南昌項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
南昌項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 一、南昌城市概況 1. 地理位置 南昌位于江西省北部、贛江下游、鄱陽(yáng)湖之濱。是江西省省會(huì)和內(nèi)陸開放城市，全省 政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、信息中心。全市轄四縣（南昌縣、新建縣、進(jìn)賢縣、安義縣 ）五區(qū)（東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、郊區(qū)、灣里區(qū)）。 2. 人口面積 南昌總?cè)丝?33萬，國(guó)土面積7402平方公里，城市化水平44%。市轄區(qū)（即五區(qū)）常駐 人口184萬人，市轄區(qū)面積為617平方公里，其中城市建成區(qū)面積106平方公里，城市實(shí)際 居住人口156萬人，其中約90%的人口主要集中在贛江以南的昌南城區(qū)。 3. 交通地位 南昌地理位置優(yōu)越，歷史上素稱“要沖之地”。國(guó)家南北向鐵路干線京九鐵路與東西向 鐵路干線浙贛鐵路在南昌呈十字交匯，南昌成為京九鐵路線上唯一省會(huì)城市。105、316 、320三條國(guó)道在此交匯。因此，南昌可北承首都北京，南接港、澳，東達(dá)上海、杭州， 西連武漢、長(zhǎng)沙。同時(shí)，南昌的發(fā)展直接接受我國(guó)幾個(gè)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)地帶（如：長(zhǎng)江三 角洲經(jīng)濟(jì)圈、珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈和閩臺(tái)經(jīng)濟(jì)圈）幾乎是等距離的輻射。南昌自身也是處 于以上海為龍頭，重慶為龍尾的長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶中游地區(qū)，與武漢、長(zhǎng)沙同為中游地區(qū)重要 中心城市。 4. 自然條件 南昌自然條件優(yōu)越，是典型的山水城市。受丘陵地貌和溫潤(rùn)氣候特征影響。市域內(nèi)湖 泊眾多，水系發(fā)達(dá)。贛江、撫河穿城而過，市區(qū)范圍內(nèi)湖泊星羅棋布，有內(nèi)四湖（東、 南、西、北湖），外四湖（青山湖、艾溪湖、象湖、黃家湖）等天然湖泊。具有美麗的 江南水鄉(xiāng)風(fēng)情。城北有“小廬山”之稱的梅嶺，山勢(shì)蜿蜓，層巒疊翠，森林覆蓋率達(dá)60%左 右。同時(shí)，南昌市東北部鄱陽(yáng)湖地帶是世界級(jí)著名的候鳥自然保護(hù)區(qū)。南礬山、象山等 地也是鳥類棲息和觀賞候鳥的極好場(chǎng)地。南昌具有優(yōu)越的水資源和良好的自然生態(tài)環(huán)境 。 二、宏觀經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)狀況 1. 綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力 全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值435.10億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)9.2%。其中，第一 產(chǎn)業(yè)增加值46.0億元，增長(zhǎng)3.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值205.3億元，增長(zhǎng)9.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加 值183.8億元，增長(zhǎng)10.9%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步調(diào)整，一、二、三產(chǎn)業(yè)在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 中的比重由上年的11.5%、47.0%和41.5%調(diào)整為10.6%、47.2%和42.4%。 2. 物價(jià)指數(shù)穩(wěn)中有升 市場(chǎng)價(jià)格總水平隨經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)消費(fèi)需求轉(zhuǎn)旺，以及政策性調(diào)控等因素的影響 ，呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)由負(fù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)，全年居民消費(fèi)價(jià)格總 指數(shù)為102.6，商品零售價(jià)格總指數(shù)為97.8。 3. 財(cái)政收入較快增長(zhǎng) 全市財(cái)政總收入44.6億元，比上年增長(zhǎng)25.9%。