華盛國(guó)際商務(wù)花園招商報(bào)告市場(chǎng)篇
第一章 市場(chǎng)篇 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)總體現(xiàn)狀和趨勢(shì) 　　 2002年的申城樓市在一片熱賣(mài)和年末申博成功的熱鬧中間落下帷幕后，上海樓市依 然呈現(xiàn)出一路上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。 　　市場(chǎng)法則告訴我們，供求是決定房?jī)r(jià)漲跌的主要依據(jù)。8月份，浦東價(jià)格頂部繼續(xù)向 上，而且高、低價(jià)位盤(pán)呈全面活躍態(tài)勢(shì)；中心城區(qū)中，盧灣北部太平橋地區(qū)新添高價(jià)盤(pán) ；北部各區(qū)，中低價(jià)盤(pán)房?jī)r(jià)普漲，個(gè)別低價(jià)盤(pán)初遇價(jià)格阻力線。 　　去年以來(lái)，隨著上海土地使用權(quán)出讓方式由協(xié)議改為招投標(biāo)和商品房實(shí)施內(nèi)外銷(xiāo)并 軌以及我國(guó)加入WTO的重大利好，人們對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展充滿著預(yù)期。因此，上海掀起了一股 聲勢(shì)不小的圈地運(yùn)動(dòng)。在上海的松江、青浦等郊區(qū)，已經(jīng)很少有土地可供出讓?zhuān)ㄟ^(guò) 轉(zhuǎn)手交易得到的地塊價(jià)格漲幅驚人，幾乎翻一倍。去年松江大學(xué)城附近的地價(jià)為40萬(wàn)元 一畝，而如今已經(jīng)達(dá)到80萬(wàn)元一畝。又如閔行在浦東地區(qū)的浦江鎮(zhèn)，是“一城九鎮(zhèn)”建設(shè) 的重點(diǎn)鎮(zhèn)，隨著盧浦大橋建設(shè)和浦江兩岸開(kāi)發(fā)的利好推動(dòng)，使得這個(gè)鎮(zhèn)的土地價(jià)格猛漲 。不僅上海本地開(kāi)發(fā)商，全國(guó)各地開(kāi)發(fā)商也紛紛涌入上海，甚至不少實(shí)力非凡的海外房 地產(chǎn)巨子也開(kāi)始搶灘上海，不惜在上海市中心繁華地段重金圈地。尤其是申辦2010年世 界博覽會(huì)和浦江兩岸開(kāi)發(fā)的實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)，使中外各地投資者更是涌動(dòng)。 從宏觀上看，2002年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上暖風(fēng)頻吹：浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng) 、央行第八次降息、十大軌道的建設(shè)引發(fā)新一輪房產(chǎn)投資熱；從政策上看，取消藍(lán)印戶 口政策并沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)造成太大的沖擊；從市場(chǎng)上看，100萬(wàn)平方米的重點(diǎn)工程配套商品房 的正式啟動(dòng)，指導(dǎo)性房?jī)r(jià)控制在每平方米3500元左右，最近新成立上海地產(chǎn)(集團(tuán))有限 公司和上海大盛資產(chǎn)有限公司對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控性經(jīng)營(yíng)，建立政府主導(dǎo)型土地儲(chǔ) 備供應(yīng)機(jī)制，這些都表明了政府宏觀調(diào)控的態(tài)度，使住宅開(kāi)發(fā)納入健康、持續(xù)發(fā)展的軌 道。 在產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，預(yù)計(jì)2003年將是國(guó)內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)走向聯(lián)合之路的一年，目前外資房地 產(chǎn)企業(yè)加快了進(jìn)軍上海的步伐，來(lái)自上海市工商局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明在2002年上半年，注 冊(cè)資金超過(guò)3000萬(wàn)美元的房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到了15家，由和黃地產(chǎn)、新世界、新鴻基、瑞安 地產(chǎn)等香港地產(chǎn)商掀起的“投資潮”將再度上演“升級(jí)版”，同時(shí)，據(jù)摩根斯坦利公布的海 