金銀湖板塊在售樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告2

  文件類別:市場(chǎng)分析 報(bào)告論文

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清華大學(xué)卓越生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)高級(jí)研修班

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金銀湖板塊在售樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告2
金銀湖板塊部分在售樓盤(pán) 市 場(chǎng) 調(diào) 查 報(bào) 告 2003年1月13日 文件簽送: 第一章 調(diào)查說(shuō)明 一、調(diào)查時(shí)間:2003年1月10日上午9點(diǎn)至下午2點(diǎn)。 二、調(diào)查目的: 1. 通過(guò)對(duì)在銷樓盤(pán)實(shí)地調(diào)查,收集板塊其產(chǎn)品及銷售信息; 2. 通過(guò)對(duì)資料的整理,研究先進(jìn)樓盤(pán)的可借鑒之處,為公司新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供建 議 3. 通過(guò)案例研究,不斷提高策劃小組人員素質(zhì)。 三、調(diào)查實(shí)施單位: 1. 本次調(diào)查參與人員:周小靖、袁西、張國(guó)良、徐婕、張煒,王艷玲; 2. 資料討論人員:周小靖、袁西、張國(guó)良、徐婕、張煒,王艷玲、郭華梁、辛達(dá) 揚(yáng)、潘繼征; 3. 調(diào)查報(bào)告文案寫(xiě)作:文案初稿袁西、深化定稿周小靖。 四、調(diào)查范圍: 因針銀湖各項(xiàng)目之間交通相對(duì)不便,而公司專車不足,大量步行時(shí)間對(duì)調(diào)查進(jìn) 程影響較大,加之當(dāng)?shù)夭惋嬇涮咨形赐晟疲胁椭坏没厥袃?nèi)解決,因此,本次調(diào)查 原計(jì)劃的7個(gè)調(diào)查對(duì)象(高爾夫城市花園、萬(wàn)科四季花城、黃金海岸、戀湖家園、汀 香水榭、麗水佳園和碧?;▓@)最終只完成了前面五個(gè)。 五、調(diào)查方法:采用實(shí)地踏看、詢問(wèn)與網(wǎng)上搜索相結(jié)合。 六、資料統(tǒng)計(jì)及分析方法:本次調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)根據(jù)調(diào)查記錄和所收集的各樓書(shū)資料加以 整理,分析方法力求全面、客觀。 七、權(quán)威性說(shuō)明:本次調(diào)查因時(shí)間有限,資料收集還欠齊全,對(duì)象了解深度也不夠,但 報(bào)告各資料來(lái)源基本能保證調(diào)查報(bào)告的真實(shí)性。 2. 調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)和分析 1. 板塊城市大配套情況調(diào)查 |主要配套 |調(diào)查情況 | |交通 |整個(gè)板塊道路暢通,但目前只有有603、604、47,595三條區(qū)間公汽| | |進(jìn)入園區(qū),而且只有595進(jìn)入漢口市中心 | |教育 |已建成的學(xué)校有睿升學(xué)校,是一所實(shí)力頗為雄厚的貴族學(xué)校,目前 | | |大部分大盤(pán)項(xiàng)目都規(guī)劃了部分幼兒園和小學(xué),但將教育設(shè)施放在第 | | |一期的不多 | |商網(wǎng) |每個(gè)開(kāi)發(fā)商在小區(qū)中都安排有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),隨著小區(qū)入住率的提高, | | |多家大型超市也有進(jìn)入園區(qū)的意向 | |醫(yī)院 |有一所綜合性醫(yī)院正在選址,部分大盤(pán)配有藥店,并和市內(nèi)大型醫(yī) | | |院建立對(duì)口關(guān)系 | |銀行、郵電 |大部分大盤(pán)均在區(qū)內(nèi)配套相應(yīng)服務(wù)機(jī)構(gòu) | |因特網(wǎng)絡(luò) |屬基本配套 | |水電 |目前施工用電沒(méi)有問(wèn)題,但隨著各項(xiàng)目后期項(xiàng)目的銷售和入住人口 | | |的增加,生活用電有點(diǎn)緊張,現(xiàn)正在選址變供電站,馬池橋附近 | |煤氣 |已進(jìn)入碧海、萬(wàn)科,馬上進(jìn)入的有戀湖、汀香水榭、黃金海岸等 | |污水 |未知 | 從上表資料統(tǒng)計(jì)比較可看出: 1. 雖然板塊路網(wǎng)系統(tǒng)完善,但由于可移動(dòng)的公共交通設(shè)施沒(méi)有跟進(jìn),進(jìn)入的公汽 也基本上是短途區(qū)間車,有些項(xiàng)目甚至一輛公汽都沒(méi)有通,因此,整個(gè)板塊 的生活和市內(nèi)相比還難以談得上便利,即使對(duì)于整個(gè)家庭只有1輛私家車的有 車族的來(lái)說(shuō),也還有諸多不便,對(duì)于這一點(diǎn),有些萬(wàn)科的業(yè)主也聲稱萬(wàn)科有 欺騙之舉(廣告上只注明有4路車,沒(méi)有標(biāo)明起點(diǎn)站和終點(diǎn)站)。當(dāng)然,隨著 整個(gè)板塊開(kāi)發(fā)的深入,這些也可能在3-5年內(nèi)得到很好的解決。 2. 從教育配套上看,雖然板塊教育資源不足,但板塊內(nèi)各項(xiàng)目建幼兒園和小學(xué)的 比較多,建中學(xué)的比較少,建高中的幾乎沒(méi)有,而且均把教育配套放在后期 ,因此,對(duì)于前期入住的人來(lái)說(shuō),開(kāi)發(fā)商所描述的貴族式教育仍然是一張規(guī) 劃而已,而各開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有把教育當(dāng)做自己的賣點(diǎn); 3. 從商業(yè)配套看,各項(xiàng)目均在內(nèi)部進(jìn)行了配套,但目前正式開(kāi)業(yè)的不多(因?yàn)槟?前銷售率尚可,但入主率不高),但從商人的逐利本性分析,這種不便是暫 時(shí)的,只不過(guò)消費(fèi)者希望先看到成熟的商業(yè)配套,而商人希望先看到成熟的 消費(fèi)群體和市場(chǎng)而已; 4. 從其它城市大配套看來(lái),只能客觀地說(shuō):本板塊做為一個(gè)新興的發(fā)展區(qū)域,具 有強(qiáng)大的成長(zhǎng)潛力,但目前城市生活大配套仍然是弱項(xiàng),還需要政府和開(kāi)發(fā) 商之間更多地互動(dòng),也需要開(kāi)發(fā)商更多地承擔(dān)政府的職能,共同促進(jìn)板塊的 成熟和繁榮。 2. 調(diào)查對(duì)象規(guī)劃指標(biāo)統(tǒng)計(jì)分析 |樓盤(pán)名稱 |開(kāi)發(fā)商 |占地面積 |開(kāi)發(fā)面積 |容積率 |綠化率 | | | |(畝) |(萬(wàn)平方)| | | |高爾夫城市花園|武漢市高爾夫房地產(chǎn) |570 |58 |1.53 |42% | | |開(kāi)發(fā)公司 | | | | | |萬(wàn)科四季花城 |武漢萬(wàn)科房地產(chǎn)公司 |東區(qū)410 |東區(qū)24 |0.9 |56% | | | |西區(qū)1500 | | | | |丁香水榭 |武漢美好愿景房地產(chǎn) |272 |12.26 |0.9 |45.00% | | |開(kāi)發(fā)公司 | | | | | |戀湖家園 |武漢深江物業(yè)發(fā)展公 |450 |32 |1.2 |46.98% | | |司 | | | | | |黃金海岸 |湖北匯豐置業(yè)責(zé)任公 |124 |7.35 |0.59 |46.50% | | |司 | | | | | |麗水佳園 |沿海發(fā)展武漢公司 |470 |36 |1.4 |40% | |碧?;▓@ |武漢宏宇、玉龍房地 |800 |20 |0.7 |54% | | |產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 | | | | | 從上表資料可以看出: 1. 