其中，地方財(cái)政收入（不含上交國(guó)庫(kù) 的兩稅收入）19.13億元，增長(zhǎng)14.1%。財(cái)政支出23.79億元，增長(zhǎng)8.7%。 4. 矛盾和問題 當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中仍存在一些不容忽視的矛盾和問題，主要表現(xiàn)在：經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào) 整步伐不夠快，結(jié)構(gòu)性矛盾仍較突出，服務(wù)業(yè)和非公有制經(jīng)濟(jì)比重仍然偏??；全社會(huì)投 資強(qiáng)度不大，投資率較低；農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)仍較薄弱，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平不高；工業(yè)企業(yè)創(chuàng)新能 力不強(qiáng)，部分企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難；利用外資形勢(shì)不容樂觀；城市社會(huì)就業(yè)壓力較重；農(nóng) 民增收困難。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)及發(fā)展速度 |指 標(biāo) |2000年 |2000年比上年增長(zhǎng)% | |年末總?cè)丝? |432.5萬人 |2.0 | |從業(yè)人員數(shù) |215.0萬人 |-1.5 | |職工人數(shù) |77.93萬人 |-5.5 | |國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 |435.1億元 |9.2 | |第一產(chǎn)業(yè) |46.0億元 |3.0 | |第二產(chǎn)業(yè) |205.3億元 |9.2 | |第三產(chǎn)業(yè) |183.8億元 |10.9 | |工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 |541.5億元 |9.6 | |工業(yè)總產(chǎn)值 |472.0億元 |10.5 | |農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 |69.4億元 |3.0 | |糧食產(chǎn)量 |156.1萬噸 |- 4.3 | |全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額 |79.9億元 |12.2 | |社會(huì)消費(fèi)品零售總額 |144.4億元 |10.4 | |財(cái)政總收入 |44.6億元 |25.9 | |地方財(cái)政收入 |19.1億元 |14.1 | |財(cái)政支出 |23.8億元 |8.7 | |商品零售價(jià)格指數(shù) |97.8% |-2.2 | |居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) |102.6% |2.6 | |職工平均工資 |6954元 |11.7 | |城市居民可支配收入 |5734元 |8.4 | |農(nóng)民人均純收入 |2390元 |3.6 | |城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款 |276.9億元 |4.9 | 5. 城鄉(xiāng)居民生活水平 全市職工年平均工資6954元，比上年增長(zhǎng)11.7%，其中，在崗職工平均工資8756元， 增長(zhǎng)13.4%。據(jù)抽樣調(diào)查，城市居民人均可支配收入5734元，比上年增長(zhǎng)8.4%；農(nóng)民人均 純收入2390元，比上年增加83元，增長(zhǎng)3.6%。 6. 勞動(dòng)領(lǐng)域與就業(yè) 全市年末社會(huì)從業(yè)人員214.97萬人。其中第一產(chǎn)業(yè)84.84萬人，第二產(chǎn)業(yè)56.34萬人， 第三產(chǎn)業(yè)73.79萬人。年末全市在崗職工人數(shù)58.77萬人，比上年末減少4.81萬人。其中 ，國(guó)有單位在崗職工人數(shù)40.25萬人，比上年末減少4.18萬人。城鎮(zhèn)個(gè)體和私營(yíng)企業(yè)從業(yè) 人員18.64萬人。國(guó)有企業(yè)下崗職工基本生活得到保障，就業(yè)和再就業(yè)工作取得一定成效 。全市城鎮(zhèn)凈安置失業(yè)人員就業(yè)2.78萬人。年末全市登記失業(yè)率2.99%，比上年末下降0 .01個(gè)百分點(diǎn)。 7. 社會(huì)福利保障事業(yè) 全市有52.35萬職工和16萬離退休人員參加了基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，有56.18萬人參加了失業(yè) 保險(xiǎn)，建立農(nóng)村社會(huì)保險(xiǎn)網(wǎng)絡(luò)15個(gè)。全市城鎮(zhèn)社會(huì)服務(wù)設(shè)施275個(gè)，社會(huì)福利院和敬老院 90個(gè)，床位2146張，收養(yǎng)2219人。