廣州保利花園2005全年策劃方案
保利花園2005年全年策劃推廣案 廣州置業(yè)房地產顧問有限公司 二零零五年二月 目 錄 一、廣州市場情況分析 4 1.1廣州市場分析 4 1.1.1廣州宏觀經濟分析 4 1.1.2房地產投資狀況分析 7 1.1.3政策法規(guī)對房地產的影響 9 1.1.4影響房地產市場未來發(fā)展的主要經濟因素 15 1.1.5熱點區(qū)域分析 17 1.2海珠區(qū)房地產市場分析 23 1.2.1海珠區(qū)宏觀經濟分析 23 1.2.2影響海珠區(qū)房地產發(fā)展的因素 26 1.2.3區(qū)域板塊分析 28 二、項目分析（SWOT） 36 2.1項目優(yōu)勢 36 2.2項目劣勢 38 2.3項目存在的機會 39 2.4項目面臨的威脅 40 三、零五年度推廣策略 42 3.1市場狀況分析 42 3.2項目現有情況分析 43 3.2項目推廣目標 44 3.3下年度推廣策略 44 3.4下年度推廣主題分述 46 四、項目定位 47 4.1目標客戶群定位 47 4.2價格定位 50 4.2.1價格定位考慮因素 50 4.2.2價格定位思路 51 4.2.3定價準則 53 4.2.4各棟的定價建議 53 4.2.5預計回收資金額 59 五、各階段推廣計劃 60 5.1第一階段：3--5月推廣計劃 60 5.1.1階段市場狀況預測 60 5.1.2階段推廣計劃 61 5.1.3推售單位 62 5.1.4銷售建議 63 5.1.5廣告計劃及炒作安排 63 5.1.6現場包裝要求 66 5.1.7銷售情況預測 66 5.2第二階段：6—8月推廣計劃 68 5.2.1階段市場情況分析 68 5.2.2階段推廣計劃 69 5.2.3推售單位 69 5.2.4銷售手法 70 5.2.5廣告計劃及炒作安排 71 5.2.6現場包裝要求 72 5.2.7銷售情況預測 72 5.3第三階段：9—10月推廣計劃 74 5.3.1階段市場情況分析 74 5.3.2階段推廣計劃 75 5.3.3推售單位 75 5.3.4銷售手法 76 5.3.5廣告計劃及炒作安排 76 5.3.6現場包裝要求 77 5.3.7銷售情況預測 77 5.4第四階段：11—12月推廣計劃 79 5.4.1階段市場情況分析 79 5.4.2階段推廣計劃 79 5.4.3推售單位 80 5.4.4銷售手法 80 5.4.5廣告計劃及炒作安排 80 5.4.6現場包裝要求 81 5.4.7銷售情況預測 82 階段推廣小結 84 附錄 86 一、廣州市場情況分析 1.1廣州市場分析 1.1.1廣州宏觀經濟分析 ■ 廣州經濟增長迅速、健康發(fā)展 [pic] 2004年廣州市經濟發(fā)展保持快速、穩(wěn)定的增長態(tài)勢。工業(yè)生產總產值 持續(xù)增長，1—11月每月的同比增長率都保持在12%以上，顯示廣州經濟仍然 向健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。在這樣的經濟形勢下，有利于房地產產業(yè)的發(fā) 展。因為房地產開發(fā)所需的原材料如：鋼材、水泥等，均需要依靠工業(yè)產 業(yè)的供給，工業(yè)產業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為房地產開發(fā)打下了穩(wěn)健的經濟基礎。 ■ 固定資產投資狀況分析 [pic] 廣州2004年上半年，固定資產投資迅速增長，為了防止經濟過熱，國 家實行宏觀經濟措施，隨著國家宏觀經濟調控作用的顯現，下半年經濟呈 現出平穩(wěn)增長的良好勢頭。 廣州1- 11月累計完成固定資產投資975.60億元，比上年同期增長22.8%，比1- 10月累計增速提高了1.8個百分點。其中，全市基本建設投資增速回升，累 計完成投資487.81億元，比上年同期增長48.7%，比1- 10月累計增速回升了1.1個百分點；房地產開發(fā)完成投資360.05億元，增長 10.9%。 