中國不動產(chǎn)稅改革(ppt)
中國不動產(chǎn)稅改革
隆國強(qiáng)
國務(wù)院發(fā)展研究中心

內(nèi)容
中國地方財政狀況及原因
中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度
房地產(chǎn)稅費(fèi)改革的方向
實(shí)施不動產(chǎn)稅的前景
1，中國地方財政狀況及原因

地方財政普遍陷入困境
1994年分稅制后，地方財政收入占全部財政收入的比重不斷下降，但支出責(zé)任卻在增長，因此，地方財政赤字不斷增加。例如，在分稅制前的1993年，中央本級財政赤字為354.55億元，地方本級財政出現(xiàn)盈余61.2億元，到了1994年，中央本級財政出現(xiàn)盈余，為1152.07億元，而地方則赤字1726.59億元，到了2003年，中央盈余4445.17億元，地方赤字7379.87億元。



中央對地方的補(bǔ)貼成為重要來源
地方政府通過各種方式融資
稅收與預(yù)算內(nèi)收費(fèi)
預(yù)算外收費(fèi)
出售國有資產(chǎn)：國有企業(yè)私有化
出售特許權(quán)：BOT
設(shè)立政府性投資公司

亟需為地方財政找到穩(wěn)定合法的收入來源
不動產(chǎn)稅？
發(fā)達(dá)國家財產(chǎn)課稅收入約占全部財政收入的10%-12%。如美國財產(chǎn)稅占稅收總額的11%左右，英國財產(chǎn)稅占整個稅收收入的8%左右。發(fā)展中國家平均僅為5%-6%。

財產(chǎn)稅是美國基層政府稅收的重要來源
2，中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)制度
中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收
房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)的稅收有兩種，即耕地占用稅和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（已暫停征收） 。
保有環(huán)節(jié)的稅收有三種，分別是城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅（僅針對外商企業(yè)和外籍人員）。
流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，中國目前設(shè)置的稅種主要有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅（此環(huán)節(jié)兩種房產(chǎn)稅均按照納稅人出租房產(chǎn)的租金收入計征）、土地增值稅、印花稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。此外，與城市維護(hù)建設(shè)稅征收方式類似的教育費(fèi)附加也可以視同稅收。

現(xiàn)行稅費(fèi)的主要問題
費(fèi)重稅輕，稅費(fèi)種類繁多，稅租費(fèi)概念混淆不清
稅制結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)畸重，形成于計劃經(jīng)濟(jì)時期
“城鄉(xiāng)雙軌”與“內(nèi)外資雙軌”
計稅依據(jù)不科學(xué)，征管漏洞大，
房地產(chǎn)行政事業(yè)收費(fèi)體系混亂，重復(fù)收費(fèi)，計征不規(guī)范大量收費(fèi)屬于預(yù)算外管理
現(xiàn)行土地稅費(fèi)制度導(dǎo)致土地資源配置不合理
3，房地產(chǎn)稅費(fèi)改革的方向
“明租、正稅、清費(fèi)”
將“寬稅基、簡稅種、低稅率”作為房地產(chǎn)稅制改革的基本取向
統(tǒng)一設(shè)計，分步實(shí)施
設(shè)計不動產(chǎn)稅的基本原則
公平原則：調(diào)節(jié)收入的重要制度
完善稅制，統(tǒng)籌設(shè)計
效率原則：提高土地資源的利用效率
收入原則：地方政府財政的穩(wěn)定收入來源
效益原則：盡可能降低征稅成本
4，實(shí)施不動產(chǎn)稅的前景
不動產(chǎn)稅的優(yōu)點(diǎn)
房地產(chǎn)稅相對公平。
不動產(chǎn)稅有利于社會平等，
與股票、證券等其他財產(chǎn)相比，房地產(chǎn)不易隱瞞，因此易于征收；
房地產(chǎn)價值隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展而增加，房地產(chǎn)稅因此可以成為地方政府穩(wěn)定的稅收來源；
對房地產(chǎn)征稅有利于提高房地產(chǎn)閑置和投機(jī)的成本，有利于提高土地資源利用率，抑制房地產(chǎn)投機(jī)。
我國推行不動產(chǎn)稅的主要障礙
中國公民缺乏對財產(chǎn)納稅的觀念
低成本地對不動產(chǎn)進(jìn)行估價是征收不動產(chǎn)稅的基礎(chǔ)工作
征收不動產(chǎn)稅有賴于完整的房地產(chǎn)統(tǒng)計資料，我國較為欠缺
地方政府的阻力。出于政治上的考慮，或擔(dān)心不動產(chǎn)稅可能降低土地出讓金的當(dāng)期收入，或擔(dān)心在區(qū)域間投資環(huán)境的競爭中處于不利地位
缺乏大量專業(yè)的評估和管理人才，
試點(diǎn)起步，逐步推廣
物業(yè)稅稅制設(shè)計的初步設(shè)想
各層級政府在不動產(chǎn)稅中的關(guān)系：歸屬市以下政府
不動產(chǎn)稅的征收對象：城鄉(xiāng)之間、不同用途的房地產(chǎn)（如商用和住宅）、不同所有者的房地產(chǎn)（如內(nèi)、外資企業(yè)及政府使用的）是一視同仁，但對農(nóng)村地區(qū)可以暫緩征收。

初步設(shè)想（續(xù)）
以價值評估價值作為計稅依據(jù)。
設(shè)定一定的免征額。
建立專門的評估機(jī)構(gòu)。
采用計算機(jī)輔助批量評估方法。
進(jìn)行評估人員的培訓(xùn)，采用統(tǒng)一的方法，保證評估的一致性與公正性。
建立評估結(jié)果的公示與反饋制度。
建立適應(yīng)不動產(chǎn)稅的征管體系。

謝謝！

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