社會(huì)福利企業(yè)的殘疾人從業(yè)人數(shù)3140人。社會(huì)救濟(jì)對(duì) 象得到政府救濟(jì)的有6.6萬人次。 8. 南昌的人均經(jīng)濟(jì)水平 |國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 |10078元 | |工業(yè)總產(chǎn)值 |11019元 | |地方財(cái)政收入 |447元 | |社會(huì)消費(fèi)品零售總額 |3371元 | |在崗職工平均工資 |8756元 | |城市居民可支配收入 |5734元 | |農(nóng)民純收入 |2390元 | |儲(chǔ)蓄存款余額 |6401元 | |市區(qū)居民居住面積 |10.4平方米 | |城市生活用電量 |315千瓦時(shí) | |城市生活用水量 |129立方米 | |每萬人擁有公共交通車輛 |5.09輛 | |每萬人擁有在校學(xué)生 |2002人 | |每萬人擁有大學(xué)生 |181人 | |每萬人擁有醫(yī)生 |22人 | |市區(qū)公共綠地面積 |4.93平方米 | 9. 城市住戶人均消費(fèi)支出及構(gòu)成 |指 標(biāo) |金額（元） |構(gòu)成（%） | |消 費(fèi) 性 支 出 |3924.83 |100.0 | |一、 食 品 |1805.80 |46.01 | |糧 食 |216.07 |5.51 | |油 脂 類 |121.86 |3.10 | |肉禽及其制品 |454.97 |11.59 | |二、 衣 著 |376.91 |9.60 | |三、家庭設(shè)備用品及服務(wù) |309.09 |7.88 | |耐 用 消 費(fèi) 品 |194.96 |4.97 | |四、醫(yī)療保健 |132.88 |3.39 | |五、交通和通訊 |296.51 |7.55 | |六、娛樂、教育、文化服務(wù) |312.41 |7.96 | |七、居 住 |442.54 |11.28 | |八、雜項(xiàng)商品和服務(wù) |248.67 |6.34 | 三、市政規(guī)劃 1. 總體規(guī)劃目標(biāo)及原因 圍繞富民強(qiáng)市的目標(biāo)，為提高南昌的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中起到區(qū)域性資 金流、商品流、信息流、技術(shù)流、和人才流等方面的集散和樞紐功能，以強(qiáng)大的輻射力 帶動(dòng)和影響周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，真正成為區(qū)域中心城市，適時(shí)提出優(yōu)先拓展城市空間 和擴(kuò)大城市規(guī)模的要求。 1. 擴(kuò)大城市規(guī)模，取得規(guī)模效益和集聚效益，增大經(jīng)濟(jì)總量是實(shí)現(xiàn)南昌區(qū)域經(jīng)濟(jì)中 心城市目標(biāo)的需要。 2. 擴(kuò)大城市發(fā)展規(guī)模將城市做強(qiáng)、做大、做美、是高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)花園城市的需要 。 3. 擴(kuò)大城市規(guī)模是我市加快推進(jìn)城市化，優(yōu)化城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)循環(huán)和 社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的需要。 4. 擴(kuò)大城市規(guī)模是適應(yīng)中心城城市空間的迅速拓展及適應(yīng)南昌中心城人口快速增長(zhǎng) 的需要。 2. 重點(diǎn)發(fā)展昌北新區(qū) 中心城區(qū)現(xiàn)主要集中在昌南地區(qū)，城市為單中心集中式布局。人口密集，用地混雜， 生活環(huán)境質(zhì)量不高。城市如向東北拓展占用大量高產(chǎn)農(nóng)田，且地勢(shì)較低。贛江以北的昌 北地區(qū)對(duì)外交通條件優(yōu)勢(shì)，與城區(qū)交通聯(lián)系較便捷，多為丘陵山地，幾乎不占農(nóng)田，用 地空間廣闊，特別是地處西山梅嶺風(fēng)景區(qū)腳下，有得天獨(dú)厚的山水自然條件，經(jīng)過過去 幾十年的發(fā)展，昌北地區(qū)已具備一定基礎(chǔ)設(shè)施條件，發(fā)展條件已成熟。特別是市級(jí)行政 中心搬遷到昌北紅谷灘地區(qū)，將紅谷灘建成城市的商務(wù)中心區(qū)——CBD，這種以城市公共空 間結(jié)構(gòu)拓展為先導(dǎo)帶動(dòng)城市空間形態(tài)拓展，為城市空間形態(tài)拓展提供了保證，必然帶動(dòng) 昌北新城區(qū)的建設(shè)發(fā)展。同時(shí)，在昌南城區(qū)以南，蓮塘幾乎與市區(qū)對(duì)接，相吸較緊，又 有大量的可建設(shè)用地，且過江發(fā)展便利（過江寬度較窄），與昌北發(fā)展相呼應(yīng)，形成贛 江兩岸風(fēng)光帶，展示一江兩岸風(fēng)采。