項目投資決策(ppt)
項目投資決策
仝允桓 教授

清華大學經濟管理學院
課程主要內容
項目可行性研究的內容
項目現(xiàn)金流量構成
投資項目財務分析
不確定性分析
技術改造項目財務分析
房地產項目投資決策
資產評估
先進技術開發(fā)應用項目投資決策
公共項目投資決策
公共項目建設的BOT模式
一、項目投資決策概述
項目周期
投資機會研究
初步可行性研究
詳細可行性研究
投資決策
項目實施
項目后評估
投資項目進展過程
投資決策考慮的主要問題
投資者自身的條件；
投資的外部環(huán)境
投資者的目標
與目標、條件和環(huán)境相聯(lián)系的投資策略
投資時機
投資方式
融資方式
投資的收益，費用及相應的風險
投資時機的把握
技術進步
市場需求變化
經濟結構調整
政策變化
其他發(fā)展機遇
行業(yè)生命周期
產品生命周期
技術生命周期
產業(yè)經濟周期
宏觀經濟形勢
行業(yè)的生命周期
產品的生命周期


投資方式的選擇
新建項目
項目建設投資、項目建設周期（是否會貽誤市場機會）、市場開拓費用
改造原有項目
改造投資、技術轉換成本
兼并、收購其它企業(yè)
兼并、收購對象的經營業(yè)績、市場份額、成長率、營銷網絡、研究開發(fā)能力、生產能力、資產負債狀況、社會負擔等；
并購方式（直接購買，換股、股份換資產、承擔債務換股份或資產等）
影響投資決策的主要因素

為管理決策服務的評價活動
評價活動的內容
評價活動的邏輯框架
評價活動的三維描述及典型評價問題
二、項目可行性研究 的內容
市場分析
投資條件與項目選址
技術方案
環(huán)境保護與勞動安全
企業(yè)組織和勞動定員
項目實施進度安排
投資估算與資金籌措
財務分析
國民經濟與社會效益分析
結論與建議
（一）市場分析
市場調查
市場需求預測
市場進入壁壘
產品方案和項目規(guī)模
市場營銷策略
產品銷售收入預測

市場調查與市場預測
市場調查的內容
產品用途
現(xiàn)有生產能力
產量及銷售量
替代產品
產品價格
國外市場

市場預測的內容
消費對象和消費條件
產品更新周期特點
市場成長速度及趨勢
可能出現(xiàn)的替代產品
產品可能的新用途
產品出口或替代進口分析

市場調查方法
普遍調查：對調查對象進行全樣本調查。
抽樣調查：抽取調查對象樣本進行調查。
抽樣調查需要根據擬調查問題的性質和調查對象的具體情況進行抽樣設計。主要抽樣方法有：隨機抽樣、分層抽樣和分群抽樣等。
專家調查：專家訪談、專家會議、Delphi法等。
調查方式：書面問卷、電話訪談、當面訪談等。問卷設計要盡量避免偏差。
檔案研究：通過收集和查閱有關資料獲取信息。可利用的資料包括宏觀社會、經濟統(tǒng)計資料、公眾傳播媒介信息、專業(yè)機構業(yè)務信息等。
市場預測方法
定性預測
通過分析歷史資料和研究未來條件，憑借預測人員的經驗和判斷推理能力進行預測。可采用Delphi法、組織專家小組進行分析判斷等。
定量預測
根據統(tǒng)計數據，運用數學分析技術，建立表現(xiàn)變量間數量關系的模型進行預測。
常用的方法
趨勢外推法：移動平均法、指數平滑法、季節(jié)指數法、包絡線趨勢預測法等。
因果分析法：回歸分析法、相關分析法等。
市場壁壘分析
技術壁壘：能否獲得所需要的專門技術？
規(guī)模壁壘：能否達到一定的經濟規(guī)模？
投資能力
市場有效需求及可能取得的市場份額
政策壁壘：政府對市場有哪些管制政策？
投資許可
生產許可
能否打破既成的市場格局，取得一定的市場份額？
先入企業(yè)的技術與品牌優(yōu)勢
先入企業(yè)的排他性聯(lián)盟
用戶對后進入者的認可
項目規(guī)模和銷售收入預測
產品方案和項目規(guī)模
產品方案（規(guī)格標準）
項目擬建規(guī)模
市場營銷策略
市場結構分析
市場定位（領先或追隨、目標市場）
促銷價格、推銷方式與措施
產品銷售費用預測
產品銷售收入預測
價格預測
銷售收入預測
市場結構與企業(yè)行為
市場結構類型及其特征
壟斷競爭市場中的競爭特點
在壟斷競爭市場中，企業(yè)影響價格，控制價格的能力較弱，必然采取非價格競爭手段
品質競爭
促銷活動競爭
壟斷競爭條件造成產品差別和品質競爭，企業(yè)要取得競爭優(yōu)勢，必須進行技術創(chuàng)新。
需求價格彈性與總收入的關系
富于彈性的商品，價格P與總收入TR成反方向變化
P 則 TR ， P 則 TR
缺乏彈性的商品，價格與總收入成同方向變化
P 則 TR ， P 則 TR

（二）投資條件與項目選址
自然條件
基礎設施條件
原材料及輔助材料供應
燃料動力供應
人力資源條件
社會、經濟、人文條件
政策環(huán)境

主要原材料、燃料動力費用估算
土地費用
其它應考慮的因素
與政府的關系
目標市場
戰(zhàn)略布局
各備選方案比較
（三）技術方案
產品及工藝方案
產品功能
產品規(guī)格、標準
生產方法
技術參數和工藝流程
主要工藝設備選擇
主要原材料、燃料、動力消耗指標
生產車間布置方案
廠內外運輸方案
存貯方案
土建工程
主要建、構筑物的建筑特征及結構設計
特殊基礎工程的設計
建筑材料
土建工程造價估算
其他工程
給排水工程
動力及公用工程
防災設施
生活福利設施
技術方案選擇
技術方案選擇要考慮的制約條件
需求制約（現(xiàn)存的需求結構及需求結構可能的變化）
資源制約（資金、人力資源、自然資源、其它要素）
環(huán)境制約（經濟技術環(huán)境、社會文化環(huán)境、自然環(huán)境）
技術方案選擇的原則
經濟性原則（以最小的投入取得最好的效果）
發(fā)展原則（發(fā)展的前景及適應發(fā)展的能力）
兼容性原則（與原有經濟、技術、環(huán)境、社會的兼容性）
相關效果原則（相關的經濟、技術、環(huán)境、社會效果）
技術方案選擇的視角
技術先進性
技術適用性
產品方案評價
產品功能的合理性，產品在技術上的先進性；
產品在功能、技術、成本上的競爭優(yōu)勢；
其它產品替代該產品的可能性；
產品的市場生命周期及目前所處的階段；
有無可能形成產品鏈、產品群；
是否符合國家有關技術和環(huán)境標準的要求。
工藝方案評價
技術的先進性
所采用工藝和設備的技術效能、效率、能耗水平等技術參數的先進程度
技術生命周期及所采用技術在生命周期中所處的階段
技術的成熟程度
實驗室技術
經過中試的技術
已經工業(yè)化應用的技術
技術轉換成本
技術發(fā)展趨勢及所采用技術的發(fā)展前景
與競爭技術相比，所采用技術的優(yōu)勢及缺陷
（四）環(huán)境保護與勞動安全
環(huán)境現(xiàn)狀
項目主要污染源
項目主要污染物
擬采用的環(huán)境保護標準
環(huán)境保護方案
環(huán)境監(jiān)測制度
環(huán)境保護投資估算
環(huán)境影響評價結論
生產過程中職業(yè)危害因素分析
職業(yè)安全衛(wèi)生主要設施
勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)督保障機構
消防措施和設施方案
（五）企業(yè)組織和勞動定員
企業(yè)組織
企業(yè)組織形式
企業(yè)工作制度
企業(yè)薪酬制度
勞動定員和人員培訓
勞動定員
項目年人工費用估算
人員培訓計劃及費用估算
（六）項目實施進度安排
項目實施的各階段
資金籌措安排
技術獲得
勘察設計與設備訂貨
工程招標與施工準備
工程施工
生產準備
試運轉
竣工驗收
項目實施進度安排

