金陽投資項目分析
金陽大廈項目 投資分析 http://www.5ixue.com (海量營銷管理培訓資料下載) 目 錄 一、項目概況 二、長沙房地產(chǎn)市場情況分析 三、地塊所處的特性市場分析 四、項目的SWOT分析及總體思路 五、項目可類比項目調(diào)研情況 六、項目產(chǎn)品的開發(fā)策略建議 七、項目投資收益及風險預(yù)測 一 項目概況 （據(jù)貴司所提供的資料） ☆金陽公司于98年取得體育館路附1號建設(shè)用地，國土使用證編號：開國用（98）字 第（1575號） ☆地塊宗號5097008，綜合用途，使用權(quán)面積為1136.89平方米，使用期限至2043年1 0月。 ☆由于原用地面積較小，無法對之進行有效的商業(yè)開發(fā)，因此在取得政府支持及鄰邊 單位（長沙鐵路公司）的協(xié)議土地租賃意向支持下，金陽公司于2000年底取得計委立項 批復文件（長技基2000年493號），該文件中明確項目可開發(fā)總建筑面積為16000平方米 。 ☆2001年8月正式取得長沙市規(guī)劃管理局的二類規(guī)劃設(shè)計條件通知單（編號20000107 8A1），其中詳細說明項目建設(shè)用地為1900平方米，容積率為不大于8.5，建筑高度為84 米以內(nèi)，機動車出入方向為東北。 ☆目前該地塊市場價格為1200萬元人民幣左右。相關(guān)土地有償出讓金已經(jīng)繳納完畢。 二 長沙房地產(chǎn)市場情況分析 2005，長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程中非常重要的一年。政策變化和外地豪強的進入 ，使得長沙房地產(chǎn)市場有些“亂花漸欲迷人眼”。但能夠斷定，大變革之下，市場無法 風平浪靜，是繼續(xù)繁榮火爆還是會進入一個理性期、冷靜期、調(diào)整期，都要有個說法 。變革和轉(zhuǎn)折，長沙房地產(chǎn)走向何方，這對于我們來說也許還是一個謎！ 一、長沙房地產(chǎn)市場——供應(yīng)與需求的對決 2005住宅的推盤量將創(chuàng)造新高，巨大的供給在政策開始變得僵硬之時，強勁的消 費勢頭能否持續(xù)；產(chǎn)品時代來到，產(chǎn)品不斷升級換代，花花世界能否將消費欲望引導 再至噴發(fā)；長沙樓市能否再續(xù)神話？ 二、市場大變革——產(chǎn)品升級和營銷升級全面展開 2004長沙房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷著前所未有的發(fā)展和變革，無論從產(chǎn)品還是營銷上。 外地列強的進入導致的競爭加劇是市場升級的導火索，而這種形勢在2005將愈演愈烈 ，產(chǎn)品和營銷升級的大潮是不可阻擋的，也是市場優(yōu)化和進步的標志。 三、價格——讓我歡喜讓我憂 升、肯定要升的！升多少，能到多少！在一直以來房屋價格偏低的長沙市場，隨 著產(chǎn)品升級而帶來的價格升級已經(jīng)啟動，而且勢頭如此迅猛；對于這樣一個老百姓最 關(guān)心的問題，在2005需要見分曉！ 四、資金鏈、融資渠道——延續(xù)生命線！ 國家政策，地方政策，政策與對策！當國家宏觀調(diào)控產(chǎn)生作用，金融政策開始緊 縮，當矛頭指向房地產(chǎn)行業(yè)，如何打開資金的缺口？當房地產(chǎn)行業(yè)真正成為資金密集 型行業(yè)，當鈔票變得如此緊缺，本地企業(yè)如何才能玩轉(zhuǎn)長沙房地產(chǎn)市場？ 五、別墅市場——長江后浪推前浪 水云間、綠城桂花城作為新一代別墅能否共同造勢城東市場？同升湖、金鷹城 老一輩占據(jù)天然如何守勢？河西別墅市場，尤其山水英倫（荷塘月色）能否翻身？長 沙別墅市場走向何方？ 六、小戶型和寫字樓——物以稀為貴，貴多少 在市區(qū)內(nèi)用地日漸減少的今天，成熟地段的小戶型和寫字樓越發(fā)顯得珍貴。