使中心城迅速由單中心結(jié)構(gòu)變成新、舊雙中心結(jié)構(gòu) ，避免了中心城過度集中式發(fā)展，符合現(xiàn)代大都市城市布局結(jié)構(gòu)要求。制定和完善促進(jìn) 新城區(qū)建設(shè)的政策，對(duì)在新區(qū)投資者給予政策優(yōu)惠，優(yōu)先安排公交線路和加大市政基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)。 3. 昌北新區(qū)的功能規(guī)劃 中心城城市空間結(jié)構(gòu)的擴(kuò)展采取軸向生長(zhǎng)的帶狀擴(kuò)展方式。首先以贛江為主軸跨江發(fā) 展，組團(tuán)布局，形成核心區(qū)。其次，核心區(qū)兩翼沿城市對(duì)外交通線帶狀擴(kuò)展，通過便利 的對(duì)外交通條件引導(dǎo)和帶動(dòng)沿道路兩側(cè)的用地的建設(shè)發(fā)展，滿足城市擴(kuò)展的需求。因此 ，中心城結(jié)構(gòu)形式呈十字星狀核心結(jié)構(gòu)的團(tuán)狀城市形態(tài)，形成“一核五片”的城市布局。 核心區(qū)內(nèi)昌南、昌北兩城區(qū)道路系統(tǒng)自成體系，自我完善，兩城區(qū)之間以五座跨江橋和 快速中環(huán)路相聯(lián)系，中心城規(guī)劃環(huán)城高速公路網(wǎng)。規(guī)劃設(shè)置南北向由向塘至昌北機(jī)場(chǎng)的 輕軌交通線和東西向羅家至灣里的輕軌交通線，建設(shè)大容量交通。 新區(qū)建設(shè)堅(jiān)持以人為本原則，高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)，保護(hù)和利用好河湖水系，自 然山勢(shì)、生態(tài)綠地，營(yíng)造山、水、城一體，人與自然和諧統(tǒng)一的環(huán)境。中心城近期重點(diǎn) 建設(shè)贛江北側(cè)的昌北沿江地帶。昌北沿江地帶由紅谷灘中心區(qū)、鳳凰洲、紅角洲三部分 組成。紅谷灘中心區(qū)為重點(diǎn)建設(shè)發(fā)展的新城中心，是集商務(wù)、辦公、信息、商業(yè)、文化 、旅游、居住等多功能為一體的現(xiàn)代化城市中央商務(wù)區(qū)。鳳凰洲為配套生活居住區(qū)，紅 角洲規(guī)劃為高尚居住、文體休閑為一體的城市功能區(qū)。紅谷灘中心區(qū)范圍4.28平方公里 ，布局結(jié)構(gòu)為“一帶、二軸、三區(qū)”。一帶即臨贛江濱水綠化景觀游覽帶，為市民提供親 水性空間。二軸即位于行政中心的東西向綠化景觀主軸線和南北發(fā)展功能軸線。三區(qū)即 辦公區(qū)、金融貿(mào)易商務(wù)信息區(qū)和濱江居住區(qū)。形成體現(xiàn)南昌21世紀(jì)濱江城市風(fēng)貌和形象 的標(biāo)志性地區(qū)。 4. 控制和適度建設(shè)老城區(qū) 老城區(qū)原則上只拆不建，通過控制住宅總量，疏解人口、降低建筑密度，改善居住條 件；騰出的土地用于建設(shè)綠地、廣場(chǎng)及完善公共服務(wù)設(shè)施，加強(qiáng)環(huán)境整治工程；加強(qiáng)文 物古跡、風(fēng)景名勝、河湖水系的保護(hù)；嚴(yán)格控制沿江、沿河、沿湖周邊地區(qū)，做好美化 、亮化、綠化，塑造城市特色魅力。 四、紅谷灘地塊優(yōu)劣勢(shì)分析 （一）優(yōu)勢(shì) 1. 政策優(yōu)勢(shì) 1． 所在位置為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，也是南昌市政府實(shí)現(xiàn)"一江兩岸"的城市發(fā)展戰(zhàn)略重點(diǎn)所在地 區(qū)。政府城市建設(shè)的近期規(guī)劃是重點(diǎn)完善昌北新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共基礎(chǔ)設(shè)施，通過政 策引導(dǎo)，盡快形成"一江兩岸"的格局；努力把沿江一帶建成花園式樣板區(qū)。 2． 該地區(qū)也是2001-2003年南昌市房地產(chǎn)重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)地區(qū) 3. 另一地塊位于規(guī)劃中的大學(xué)城。 2. 地理位置優(yōu)勢(shì) 位于南昌大橋西端，是離老城區(qū)最近的地塊之一。 3. 交通優(yōu)勢(shì) 可方便的進(jìn)入320國(guó)道、105國(guó)道、昌樟高速公路、昌九高速公路 （二）劣勢(shì) 1. 地勢(shì)較低 （南昌市規(guī)劃中有積極做好紅角洲地區(qū)的堤岸整治和造地工程）； 2. 沿江大堤上的農(nóng)民房影響景觀 （招商辦有關(guān)人員口頭提及都會(huì)搬遷）； 五、招商引資政策及房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控 1. 南昌市招商引資政策 南昌市以加大招商引資力度為核心，實(shí)施大開放戰(zhàn)略，奮力開...
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