房地產(chǎn)講座(1)-居民購(gòu)房承受能力(ppt)
房地產(chǎn)講座(1) 居民購(gòu)房承受能力
表1-1城鎮(zhèn)居民人均收入及住房面積.
圖1-1 城鎮(zhèn)居民住房與收入
巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力

（1）中國(guó)城市人口每年增加1%左右。大約1800—200萬(wàn)。如果按照每個(gè)城市人口住房面積22平方米計(jì)算，需要增加4.4億平方米住宅。每年大約有950萬(wàn)對(duì)新人結(jié)婚。

（2）城市建設(shè)方興未艾，大量拆遷改建。

（3）60-70%的居民要求改善住房條件。城鎮(zhèn)居民的平均住房面積要從當(dāng)前的24平方米增加到35平方米左右?，F(xiàn)有城鎮(zhèn)住房每年的淘汰率為4%左右（農(nóng)村為2%）。每年都有大量的居民喬遷新居，從舊房子搬進(jìn)新房子，從小房子搬進(jìn)大房子。

（4）到2020年城市化水平將達(dá)到55—60%，城鎮(zhèn)人口將要增加到8--8.5億，將有2.6億農(nóng)民從農(nóng)村遷入城市。住宅的真實(shí)需求大約每年增加5.4億平方米。
表1-3 人均居住面積（平方米）
資料來(lái)源：建設(shè)部《2004年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)》。國(guó)外數(shù)據(jù)為90年代初期的人均居住面積，中國(guó)的人均居住面積數(shù)據(jù)為2004年。
圖1-2 平均房?jī)r(jià)和銷售面積

表1-4全國(guó)各省市商品房銷售額和銷售面積.doc
表1-5各省市平均房?jī)r(jià)及其變化情況.doc
表1-6商品房?jī)r(jià)格變化率.doc

表1-7各地方房?jī)r(jià)比較.doc

要 點(diǎn)：

• 圍繞著正常狀態(tài)的房?jī)r(jià)波動(dòng)屬于商業(yè)周期，只有房?jī)r(jià)和其他指標(biāo)嚴(yán)重背離長(zhǎng)期平均值才可能稱為泡沫經(jīng)濟(jì)。
• 由于缺乏統(tǒng)一的統(tǒng)計(jì)準(zhǔn)則，不能拿房?jī)r(jià)收入比來(lái)進(jìn)行橫向國(guó)際比較。
• 購(gòu)租比等于業(yè)主成本的倒數(shù)。利率、稅率和對(duì)未來(lái)的預(yù)期都會(huì)顯著地影響購(gòu)租比。
• 在許多情況下房?jī)r(jià)收入比和購(gòu)租比不能準(zhǔn)確地反映出房地產(chǎn)的真實(shí)成本，也很難據(jù)此判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫。如果僅僅采用當(dāng)期的房?jī)r(jià)收入比和購(gòu)租比作為指標(biāo)，即使房地產(chǎn)市場(chǎng)處于正常狀況也可能給讓人們誤認(rèn)為過(guò)熱。
• 與其橫向比較房地產(chǎn)市場(chǎng)，還不如縱向觀察房?jī)r(jià)、房?jī)r(jià)收入比和購(gòu)租比的時(shí)間序列變遷。
•房?jī)r(jià)和租金之間應(yīng)當(dāng)保持一個(gè)比較穩(wěn)定的比例。如果這個(gè)比例迅速增加，說(shuō)明租房不如買房，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)了泡沫。
在討論房?jī)r(jià)變化規(guī)律的時(shí)候特別要注意兩點(diǎn)：
房?jī)r(jià)取決于多種因素，特別是和住宅所在的地點(diǎn)有關(guān)。由于各個(gè)城市的氣候、人口、產(chǎn)業(yè)狀況、就業(yè)、收入水平、交通、文化教育、醫(yī)療設(shè)施等多種因素各不相同，在不同城市之間的房?jī)r(jià)差別很大。由于房地產(chǎn)在位置上的唯一性使得人們很難比較不同地點(diǎn)的房?jī)r(jià)。在一般的商品市場(chǎng)上，商品的流動(dòng)可以互通有無(wú)，縮小價(jià)格上的差別?？墒?，房地產(chǎn)是沒(méi)有流動(dòng)性的，不可能通過(guò)流動(dòng)來(lái)拉平房?jī)r(jià)。不能單憑房?jī)r(jià)絕對(duì)值高低來(lái)判斷是否存在著房地產(chǎn)泡沫。