項目實施管理機構
項目實施費用
建設單位管理費
生產籌備費
生產職工培訓費
辦公家具購置費
勘察設計費
其他應支出的費用
項目實施進度計劃方法
橫道圖（例）
項目實施進度計劃方法
網絡圖（例）
（七）投資估算與資金籌措
固定資產投資估算
固定資產構建費用
無形資產獲取費用
遞延資產
預備費
流動資金估算
流動資產
流動負債

資金籌措
資金來源
項目籌資方案
建設期貸款利息
投資使用計劃
投資使用計劃
借款償還計劃
（八）財務分析
財務預測
投資估算與資金籌措
銷售收入預測
成本費用預測
財務報表編制
損益表
資產負債表
資金來源與運用表
現(xiàn)金流量表
其它輔助報表

資金規(guī)劃
資金來源與運用
資金平衡
財務效果評價
盈利能力評價
清償能力評價
不確定性分析
盈虧平衡分析
敏感性分析
概率分析
（九）國民經濟與社會效益分析
公共項目和對國民經濟和社會利益有重要影響的項目，在可行性研究中需要作國民經濟與社會效益分析。
確定國民經濟與社會目標
辨識項目的國民經濟與社會效益及費用
直接效益及費用、間接效益及費用
內部效益及費用、外部效益及費用
有形效益及費用、無形效益及費用
確定國民經濟與社會效益評價參數
項目國民經濟與社會效益綜合評價

三、現(xiàn)金流量構成
現(xiàn)金流量（Cash Flow , CF）
現(xiàn)金流入（Cash In Flow , CI）
銷售（經營）收入、資產回收、借款等
現(xiàn)金流出（ Cash Out Flow , CO）
投資、經營成本、稅、貸款本息償還等
凈現(xiàn)金流量（NCF）
NCF＝CI－CO
（一）投資
項目總投資
建設投資（習慣上稱固定資產投資）
流動資金投入
項目建設期借款利息
項目建成后，投資轉化為相應的資產：
固定資產
無形資產
遞延資產
流動資產
工業(yè)項目建設投資構成
工業(yè)項目流動資金構成
流動資金＝流動資產－流動負債
（二）成本費用
成本費用中的固定資產折舊費
我國實行固定資產分類折舊制度。




直線折舊:
年限平均法：

工作量法：
成本費用中的固定資產折舊費
加速折舊:
雙倍余額遞減法：

其中：

最后兩年：

年數總和法：
成本費用中的無形、遞延資產攤銷費
無形資產指沒有物質實體而以某種特殊權利和技術知識等資源形態(tài)存在并發(fā)揮作用的資產，如專利、商標、版權、土地使用權、非專利技術、商譽、特許經營權等。
無形資產的原值相對于獲得無形資產的實際支出。
無形資產原值按無形資產的有效使用期平均攤銷，并計入成本費用。攤銷期限不少于10年。
遞延資產指不能全部計入當期損益，需要分期攤銷計入成本的各項費用。如開辦費、租入資產改良費。開辦費按不少于5年的期限攤銷。租入資產改良費按租賃期限攤銷
成本費用要素及其現(xiàn)金流屬性
經營成本＝總成本費用－利息支出－折舊、攤銷費
（三）銷售收入、利潤及稅金
銷售收入
－ 總成本費用
－ 銷售稅金及附加
_____________________________________________________________________
＝ 銷售利潤
－ 所得稅
_____________________________________________________________________
＝ 稅后利潤
－ 公積金
－ 公益金
_____________________________________________________________________
＝ 可分配利潤
資金等值計算
不同時間發(fā)生的等額資金在價值上是不等的，把一個時點上發(fā)生的資金金額折算成另一個時點上的等值金額，稱為資金的等值計算。
把將來某時點發(fā)生的資金金額折算成現(xiàn)在時點上的等值金額，稱為“折現(xiàn)”或“貼現(xiàn)”。
將來時點上發(fā)生的資金折現(xiàn)后的資金金額稱為“現(xiàn)值”。
與現(xiàn)值等價的將來某時點上的資金金額稱為“將來值”或“終值”。
常用資金等值計算公式
現(xiàn)值與將來值之間的換算





其中 i 是反映資金時間價值的參數，稱為“折現(xiàn)率”。以上兩式亦可記作：
常用資金等值計算公式
等額年值與將來值之間的換算





其中 A 是從第 1 年末至第 n 年末的等額現(xiàn)金流序列，稱為“等額年值”。以上兩式亦可記作：
常用資金等值計算公式
等額年值與現(xiàn)值之間的換算






亦可記作：

若 則：
資金等值計算練習
課堂練習：
1. 我國銀行目前整存整取定期存款年利率為：1年期2.25％；5年期2.88％ .如果你有10000元錢估計5年內不會使用，按1年期存入，每年取出再將本利存入，與直接存5年期相比，利息損失有多少？
2. 以按揭貸款方式購房，貸款10萬元，假定年利率6％，15年內按月等額分期付款，每月應付多少？
3. 貸款上大學，年利率6％，每學年初貸款10000元，4年畢業(yè)，畢業(yè)1年后開始還款，5年內按年等額付清，每年應付多少？
資金等值計算思考題
思考題：
你要購車，急需50000元錢，如果向銀行貸款，年利率是6％，按復利計息，到第2年末須償還本利共56180元。汽車推銷商愿意為你提供分期付款的貸款，年利率是4％，按單利計息，2年共需支付利息4000元。分24個月償還本利，每月底還款為5400024=2250元。你認為可以接受嗎？這筆貸款的實際利率是多少？
四、投資項目財務分析報表
基本報表
損益表
資產負債表
資金來源與運用表
現(xiàn)金流量表（全部投資）
現(xiàn)金流量表（自有資金）
現(xiàn)金流量表（各投資方）
輔助報表
固定資產投資估算表
流動資金估算表
投資計劃與資金籌措表
主要產出物和投入物使用價格依據表
生產成本估算表
固定資產折舊費估算表
無形及遞延資產攤銷費估算表
制造費用、銷售費用、管理費用估算表
借款還本付息表
總成本費用估算表
銷售收入及銷售稅金估算表