外基金投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)研究顯示：在未來(lái)2-3年中間，將有3- 10億美元的海外資金進(jìn)入上海市場(chǎng)，他們憑借著雄厚的資金實(shí)力、先進(jìn)的物業(yè)管理模式 、營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)和更加專(zhuān)業(yè)化、人性化的服務(wù)理念逐鹿市場(chǎng)，而國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)商的政府背景 優(yōu)勢(shì)和天然的地區(qū)優(yōu)勢(shì)將逐步弱化、勢(shì)必需要走聯(lián)合之路，擴(kuò)大融資渠道、更新經(jīng)營(yíng)理 念，重新打造核心競(jìng)爭(zhēng)力。 桃浦區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì) | | |上海市政府已將發(fā)展現(xiàn)代化作為上海今后四大新興產(chǎn)業(yè)之一。 根據(jù)“十五”上海城市 | |交通發(fā)展規(guī)劃，從市有關(guān)部門(mén)了解到，普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn)將建成西北綜合物流中心和工業(yè)| |園區(qū)。這個(gè)中心規(guī)劃用地4.2平方公里，在建設(shè)實(shí)施中采取“自由起步，盡快升級(jí)，有| |點(diǎn)到線，形成街市，縱深推進(jìn)，形成園區(qū)”的步驟。今年5月前主要完成基礎(chǔ)建設(shè)部分| |，即貨運(yùn)交易所、中心停車(chē)場(chǎng)、公用型倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、配載一條街的建設(shè)以及網(wǎng)上貨運(yùn)交易| |系統(tǒng)等。 | | 位于真南路的華星汽車(chē)廣場(chǎng)續(xù)建工程在2002年11月份開(kāi)工，內(nèi)部設(shè)有菲亞特汽 | |車(chē)展示廳、菲亞特汽車(chē)修理廠、露天停車(chē)場(chǎng)。桃浦鎮(zhèn)的永匯新苑，是去年6月上市的 | |新盤(pán)，10、11月售價(jià)隨即上調(diào)了50～90元/平米，雖然調(diào)價(jià)，但3、4樓“高價(jià)位”房源 | |目前還有剩余；和永匯新苑相似，寶山呼蘭路、虎林路上的富浩花園，沿馬路的低價(jià)| |房和比較經(jīng)濟(jì)的兩房、三房基本部售罄，所剩房源售價(jià)多在2900～3600元/平米。在 | |真南路上還有一些獨(dú)體、三聯(lián)、四聯(lián)別墅，但是社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施簡(jiǎn)單，綠化率低。 | | | |桃浦區(qū)域廠房市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì) | | | |上海市都市型工業(yè)基地的前身是市屬上海市桃浦工業(yè)區(qū)，是上海市最早的市級(jí)工業(yè)區(qū)| |之一，從20世紀(jì)50年代發(fā)展至今，成為上海市基礎(chǔ)設(shè)施最完善、配套最齊全的工業(yè)區(qū)| |。90年代末期，在全市率先進(jìn)行市區(qū)聯(lián)手，發(fā)展都市型工業(yè)。 | |桃浦位于普陀區(qū)西北角，314國(guó)道橫貫其中，距內(nèi)環(huán)線3公里，兩側(cè)為外環(huán)線，距滬寧| |高速2公里，距虹橋機(jī)場(chǎng)約6公里，沿著外環(huán)線南可達(dá)滬杭高速、浦東新區(qū)，北可達(dá)吳| |淞集裝箱碼頭、張華浜集裝箱基地。優(yōu)越的地理位置，吸引中外客商紛至踏來(lái)，使基| |地成為展示上海都市型工業(yè)的窗口。從鎮(zhèn)政府經(jīng)外環(huán)線至虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)只需10分鐘。| |至吳淞集裝箱碼頭僅 20分鐘。目前，真南路拓寬工程已結(jié)束， | |55米寬的祁連山路延伸段工程即將付諸實(shí)施。搭乘 62、117 、832、 213等7 | |條公交線均可從市內(nèi)各個(gè)角落趕赴鎮(zhèn)內(nèi)。鐵路滬寧線、滬杭環(huán)圍線、南河支線穿越本| |鎮(zhèn)，上海西站、南翔站、桃浦站均在鎮(zhèn)區(qū)域邊緣。桃浦成為上海市區(qū)西北部陸、海、| |空交通的一個(gè)結(jié)合點(diǎn)。 | |桃浦工業(yè)園區(qū)北靠滬嘉高速，東倚祁連山路，南至真南路，西傍外環(huán)線，占地面積4.| |2平方公里，地理位置極其優(yōu)越，成為上海市環(huán)保型精細(xì)化工的基地和都市型工業(yè)的 | |基地。桃浦的水、電、氣、通訊、道路、排污等基礎(chǔ)設(shè)施十分齊全，上海長(zhǎng)橋水廠與| |桃浦水廠可提供充足的生活用水和生產(chǎn)用水、在建的大場(chǎng)水廠竣工在即；污水由南大| |陸南側(cè)九號(hào)支管排污，進(jìn)入桃浦污水廠進(jìn)行處理；區(qū)域內(nèi)建有一個(gè)22萬(wàn)伏、三個(gè)3.5 | |萬(wàn)伏的變電站，供電余量很大；六萬(wàn)門(mén)電話局和郵電支局的建設(shè)是桃浦的市政配套條| |件更加完善。 | |園區(qū)內(nèi)擁有國(guó)家投資近10億元形成的雄厚的基礎(chǔ)設(shè)施，在園區(qū)敦煌路西側(cè)1.8平方公 | |里內(nèi)可主導(dǎo)發(fā)展醫(yī)藥加工產(chǎn)業(yè)，先后引進(jìn)了上海方大制藥有限公司、上海中藥二廠、| |上海制藥六廠、上海獸業(yè)三維制藥有限公司、上海大眾制藥廠等醫(yī)藥加工企業(yè)，形成| |了醫(yī)藥加工的集中地，在"十五"期間將建設(shè)成為上海的"小藥谷"，歡迎海內(nèi)外醫(yī)藥投| |資者投資落戶。在敦煌路東側(cè)1.7平方公里，區(qū)域現(xiàn)已利用市屬存量空地、空房建造 | |了12萬(wàn)平方公里的標(biāo)準(zhǔn)廠房，引進(jìn)了近百家各類(lèi)科技型、都市型工業(yè)企業(yè)，今后還將| |建造40萬(wàn)平方米各類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)、房型合理，規(guī)格齊全的廠房。 | |現(xiàn)有上海英雄金筆股份有限公司、上海APW通訊設(shè)備有限公司、上?？饲阱a克拜迪油 | |墨有陰公司、上海拜爾染料有限公司、上海獸業(yè)三維制藥有限公司、上海西北物流園| |區(qū)、上海北方停車(chē)場(chǎng)等各類(lèi)企業(yè)。集中住宿的公寓和相關(guān)生活配套設(shè)施，可為投資者| |解決一切后勤保障之憂。 | | | |同等區(qū)域個(gè)案分析 | | | |上海外高橋 | |廠房地址：上海外高橋保稅區(qū) | |廠房面積：1000平方米 | |樓層：4米，第3層 | |樓層承重量：0.50噸/平方米 | |配電容量：50KVA | |價(jià)格：0.60元/天·平方米 | | | |全隆實(shí)業(yè) | |廠房地址：浦東北蔡、蓮園路 | |交通狀況：臨近滬南公路、十余條公交線 | |廠房面積：2500平方米 | |樓層：3米，第二層 | |車(chē)間面積：1200平方米 | |建筑結(jié)構(gòu)：框架 | |樓層承重：2噸/平方米 | |柱網(wǎng)跨度：4.5米 | |樓層承重：2噸/平方米 | |配電容量：200KVA | |水/氣：通 | |價(jià)格：0.70元/天·平方米 | |其他配套設(shè)施：廠區(qū)環(huán)境優(yōu)美，廠房整齊，大院可停20輛小車(chē)，有獨(dú)立辦公小樓。二| |樓1200平方米車(chē)間可供出租，新瓷磚裝修，鋁合金窗，特別適合食品、工廠電子行業(yè)| |生產(chǎn)。 | | | |上海電子有限公司 | |廠房地址：浦東金橋地區(qū) | |交通狀況：573、581等十余條公交線路 | |廠房面積：1396平方米 | |樓層：4.5米，四層 | |柱網(wǎng)跨度：10m×10m | |樓層承重：2噸/平方米 | |配電容量：200KVA | |水/電：通 | |價(jià)格：0.90元/天·平方米 | |其他配套設(shè)施：1、全裝修，配套空調(diào)（柜機(jī)，掛機(jī)，吸頂式）； | |2、部分鋁合金隔斷，礦面板吊頂，高2.8米； | |3、環(huán)氧地坪和塑料防靜電地坪；可適用辦公、電子、工廠類(lèi)加工企業(yè)。 | | | |東升企業(yè)： | |廠房地址：普陀區(qū) | |廠房面積：1300平方米 | |廠房占地面積：10000平方米 | |車(chē)間面積：1300平方米 | |空余場(chǎng)地：1500平方米 | |樓層：6.5米，單層 | |柱網(wǎng)跨度：20米 | |樓層承重：5噸/平方米 | |配電容量：1500KVA | |水/電：通 | |價(jià)格：0.70元/天·平方米 | |其他配套設(shè)施：本廠房是新廠房，適合用于印刷、機(jī)械五金加工、電線電纜等生產(chǎn)設(shè)| |備的安放，更適合精密儀器的生產(chǎn)。 ...
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