判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)出現(xiàn)泡沫跡象，最重要的不是房?jī)r(jià)上升了多少，而是要考察房?jī)r(jià)波動(dòng)是否超出了歷史常規(guī)。

泡沫經(jīng)濟(jì)和投機(jī)活動(dòng)相關(guān)，投機(jī)活動(dòng)的最顯著的特點(diǎn)是短期。來(lái)得快，走得也快。世界上沒(méi)有任何投機(jī)活動(dòng)可以延續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。

沒(méi)有理由把長(zhǎng)期穩(wěn)定的趨勢(shì)稱為投機(jī)活動(dòng)。

長(zhǎng)期的平均房?jī)r(jià)（10年或者20年），具有邏輯上的合理性。

泡沫經(jīng)濟(jì)跡象必然表現(xiàn)為在短時(shí)期內(nèi)房?jī)r(jià)和其他指數(shù)突然背離長(zhǎng)期趨勢(shì)。因此，可以拿房?jī)r(jià)和其他指標(biāo)的長(zhǎng)期平均值作為比較基準(zhǔn)。圍繞著正常狀態(tài)的房?jī)r(jià)波動(dòng)屬于商業(yè)周期，只有房?jī)r(jià)和其他指標(biāo)嚴(yán)重背離長(zhǎng)期平均值才可能稱為泡沫經(jīng)濟(jì)。
研究居民購(gòu)房的承受能力的數(shù)學(xué)模型中包括的變量：當(dāng)期的收入，前期收入，已經(jīng)積累的財(cái)富，利率、通貨膨脹率、平均投資回報(bào)率、居民儲(chǔ)蓄率等。

各種金融衍生工具的出現(xiàn)顯著地提高了居民購(gòu)房能力。如何估計(jì)未來(lái)收入成為影響居民購(gòu)房承受能力的一個(gè)重要指標(biāo)。


（1）從聯(lián)合國(guó)人居中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)字來(lái)看，其房?jī)r(jià)收入比的離散度太大，從0.8到30，從統(tǒng)計(jì)學(xué)的觀點(diǎn)來(lái)看，由于方差太高使得這個(gè)房?jī)r(jià)收入比統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)幾乎說(shuō)明不了什么東西。
（2）如果單單考慮房?jī)r(jià)收入比，好像只要收入增加了，居民購(gòu)買住宅的能力就隨之而增加。其實(shí)，對(duì)于居民購(gòu)房能力起到?jīng)Q定性作用的是業(yè)主成本。房?jī)r(jià)和居民平均收入之間并沒(méi)有顯著的相關(guān)關(guān)系。
（3）在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)期，居民收入相應(yīng)增加，對(duì)住宅的需求也隨之增加，有可能推動(dòng)房?jī)r(jià)上升。如果房?jī)r(jià)上升得比收入更快，則房?jī)r(jià)收入比可能下跌。如果房?jī)r(jià)上升沒(méi)有收入快，則房?jī)r(jià)收入比下降。
（4）在投機(jī)因素集中作用的城市內(nèi)房?jī)r(jià)可能迅速上升，而在一般城市中房?jī)r(jià)上升的速度并不快。在某些大城市中房?jī)r(jià)收入比上升，而其他城市，特別是在中小城市中房?jī)r(jià)收入比下降。
（5）在許多大城市，大部分購(gòu)買房地產(chǎn)的人并不是當(dāng)?shù)氐木用?。在統(tǒng)計(jì)當(dāng)?shù)鼐用袷杖氲臅r(shí)候并不包括這些購(gòu)房者。購(gòu)房者與領(lǐng)取收入者來(lái)自于貧富差距很大的兩個(gè)不同的組別。