工業(yè)項目流動資金粗略估算
擴大指標估算法
參照同類項目流動資金與銷售收入、經營成本、固定資產投資的比例以及單位產量的流動資金占用額進行粗略估算。
分項詳細估算法
流動資金＝流動資產－流動負債
流動資產＝存貨＋應收帳款＋周轉現(xiàn)金
流動負債＝應付帳款
工業(yè)項目流動資金詳細估算
存貨: 包括外購材料、燃料、在產品、產成品、備品備件






應收帳款：
周轉現(xiàn)金：


應付帳款：


主要的債務償還方式
一次還本
借款期間每期僅支付當期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當期利息；
等額還本
規(guī)定期限內分期歸還等額的本金和相應的利息；
等額攤還
規(guī)定期限內分期等額攤還本金和利息；
一次性償付
借款期末一次償付全部本金和利息；
“氣球法”
期中任意償還本利，到期末全部還清






項目資金規(guī)劃
資金運用
涉及投資計劃、項目實施進度計劃以及生產計劃。
資金來源與資金結構
自有資金與借入資金
國內資金與國外資金
資金結構與財務風險
資金平衡
不產生資金缺口的條件是各年的累計盈余資金額必須大于或等于零

清償能力分析指標
借款償還期（按盡早歸還的原則計算出的還清項目長期借款所需要的時間）
資產負債率＝負債總額/資產總額
流動比率＝流動資產總額/流動負債總額
速動比率＝速動資產總額/流動負債總額
資產負債結構與財務杠桿效應



各財務報表之間的關系
五、項目財務分析指標
凈現(xiàn)值
（Net Present Value, NPV）
內部收益率（IRR）
(Internal Rate of Return)
投資回收期
（Pay back period , Pb）
（一）凈現(xiàn)值
計算公式：





判斷準則： 項目可接受；
項目不可接受。
凈現(xiàn)值計算示例
上例中 i =10% , NPV＝137.24
亦可列式計算：
NPV＝－1000＋300×（P/A ，10％ ，5）
＝－1000＋300×3.791＝137.24

凈現(xiàn)值函數


式中 NCFt 和 n 由市場因素和技術因素決定。
若NCFt 和 n 已定，則
基準折現(xiàn)率的確定
基準折現(xiàn)率的概念
基準折現(xiàn)率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數，是導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率。（Minimum Attractive Rate of Return , MARR）
決定基準折現(xiàn)率要考慮的因素
資金成本
項目風險
用凈現(xiàn)值指標進行多方案比選
互斥方案具有可比性的條件
考察的時間段和計算期可比
收益和費用的性質及計算范圍可比
備選方案的風險水平可比
評價所使用的假定合理
壽命期相等的互斥方案比選
在壽命期相等的互斥方案中，凈現(xiàn)值最大且非負的方案為最優(yōu)可行方案。

用凈現(xiàn)值指標進行多方案比選
壽命期不等的互斥方案比選
壽命期不等的投資方案不具可比性，若要用凈現(xiàn)值指標進行比選，需要根據決策需要和備選方案的技術、經濟特征引入相應的假定，設定一個共同的計算期。
以短壽命方案的壽命期為計算期，假定長壽命方案在計算期結束時將資產余值變現(xiàn)回收；
以長壽命方案的壽命期為計算期，假定短壽命方案的接續(xù)方案凈現(xiàn)值為零。
以備選方案壽命期的公倍數為計算期，假定一個或若干備選方案可重復實施。
（二）內部收益率（IRR）
內部收益率是項目現(xiàn)金流入量現(xiàn)值等于現(xiàn)金流出量現(xiàn)值時折現(xiàn)率。其經濟含義是在項目壽命期內項目內部未收回投資每年的凈收益率。
計算IRR的理論公式:


判斷準則： 項目可接受；
項目不可接受。
計算IRR的試算內插法
IRR計算公式：
內部收益率計算示例


項目內部收益率的唯一性問題討論
由計算內部收益率的理論公式


令
可得
從數學形式看，計算內部收益率的理論方程應有n 個解。
問題：項目的內部收益率是唯一的嗎？
項目內部收益率的唯一性問題討論
例：某大型設備制造項目的現(xiàn)金流情況


用 i1 = 10.4% 和 i2 = 47.2% 作折現(xiàn)率，均可得出凈現(xiàn)金流現(xiàn)值和為零的結果。
可以證明，當項目凈現(xiàn)金流量的正負號在項目壽命期內發(fā)生多次變化時，計算IRR的方程可能有多個解。
問題：這些解中有項目的IRR嗎？如果項目凈現(xiàn)金流量的正負號發(fā)生多次變化，計算IRR的方程一定多個解嗎？該項目能用IRR評價嗎？
項目內部收益率的唯一性問題討論
結論：
常規(guī)項目（凈現(xiàn)金流量的正負號在項目壽命期內僅有一次變化）IRR有唯一實數解。
非常規(guī)項目（凈現(xiàn)金流量的正負號在項目壽命期內有多次變化）計算IRR的方程可能但不一定有多個實數解。
項目的IRR是唯一的，如果計算IRR的方程有多個實數解，這些解都不是項目的IRR。
對非常規(guī)項目，須根據IRR的經濟含義對計算出的IRR進行檢驗，以確定是否能用IRR評價該項目。
項目投資回收模式
上式中，NCFt 為第 t 年的凈現(xiàn)金流量，F(xiàn)t 為第 t 年項目內部未收回的投資。
非常規(guī)項目內部收益率的檢驗
檢驗標準：
在項目壽命期內，項目內部始終存在未收回的投資。即：能滿足
及
條件的 i* 就是項目唯一的IRR，否則就不是項目的IRR，且這個項目也不再有其它具有經濟意義的IRR。

非常規(guī)項目內部收益率的檢驗

令



顯然，Pt 是項目在第 t 年以 i * 為折現(xiàn)率的累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值。由于(1＋ i *)－t 為正數，非常規(guī)項目內部收益率通過檢驗的條件亦可表述為：
（三） 投資回收期
投資回收期是兼顧項目獲利能力和項目風險的評價指標。
靜態(tài)投資回收期
不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)，從項目投資之日算起，用項目各年的凈收入回收全部投資所需要的時間。
動態(tài)投資回收期
考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)，回收全部投資所需要的時間。
六、項目不確定性分析

