河北區(qū)南口路整合營銷全面策劃案
一.項目用地周邊環(huán)境分析
( 一 )項目土地性質調查
1.項目地理位置：項目位于河北區(qū)南口路榆關道交口，項目地塊北鄰榆關道、南靠席廠下坡路、西臨南口路、東側為其他工業(yè)用地。
項目規(guī)劃建筑用地100000平米，占地面積67000平米左右。原址為工業(yè)用地，地上建筑物多為廠、庫房、辦公用房，拆遷較簡單。
（二）項目用地周邊環(huán)境調查
1.生態(tài)環(huán)境
1-1自然景觀:項目周邊區(qū)域為工業(yè)區(qū)，有一定綠化面積，但由于大多數綠化使原來是工廠的廠區(qū)綠化，綠化水平偏低。周邊自然景觀只有新開河，如果新開河能夠改造，將對該區(qū)域的環(huán)境提升起到相當的作用。
1-2環(huán)境污染:雖然項目周邊區(qū)域原為工業(yè)區(qū)，但是近幾年區(qū)域內工廠紛紛停產，加上原本的工廠并不是高污染企業(yè)，所以周邊的污染并不嚴重。原有的大型污染企業(yè)天津搪瓷廠已倒閉，另一污染源東方化工廠距離較遠，對此項目無太大影響。
1-2-1噪音：周邊的鐵路是主要的噪音污染源，除了西側的鐵路基本廢棄，南側和東側的鐵路由于是主要鐵路，利用率較高，產生的噪音對項目也有一些影響，但由于項目與鐵路有一定距離，估計噪音的影響將集中在晚上。
1-3治安環(huán)境：該區(qū)域原有的居住人口不多，但主要是產業(yè)工人。在經過了幾年的大規(guī)模改造之后，雖然有大批居民遷入，但主要集中在榆關道上，南口路一帶仍然較偏僻，且周邊基本無外來人口，治安的基礎不錯。在項目東側鐵路附近有鐵路公安處看守所。
2.人文環(huán)境：由于原居民較分散，當地并無特色人文環(huán)境。
（三） （三） 地塊交通條件調查
1． 1．周邊交通現狀條件：項目所在地距中山路約3公里，距天泰路（京津公路）1.2公里，距京津塘高速入口5公里左右，距天津北站5公里左右，交通比較方便。在京津公路未改造之前，南口路的交通流量還比較大，京津公路改造之后，許多流量改走京津公路，使南口路的壓力減緩。
2． 2．公共交通網： 18路，北倉—辰緯路、 803路，萬科新城—人民公園
852路，宜興埠—西站、 670路，小淀—百貨大樓
671路，梅廠—百貨大樓、 878路，普濟河道—金谷園
610，浦口道—四十七中、 678路，體院北—普天里
3． 3．交通遠景規(guī)劃：榆關道在規(guī)劃中是一條四十米寬雙向四車道的規(guī)劃路。目前周邊項目的退線也可以體現出這一點，改造后的榆關道將使周邊的交通狀況進一步改善。
（四） （四） 周邊市政配套設施調查
1.購物: 周邊購物不太方便，家樂超市在中山北路與育紅路交口，中山路和新安購物中心都距該項目較遠。周邊也沒有成型的自由市場。
2.餐飲:周邊比較知名的餐飲場所為翰賓樓，另外在項目以西還有一家津浦大酒店。
3.教育:周邊的小學有育英小學，該學校是市屬重點小學，距項目距離在1.5公里左右。另外外語學校與項目距離也在這個范圍內，同時該校教育質量也不錯。項目西側的席廠下坡小學則屬于教育質量稍差的小學。昆緯路上的天津市二中是新建的示范校，只是稍遠了一些。河北工業(yè)大學市本市首批招生的重點大學，教育質量較好。周邊缺少好的幼兒園和保育院。
4.醫(yī)療:河北醫(yī)院和鐵路醫(yī)院是周邊距項目最近的兩所醫(yī)院，但醫(yī)院較小。周邊醫(yī)療水平較高的醫(yī)院還有中醫(yī)醫(yī)院和二五四醫(yī)院…………
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