不能用房?jī)r(jià)收入比來(lái)進(jìn)行國(guó)際比較。

第一，房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)對(duì)象選擇不同。

北美、瑞典和澳大利亞的民居大部分是獨(dú)立住宅（Single Family House）。

日本、香港、新加坡等地，高層住宅是基本模式，在統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)時(shí)以二居室公寓的平均房?jī)r(jià)作為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。

第二，不僅世界各國(guó)在統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)時(shí)選擇的“標(biāo)的物”不同。

英國(guó)采用調(diào)整后的房?jī)r(jià)（Mix-adjusted house price index）。

愛(ài)爾蘭使用的是二手房銷售平均價(jià)格（Second hand houses）。

挪威采用現(xiàn)有所有住房的平均值(Existing dwellings)。

日本使用都市土地價(jià)格(Nationwide urban land price index)。

韓國(guó)采用的是全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)(Nationwide house price index)。

為了保持歷史數(shù)據(jù)的一致性，沒(méi)有足夠的激勵(lì)機(jī)制來(lái)促使他們改變傳統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)方法。

第三，有些國(guó)家在統(tǒng)計(jì)平均房?jī)r(jià)的時(shí)候，并不限定某種住宅，而是用總房地產(chǎn)銷售額除以銷售面積，得到每平方米單價(jià)之后再求每套住宅的平均價(jià)格。

究竟使用建筑面積還是使用面積？附屬于住宅的其他建筑面積算不算？

如果統(tǒng)一采用住宅面積來(lái)計(jì)量，那么，一套住房的面積究竟應(yīng)該有多大？有人采用50平方米，有人采用60平方米，還有人采用90平方米。

第四，在如何計(jì)算居民平均年收入？

是用一個(gè)職工的平均收入還是使用家庭平均收入？

如果使用家庭收入，那么如何計(jì)算家庭成員？

是稅前收入還是稅后收入？

是可支配收入還是總收入？

由于各國(guó)的稅制和社會(huì)保障制度不同，各國(guó)的“居民收入”的定義差別很大。
購(gòu)租比（Price-to-rent ratio）


房?jī)r(jià)收入比度量當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買住宅的能力，而購(gòu)租比度量購(gòu)房和租房的相對(duì)成本。

住宅業(yè)主擁有住宅的年成本（Annual Cost of Ownership）可以表達(dá)如下：

房產(chǎn)的年成本包括有6個(gè)部分

資金成本 ，倘若業(yè)主不購(gòu)買住宅而將這筆資金投資到其他地方，例如沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的政府債券，可以獲得一定的收益。由于業(yè)主購(gòu)買了住宅，他就放棄了這項(xiàng)機(jī)會(huì)成本。
業(yè)主在購(gòu)買了住宅之后必須繳納固定資產(chǎn)稅 。
購(gòu)房之后可以得到的減稅或財(cái)政補(bǔ)貼 。
住宅維護(hù)成本 。
房地產(chǎn)預(yù)期的增值或貶值 。
房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)成本 。通過(guò)購(gòu)買房屋保險(xiǎn)，這項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)成本可以近似簡(jiǎn)化為所支出的房屋保險(xiǎn)費(fèi)用。

由于上式右側(cè)各項(xiàng)都包含房?jī)r(jià)，因此上式可改寫(xiě)為：

在這里ut表示房地產(chǎn)的業(yè)主成本(user cost of housing)。

購(gòu)租比等于業(yè)主成本的倒數(shù)。
如果在過(guò)去20年內(nèi)業(yè)主成本的平均值為0.05，
一套住房月租金是1000元，年租金為12000元，
合理的房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)大致為24萬(wàn)元。

購(gòu)租比的變化趨勢(shì)

如果業(yè)主成本上升，則購(gòu)租比下降。

如果降低真實(shí)利率，那么就降低了業(yè)主成本，相應(yīng)提高了購(gòu)租比。如果租金不變，房?jī)r(jià)就上升。

如果人們預(yù)期短期利率會(huì)上升，在土地供給彈性不變的情況下，房產(chǎn)年成本將上升，其結(jié)果必然促使房?jī)r(jià)下跌。

低利率是推動(dòng)當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)原動(dòng)力。在最近幾年內(nèi)無(wú)論是北美還是中國(guó)利率水平都相當(dāng)?shù)停@是抬高房?jī)r(jià)的一個(gè)重要原因。