項目投資風險類別
常見的項目風險因素
信用風險
項目參與方的信 用及能力
建設和開發(fā)風險
自然資源和人力資源
項目生產能力和效率
投資成本
竣工延期
不可抗力
市場和運營風險
市場競爭
市場準入
市場變化
技術變化
經營決策失誤
金融風險
匯率、利率變動
通貨膨脹
貿易保護
政治風險
體制變化
政策變化
法律法規(guī)變化
法律風險
有關法律法規(guī)不完善
對有關法律法規(guī)不熟悉
法律糾紛及爭議難以解決
環(huán)境風險
主要的不確定性分析方法
盈虧平衡分析
確定盈利與虧損的臨界點
敏感性分析
分析不確定因素可能導致的后果
概率分析
對項目風險作直觀的定量判斷
銷售收入及成本與產量之間的關系
銷售收入(B)、產品價格(P)與產品產量(Q)之間的關系
總成本(C)、固定成本(Cf)、單位產品變動成本(Cv)和產品產量(Q)之間的關系
盈虧平衡分析圖
銷售收入、總成本和產品產量之間的關系
盈虧平衡分析
由 即 可導出：

盈虧平衡產量

盈虧平衡價格

盈虧平衡單位產品變動成本
盈虧平衡分析示例
某項目生產能力3萬件/年，產品售價3000元/件，總成本費用7800萬元，其中固定成本3000萬元，成本與產量呈線性關系。
單位產品變動成本
盈虧平衡產量
盈虧平衡價格
盈虧平衡單位
產品變動成本
經營杠桿
設項目固定成本占總成本的比例為S，則
固定成本

銷售利潤



當銷售量變化時，S越大，利潤變化率越大。
盈虧平衡分析的擴展
某項目的NPV可由下式計算，項目壽命期為不確定因素

當NPV＝0時，有


可解得，能使NPV≥ 0 的項目壽命期的臨界值約為10年
敏感性分析
例:
不確定因素變動對項目NPV的影響
敏感性系數
計算公式
敏感性系數

例：某種生產要素的價格由100元上升到120元時，內部收益率由18％下降到14％，內部收益率對該生產要素價格的敏感性系數為
項目凈現(xiàn)值的概率描述
假定A、B、C是影響項目現(xiàn)金流的不確定因素，它們分別有l(wèi)、m、n 種可能出現(xiàn)的狀態(tài)，且相互獨立，則項目現(xiàn)金流有 k＝l × m×n 種可能的狀態(tài)。根據各種狀態(tài)所對應的現(xiàn)金流，可計算出相應的凈現(xiàn)值。設在第 j 種狀態(tài)下項目的凈現(xiàn)值為 NPV（j）,第 j 種狀態(tài)發(fā)生的概率為 Pj , 則項目凈現(xiàn)值的期望值與方差分別為:
簡單的概率分析示例
概率樹
兩種不確定因素影響項目現(xiàn)金流的概率樹
各種狀態(tài)組合的凈現(xiàn)金流量及發(fā)生概率
各種狀態(tài)組合的凈現(xiàn)值及累計概率
投資項目風險估計
上例中項目凈現(xiàn)值的期望值及標準差





假定項目凈現(xiàn)值服從正態(tài)分布，可求出
該項目凈現(xiàn)值大于或等于0的概率為
項目風險估計的圖示法
七、技術改造項目財務評價的特點
技術改造項目費用與效益的識別
“有無法”與“前后法”
沉沒成本
技術改造項目費用與效益的計量
邊際分析原理
增量分析法
機會成本、追趕成本


用增量法評價技術改造項目示例
用增量法評價技術改造項目示例
計算結果：
NPV(i=10%) =174.63(萬元)
IRR=38.03%
八、房地產項目投資分析
房地產投資考慮的因素
投資盈利性方面的因素
投資的盈利性取決于項目實施所需的費用和可帶來的收益；
投資安全性方面的因素
投資的安全性取決于項目自身的風險和投資者所作的財務和法律等方面的安排；
其他因素
企業(yè)目標往往是多方面的投資決策也要考慮盈利性和安全性以外的企業(yè)目標。
房地產項目的費用和收益
財務收益
租售收入
財產升值收益
折舊蔽稅收益
非財務收益


開發(fā)階段費用
土地費用
建設費用
財務費用
銷售費用
經營階段費用
出租費用
維護、管理費用
財務費用
房地產開發(fā)項目總投資構成
折舊的蔽稅作用
房地產項目初步財務分析過程框圖
參數調整后的初步財務分析
抵押貸款常數
計算公式：





式中：r為年利率，
n為貸款年限
房地產項目現(xiàn)金流分析模型
九、資產評估
資產評估的概念
資產評估是指對資產某一時點的價格進行估算。即由評估機構根據特定的目的，遵循公允的原則和標準，按照法定的程序，運用科學的方法，對資產的現(xiàn)時價格進行評定和估算。
資產評估的形式
由資產交易的一方評估，另一方認可。
資產交易的雙方共同組成評估小組評估。
聘請中立的第三方評估。
資產評估的對象
資產評估的對象按其存在狀態(tài)、收益方式、法律形式等可以分為：
資產評估的目的
資產交易
股份制改造
資產重組（兼并、收購、合資、合作等）
承包經營或租賃經營
破產清算
其它經濟行為（抵押貸款、經濟擔保、保險、納稅、企業(yè)經營評價等）
資產評估的原理
貢獻原理：
資產價值取決于其對使用者目標的貢獻
單項資產價值取決于其對資產整體價值的貢獻
替代原理：
資產價值受替代資產價值的制約
資產價值評估可參照替代資產的市場價格
預期原理：
資產價值取決于其未來的有用性或獲利能力
資產評估中使用的假設
繼續(xù)使用假設
破產清算假設
公開市場假設
資產價格取決于市場行情，評估值具有時效性。
資產評估遵循資產最佳利用原則
資產評估須考慮市場的地域性及環(huán)境因素
資產評估的基本方法
評估方法 價格類型

收益現(xiàn)值法 —— 收益現(xiàn)值
市場法 —— 市場價值
重置成本法 —— 重置成本
清算價格法 —— 清算價格
資產評估的工作原則
獨立性原則
客觀公允性原則
科學性原則
合法原則
適時原則
收益現(xiàn)值法
所謂收益現(xiàn)值，是指企業(yè)在未來特定時期內的預期收益折成當前價值(簡稱折現(xiàn))的總金額。
使用收益現(xiàn)值法的條件
收益可預測的收益性資產
能用貨幣衡量未來資產收益
風險可判斷且可反映為用貨幣衡量未來資產收益或資本化率
收益現(xiàn)值計算公式
有限期間年收益折現(xiàn)法