板塊各項(xiàng)目的命名相對(duì)市區(qū)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)更具有詩(shī)情畫(huà)意,并充分表現(xiàn)“水景”的魅 力; 2. 絕大部分開(kāi)發(fā)商是“混血兒”,是外地大型房地產(chǎn)公司在武漢注冊(cè)或合資的分公 司,因此有外地總公司的強(qiáng)大資金和品牌支持,特別是象上市公司深圳萬(wàn)科 和北京房地產(chǎn)行業(yè)黑馬美好愿景公司等,還有在國(guó)際上有著30年高素質(zhì)房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)的香港新邦國(guó)際有限公司(武漢高爾夫房地產(chǎn)公司的上級(jí)公 司)等; 3. 充分發(fā)揮板塊土地資源豐富的優(yōu)勢(shì),占地少則數(shù)百畝,多則數(shù)千畝,均屬武漢 數(shù)得著的大盤(pán),大盤(pán)一來(lái)可以利用自身的配套來(lái)彌補(bǔ)城市配套的不足,二來(lái) 樹(shù)大招風(fēng),由此有更大的實(shí)力去打廣告,更容易出名; 4. 從開(kāi)發(fā)容積率分析,本次調(diào)查的大部分項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)均小于1.0,但從項(xiàng)目現(xiàn) 場(chǎng)情況看來(lái),由于各項(xiàng)目沿湖大多是親水公園設(shè)施,占地較多,而真正的住 宅組團(tuán)區(qū),其建筑密度估計(jì)也在1.5左右,象高爾夫花園1.5的容積率,并大 量聯(lián)排別墅,其建筑密度感覺(jué)有點(diǎn)過(guò)大; 5. 綠化率均在40%以上,和市內(nèi)項(xiàng)目相比有明顯的景觀優(yōu)勢(shì)。 三、各項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)分析 樓盤(pán)名稱 |布局 |層數(shù) |結(jié)構(gòu) |戶型 |風(fēng)格 |環(huán)境 |配套 |智能化 | |高爾夫城市花園 |由中心景觀向四周成輻射狀布局 |3層聯(lián)排層小高別墅,4層復(fù)式洋房,12層小高層,23層高層 |框架 |98- 313平方米,共17種戶型 |現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 |組團(tuán)景觀取景于五大洲著名高爾夫景觀特色,四面水景是其景觀優(yōu)勢(shì)之一,但因密度過(guò) 高,樓前除私家花園以外,基本上沒(méi)有公共綠地,原高爾夫廣場(chǎng)對(duì)其來(lái)說(shuō)只是一個(gè)概念 ,沒(méi)有象南國(guó)奧林匹克花園那樣形成互動(dòng) |會(huì)所、商網(wǎng)、健身、休閑、餐飲、幼兒園、小學(xué)、游泳池 |寬帶、可視對(duì)講、紅外監(jiān)控、三表遠(yuǎn)傳 | |萬(wàn)科四季花城 |行列式、半圍合與鋸齒形相結(jié)合 |別墅3層、洋房4-5層 |框架 |90- 220平方米各式戶型,做到戶戶陽(yáng)光房 |歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)格 |入口建設(shè)中型休閑假日廣場(chǎng)、一條歐式水景帶貫穿整個(gè)項(xiàng)目,各樓前綠化也各不相同, 盡量做到步移景易,門(mén)前廣場(chǎng)景觀先行 |會(huì)所、幼兒園、菜場(chǎng)、銀行、藥店及其它商網(wǎng)、公交汽車站 |可視對(duì)講、紅外線監(jiān)控 | |丁香水榭 |行列式,總體上圍繞中心狹長(zhǎng)的人工湖布局,重視南北朝向 |聯(lián)排別墅3層,花園洋房5、6層 |框架 |別墅160-250平方米,花園洋房106- 153平方米, |現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 |美國(guó)EDAW公司設(shè)計(jì),雖然沒(méi)有臨天然湖優(yōu)勢(shì),但其中心地帶人工湖,入口棕櫚道有一定 的特色,步行道彩色波浪型、每戶均有私家花園、頂層露臺(tái)部分有水泥板遮陽(yáng)棚 |會(huì)所、泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、特色廣場(chǎng)、兒童游樂(lè)區(qū)等 |三網(wǎng)合一、電視監(jiān)控、可視對(duì)講、聯(lián)動(dòng)報(bào)警 | |戀湖家園 |和其它幾個(gè)項(xiàng)目比較,有點(diǎn)兵營(yíng)式的感覺(jué) |全部6層洋房 |磚混框架 |二室二廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi),戶型偏小 |美國(guó)小鎮(zhèn)風(fēng)格 |后期建筑有臨湖優(yōu)勢(shì),中心建有30畝半園型人工湖景,中式荷池與西式穹頂亭、鐘樓相 結(jié)合,和整個(gè)建筑風(fēng)格似乎不相匹配,也有點(diǎn)模仿深圳萬(wàn)科四季花城的感覺(jué),入口商業(yè) 街過(guò)多,缺少動(dòng)感水景點(diǎn)綴和人的參與,感覺(jué)有點(diǎn)空寂,缺少居家溫馨感,人工湖景觀 先行 |學(xué)校,商業(yè)街比較長(zhǎng),因此規(guī)劃了超市、銀行、休閑、郵電、藥店、時(shí)裝店、網(wǎng)吧、美 容店、精品店咖啡店,類別齊全,但沒(méi)有一家開(kāi)業(yè) |寬帶、紅外監(jiān)控 | |黃金海岸 |總體成扇型放射狀布局 |獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅2-3層、花園洋房5層 |框架 |別墅167- 300平方米、洋房2*1-3*2,46-179平方米 |現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 |采用“人工護(hù)城河”圍合成四面環(huán)水社區(qū),中心建有一圓形主題公園,中式?jīng)鐾?、水景與 假山相結(jié)合,但圓形的限制,使其意境并不濃厚,主題公園景觀先行 |會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、泳池、休閑設(shè)施齊全的臨湖休閑帶 |三網(wǎng)合一、水質(zhì)凈化系統(tǒng) | |麗水佳園 | |多層、小高層 |磚混框架 | | | |幼兒園、商業(yè)服務(wù)區(qū)、會(huì)所 |可視對(duì)講、紅外監(jiān)控 | |從以上表資料可比較分析出: 1. 在布局設(shè)計(jì)上有意充分利用水景,形成有項(xiàng)目中心向水景環(huán)形輻射布局的共同特 點(diǎn),且有別墅一般建在水邊,一方面環(huán)境是別墅建設(shè)的基本條件和賣點(diǎn),二是 在空間上可以形成中高外低的景觀視線空間,有利于景觀共享; 2. 因有得天獨(dú)厚的自然環(huán)境,就整個(gè)板塊而言,開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品種較豐富,臨湖區(qū)大多 有別墅,別墅又分別有獨(dú)立的、兩聯(lián)體、六聯(lián)體、八聯(lián)體等,大多為三層;有 少量復(fù)式樓,有四層的,也有將洋房頂層做復(fù)式樓的;洋房大多為5到6層; 也有部分小高層和少量高層,打破了武漢市多年來(lái)郊區(qū)不建高層的慣例; 3. 