三亞魯能酒店式度假別墅社區(qū)戰(zhàn)略策劃大綱(ppt)
魅力之都 假日中國的夢幻時空


第二部分【中國別墅市場綜觀】
基本概況及政策背景

國土資源部03年發(fā)文不再審批修建別墅用地


影響：
1、別墅市場現(xiàn)有存量供大于求，存量沒有消化完，對
國家，開發(fā)商本身，消費者來說都是不利的；

2、國家停止別墅類用地，也是在強(qiáng)化市場機(jī)制，引領(lǐng)
市場消費，盡可能性可能的減少開發(fā)商的損失，讓
整個市場走向正軌；

3、調(diào)整我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。

世界及國內(nèi)別墅的主要消費群體分析
全球的高端別墅的主要消費群（華裔富人階層）集中在紐約、東京、倫敦、巴黎等超大城市當(dāng)中。

中國的高端別墅的主要消費群（富人階層）集中在北京、上海、廣州、深圳等大城市當(dāng)中。 


1、是城市文明和經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展到一定階段的產(chǎn) 物，也是一個城市走向發(fā)達(dá)、成熟的標(biāo)志之一。 2、有自己的特質(zhì)和品位，絕非簡單的地域分隔。 3、毫無疑問別墅是富人區(qū)里最明顯和最為搶眼的 象征。
中國目前的富人區(qū)主要有以下四類人居?。?
1、影視明星 

2、外籍高管人員 

這部分人大多選擇租賃而不是購買。 

3、有錢的企業(yè)主

4、新興CEO 

1、海南最適合開發(fā)別墅類豪宅的地點當(dāng)屬三亞亞龍灣（本項目所在地） 這里是中國別墅的發(fā)源地，更是中國高檔別墅的首選之地，目前已具 備了最優(yōu)秀的環(huán)境及市政條件。 2、亞龍灣氣候宜人，冬可避寒、夏可消暑、自然風(fēng)光優(yōu)美、青山連綿起 伏、海灣波平浪靜、湛藍(lán)的海水清澈如鏡，柔軟的沙灘潔白如銀。“三 亞歸來不看海，除卻亞龍不是灣"這是游人對亞龍灣由衷的贊譽(yù)。

因此，只要豪宅的達(dá)到以下要求就會受到國內(nèi)外買家的追捧：

1、規(guī)劃設(shè)計充分體貼業(yè)主的個性化需求；

2、內(nèi)部功能十分齊全、現(xiàn)代化；

3、物業(yè)管理水準(zhǔn)絕對高。


別墅投資的形式：

 B、短期增值型——即看好別墅的增值潛力，以較低的價格買進(jìn)
再高價賣出。

對于此種投資形式，在內(nèi)地工作的外籍人士和本地投資客兼而有之。

此類投資的收益主要來源于兩方面：一是郊區(qū)土地的升值，二是項目短期內(nèi)的價格差價。

這一類型的消費者在選擇時較注重：地價的相對便宜，在近期內(nèi)有升值潛力的近郊區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)，最好是近期內(nèi)有輕軌、地鐵等交通干道開通的熱點區(qū)域；項目是便于出手的主流別墅產(chǎn)品，總價也不會太高。


別墅的三個特征
   1、別墅永遠(yuǎn)是為少數(shù)人建造，只有少數(shù)人才有條件享用；

2、別墅意味著占用著大量稀缺資源，除奢侈占用土地
之外，別墅大都依風(fēng)景區(qū)、天然水域等稀缺資源
而建造；

3、別墅必須體現(xiàn)個性化，不能大批量生產(chǎn)。

別墅的六種類型
A、居家生活型別墅，即把別墅作為第一居所需求

B、度假型別墅。5+2居住生活方式
預(yù)計今后度假型的連體別墅需求量將會增大

C、出租型別墅

D、旅游型別墅

E、辦公型的別墅

F、投資型別墅

叁、戰(zhàn)略分析結(jié)論
1、本項目位于海南乃至中國別墅開發(fā)的最佳地段，有很大的市場機(jī)會。

2、國土資源部發(fā)文不審批別墅用地，對目前積壓別墅的出售
非常有利。

3、不能把不審批別墅用地當(dāng)成一次大幅度提價的機(jī)會，而要
盡快把積壓別墅銷出去，否則，在未來的房地產(chǎn)競爭中，
會被涌現(xiàn)出高檔的電梯公寓和帶露天陽臺的商品房搶走市
場。