無限期間年收益折現(xiàn)法
年金法

收益現(xiàn)值計算公式
分段法





問題：以上各式中的 a 和 r 分別指什么？
收益現(xiàn)值評估資產價值的優(yōu)缺點
優(yōu)點：
真實和較準確地反映企業(yè)本金化的價格：
與投資決策相結合，應用此法評估的資產價格易為買賣雙方所接受。
缺點：
預期收益預測難度較大，受主觀判斷和未來收益不可預測因素的影響較大；
在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產和可預測未來收益的單項資產的評估。
市場法
根據可比參照物的公平市場成交價評估
確定比較項目
市場調查,分析整理資料,選定參照物
就比較項目將被評估資產與參照物比較
分析調整差異
主要的差異調整因素:
時間因素
地區(qū)因素
功能因素
根據帳面價格和物價指數進行評估
重置成本法
基本公式
重置成本=重置全價 – 有形損耗– 功能性損耗
適用范圍
以資產重置、補償為目的的資產評估
重置全價
復原重置成本 更新重置成本
重置全價估算方法
直接法(也稱重置核算法)
功能價值法
物價指數法
統(tǒng)計分析法
規(guī)模效益指數法
資產損耗估算方法
有形損耗的估算方法
觀察法，也稱成新率法
使用年限法
功能性貶值的定量估算
被評估資產功能貶值額＝被評估資產年產品生產成本超支額×按剩余使用年限計算的等額年金折現(xiàn)系數
清算價格法
前提條件
以具有法律效力的破產處理文件或抵押合同及其他有效文件為依據。
資產以整體或拆零可在市場上快速出售變現(xiàn)。
所賣收入足以補償因出售資產而附加的支出總額。
適用范圍
用于企業(yè)破產、抵押、停業(yè)清理。
清算價格估算方法
清算價格為在適用清算條件下的現(xiàn)行市價扣除清理費用支出的余額
估算方法
整體評估法
能繼續(xù)用以經營的資產，可應用現(xiàn)行市價、重置成本或收益現(xiàn)值進行估價。
現(xiàn)行市價折扣法
模擬拍賣法(也稱意向詢價法)
競價法
十、先進技術開發(fā)應用項目評價
先進技術開發(fā)應用項目評價的特點：
具有戰(zhàn)略決策性質的多準則決策
定量與定性分析相結合的半結構化決策
強調競爭優(yōu)勢與核心能力的建立與發(fā)展
著眼于企業(yè)長遠目標
重視項目的總體效益與集成效益
間接費用與效益是要考慮的重要因素
組織風險是要考慮的重要因素
投資決策的層次
戰(zhàn)略層次的投資決策
戰(zhàn)略指高層次的全面計劃。理想的戰(zhàn)略決策應是根據長期目標需要制定最佳利用資源的全面計劃。衡量戰(zhàn)略方案的標準是效益，即計劃能滿足目標要求的程度。
戰(zhàn)術層次的投資決策
戰(zhàn)術指低層次的專門方案。戰(zhàn)術決策圍繞戰(zhàn)略決策所確定的目標提出和選擇實現(xiàn)目標的策略和方案。戰(zhàn)術選擇的衡量標準是效率，即一項活動能完成使命的程度。
企業(yè)實施CIMS的主要目的
縮短交貨期（8）
增強市場應變能力（7）
提高產品質量（7）
增強產品開發(fā)能力（7）
增強競爭能力 （6）
消除生產瓶頸（6）
提高企業(yè)管理水平（5）
開拓國際市場（4）
提高制造柔性（3）

提高生產效率（3）
降低成本費用（3）
擴大生產能力（2）
發(fā)揮技術示范作用（2）
培養(yǎng)技術力量（2）
減少流動資金占用（1）
減少占地面積（1）
改善職工勞動條件（1）
增強企業(yè)凝聚力（1）
先進技術應用項目效益構成
直接財務效益



戰(zhàn)略效益



其它效益
項目投資決策的外部條件變化
企業(yè)生存環(huán)境和競爭范式發(fā)生變化，創(chuàng)新成為競爭的焦點，核心能力成為競爭優(yōu)勢形成的基礎；
新經濟條件下企業(yè)資產結構和成本結構發(fā)生變化，無形資產和智力資本成為關鍵的投入要素、間接費用成為企業(yè)成本構成的主要部分。
傳統(tǒng)財務分析方法的局限性
注重財務效果，忽視戰(zhàn)略效益
注重短期回報，忽視長期目標
注重局部收益，忽視集成效益
注重直接成本，忽視間接費用
注重既定產品，忽視市場變化

用于先進技術應用項目評價，與投資目標和項目特點不完全吻合
項目評價的發(fā)展趨勢（1）
戰(zhàn)略目標在各種評價中得到更充分的體現(xiàn)
企業(yè)決策更加強調建立和保持競爭優(yōu)勢、可持續(xù)發(fā)展等戰(zhàn)略目標；
戰(zhàn)略性效益的辨識與測度成為項目評價的重要研究內容；
項目評價的內容從經濟價值擴展到能力價值，戰(zhàn)略性能力的辨識與測度成為組織評價的重要研究內容；
項目評價的發(fā)展趨勢（2）
與人有關的因素成為評價考慮的重點：
人力資源、管理團隊、制度因素和產權因素成為重要的考慮因素
網絡和系統(tǒng)的思想被引入評價研究
內部和外部系統(tǒng)環(huán)境和網絡結構成為項目評價的重要考慮因素；
網絡效應和系統(tǒng)集成效益的辨識與測度成為項目評價的重要研究內容；
項目評價的發(fā)展趨勢（3）
適應變化和管理風險成為項目評價考慮的重要因素
評價的視野從特定的對象（產品、技術、市場、組織等）和環(huán)境擴展到對象和環(huán)境未來的變化。
應變能力成為項目評價的重要內容；
更加重視風險（經營風險、財務風險、信用風險、組織風險、環(huán)境風險等）的辨識、測度、評價和管理。
基于關鍵成功因素的評價準則
目標： 建立與保持競爭優(yōu)勢
準則：
形成與發(fā)展核心能力
縮短交貨期
提高產品質量
降低成本
改善服務
增強應變能力
方案
多準則評價的方法論基礎 －評價的有效性
概念的操作化定義
多準則決策的目標－準則體系
樹形多層目標－準則體系
多準則決策的目標－準則體系
非樹形多層目標－準則體系
用于多準則決策的層次分析法
層次分析法（Analytic Hierarchy Process）是可用于處理復雜的社會、政治、經濟、技術等決策問題的分析方法。
層次分析法基本過程是：把復雜問題分解成各個組成元素，按支配關系將這些元素分組，形成有序的遞階層次結構，在此基礎上通過兩兩比較的方式判斷各層次中諸元素的相對重要性，然后綜合這些判斷確定諸元素在決策中的權重。
層次分析過程體現(xiàn)了人們決策思維的基本特征，即分解、判斷、綜合。
層次分析法的基本步驟（1） —建立所研究問題的遞階層次結構

層次分析法的基本步驟（2） — 構造兩兩比較判斷矩陣

判斷矩陣賦值
矩陣A中的元素aij反映針對準則Ck ,元素Ai相對于Aj的重要程度.矩陣A是一個互反矩陣, aij >0 , aij =1/aji .
9級標度法:
Ai與Aj同樣重要: aij =1 ；aji=1
Ai比Aj稍微重要: aij =3 ；aji= 1/3
Ai比Aj明顯重要: aij =5 ；aji= 1/5
Ai比Aj非常重要: aij =7 ；aji= 1/7
Ai比Aj極端重要: aij =9 ；aji= 1/9
層次分析法的基本步驟（3） — 單準則排序
原理：
設針對某一準則，各元素的權重向量為