明年 此類產(chǎn)品的需求走勢如何，產(chǎn)品的緊缺能否表現(xiàn)出更高的價格，產(chǎn)品設(shè)計和概念將出 現(xiàn)什么樣的新變化，看城市中心價值如何提升！ 三 地塊所處的特性市場分析 ———項目地塊所處芙蓉路區(qū)域 分析篇 　　總體區(qū)域分析： 　　2003年8月31日，長沙南北交通主動脈芙蓉路實現(xiàn)全線貫通，標志它成為名符其實的 “中華第一路”，它全長46公里，南起暮云鎮(zhèn)，北至霞凝港，與2000年拓改的五一大道構(gòu) 成一個巨大的坐標，一起撐起了長沙的交通新格局。自從芙蓉路全線拉通后，這條中國 第一大道開始了它真正流金淌銀的時代，商機和財富幾乎令所有商人無法抗拒，創(chuàng)業(yè)者 、打工者、投資者都心儀著這塊藏金累銀的寶地，在掘金中感受快樂。 　　以五一市民綠化廣場為圓心，以五一大道為軸的五一廣場商務(wù)圈，以商業(yè)為主打、 以商業(yè)帶動商務(wù)。在這一商務(wù)圈，平和堂、萬代廣場、新大新等先后崛起，沃爾瑪、銅 鑼灣、王府井等商業(yè)巨子也紛紛搶占黃金碼頭。 　　 以芙蓉路為軸心的金融商務(wù)圈則以金融證券等金融行業(yè)為鮮明特性，沿途數(shù)十家銀行證 券公司參差林立。以此為契機，這一區(qū)域掀起了一輪商住樓與商務(wù)樓盤建設(shè)的高潮，商 務(wù)帶動商業(yè)成為芙蓉路的特色。 芙蓉路黃金通道以自己的獨特地位在刷新商務(wù)格局，重新論定商務(wù)諸侯！ 　　★侯家塘超核商圈 　　●區(qū)域板塊商業(yè)地產(chǎn)特征 　　侯家塘在未來長沙商業(yè)的格局特別重要，侯家塘商圈是長沙市的超核商圈，三湘都 市報首次推出超核商圈的概念，所謂超核是指侯家塘商圈位于東塘商圈和五一廣場·黃興 路商圈、芙蓉路金融街和未來省府的十字節(jié)點，具有不可替代的優(yōu)勢。 　　“以芙蓉路和勞動路交匯點為圓心，向外擴散的一個270°大扇形區(qū)域，將成為長沙市 新的商務(wù)、商業(yè)核心?！遍L沙商業(yè)界的一位資深人士這樣斷言，而他的理由是，“城市發(fā) 展的南移，必然會在南城形成一個新的商務(wù)、商業(yè)核心，而核心的崛起又必須沿主干道 發(fā)展，侯家塘的地理位置得天獨厚”。 　　侯家塘處在長沙新興CBD的區(qū)域，又毗鄰東塘和五一商圈，商業(yè)發(fā)展本來就有著一定 的基礎(chǔ)。隨著新世紀體育文化中心的建成，侯家塘依靠文體會展平臺更加顯示出它獨特 的吸引力，從而也激發(fā)出了一個新興的商圈效應(yīng)?！昂罴姨撂幵跂|塘商圈和五一商圈連線 的中心位置，以體育文化為契機，由于奠定了發(fā)展基礎(chǔ)，對于未來的發(fā)展我認為發(fā)展?jié)?力無限。” 　　“與五一商圈這個傳統(tǒng)的商業(yè)積聚地比較起來，侯家塘是新產(chǎn)業(yè)的發(fā)源地，以體育文 化為主的產(chǎn)業(yè)圈衍生出的其他行業(yè)，將會從各個方面促進侯家塘商圈的全方位發(fā)展?！碧?心區(qū)招商局的負責人也指出，五一商圈和侯家塘商圈是相互補充和襯托的，之間的影響 當然會有，但是規(guī)模效應(yīng)也可以吸引更多的客流。 　　據(jù)了解，自從新一佳入駐侯家塘，這兩年侯家塘的人流、物流比原來增長了3－4成 。而隨著新世紀體育文化中心的建立，城市商業(yè)廣場、家潤多“輪番來襲”，更是給侯家 塘注入了無限的活力，帶動了這一區(qū)域的迅速發(fā)展。 　 　★南長沙生態(tài)商務(wù)區(qū) 　　●區(qū)域板塊商業(yè)地產(chǎn)特征 　　南長沙是省會長沙的南大門，是長株潭經(jīng)濟一體化的前沿陣地，為長沙拓南擴城的 “橋頭堡”。隨著省政府機關(guān)大院南遷，一批重大文化設(shè)施、配套公益設(shè)施將在城南拔地 而起。