不同城市的購(gòu)租比相差很遠(yuǎn)。目前還沒(méi)有證據(jù)說(shuō)將來(lái)各城市之間購(gòu)租比的差距會(huì)自然縮小。

一般說(shuō)來(lái)，大城市的購(gòu)租比高。購(gòu)租比高的城市將在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)繼續(xù)保持在高水平。

購(gòu)租比較高的城市房?jī)r(jià)和租金上漲得都比較快。

在評(píng)估房?jī)r(jià)的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)采用業(yè)主成本的長(zhǎng)期平均值，而盡量避免采用當(dāng)期業(yè)主成本。如果房?jī)r(jià)乘上長(zhǎng)期業(yè)主平均成本之后大大高于類似住宅的租金，那么就可以判定房?jī)r(jià)偏高。

在許多情況下房?jī)r(jià)收入比和購(gòu)租比不能準(zhǔn)確地反映出房地產(chǎn)的真實(shí)成本，也很難據(jù)此判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫。
什么是空置率？
空置面積指的是“報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建，統(tǒng)建代建，公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。”

有人說(shuō)空置面積是：“購(gòu)房者既沒(méi)有出租也沒(méi)有入住的房屋加上沒(méi)有賣出去的房屋”。

到底有沒(méi)有人住應(yīng)當(dāng)怎么統(tǒng)計(jì)？多少天沒(méi)有人住才算？
當(dāng)前流行的空置率計(jì)算方法起碼有三種：

全社會(huì)空置房面積除以全部住房面積。

空置商品房面積除以最近三年內(nèi)竣工面積。

空置商品房面積除以當(dāng)年竣工面積。

根據(jù)建設(shè)部數(shù)據(jù)，在2004年底，全國(guó)商品房空置面積為1.43億平方米，其中商品住宅空置面積為0.83億平方米
表3.1 采用不同的分母計(jì)算出來(lái)不同的空置率 （億平方米）

有人說(shuō)：“按照國(guó)際通行慣例，空置率在5%至10%之間為合理區(qū)；空置率在10%至20%之間屬危險(xiǎn)區(qū)；空置率在20%以上為嚴(yán)重積壓區(qū)，極度危險(xiǎn)”。

有的學(xué)者引用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)說(shuō)，目前空置率已經(jīng)達(dá)到26%。

在沒(méi)有確定的空置率定義之前就冒然聲稱中國(guó)的空置率已經(jīng)到了極度危險(xiǎn)的狀態(tài)，只能說(shuō)明學(xué)風(fēng)浮燥。

如果投資主體是國(guó)家，那么空置率高意味著浪費(fèi)。

關(guān)心住宅空置率就是關(guān)心自己的產(chǎn)權(quán)和福利。

解決住宅空置的關(guān)鍵在于各級(jí)政府。發(fā)現(xiàn)空置率高了就找政府說(shuō)話。

如果投資主體變成市場(chǎng)上的法人，空置并不是傳統(tǒng)意義上的浪費(fèi)。

空置率高了，有人說(shuō)，反映了消費(fèi)者購(gòu)房意愿不強(qiáng)。

是房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)有問(wèn)題，房?jī)r(jià)過(guò)高，而不是房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)剩了。


有人說(shuō)，空置率高反映出貧富差距太大。

縮小貧富差距的要害在于就業(yè)政策、稅收政策、政府的轉(zhuǎn)移支付政策和健全公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。如果想通過(guò)降低空置率來(lái)縮小貧富差距，恐怕很難找到著力點(diǎn)。

空置率過(guò)高（暫且不論按照什么空置率標(biāo)準(zhǔn)），反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)上有些問(wèn)題。市場(chǎng)上的問(wèn)題要通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制來(lái)解決，切切不可出點(diǎn)問(wèn)題就想請(qǐng)出政府來(lái)胡亂干預(yù)。

沒(méi)有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格。目前面積和檔次適中的住宅蓋得不夠，而高檔住宅的房?jī)r(jià)太高，甚至高到了不合理的程度，這是空置率居高不下的原因。