可以通過求解方程 得到W。
式中 是矩陣的最大特征值。
單準則排序方法
冪乘法
幾何平均法
規(guī)范列平均法
用于單準則排序的冪乘法

令

依次計算 ，

令 計算

對于給定的精度，若滿足
則 即為所求。
矩陣A的最大特征值
用于單準則排序的幾何平均法

計算矩陣A各行各個元素的乘積

計算mi的n次方根
對向量 作歸一化處理
， 即為所求.
矩陣A的最大特征值:
式中(AW)i 為向量AW的第個元素。
層次分析法的基本步驟（4） — 對判斷矩陣進行一致性檢驗

計算一致性指標
n為判斷矩陣的階數。
計算相對一致性指標
RI 為平均隨機一致性指標
通常認為 時，判斷矩陣具有滿意的一致性
層次分析法的基本步驟（5） — 層次綜合排序
在單準則排序的基礎上，可計算每一層次中各個元素相對于總目標的綜合權重，并進行綜合判斷一致性檢驗。
最底層(第h層)元素對于總目標的綜合權重向量為：

總層數為 h 的遞階層次結構總的一致性指標、平均隨機一致性指標及相對一致性指標分別為：

十一、項目國民經濟和社會評價
經濟和社會評價(EA)與財務評價(FA)的區(qū)別

目標

費用收益識別


費用收益計量
國民經濟評價中使用的影子價格
影子價格的數學意義：線性規(guī)劃的對偶解
確定影子價格的原則
投入品：資源的機會成本
產出品
經濟評價中確定影子價格的方法
外貿品：以國際市場價格為參照系
非外貿品：根據國內市場供求情況決定
外貿品的影子價格
投入品
直接進口：CIF＋運費
間接進口：CIF＋運費差




減少出口：FOB＋運費差
產出品
直接出口：FOB－運費
間接出口：FOB－運費差




減少進口：CIF－運費差
非外貿品的影子價格
公共項目費用效益識別與計量
地鐵項目可計量的直接效益：
轉移運量運輸費用節(jié)約效益

BF為對應于轉移運量的年運輸費用節(jié)約效益；Co為“無項目”情況下原交通工具的單位運輸成本；Dt為轉移運量的乘客平均出行距離；Qt為轉移運量。

乘客時間節(jié)約效益
BTt為第t年乘客交通時間節(jié)約效益；Tm為城市快速交通線乘客每次出行平均節(jié)約的時間；Qmt為第t年城市快速交通線運量；為基年乘客單位時間價值分布的對數均值；為乘客單位時間價值的年增長率。
公共項目費用效益識別與計量
地鐵項目可計量的間接效益：
交通安全經濟效益
交通擁擠緩解效益
公交車輛乘客交通時間節(jié)約效益
小汽車乘客交通時間節(jié)約效益
貨運車輛運輸費用節(jié)約效益
公交車輛運輸費用節(jié)約效益
沿線土地增值效益
公共項目費用效益識別與計量
地鐵項目難以計量的影響：
對城市交通運輸網絡結構和效益的影響
對居民生活質量的影響
擴大居民的生活空間；增加居民選擇住所和工作單位和學校的自由度；方便消費和文化娛樂休閑活動。
對城市經濟發(fā)展的影響
改變城市人口和社會經濟活動的分布，提高效率，改善城市形象，增強城市的吸引力和幅射力，吸引投資。
對城市土地開發(fā)利用的影響
對自然和生態(tài)環(huán)境的影響
其它影響：促進文化、衛(wèi)生和教育發(fā)展，防空等。
社會評價的工作步驟
問題界定
經濟、技術描述與預測
社會描述與預測
影響識別
影響分析
影響評價
政策分析
社會評價的問題界定
時間跨度界定
空間范圍的界定
項目目標和備選方案界定
制度、法律因素界定
影響領域的界定
政策選擇范圍的界定
社會評價中的影響識別與分析
影響識別
直接影響（亦稱一階影響）和間接影響（亦稱高階影響）
EPISTLE：環(huán)境、心理、制度（政治）、社會、技術、法律、經濟
影響分析
產生影響的行為、影響發(fā)生源、影響承受對象、受影響的方面
影響發(fā)生的時間、空間、頻度、概率；影響的強度、擴散速度及重要性
各種影響之間的關系、控制影響的可能性
社會影響評價與政策分析
影響評價
確定評價準則
選擇評價尺度
政策分析
政策系統(tǒng)識別：政策域；利益相關者
政策評價標準
有效性、政策效率、公平性、政策彈性、可操作性
公共項目評價的發(fā)展趨勢
公平原則在公共項目決策中得到更多關注，社會穩(wěn)定成為決策的重要出發(fā)點；
多元化社會利益集團對公共項目決策的影響增強，多元價值判斷得到尊重，項目決策向多準則、多層次的公眾參與型決策方向發(fā)展；
更加強調環(huán)境目標和可持續(xù)發(fā)展；
民間投資成為公共項目建設的重要資金來源，受益者負擔成為普遍接受的原則。
十二、公共項目建設的BOT模式
BOT既是一種融資方式，也是一種投資方式。項目融資是BOT的一個階段。
政府是BOT項目實施過程的主導。政府讓渡BOT項目經營權，但擁有終極所有權。政府不干涉項目公司的正常經營，但要參與項目實施過程的組織協(xié)調，并對項目服務質量和收費進行監(jiān)督。
政府與項目公司是經濟合同關系，在法律上是平等的經濟主體。
BOT以項目為融資主體，項目公司承擔債務責任。
項目特許權通常通過規(guī)范的競爭性招標來授予。
BOT模式的主要內容
項目公司以同政府簽訂的“特許權協(xié)議”作為項目建設開發(fā)和安排融資的基礎。
項目公司將特許權協(xié)議等權益轉讓給貸款銀團作為抵押，并提供其它信用擔保，安排融資。
工程承包商與項目公司簽訂承包合同進行項目建設，并提供完工擔保。
經營公司根據經營協(xié)議負責項目運行、維護，獲得投資收益并支付貸款本息。
特許經營期結束時將項目移交給政府。
BOT概念模型
BOT的衍生形式
Build-Operate-Transfer (BOT)
Build-Own-Operate (BOO)
Build-Transfer-Operate (BTO)
Build-Lease-Transfer (BLT)
Design-Build-Finance-Operate (DBFO)
Rehabilitate-Operate-Transfer (ROT)
Purchase-Operate-Transfer (POT)
Transfer-Operate-Transfer (TOT)
Build-Own-Operate -Transfer(BOOT)
Finance-Build-Own-Operate -Transfer(FBOOT)
Design-Build-Operate-Transfer (DBOT)
建設－經營－轉讓
建設－擁有－經營
建設－轉讓－經營
建設－租賃－轉讓
設計－建設－融資－經營
改造－經營－轉讓
購買－經營－轉讓
轉讓－經營－轉讓
建設－擁有－經營－轉讓
融資－建設－擁有－經營－轉讓