從各個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品重點(diǎn)看來(lái),因各自的天然景觀優(yōu)勢(shì)存在差別,所以推出的產(chǎn)品 組合也有偏重,象汀香水榭、高爾夫花園更重于聯(lián)體別墅,萬(wàn)科四季花城和戀 湖家園更偏重于花園洋房,黃金海岸則更偏重于獨(dú)立別墅 4. 從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看,“外來(lái)和尚”的項(xiàng)目起點(diǎn)都很高,徹底擺脫了宏宇碧?;▓@以磚 混保證低價(jià)的模式,也不同于常青花園、百步花園和南湖花園先建磚混后建框 架的梯級(jí)開(kāi)發(fā)模式,從而保證了整個(gè)板塊樓盤(pán)的檔次和素質(zhì),樹(shù)立其高尚住宅 板塊形象; 5. 從整個(gè)板塊看,因產(chǎn)品類型多,相應(yīng)房型品種也比較齊全,獨(dú)立別墅、雙聯(lián)別墅 ,多聯(lián)別墅,復(fù)式樓,洋房的2*1、2*2、3*2、4*2、5*2均有 ,從46-300多平方米,以滿足不同的客戶群; 6. 從各個(gè)具體項(xiàng)目的戶型面積集中范圍看,高爾夫花園偏重于大戶型,基本上都在 200以上,140只有一棟小高層,萬(wàn)科偏重于中戶型,汀香水榭等別墅比較多多 的項(xiàng)目戶型更是針對(duì)“大戶人家”設(shè)計(jì)的,黃金海岸似乎是想“老少通吃”,最小 戶型是他的,最大戶型也是他的; 7. 從建筑總體風(fēng)格看來(lái),大多采用比較現(xiàn)代、簡(jiǎn)約的外立面設(shè)計(jì)風(fēng)格,意圖克隆歐 洲或意大利小鎮(zhèn),掀起一場(chǎng)新造鎮(zhèn)運(yùn)動(dòng); 8. 因這些樓盤(pán)集中于針銀湖周邊,所以臨湖是其最大的規(guī)劃優(yōu)勢(shì),也是重要賣點(diǎn), 加之各開(kāi)發(fā)商在小區(qū)內(nèi)部也非常重視環(huán)境建設(shè),盡量做到四季草常青、花常開(kāi) ,調(diào)查時(shí)盡管已是寒冬,但整個(gè)板塊空氣清新宜人,湖水清澈,項(xiàng)目?jī)?nèi)部更是 草色蔥蘢,花姿招展,感覺(jué)大自然是那幺的親切,冬天又是那幺的遙遠(yuǎn)。 9. 除了臨湖水景外,多數(shù)項(xiàng)目都盡量在內(nèi)部進(jìn)一步營(yíng)造人工水景,把水景優(yōu)勢(shì)發(fā)揮 到極至,用水景給靜態(tài)的環(huán)境帶來(lái)動(dòng)感和親切感,讓三維的空間變成六維,使 空間和顏色變得豐富多層、層次無(wú)窮,戀湖家園的商業(yè)街因?yàn)槿狈λ包c(diǎn)綴, 所有的建筑變得非常生硬冷漠; 10. 為保證項(xiàng)目檔次,大部分項(xiàng)目是請(qǐng)名家進(jìn)行規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì)的,如高爾夫城市花 園的規(guī)劃設(shè)計(jì)是香港BFD建筑事物所,景觀設(shè)計(jì)是美國(guó)泛亞易道有限公司,丁 香水榭的景觀設(shè)計(jì)是美國(guó)EDAW公司; 11. 在期房銷售階段,做到部分景觀先行,已經(jīng)不再是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的創(chuàng)新動(dòng)作,而是標(biāo) 準(zhǔn)動(dòng)作,進(jìn)而比的是誰(shuí)的環(huán)境更能打動(dòng)消費(fèi)者的心; 12. 外部大配套不足是整個(gè)板塊的通病,但各項(xiàng)目都盡力在板塊內(nèi)部創(chuàng)造相應(yīng)配套條 ...
金銀湖板塊在售樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告2
 

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