房地產(chǎn)商預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)迅速上升，推遲出售。
房?jī)r(jià)上漲的部分足夠覆蓋他們持有這些住宅所支付的各項(xiàng)成本。
空置率上升在一定程度上反映了房地產(chǎn)商對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。流動(dòng)資金的約束，
要不然停止新建項(xiàng)目，要不然就降價(jià)出售。
資金的機(jī)會(huì)成本，還要支付這些住宅的閑置成本、維護(hù)成本等。
等到他們支付不起這些成本的時(shí)候自然降價(jià)。
倘若這些房子沒(méi)有賣出去，房地產(chǎn)商到期不能歸還貸款本息，
銀行追債討債，拍賣。
只要房?jī)r(jià)沒(méi)有跌過(guò)按揭貸款首期的比例，銀行的房貸是安全的。


某些房地產(chǎn)商有強(qiáng)硬后臺(tái)，銀行不敢催促還貸，更不敢將房子拿過(guò)來(lái)拍賣。

賺了錢(qián)就歸他們個(gè)人所有，如果虧損了就推給國(guó)家。

拿著銀行的錢(qián)在賭博，堅(jiān)守高房?jī)r(jià)不肯讓步。

一旦將房地產(chǎn)賣了出去，超額利潤(rùn)足以彌補(bǔ)空置成本。

他們不愁流動(dòng)資金匱乏。再批一筆新的貸款就又可以拖上一陣。

政府的作用并不是去直接干預(yù)房?jī)r(jià)，而是要針對(duì)市場(chǎng)失靈的病灶動(dòng)手。

事前，明知房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率太高，銀行為什么還要發(fā)放貸款？

事后，明知貸款有風(fēng)險(xiǎn)為什么不敢痛下殺手？

目前空置率過(guò)高的問(wèn)題，說(shuō)到底，癥結(jié)在于銀行的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管沒(méi)有到位。
房地產(chǎn)講座(2) 房 價(jià) 評(píng) 估 辦 法
主講人：徐滇慶
房?jī)r(jià)的不確定性
(1) 房地產(chǎn)完全沒(méi)有流動(dòng)性。因此，全國(guó)661個(gè)城市，沒(méi)有兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)完全一樣。
(2) 由于房地產(chǎn)的地理位置具有唯一性，世界上沒(méi)有兩棟完全一樣的房子，
(3) 住宅結(jié)構(gòu)、面積、朝向、樓層等區(qū)別，使得購(gòu)房者愿意支付的價(jià)格區(qū)別很大
(4) 房地產(chǎn)商對(duì)房?jī)r(jià)的估算中包含了很大的主觀判斷的成分，
(5) 房地產(chǎn)商在談判中房?jī)r(jià)的不確定性。
因?yàn)楣浪惴績(jī)r(jià)的出發(fā)點(diǎn)不同，再加上房?jī)r(jià)具有較大的不確定性，所以不能說(shuō)某個(gè)房?jī)r(jià)是唯一“正確”的，也不能說(shuō)某種估價(jià)方法是絕對(duì)正確的。
首先要弄清楚，是站在什么人的角度來(lái)討論問(wèn)題，依據(jù)的是哪一種房?jī)r(jià)估算法？

市場(chǎng)比較法


“貨比三家”，在價(jià)格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價(jià)格最便宜的，從中挑選出自己最中意的一個(gè)。這就是市場(chǎng)比較法所依據(jù)的替代原理。

市場(chǎng)比較法的優(yōu)點(diǎn)是具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性，適用范圍寬，簡(jiǎn)單明了，易于采用。但是，必須弄清楚市場(chǎng)比較法的使用范圍。采用市場(chǎng)比較法有三個(gè)必要條件：
第一，需要收集大量、正常的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。
第二，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上不存在壟斷或者寡頭壟斷。市場(chǎng)比較法的使用前提是充分競(jìng)爭(zhēng)。
第三，采用市場(chǎng)比較法必須要求房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定。


按照房地產(chǎn)未來(lái)的收益來(lái)估計(jì)房?jī)r(jià)的做法稱為收益還原法。
收益還原法的基礎(chǔ)是理性預(yù)期理論。首先估計(jì)房地產(chǎn)在各個(gè)時(shí)期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個(gè)時(shí)期收益的總和就是房?jī)r(jià)。
收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來(lái)收益超過(guò)其成本。顯而易見(jiàn)，收益還原法不適合那些沒(méi)有經(jīng)濟(jì)收益的建筑物，例如，政府辦公大樓、學(xué)校、公園、醫(yī)院等。