在規(guī)劃中，省政府新址、省地質(zhì)博物館、省青少年活動中心、省群眾藝術(shù)館、會 展中心、市科技館、音樂廳等一批省、市級重大文化設(shè)施、建筑群落，將使這里成為省 會行政文化中心，從而為南長沙的發(fā)展提供了無盡的空間。 　　●區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新模式 　　生態(tài)概念成為商務(wù)樓最大亮點 　　EBD釋義：即“生態(tài)商務(wù)區(qū)”，為ecology business district的首字母簡化組合。是目前最流行的一個對CBD發(fā)展的全新的概念選擇。其最大 的特征就是解決原來CBD存在的生態(tài)惡化問題，如“死城”現(xiàn)象，交通上下班時過分緊張， 區(qū)內(nèi)綠化較低，商業(yè)氣氛太淡，寫字樓空調(diào)病，辦公室綜合癥等等。 　　長沙市拓城、融城、省區(qū)政府南遷、打造天心生態(tài)新城，以及現(xiàn)實的許多商務(wù)活動 以及許多著名企業(yè)辦公總部往南發(fā)展的趨勢等等，說明了人們是在建設(shè)CBD的同時發(fā)展和 改善CBD的，所以才有了“生態(tài)CBD”亦即“EBD”的提法。而且EBD概念不再過分強調(diào)“中心” ，這也是對原來CBD過分核聚化造成的種種社會問題的有效解決。 　　　 　　★中央商務(wù)區(qū) 　　●區(qū)域板塊商業(yè)地產(chǎn)特征 　　根據(jù)《長沙市城市總體規(guī)劃（2000－2020）》，在“城市功能分區(qū)”中提出了建設(shè)長沙 中央商務(wù)區(qū)的構(gòu)想：“以中心綠化廣場為核心，東起韶山路，西至蔡鍔路，北起展覽館路 ，南至人民路，面積約3平方公里，集商務(wù)辦公、信息、文化、娛樂于一體”，一個以五 一大道與芙蓉路交叉點為中心，以財富金融為特征的帶狀CBD正在長沙形成。 　　芙蓉中路CBD建成以后，將集中長沙大部分金融、商務(wù)、文化、服務(wù)機構(gòu)和大量的商 務(wù)辦公酒店、公寓等配套設(shè)施，并使長沙更具備完善便捷的交通、通信等現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè) 施和良好環(huán)境。 　　由于CBD的出現(xiàn)，芙蓉路這條新改建的省城大動脈土地迅猛增值，顯得“財氣”橫溢、 遍地是金。經(jīng)不住由CBD巨大商機的引誘，外地資本加速搶灘星城，一些大的跨國公司紛 紛著陸，而嗅覺靈敏的長沙開發(fā)商也當仁不讓，在CBD區(qū)域內(nèi)掀起了一輪商務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)高潮。目前，云集在芙蓉中路上的銀行、保險公司、證券營業(yè)部等金融機構(gòu)有數(shù)十 家之多，這一段已成為名副其實的湖南“華爾街”。 　　 　　　●區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新模式 　　金融要塞———雄踞五一路和芙蓉路交匯的芙蓉廣場鉑金位置，金融圈的核心地帶，芙 蓉廣場的絕版寶地。 　　芙蓉生態(tài)廣場———350米視野無阻礙，豁達胸懷、坐觀天下，盡覽芙蓉生態(tài)廣場怡人 美景，工作之余，攜友游歷，陽光普照、放飛心情、激發(fā)靈感。 　　金融商業(yè)核心———擁有國際化商務(wù)氛圍的板塊，證券、保險、金融、機構(gòu)，大公司、 大財團、大商家聚集一地，酒店、商務(wù)寫字樓林立，平和堂、百盛、家樂福、肯德基、 麥當勞、必勝客等國際商業(yè)機構(gòu)構(gòu)筑起星城經(jīng)濟、商貿(mào)、辦公的商業(yè)軸心。 　　 ★松桂園商務(wù)區(qū) 　　●區(qū)域板塊商業(yè)地產(chǎn)特征 　　松桂園商務(wù)中心 　　位于長沙市新規(guī)劃的CBD（中央商務(wù)區(qū)）中北部，是一個以國際財富中心、南方明珠 國際大酒店、建鴻達現(xiàn)代城、運達國際大廈四座高樓為圓心，沿著芙蓉路、展覽館路“十 ”字型兩軸向東———迎賓路、東風路；向西———蔡鍔路；向南———八一路、中山路；向北—— —湘春路、體育館路輻射的相對聚集的商務(wù)地區(qū)，覆蓋整個清水塘街道、望麓園街道和上 大垅街道辦事處的一部分，面積約1平方公里。 　　隨著展覽館路的拉通和芙蓉北路的提升，松桂園商務(wù)中心目前已初具雛形，成為開 福區(qū)范圍內(nèi)最活躍、最具增長和發(fā)展?jié)摿Φ纳虅?wù)區(qū)，其發(fā)展方向以生產(chǎn)性服務(wù)功能為主 ，以生活服務(wù)為輔，包括金融、貿(mào)易、信息、廣告、法律服務(wù)等，重點以金融服務(wù)為其 特色。 　　在其方園約1KM范圍內(nèi)，匯聚了湖南主要銀行、證券、保險等金融機構(gòu)的總部和 高檔寫字樓，以及家樂福、普爾馬斯特、省展覽館、長沙市一中、湘雅醫(yī)院、湖南日報 社、新聞出版大廈、烈士公園、南方明珠國際大酒店等長沙最著名的商業(yè)及文化、教育 、新聞、休閑中心，是長沙CBD重中之重的極核地段。項目基地位于松桂園的黃金三角— ——芙蓉路與展覽館路兩條財富礦脈交織的財富鼎點，是長沙CBD最后一塊財富處女地。 　　●區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新模式 　　第二個“金十字” 　　松桂園商務(wù)城明年將重點開發(fā)湘春路和體育館路，構(gòu)筑松桂園商務(wù)中心的第二個“金 十字”；打通炮后街路，打造以清水塘兩廂為主的“三湘第一文化教育街區(qū)”；改造建湘路 ，建立電訊產(chǎn)業(yè)市場；以展覽館路拉通為契機，在兩廂建立集餐飲、娛樂、休閑于一體 的特色街市。今年著重建設(shè)的有湘雅醫(yī)療城和家居樂置業(yè)廣場等。 　　而且，根據(jù)政府規(guī)劃，車站路將和展覽館路實現(xiàn)對接，而且西端將修建另一座湘江 大橋，直接接通桐梓坡，形成長沙市的又一條五一大道。 　　●區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)投資狀況 　　投資潛力較大　　理由：區(qū)域發(fā)展前景不錯，但是目前可開發(fā)土地不多。 投資價值風險與收益同在　　理由：新興項目的定位起點高，能提升整個區(qū)域的投資 價值，但是也正是受運達廣場開發(fā)節(jié)奏的影響，以及原有幾座商務(wù)樓銷售情況的不理想 ，造成風險性較高。 該區(qū)域好的新項目不多，投資渠道較為單一。 四 項目的SWOT分析及開發(fā)總體思路 一、項目SWOT綜合分析 |SWOT |論 點 |說 明 | |S（優(yōu)勢） |升值前景被高度認可 |長沙城市未來的CBD區(qū)域，絕大部分消費者都相當認同它的升值潛力 | | |城北素質(zhì)樓盤 |外部數(shù)量眾多的政府機構(gòu)、銀行企業(yè)、院校，加上未來大量進入該區(qū)域的中高收入人| | | |群，完全拒絕棚戶區(qū)、貧民區(qū)，低素質(zhì)與社區(qū)安全隱患 | | |優(yōu)質(zhì)規(guī)劃的交通網(wǎng)絡(luò) |路幅、路況及具有前瞻性的路網(wǎng)建設(shè)，又在快速干道邊上，不存在亞交通問題 | | |教育配套和文化氛圍 |不僅僅有湘雅和周邊眾多的高、初中、小學，還有展覽館、博物館等等文化氛圍濃厚| | | |的活動機構(gòu)和場所 | | |項目體量小 ...
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