頤德花苑企劃提案
企劃方針

立足于消費(fèi)者的分布情形與需求層次研究，確立主體目標(biāo)客戶群體，繼而設(shè)計(jì)規(guī)劃形象策略主題，疊現(xiàn)本案產(chǎn)品價(jià)值，滿足目標(biāo)客戶群體獨(dú)有的品味與格調(diào)，并進(jìn)行有的放矢的文案表現(xiàn)與媒體運(yùn)用。
目標(biāo)市場(chǎng)預(yù)估

本公司就本案周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的市調(diào)資料進(jìn)行細(xì)致評(píng)估與研究，結(jié)合本案固有產(chǎn)品特性，總結(jié)本案目標(biāo)客源特性如下：

1、 1、客源區(qū)域
區(qū)域 長(zhǎng)寧 徐匯 靜安 其它區(qū)域 合計(jì)
百分比 30% 20% 20% 30% 100%

2、 2、客戶購(gòu)屋動(dòng)機(jī)
購(gòu)屋動(dòng)機(jī) 第一次購(gòu)屋 二次購(gòu)屋（換屋） 投資 合計(jì)
百分比 50% 30% 20% 100%

3、 3、客戶年齡
年齡 25~30 31~35 36~40 41~45 46~50 51以上 合計(jì)
百分比 5% 10% 20% 35% 20% 10% 100%

4、 4、總價(jià)反應(yīng)預(yù)估
價(jià)別 45萬以下 46~55萬 56~65萬 66~75萬 75~100萬 100萬以上 合計(jì)
百分比 5% 25% 30% 20% 15% 5% 100%

5、 5、面積反應(yīng)預(yù)估
面積 80m2以下 80~100 m2
（二房二廳為主） 100~120 m2
（三房一廳為主） 120~150 m2
（三房二廳為主） 150 m2以上（四房以上） 合計(jì)
百分比 10% 25% 30% 25% 10% 100%



根據(jù)目標(biāo)客戶預(yù)估的情況分析，本區(qū)域內(nèi)物業(yè)總價(jià)認(rèn)同度較大的區(qū)間在46萬元~75萬元之間，且客源主體年齡分布在36歲~50歲之間。
本案房位總價(jià)區(qū)間在60萬元~145萬元（以6200元/平米均價(jià)計(jì)）處于適銷段總價(jià)房位占了62%，而234平方米的大單元房為非適銷總價(jià)房位，可能面臨較大市場(chǎng)銷售阻力。
為確保適銷總價(jià)房位在與周邊樓盤競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，推動(dòng)非適銷總價(jià)房位沖破總價(jià)阻力線，獲得理想市場(chǎng)去化，強(qiáng)有力的產(chǎn)品形象定位提升、卓有成效的推廣表現(xiàn)，成為本案取得市場(chǎng)先機(jī)的重中之重。




形象定位
建立在產(chǎn)品已有的特性基礎(chǔ)上，針對(duì)目標(biāo)客戶群體的生涯背景及價(jià)值取向，進(jìn)行符合這一群體人士認(rèn)可的形象定位，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行內(nèi)涵的挖掘與外延的拓展，創(chuàng)造推廣中的主題核心，是樹立本案市場(chǎng)形象靈魂的重點(diǎn)。
產(chǎn)品特性：
根據(jù)我司已掌握的本案資料，我們得到以下可資利用的信息：
1、 1、 基地位置處于延安西路定西路，為西區(qū)進(jìn)入市區(qū)的主干道之一，從較為寬泛的地理意義上，可定義為市中心區(qū)域樓盤。
2、 2、 基地建筑用地為凹字形狀，樓與樓之間的對(duì)稱關(guān)系讓我們感受到了古典建筑的風(fēng)格，與歐洲宮廷式城堡住宅基地布局頗有神似之處，并半圍合成近1000平方米左右可利用的環(huán)境塑造空間。
目標(biāo)客戶特性：
根據(jù)我司對(duì)本案目標(biāo)客戶群的研究，我們概括目標(biāo)客戶群具備以下特征：
家庭年收入在10萬元以上，為社會(huì)中的相對(duì)富裕階層。
目標(biāo)客戶群的主體得益于改革開放的國(guó)策，因而善于吸納包容一切世界文明發(fā)展的優(yōu)秀成果，他們以此立身，并向往享用優(yōu)秀成果在生活各方面…………
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