采用收益還原法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格可表達(dá)如下：
這里P為房地產(chǎn)價(jià)格，a1, a2 , … an 表示各期純收益，r1, r2 , … rn 表示各期的還原利率， n為該房地產(chǎn)的使用年限。假定房地產(chǎn)的純收益不變，使用年限無(wú)窮，還原利率為常數(shù)，上式可以簡(jiǎn)化為人們一般所熟悉的形式：
收益還原法的困難：

（1） 如何選取合理的還原利率。
流動(dòng)性較差的資產(chǎn)的還原利率應(yīng)當(dāng)比較高。房地產(chǎn)的還原利率理應(yīng)高于國(guó)庫(kù)券利率，但是究竟應(yīng)當(dāng)高多少？
通常還原利率包括有三個(gè)部分：純利息，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率和通貨膨脹率。投資風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率越高。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)大不相同。
因此，房地產(chǎn)還原利率應(yīng)當(dāng)考慮風(fēng)險(xiǎn)性、非流動(dòng)性、管理的復(fù)雜性和資產(chǎn)的安全性等多種要素，而不能千篇一律地采用一個(gè)常數(shù)。
（2）收益還原法的第二個(gè)困難是如何計(jì)算純收益。
住宅的使用者成本取決于三個(gè)部分：占有資金的機(jī)會(huì)成本、財(cái)產(chǎn)增值和折舊。

在這里，Rt 表示住房資本的年成本，Ty表示利息稅率，i表示利率，Tg表示財(cái)產(chǎn)增值稅率，γ表示住房?jī)r(jià)值增長(zhǎng)率，δ表示折舊率，Pt-1。表示前期房?jī)r(jià)。
最大的不確定因素就是住房?jī)r(jià)值的增長(zhǎng)率γ。
居民是買房還是租房？從理論上來(lái)說(shuō)，如果租金低于住房使用者成本，則應(yīng)當(dāng)租房，否則應(yīng)當(dāng)購(gòu)房。可是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，由于住房需求的價(jià)格彈性很弱，住房?jī)r(jià)格變化對(duì)于居民的購(gòu)房或租房的選擇并不敏感。
成本估價(jià)法
房地產(chǎn)的建造成本包括各項(xiàng)費(fèi)用（包括原材料、人工、運(yùn)輸、能耗等）。建造成本加上各項(xiàng)稅費(fèi)和正常的利潤(rùn)就是房?jī)r(jià)。采用成本法計(jì)算出來(lái)的房?jī)r(jià)亦稱“積算房?jī)r(jià)”。
第一，取得土地的費(fèi)用。
（a）征用農(nóng)地需支付的征地費(fèi)。
（b）在城市中取得土地需要支付拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)。
（c）通過(guò)政府有償出讓取得的土地需要支付地價(jià)款。
（d）通過(guò)土地二、三級(jí)市場(chǎng)有償轉(zhuǎn)讓取得的土地為購(gòu)買費(fèi)。
第二，勘察、設(shè)計(jì)等專業(yè)費(fèi)用以及可行性研究等費(fèi)用。

第三，建筑安裝費(fèi)用。其中包括開(kāi)發(fā)土地（三通一平，或者七通一平，拆除舊建筑等）。建筑材料能源、水電和運(yùn)輸費(fèi)用。建造建筑物和附屬設(shè)施的建筑工程費(fèi)，設(shè)備購(gòu)置費(fèi)，安裝工程費(fèi)等。
第四，資金成本（投資占用資金的利息）。
第五，銷售費(fèi)用。包括市場(chǎng)推廣費(fèi)、委托銷售費(fèi)和銷售手續(xù)費(fèi)等。
第六，開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳納的稅金，包括營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅和印花稅等。
第七，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。
第八，為了打通各個(gè)政府部門(mén)的環(huán)節(jié)所必須支付的行賄成本。
假設(shè)開(kāi)發(fā)法