固定資產投資健康發(fā)展，政府加大了城市基礎設施建設的投入，進一 步完善城市建設，使廣州市的整體環(huán)境不斷改善，有利于招商引資以促進 廣州市的經濟發(fā)展。 |置業(yè)觀點：基礎配套及房地產投資的增長必然推動整體經濟發(fā)| |展 | ■ 居民收入及消費需求分析 [pic] 社會消費品零售總額增速提高。1- 11月累計，全市社會消費品零售總額為1517.11億元，比上年同期增長12. 2%；其中貿易業(yè)增長13.8%，餐飲業(yè)增長7.1%。11月份全市商品銷售總額為 491.80億元，比上年同月增長30.5%，增幅比上月提高8.9個百分點。1- 11月累計實現商品銷售總額為4625.72億元，比上年同期增長21.0%。 社會消費品零售總額的增長，從側面反映市民手中可支配的資金持續(xù) 上漲，購買能力不斷提高，為房地產消費提供厚實的經濟基礎。 1.1.2房地產投資狀況分析 ■ 商品房成交持續(xù)活躍 面積單位：萬平方米　金額單位：億元 |　 |第一季度|同比增長|第二季度|同比增長|第三季度|同比增長| |其中：八區(qū) |78.58 |17.21% |180.45 |30.38% |169.29 |-33.39% | |全市預售商品房成交登記面 |298 |44.93% |295.95 |24.39% |259.61 |-0.15% | |積 | | | | | | | |其中：八區(qū) |207.18 |49.56% |194.5 |24.36% |177.29 |7.10% | |全市預售商品房成交登記金 |141.15 |49.98% |145.96 |36.07% |134.49 |15.09% | |額 | | | | | | | |其中：八區(qū) |113.83 |53.93% |111.7 |38.98% |106.52 |19.95% | |全市二手樓成交登記面積 |152.09 |38.68% |212.94 |37.77% |240.75 |42.24% | |其中：八區(qū) |113.5 |33.73% |147.23 |35.00% |174.72 |39.26% | |全市二手樓成交登記金額 |43.95 |40.42% |58.43 |36.55% |64.87 |44.99% | |其中：八區(qū) |36.77 |31.23% |45.86 |26.51% |52.33 |38.95% | 經濟發(fā)展持續(xù)向好、居民收入增加、住宅需求的增加，使全市保持在 較高的成交水平，最高接近300萬㎡，二手銷量不斷放大，二手市場已經占 整體市場接近40%。 ■ 商品房成交價格上升 商品房的成交均價比去年同期和上一季度均有不同程度的上升。從環(huán) 比數據看，高層住宅均價升幅不大，第三季度十區(qū)和原八區(qū)高層住宅的均 價分別比第二季度上升了2.90%和3.74%。原八區(qū)多層住宅成交價今年以來 同比呈現較大升幅，第三季度均價比第二季度又上升了13.59%，除了樓價 穩(wěn)步回升因素外，也有部分價格較高區(qū)域成交量激增的因素，如天河區(qū)， 第三季度多層住宅成交3.52萬平方米，比第二季度增加126.19%，另外，該 區(qū)有部分別墅（第三季度約8900平方米，如珠江別墅、匯景新城別墅等） 的成交價納入了多層住宅成交價統(tǒng)計，也在一定程度上拉高了多層住宅整 體成交均價。 1.1.3政策法規(guī)對房地產的影響 政府政策法規(guī)對房地產開發(fā)的來講，具有重大的指導意義，對房地產 開發(fā)起到重要的作用。政策法規(guī)的調整和完善，將更有利于房地產向更健 康的方向發(fā)展。 ■ 金融政策 o 銀監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》的出臺 銀監(jiān)會于2004年9月2日再對房地產業(yè)開出全面慎貸令——《商業(yè)銀行房地 產貸款風險管理指引》。《指引》內容包括：
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