4、別墅要求的個性化、不宜大批量生產(chǎn)的特性，本項目規(guī)模恰倒好處。
 



第三部分；假日中國的全案解決之道 ------概念設(shè)計系統(tǒng)------
主 題：鋒尚國際休閑主義 副 題：假日中國的夢幻時空（魅力時空、生態(tài)時空、假日時空、享受時空） 理論依據(jù)： “20世紀(jì)賺金錢 21世紀(jì)賺時間”和“人類第六需求-----夢幻需求” 全新價值觀和人類最高需求兩大理論的鼎立支持。 釋 義： 世紀(jì)中國已經(jīng)完成了由計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的體制轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟(jì)態(tài)勢也由計劃經(jīng)濟(jì)時期的短缺型轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟(jì)時代下的相對飽和型經(jīng)濟(jì)，在這個重大的歷史變革下，中國國民的生活形態(tài)也由過去單純的逐利行為上升為最大限度的追逐休閑時間和賦閑空間、以及由過去相對的有形需求向零界于有形和無形之間的、移動和生態(tài)的夢幻時空的高級需求，因為，人們需要充裕的時間和空間來放松工作壓力。
市場經(jīng)濟(jì)下最大的課題障礙莫過于市場空間的細(xì)分問題，高爾夫公園在中國本身已經(jīng)不是什么新鮮事情，深圳作為中國最大的廣普型高爾夫主題廣場、已經(jīng)給全球印下了工作賦閑的市場印象。但是，作為中國轉(zhuǎn)型后特別是新經(jīng)濟(jì)時代下崛起的可以用于選美基地、專業(yè)旅游及業(yè)余賽事的高爾夫公園別墅區(qū)卻是一個重大的市場空缺，并且這種精神需求會隨著中國的眼球（美女）經(jīng)濟(jì)發(fā)展會進(jìn)一步擴(kuò)大，本項目的出發(fā)點正是為填補(bǔ)這一市場空白而嘔血打造的。
魅力之都——假日中國的夢幻時空

A 、傳播主題： 魅力之都 假日中國的夢幻時空 傳播副題：21世紀(jì)中國復(fù)合型地產(chǎn) B 、傳播客體：國家、區(qū)域、城市政府、境內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)、 消費群體（國際新銳派、唯美主義者以及 廣大的旅游團(tuán)體、個人） C、 傳播理由：海南三亞美麗制造夢工廠 亞龍灣魯能酒店度假別墅魅力王冠上明珠
1、對國家而言： 21世紀(jì)中國的關(guān)鍵是如何尋找可持續(xù)化發(fā)展之路，因此，如何打造一個21世紀(jì)的“生態(tài)中國”是確保中國乃至全球可持續(xù)化發(fā)展的根本保障，因為對于當(dāng)代中國和世界而言全球的共識就是“民族的就是國際的、中國的就是世界的”，中國作為聯(lián)合國五個常任理事國和擁有全球1/5還要多的人口，是世界最大的消費市場。 所以，對本項目而言它必然會成為中國可持續(xù)化發(fā)展的一個突破口和示范母本工程，和中國假日經(jīng)濟(jì)的引擎動力，因此，它也必然會引起中國政府高層的高度重視。
2、對區(qū)域和城市政府而言： 假日中國都市圈------是在中國城市經(jīng)營背景下和市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定歷史階段下誕生的必然產(chǎn)物，因為，在現(xiàn)代城市經(jīng)營背景下、城市經(jīng)營的本質(zhì)是尋找城市可持續(xù)化發(fā)展的突破口，作為核心城市經(jīng)營主體-----城市政府必然要尋找適合本城市發(fā)展的特色途徑-----城市經(jīng)營客體。作為擁有得天獨厚的熱帶風(fēng)情自然資源和特殊的選美文化資源的海南三亞，她占盡了天時、地利、人和三大成功要素。從城市經(jīng)營的角度上講等于是締造了中國乃至世界第一個“假日經(jīng)濟(jì)、體育經(jīng)濟(jì)、體驗經(jīng)濟(jì)與眼球經(jīng)濟(jì)完美結(jié)合的絕妙勝地”，從區(qū)域發(fā)展上講它可以拉動整個南中國的旅游經(jīng)濟(jì)的互動發(fā)展，是名副其實的“假日中國都市圈”
3、對消費者而言： 打造一個綠色賦閑、充滿夢幻專業(yè)用于假日生活旅游的世界超級美麗鍛造夢工廠，可滿足當(dāng)代的國際新銳和廣大旅游愛好者們的至高需求。

五、核心傳播戰(zhàn)術(shù)
魅力（美麗）之都 假日中國的夢幻時空


3、 中國的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)由原來的短缺型發(fā)展到相對過剩型以后， 中國國民的生活形態(tài)也由過去的純粹工作型生活逐步向相對賦閑型生活形態(tài)的轉(zhuǎn)變， 中國的總體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)由過去的“生產(chǎn)中國”向“假日中國”轉(zhuǎn)變，與此相適應(yīng)， 中國的假日經(jīng)濟(jì)時代也逐漸到來。
5、 作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長極---------假日中國都市圈它必須要有一個引擎動力和啟動跳板，這就是假日夢幻時空工程，來一起連動整個化南的香港維多利亞灣、北海銀灘、珠海、湛江、深圳等旅游經(jīng)濟(jì)帶的協(xié)作互動和全面發(fā)展，真正構(gòu)筑一個大中國生態(tài)假日旅游網(wǎng)。
七、項目的獨特賣點（USP） 中國特色的魅力時空 假日經(jīng)濟(jì)+眼球經(jīng)濟(jì)+體育經(jīng)濟(jì)+體驗經(jīng)濟(jì)
八、項目的核心賣點與輔助賣點（略）

三亞魯能酒店式度假別墅社區(qū)戰(zhàn)略策劃大綱(ppt)