地價(jià) = 房?jī)r(jià) – 建筑費(fèi)用 – 專業(yè)費(fèi)用 – 銷售費(fèi)用 – 資本成本 – 稅費(fèi) – 利潤(rùn)
房?jī)r(jià)扣除開(kāi)發(fā)成本之后就剩下二大塊：地價(jià)和利潤(rùn)。地價(jià)高了，利潤(rùn)就降低。如果利潤(rùn)低于某個(gè)水平，房地產(chǎn)商或者放棄這個(gè)項(xiàng)目或者改變?cè)瓉?lái)的設(shè)計(jì)預(yù)想，增加樓層，改變建筑物用途，使得這個(gè)項(xiàng)目有利可圖。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都有各自可接受的最低利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)，如果說(shuō)房地產(chǎn)商有什么商業(yè)秘密的話，最高的商業(yè)秘密就是他們可接受的利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)。
房?jī)r(jià)評(píng)估方法的背后

房地產(chǎn)商偏愛(ài)市場(chǎng)比較法。在房地產(chǎn)市場(chǎng)信息嚴(yán)重不對(duì)稱的情況下，使用市場(chǎng)比較法絕對(duì)有利于房地產(chǎn)商。
收益還原法傾向于購(gòu)房者的利益。購(gòu)房者在房地產(chǎn)市場(chǎng)上永遠(yuǎn)是弱小一方。不可能收集足夠的信息來(lái)分析未來(lái)各期的收益。
假設(shè)開(kāi)發(fā)法最適合房地產(chǎn)商的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。在有關(guān)房?jī)r(jià)的辯論中房地產(chǎn)商不愿意涉及假設(shè)開(kāi)發(fā)法，因?yàn)樗麄兘^對(duì)不愿意讓別人知道他們預(yù)期的利潤(rùn)到底有多少。
成本估價(jià)法也許是最客觀的房?jī)r(jià)評(píng)估方法。恐怕房地產(chǎn)商最不喜歡的就是成本估價(jià)法。成本估價(jià)法再好也幫不上平民百姓的忙。
房?jī)r(jià)地價(jià)，孰先孰后

房地產(chǎn)商說(shuō)，由于地價(jià)漲得太多了，所以房?jī)r(jià)才會(huì)漲。
國(guó)土資源部堅(jiān)決否認(rèn)地價(jià)推高房?jī)r(jià)。
32個(gè)主要城市的數(shù)據(jù)，地價(jià)因素只占商品房成本的23％，其中，北京土地成本占商品房總成本的22.98％，上海的土地成本則只占總成本的16.15％，廣州則更低，只有11.4％。
先有雞還是先有蛋？
房?jī)r(jià)與地租
在房地產(chǎn)市場(chǎng)上交換和轉(zhuǎn)移的只是所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、抵押權(quán)等。
房?jī)r(jià)所反映的實(shí)際上是這些無(wú)形權(quán)益的價(jià)格。
房地產(chǎn)的實(shí)物狀態(tài)和它的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、抵押權(quán)等權(quán)益并不完全一致。
任何一種權(quán)益的變化都會(huì)改變房?jī)r(jià)。

亞當(dāng)∙斯密指出：“地租成為商品價(jià)格構(gòu)成部分的方式，和工資與利潤(rùn)是不同的。工資和利潤(rùn)的高低，是價(jià)格高低的原因，而地租的高低，卻是價(jià)格高低的結(jié)果。”

馬克思認(rèn)為：在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的壟斷價(jià)格與一般商品市場(chǎng)不一樣，它存在的前提不是壟斷資本而是對(duì)某塊土地的經(jīng)營(yíng)壟斷權(quán)。這種壟斷價(jià)格所產(chǎn)生的超額利潤(rùn)與土地所有權(quán)無(wú)關(guān)。

土地的價(jià)格是賣方（政府）設(shè)定的價(jià)格。在房?jī)r(jià)形成的過(guò)程中房地產(chǎn)商根據(jù)市場(chǎng)需求（包括真實(shí)需求和投機(jī)需求）來(lái)決定房?jī)r(jià)，而地價(jià)高低是房地產(chǎn)商決定是否投資這個(gè)項(xiàng)目的因素之一。
土地出讓金在本質(zhì)上屬于地租范疇

