現(xiàn)代房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃(ppt)
現(xiàn)代房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃

東 南 大 學(xué)

一、現(xiàn)代房地產(chǎn)投資 項(xiàng)目過(guò)程分析
（一）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目程序的劃分
通常情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可以分為四個(gè)階段，即：
投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段 Ⅰ
前期工作階段 Ⅱ
建設(shè)階段 Ⅲ
租售階段 Ⅳ
（二）房地產(chǎn)開發(fā)階段對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的影響


（三）、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)主要步驟 投資開發(fā)四個(gè)階段可細(xì)化為八個(gè)主要步驟，即：
投資機(jī)會(huì)尋找
投資機(jī)會(huì)篩選
可行性研究
獲取土地使用權(quán)
規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批
簽署有關(guān)合作協(xié)議
施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收
市場(chǎng)營(yíng)銷與物業(yè)管理
（四）對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目過(guò)程的分析
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，應(yīng)從粗獷、經(jīng)驗(yàn)型向技術(shù)、精確型轉(zhuǎn)化。
2、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵在于項(xiàng)目的前期，即在項(xiàng)目的策劃決策階段。
3、四個(gè)階段的輕重排續(xù)由重到輕應(yīng)為Ⅰ、Ⅳ、Ⅱ、Ⅲ。
4、當(dāng)然，項(xiàng)目進(jìn)展到任何一個(gè)階段均為關(guān)鍵。
二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目 整體策劃理念
（一）何為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目整體策劃
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃是指為達(dá)到投資目標(biāo)，在調(diào)查、分析有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，按照一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)施事先進(jìn)行系統(tǒng)的、全面的構(gòu)思、謀劃，并制定和選擇合理可行的執(zhí)行方案，以及根據(jù)目標(biāo)要求和現(xiàn)實(shí)環(huán)境變化，對(duì)方案進(jìn)行修改、調(diào)整的一種創(chuàng)造性的活動(dòng)。
（二）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目整體策劃的含義
策劃是為一定的目標(biāo)服務(wù)的，應(yīng)完全服從目標(biāo)要求。
策劃是建立在對(duì)有關(guān)的情況調(diào)查、研究基礎(chǔ)上的。
策劃包括制定方案、選擇方案、調(diào)整方案三個(gè)方面。

（三）項(xiàng)目策劃與可研的區(qū)別
（四）項(xiàng)目策劃與決策的區(qū)別
策劃的過(guò)程包括制定方案、選擇、調(diào)整方案；
決策是對(duì)方案的優(yōu)選。
項(xiàng)目可研、決策都應(yīng)是策劃工作的具體內(nèi)容，策劃更廣泛。
（五）項(xiàng)目策劃的特性
目的性
超前性
程序性
創(chuàng)造性
整體性
現(xiàn)實(shí)可行性
調(diào)適性
三、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目 策劃分類與內(nèi)容
（一）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃分類
已有明確項(xiàng)目的全過(guò)程策劃

還沒(méi)有明確項(xiàng)目的投資策劃

單項(xiàng)策劃
（二）已有明確項(xiàng)目的投資策劃
這種情況是指以有項(xiàng)目批文，已拿到土地的項(xiàng)目。這種類型的策劃一般是從項(xiàng)目分析開始直至項(xiàng)目結(jié)束。主要內(nèi)容包括：
1、市場(chǎng)分析
2、目標(biāo)市場(chǎng)確定、產(chǎn)品定位
3、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
4、營(yíng)銷策劃
5、開發(fā)過(guò)程策劃
6、融資策劃
7、物業(yè)管理策劃
8、投資風(fēng)險(xiǎn)分析及控制
市場(chǎng)分析
政策分析研究
供給分析
需求分析
消費(fèi)者研究
競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究
對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)
目標(biāo)市場(chǎng)確定、產(chǎn)品定位
1、市場(chǎng)細(xì)分，確定子市場(chǎng)（一個(gè)或若干個(gè)）
2、項(xiàng)目概念定位
3、項(xiàng)目功能定位
4、產(chǎn)品的研發(fā)
5、產(chǎn)品功能的優(yōu)選與組合
6、規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書
財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
1、項(xiàng)目成本分析
2、項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)
3、評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法
（1）評(píng)價(jià)指標(biāo)：
投資收益率；內(nèi)部收益率；自有資金收益率、投資回收期等。
（2）分析方法：
動(dòng)態(tài)的、現(xiàn)金流量分析、盈虧分析、敏感性分析等。

營(yíng)銷策劃
1、營(yíng)銷調(diào)研
2、產(chǎn)品策略
3、價(jià)格策略
4、廣告策略
5、銷售執(zhí)行與控制 等
開發(fā)過(guò)程策劃
采用現(xiàn)代項(xiàng)目管理的手段對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行策劃。主要內(nèi)容應(yīng)包括：
1、通過(guò)招投標(biāo)優(yōu)選工程承包、監(jiān)理單位。
2、采取建設(shè)監(jiān)理方式對(duì)工程實(shí)施管理、控制。
主要內(nèi)容有：成本、工期、質(zhì)量的控制；
合同、信息管理；
各種關(guān)系的協(xié)調(diào)等。
融資策劃

融資策劃
1、測(cè)算投資成本及其分布，制定資金投入計(jì)劃。
2、預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷售收入，制定資金回收計(jì)劃。
3、結(jié)合企業(yè)自有資金狀況，測(cè)算項(xiàng)目資金需求情況。
4、選擇融資方式、制定融資計(jì)劃。
5、融資方案分析及確定。
物業(yè)管理策劃
1、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)策劃
2、物業(yè)管理方式選擇
3、物業(yè)管理合同準(zhǔn)備
4、物管的特色服務(wù)
5、物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等
投資風(fēng)險(xiǎn)分析及控制
1、投資風(fēng)險(xiǎn)的辨識(shí)
在眾多的風(fēng)險(xiǎn)中辨別哪些可能在本項(xiàng)目中發(fā)生。
2、風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)
對(duì)風(fēng)險(xiǎn)何時(shí)發(fā)生、強(qiáng)度、持續(xù)時(shí)間等進(jìn)行評(píng)價(jià)。
3、風(fēng)險(xiǎn)的處理
承擔(dān)、回避、轉(zhuǎn)移、分散…….等。
4、風(fēng)險(xiǎn)的控制
制定風(fēng)險(xiǎn)控制、防范計(jì)劃，指導(dǎo)項(xiàng)目實(shí)施。
（三）還沒(méi)有明確項(xiàng)目的投資策劃
這種情況往往是投資者還沒(méi)有明確項(xiàng)目時(shí)所進(jìn)行的策劃。主要內(nèi)容包括：
1、投資開發(fā)區(qū)位分析與選擇
2、投資開發(fā)方向及內(nèi)容分析與選擇
3、投資規(guī)模分析與選擇
4、投資開發(fā)合作方式分析與選擇
5、項(xiàng)目融資方式的分析與選擇
6、開發(fā)完成后的產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式分析與選擇
（四）單項(xiàng)策劃
根據(jù)實(shí)際需要，對(duì)投資開發(fā)的某一階段進(jìn)行分析、策劃。
例如：廣告策劃、融資策劃、營(yíng)銷策劃等。
　　 THE END

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