設計－建設－經營－轉讓
BOT項目的實施步驟
1. 項目識別
a. 項目識別
b. 確定是否以BOT方式執(zhí)行
c. 預可行性研究
2. 合同采購
a. 確定采購方式：
公開招標、有限招標、獨家談判等
b. 確定項目建設與運營規(guī)則
c. 確定投標資格
d. 研究確定技術參數，準備招標文件
e. 確定投標評價準則
f. 投標者資格預審
g. 邀請投標
BOT項目的實施步驟
3. 有投資意向者投標
a. 組建投資者財團
b. 可行性研究
c. 準備投標文件
4. 選擇投資者
a. 對標書進行評價
b. 澄清與調整標書，
進行合同談判
c. 授項目特許經營權，
簽訂項目委托協(xié)議
5. 項目開發(fā)
a. 組建項目公司
特許權協(xié)議的基本內容
項目的位置、要求及協(xié)議日期
特許權范圍及規(guī)范
征地、道路及水路權
總投資、財務結構、融資手段和條件
費用結構和支付安排
收費標準和收費安排
工程、建設、采購、運營、養(yǎng)護的標準
特許期結束后項目移交條件和程序
不可抗拒風險的分擔
項目時間表和計劃
項目的分配、抵押和沒收
特許權協(xié)議破裂時的權力和責任
爭端的解決
BOT項目基本結構
采用BOT模式融資的典型結構
BOT項目主要參與者的目標
政府：
利用外資或民間資金建設公共設施；
引進新技術，改善和提高項目的管理水平；
獲得間接的經濟效益和社會效益。
項目投資者：
找到新的商業(yè)機會，通過提供有競爭力的服務獲得滿意的利潤；
最大限度地減少風險，特別是無法管理的風險。
貸款銀行：
保證項目貸款的安全性，能夠如期收回貸款本金并獲得利息收入。
BOT項目發(fā)起人關心的問題
項目的建設成本、工期、特許期限、建成后的運營成本、收費標準及其調整程序和辦法；
項目的現(xiàn)金流能否滿足償還債務的要求并為投資者帶來滿意的投資回報；
政府對BOT項目是否有明確的政策、規(guī)則或專門法規(guī)，這些政策和法規(guī)對項目的影響；
項目所在國的政治經濟狀況、建設條件及競爭項目的情況，這些因素對項目風險的影響；
政府是否愿意分擔項目風險，特別是那些投資者不能控制的風險。
貸款銀行關心的問題
項目完工計劃和技術目標的可行性，若項目未能按時完工或未達到原設計標準，風險由誰承擔；
項目絕大部分建設資金的落實情況；
償還債務的收入來源是否有可靠，能否保證一部分項目收入用于償還債務；
貸款擔保條件，項目發(fā)起人及其它參與者作出的承諾，貸款人擁有多大的追索權；
政府實施項目的決心、實力及對風險分擔的態(tài)度。
BOT項目合同采購的特點
為了充分發(fā)揮投標者的創(chuàng)新能力，招標文件中一般只粗略地列出項目應滿足的條件或性能指標；
合同涉及包括項目經營風險的分配等復雜的財務安排問題；
BOT項目招標更重視競爭者的質量而不是數量，一般要進行嚴格的競標者資格預審；
評標標準不僅包括投標報價，還包括競標者提出的一攬子財務計劃的吸引力、項目公司的經濟實力和經營管理水平等；
要先與中標人進行談判并簽訂投資意向書，待進一步考慮和落實未決問題后再簽訂特許權協(xié)議書。
BOT項目合同采購的策略
明確界定項目目標
采購程序要規(guī)范、透明、公平
促進競爭
鼓勵創(chuàng)新
保護知識產權
爭取投資者的信任
及時與公眾溝通
盡量減少項目合同采購的費用和時間
合理的項目投資回報率
BOT項目投標人資格預審
相關經驗
融資經驗
設計經驗
建設經驗
運營經驗
能力
項目組織結構
關鍵項目成員
財務能力：凈資產；信貸限額；其它資金來源
競標方案評審標準包括的內容
技術方案：
項目設計方案的技術優(yōu)點；
滿足招標要求的程度；
對環(huán)境問題的考慮；
項目的質量保證體系。
項目經驗：
建議人在項目管理、融資、設計、建設及運行方面的經驗；
項目公司的組織及人員構成；
建議的項目管理方式。
財務方案：
建議的融資安排；收費標準與調價方式；
項目特許期，政府投入與收益，利潤封頂機制；
對鄰近區(qū)域土地的利用方案。
競標方案評審標準包括的內容
資金實力：
建議人的資金實力及相關證據；
對必要的股本金投入所持的態(tài)度；
對投資承諾的肯定程度。
風險與收益分配：
對項目融資、設計、建設、運營及維護風險的分析及防范措施；
建議的商務合同中政府與項目建議人之間風險與收益分配的辦法；
減少項目成本和風險的創(chuàng)新性建議。
香港隧道項目的評價準則
BOT項目的主要風險
宏觀投資環(huán)境風險（或稱國別風險）
政治風險，主要指國家政局不穩(wěn)定的風險；
國別商業(yè)風險，主要指匯率和利率變動、外匯管制及通貨膨脹的風險；
法律和政策變動造成的政府違約風險。
具體項目的風險
開發(fā)風險，指項目競標失敗的風險；
工程建設風險，包括項目完工風險和成本超支風險；
運營風險，包括相關設施風險、市場風險、技術風險、供應風險和不可抗力風險。
BOT項目風險管理
風險分配的原則
項目參與各方承擔的風險要與期望的收益相匹配；
將特定風險分配給最有能力承擔或管理的一方。
控制風險的辦法
通過簽訂協(xié)議及合同將各種風險盡可能“鎖定”，即合同各方在相應的條款中提供履約承諾和風險擔保，使得項目風險在政府與財團之間、債主與股東之間、財團與分包商之間有一個合理的分配，構成整個項目的安全保證框架。
BOT項目風險的分擔
政府可承擔的風險包括：政治風險、法律與政策變動風險、一部分國別商業(yè)風險、一部分不能保險的不可抗力風險、一部分市場風險以及由政府方面的原因造成完工延期和項目費用增加的風險等。
由項目發(fā)起人承擔的風險通常包括：開發(fā)風險、工程建設風險、一部分運營風險、供應風險等。
項目發(fā)起人可以通過簽定施工進度合同、固定總價合同或交鑰匙合同等將部分工程建設風險轉移給工程承包商。可以通過簽定運營維護合同、鎖定價格的供應合同等將部分運營風險風險和供應風險轉移給經營公司和供應商。
BOT項目風險分擔辦法
政治風險
政府擔保
政府直接介入
政治風險投保
信用風險
足夠的股本金投入
股本資金認購協(xié)議
現(xiàn)金流量缺額保證協(xié)議
流動資金維持協(xié)議
項目融資備用貸款
成本超支基金
金融風險
價格調整協(xié)議
市場風險
最低收入擔保
競爭性項目限制協(xié)議
支持性項目失敗擔保
合理的銷售量預測
價格調整協(xié)議
完工風險
