港豐大廈競標方案
按 港豐大廈競標方案 （住宅部分） 港豐大廈項目簡介 市場調(diào)研部分 XX地產(chǎn)2001年深圳市潛在顧客整體調(diào)研報告 樣本數(shù)：2000人 1. 潛在客戶置業(yè)特點 小區(qū)環(huán)境最受關(guān)注 小區(qū)周圍自然環(huán)境、生活配套設(shè)施和交通條件是市民購房最重視的三項因素。 1. 小區(qū)周邊自然環(huán)境已成為潛在客戶購房是最重視的因素，相對之下價格因素所處的重要 程度已經(jīng)成為第二層面潛在客戶考慮的問題，也就表明深圳的住宅消費市場已經(jīng)由價 格引導型發(fā)展到環(huán)境引導型，這也表明深圳居民的生活目標向追求生活質(zhì)量和享受生 活方向發(fā)展。 2. 周邊生活配套設(shè)施、交通條件和區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施也是潛在客戶購房時重視的因素，也 就證明了住宅銷售過程不僅是賣住宅的過程，同時也是賣服務、賣配套的過程。 3. 戶型結(jié)構(gòu)和廳室布局也較受重視 4. 相比之下，潛在客戶對發(fā)展商品牌、建筑風格的重視程度比較低。 居住首選福田 最適合居住的區(qū)域首選福田、南山取代羅湖列居次席。 福田是潛在客戶認為是深圳最適合居住的地方，而南山居其次且比例與福田相差不大 ，表明在潛在客戶心目中，對南山的認同度相當高 福田新區(qū)熱銷 福田是市民最有可能購買的區(qū)域，南山居其次。 [pic] 這一結(jié)論表明深圳市住宅購買西移趨勢更為明朗，且力度在不斷加強，南山地產(chǎn)的發(fā) 展存在較大的市場機遇。 綠化小區(qū)受親睞 以綠化和樹木為主的小區(qū)內(nèi)環(huán)境設(shè)計方案是潛在客戶最喜歡的。 |喜歡內(nèi)容 |比例（%） | |以綠化和樹木為主 |65.90 | |以水景為主 |14.33 | |以大面積活動廣場為主 |12.38 | |以體育器材為主 |3.42 | |以新奇沒有見過的景觀為主 |1.02 | |以游戲設(shè)施為主 |0.37 | |其他 |0.92 | |合計 |100 | 1. 綠色是小區(qū)內(nèi)不可缺少景觀，且最為潛在客戶看重的，從另一方面來說是綠化好的小區(qū) 最有可能打動潛在客戶并促使其購買。 2. 以水景和大面積活動廣場為主的小區(qū)內(nèi)環(huán)境設(shè)計方法也受到潛在客戶的喜歡，所以開發(fā) 商可以根據(jù)樓盤特點，采用多種環(huán)境設(shè)計方法的組合以滿足不同類型潛在客戶的需要 。 3. 標新立異和純娛樂性環(huán)境設(shè)計不太合適潛在顧客群的審美觀和傳統(tǒng)心理。 喜歡濱海風格 熱帶濱海建筑風格和歐陸風格是被訪者喜歡的建筑風格類型。 |建筑風格 |比例（%） | |熱帶海濱建筑風格 |32.07 | |歐陸風格 |31.60 | |江南民居風格 |12.05 | |中國嶺南建筑風格 |10.01 | |美式風格 |6.39 | |中國北方建筑風格 |4.36 | |其他 |3.52 | |合計 |100 | 三年以內(nèi)購房 今后三年是潛在顧客計劃購房的集中時期，尤其是在2003年人數(shù)較多。大部分被訪者 購買用途為自住。 [pic] 三房是需求主體 100平方米左右的三房是市場需求的主體。 |需求戶型 |需求比例 |需求平均面積 | |一房 |2.50 |47.70 | |兩房一廳 |11.20 |76.65 | |兩房兩廳 |25.93 |80.73 | |三房一廳 |5.74 |96.47 | |三房兩廳 |46.02 |104.64 | |四房 |6.85 |139.47 | |五房及以上 |1.76 |191.11 | |合計 |100 | | 100平方米左右的三房是市場需求的主體，尤其是三房兩廳的市場需求程度較高，其 次是兩房兩廳和兩房一廳的需求較多。一房、兩房、三房、四房的需求比例是1：15：2 1：3。 在面積上，三房在100平方米左右，兩房在80平方米左右，一房在50平方米左右，四 房在140平方米左右，五房及以上則在200平方米以上。 鐘愛小高層 小高層的需求仍為市場主體。 [pic] 小高層（9—18層）仍是潛在顧客選擇的主要建筑類別，而多層帶電梯（5—8層）、高 層（19層以上）及多層無電梯建筑類別間的需求比例相差只在3個點左右，需求較為平均 。 平面結(jié)構(gòu)是主流取向 平面的室內(nèi)結(jié)構(gòu)仍是潛在顧客的主要取向，在非平面結(jié)構(gòu)中，躍式中的需求比例是最 高的，其次是復式。 [pic] 80萬是購房消費臨界點 20—60萬的單套住宅總價是潛在顧客比較容易承受的，尤其是總價在30—50萬之間是潛 在顧客承受能力最強的區(qū)間段。 [pic] 有36.9%的潛在客戶表示能夠承擔40—60萬的總價；而40.14%的潛在客戶能夠承受40及 40萬元以下的總體水平；在100萬以上的總價則有7.06%愿意承擔，80萬的總價相當于一 個臨界點，在81—100萬之間能夠接受的潛在客戶僅有8.27%，表明潛在顧客的購買力差別 較大，開發(fā)商在制定價格策略時應盡量避免81—100萬這一區(qū)域。 5000元是均價分界線 單價4001—6000元/平方米是多數(shù)潛在顧客易承受的價格區(qū)間。 [pic] 4000—5000元/平方米的單價是大多數(shù)潛在顧客最容易承受的，比例達到潛在顧客比例 29.01%，能承擔5001—6000元/平方米的潛在客戶比例達到25.48%，能承擔6001—7000元/ 平方米的潛在顧客比例接近20%，也說明部分潛在顧客的購買力有限，而愿意承擔單價超 過8000元/平方米的也只有2.86%。 