完工擔保
履約擔保
承包商履約保證金
“交鑰匙”工程合同
固定總價或目標造價合同
供應合同
BOT項目風險分擔辦法
運營風險
履約擔保
項目管理協(xié)議
最低收入擔保協(xié)議
價格調整協(xié)議
競爭性項目限制協(xié)議
勞工協(xié)議
項目保險
BOT項目的安全框架
主要的擔保形式(一)：項目完工擔保
由項目投資者作為完工擔保人
擔保責任
提供超計劃追加的資金，否則償還銀行貸款
履行擔保義務的方式
當出現(xiàn)建設成本超支時，追加資本金投入
以無擔保貸款方式提供準股本資金
履行擔保義務的保證措施
在指定帳戶存入擔保存款或開出的備用信用證
由工程承包商及金融保險機構為擔保人
擔保形式：投標押金；履約擔保；預付款擔保；留置資金擔保；項目運行擔保
主要的擔保形式(二)：資金缺額擔保
目的：
保證項目正常運行的最低現(xiàn)金流
保護銀行的利益，保證貸款回收
擔保方式：
在指定帳戶存入擔保存款或開出的備用信用證
在資金管理上建立留置基金
投資者提供最小現(xiàn)金流擔保
主要的擔保形式(三)：長期市場合約
或取或付合同（Take-or-Pay Agreement）
買方無論提貨（使用）與否均須付款，是一種長期的無條件購買協(xié)議。
且買且付合同（Take-and-Pay Agreement）
賣方只要能提供產品或服務，買方應按合同購買，買方在取得產品或服務時付款。
或供或付合同（Supply-or-Pay Agreement）
供貨方保證按合同供應所需材料、能源等，否則應支付從其它渠道購買所需的資金。
投資人擔保的幾種形式
融資追索責任在項目不同階段的表現(xiàn)形式
深圳沙角B電廠的投資結構
深圳沙角B電廠項目的融資結構
深圳沙角B電廠項目的信用保證結構
電力購買協(xié)議
A方按約定價格購買確定的最低數量的發(fā)電量，排除了項目的主要市場風險。
煤炭供應協(xié)議
A方按約定價格提供發(fā)電所需的全部煤炭，排除了項目的能源供應風險以及生產成本超支風險的主要部分。
第三方為A方的電力購買協(xié)議和煤炭供應協(xié)議所提供的擔保
地方政府為上述三項安排所出具的支持信
由“交鑰匙”工程建設合約以及擔保銀行的履約擔保構成的項目完工擔保
保險公司安排的項目保險
馬亞西亞南北高速公路項目融資結構
馬亞西亞南北高速公路特許權合約的主要內容
項目公司承建513公里的高速公路，在 30年內負責經營和維護，并按商定的收費方式收取公路使用費；
項目公司負責安排項目建設所需資金，政府為項目提供總額為1.65億馬來西亞元（6000萬美元）的從屬性備用貸款；
政府將已建好的316公里和尚未完工的55公里高速公路的經營權益在特許經營期間轉讓給項目公司，但項目公司須根據合約續(xù)建尚未完成的55公里路段；
政府向項目公司提供最低公路使用費收入擔保，如果因交通流量不足公路使用費收入低于合約規(guī)定的水平，政府負責向項目公司支付其差額部分；
特許權合約的到期日，項目公司將無償地將南北高速公路的所有權轉讓給馬來西亞政府。
英法海峽隧道項目結構
英法海峽隧道項目的資金來源
英法海峽隧道項目的特許條件
政府對發(fā)起人提出的條件是：
政府不為貸款作擔保
項目所需資金全部以有限追索權的方式由私營團體籌集，交項目公司使用，債務用項目收益來償還；
發(fā)起人必須籌集占投資總額20％（17.2億美元）以上的股本資金。
政府給歐洲隧道公司以充分的商務自主權，包括自主地確定其費率。并提供了 “無二次設施”的擔保，承諾33年內不建設第二個橫跨海峽的連結設施。
項目特許期55年（包括7年施工期），是目前世界上特許期最長的BOT項目。
某水廠BOT項目的組織結構
來賓B電廠BOT項目結構
BOT項目的投資回報率
通常認為，投資回報率應比借款利率高8-10％ 。英吉利海峽隧道的投資回報率為10％～20％；馬來西亞高速公路的投資回報率為12％～17％；泰國曼谷二期高速公路預期的股本投資回報率第一個10年為3％，而在整個特許期內為21％ 。
一般做法是：政府先委托咨詢評估機構對項目進行可行性研究，提出制定收費標準的具體方案。政府根據方案進行招標，由投標者提出自己的收費標準和預期投資回報率。項目建成后，如果實際運行中投資回報率超過中標者與政府商定的預期投資回報率，高出部分的利潤就要由政府和投資者分享。
項目融資文件
寫明貸款條件、保護條款等的基本融資協(xié)議；
擔保文件；
項目貸款人和擔保權益托管人之間的信托協(xié)議或共同貸款人協(xié)議；
安慰信和其它支持文件；
當借款不是唯一或第一籌資來源時，應包括發(fā)行債券、商業(yè)票據、股票承銷報價等融資文件；
可能涉及某些貸款人或第三方的附加融資文件。
融資協(xié)議必須包括的主要條款
融資金額和目的；
利率和還本付息計劃；
安排、代理傭金和費用；
貸款前提條件：
對向借款人或其它有關方追索的限制；
對現(xiàn)金流量的專門使用；
成本補償、利率選擇、市場干擾、標準貨幣等保護性條款；
能力、責任等陳述和保證；
項目標準和項目執(zhí)行約定；
還款能力系數和其它融資契約；
對借款、分紅和資產處理等的限制性條款；
違約事件處理；
項目的竣工，轉換和放棄；
融資信息和項目信息報告以及監(jiān)督機制；
從收益帳戶劃出資金的機制，監(jiān)管帳戶；
代理條款，支付機制，銀行間的協(xié)調和收入分配；
委托和轉讓條款；
項目融資可能涉及的擔保抵押文件
土地、建筑物和其它固定資產設押；
動產、帳面?zhèn)鶆蘸彤a品的設押；
建設合同、承包商和供貨商的履約保函、許可證和合資合同等的權益轉讓；
項目保險和經紀人的保證的權益轉讓；
銷售合同、使用或收費合同、項目資產收益和經營收入的權益轉讓；
長期供貨合同的權益轉讓，
項目管理、技術支持和咨詢合同的權益轉讓；
項目公司股票及股息的設押；
各種設押和委托下產生的有關擔保文件。
項目融資可能涉及其它文件
各項政府特許、批準文件；
關于土地所有權的文件；
項目發(fā)起人間的合資文件；
股東協(xié)議；
項目公司的組織文件；
項目管理文件和技術顧問合同；
項目建設文件和分包合同；
承包商和分包商的履約保函和預付款保函；

項目的各種保險文件；
供貨合同；
銷售合同；
使用合同；
技術和運營許可證；
計劃和環(huán)境部門的批準書；
基礎設施供應合同；
運輸合同；
發(fā)起人的其它融資合同

項目投資決策(ppt)