10萬首期能接受 按揭付款是市民接受的主要付款方式，10—15萬元是較佳的首付額度。 [pic] 在潛在顧客中，有45.11%的人能夠支付10—15萬元的首期，而15—20萬的首期也有兩成的 潛在顧客能承受。 2000月供最愿意 2000—3000元是按揭方式的潛在顧客最愿意承擔的月供額度 [pic] 二、區(qū)域潛在顧客置業(yè)特征分析 注：考慮到目前深圳市的二線關(guān)設(shè)置及購買力狀況，我們僅對在羅湖、福田、南山居住 的潛在顧客置業(yè)特點進行比較。 工作居住同區(qū)最宜 消費者基本上根據(jù)工作地點來選擇居住地 | |比例（|可能購買區(qū)域所占比例 | | |%） | | | | |羅湖 |福田 |南山 |鹽田 |龍崗 |寶安 | |居住 |羅湖 |27.47 |42.49 |25.32 |1.72 |2.58 |0.43 | |區(qū)域 | | | | | | | | | |福田 |6.33 |55.91 |32.07 |0.84 |4.01 |0.84 | | |南山 |3.17 |23.08 |69.68 |1.81 |1.81 |0.45 | 1. 工作區(qū)域與居住區(qū)域一致性比例最高的是福田區(qū)被訪者，而除本區(qū)外，工作地點多集中 在羅湖區(qū)。 2. 羅湖被訪者主要在羅湖、福田工作。 3. 與羅湖、福田被訪者少有在南山工作不同的是，南山被訪者有相當部分在福田、羅湖工 作。而在南山居住，卻在鹽田上班的可能性極低。 南山區(qū)被訪者自我滿意度最高 南山被訪者對自己居住區(qū)域的滿意程度最高 | |比例（|深圳最適合居住區(qū)域 | | |%） | | | | |羅湖 |福田 |南山 |鹽田 |龍崗 |寶安 | |現(xiàn)居 |羅湖 |28.83 |42.13 |31.06 |2.13 |0.85 |0 | |住區(qū) | | | | | | | | |域 | | | | | | | | | |福田 |4.62 |53.15 |37.18 |1.26 |3.36 |0.42 | | |南山 |1.34 |19.20 |75.89 |1.33 |1.79 |0.45 | 跨區(qū)購買將更普遍 羅湖區(qū)被訪者外流可能性最大 | |比例（|工作區(qū)域 | | |%） | | | | |羅湖 | | | |歐陸風格 |熱帶海濱風格 | |居住 |羅湖 |34.73 |32.33 | |區(qū)域 | | | | | |福田 |29.81 |30.85 | | |南山 |29.33 |35.11 | 三、消費者市場需求定量報告 1. 小區(qū)周圍自然環(huán)境、生活配套設(shè)施和交通條件是被訪者購房最重視的三項因素。 |因素 |比例% | |小區(qū)周邊自然環(huán)境 |22.81 | |周邊生活配套設(shè)施 |17.08 | |交通條件 |16.53 | |小區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施 |12.93 | |戶型結(jié)構(gòu)和廳室布局 |7.2 | |總價 |5.63 | |單位 |3.79 | |位置 |3.69 | |小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀 |3.42 | |小區(qū)規(guī)模 |2.03 | |發(fā)展商品牌 |1.94 | |其它 |1.29 | |建筑風格 |1.11 | |面積 |0.55 | |合計 |100 | 2. 最適合居住的區(qū)域首選取福田，南山取代羅湖列居次席。 [pic] 3. 福田是被訪者最有可能購買的區(qū)域，南山居其次。 [pic] 4. 大部分被訪者購買用途為自住。 [pic] 5. 綠色是被訪者主要追求的小區(qū)環(huán)境設(shè)計。 |喜歡內(nèi)容 |比例% | |以綠化和樹木為主 |65 | |以水景為主 |14.33 | |以大面積活動廣場為主 |12.38 | |以體育器材為主 |3.42 | |以雕塑景觀為主 |1.66 | |以新奇沒見過的景觀為主 |1.02 | |其它 |0.92 | |以游戲設(shè)施為主 |0.37 | |合計 |100 | 6. 熱帶海濱建筑風格和歐陸風格是被訪者喜歡的建筑風格類型。 |建筑風格 |比例% | |熱帶海濱建筑風格 |32.07 | |歐陸風格 |31.6 | |江南居民風格 |12.05 | |中國嶺南建筑風格 |10.01 | |美式風格 |6.39 | |中國北方建筑風格 |4.36 | |其它 |3.52 | |合計 |100 | 7. 報紙廣告和電視廣告是大家獲知樓盤信息的主要途徑。 |渠道 |單項提及率% | |報紙廣告 |88.3 | |電視廣告 |36.4 | |房地產(chǎn)信息網(wǎng)站 |11.9 | |親人熟人介紹 |8.7 | |路過看到樓盤條幅廣告 |4.1 | |雜志廣告 |3.3 | |戶外廣告 |3 | |電臺廣告 |0.9 | |路邊傳單 |0.9 | |其它 |1.6 | 8. 新聞、資訊和電視劇是被訪者最喜歡看的電視節(jié)目。 |檔目 |單項提及率% | |新聞、資訊 |91.9 | |電視劇 |39.2 | |體育 |30.3 ...
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