現(xiàn)行作法是一次性收取未來(lái)40-70年的地租。
支付了70年的地租之后實(shí)際上就已經(jīng)擁有了這塊土地。一次性收取幾十年地租和出售土地在實(shí)質(zhì)上沒(méi)有多大區(qū)別，
保留在國(guó)家手中的所有權(quán)已經(jīng)沒(méi)有太大的意義了。

目前的土地出讓方法很容易使得地方政府的行為短期化。

一次性收取幾十年的地租實(shí)際上是允許現(xiàn)任官員提前動(dòng)用了他們后面若干屆政府的財(cái)源。

不僅不利于從長(zhǎng)期觀點(diǎn)來(lái)平衡政府財(cái)政，而且很容易導(dǎo)致過(guò)度投資。

地產(chǎn)定價(jià)的不對(duì)稱性

從房?jī)r(jià)形成的博弈過(guò)程可以很明確地肯定，地價(jià)并不能決定房?jī)r(jià)，因此，降低地價(jià)未必能夠平抑房?jī)r(jià)。
在一般商品的價(jià)格形成過(guò)程中供給方和需求方在交易談判中的地位對(duì)等。
雙方逐步向中間靠攏，最終出現(xiàn)一個(gè)交集，達(dá)成交易價(jià)格。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)上供給方是房地產(chǎn)公司，需求方是千千萬(wàn)萬(wàn)的購(gòu)房者。
供給方和需求方不僅在資金、談判能力、市場(chǎng)占有比例上嚴(yán)重不對(duì)稱，購(gòu)房者特別在信息上處于劣勢(shì)。

在土地批租市場(chǎng)上，供給方是各級(jí)地方政府，需求方是房地產(chǎn)公司。實(shí)際上這兩個(gè)方面也嚴(yán)重地不對(duì)稱。
（1）雙方的激勵(lì)機(jī)制不對(duì)稱。
（2）雙方的決策速度不對(duì)稱。
（3）投標(biāo)過(guò)程中的地位不對(duì)稱。
（4）對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的態(tài)度不同。
正是由于在土地批租市場(chǎng)上供求雙方的不對(duì)稱性，地價(jià)和房?jī)r(jià)不存在著平等的互動(dòng)關(guān)系。
在投標(biāo)過(guò)程中房地產(chǎn)商使用的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法。
可是在房地產(chǎn)銷售過(guò)程中采用市場(chǎng)比較法。
因?yàn)楣纼r(jià)方法完全不同，地價(jià)決定房?jī)r(jià)的說(shuō)法是沒(méi)有根據(jù)的。
房?jī)r(jià)決定了地價(jià)

浙江的地價(jià)比江蘇高，但是江蘇的房?jī)r(jià)要比浙江高。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上似乎看不出地價(jià)和房?jī)r(jià)之間存在著必然的相關(guān)關(guān)系。

房?jī)r(jià)高的地方地價(jià)未必高。反過(guò)來(lái)，地價(jià)高的地方房?jī)r(jià)也不一定高。

在購(gòu)房者支付的房?jī)r(jià)中只有30%左右是地價(jià)。如果是地價(jià)決定房?jī)r(jià)的話，假定地價(jià)漲10%，而其他成本都維持不變，那么，房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)只漲3%。可是，在2003年，房?jī)r(jià)的飆升速度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了地價(jià)的漲幅。這從另一個(gè)角度說(shuō)明，房?jī)r(jià)的變化并不是單純由地價(jià)決定的。


判斷房?jī)r(jià)是否決定地價(jià)的最主要的依據(jù)來(lái)自于土地投標(biāo)過(guò)程。

如果地價(jià)果真太高，房地產(chǎn)商絕對(duì)不會(huì)投標(biāo)。

這個(gè)項(xiàng)目流標(biāo)之后，根本就談不上房?jī)r(jià)高低。

在形式上地價(jià)似乎登場(chǎng)在前，房?jī)r(jià)形成在后。

事實(shí)上，房地產(chǎn)商在政府公布地價(jià)標(biāo)底之前早就對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)作出了預(yù)測(cè)。之所以高房?jī)r(jià)可以從一個(gè)地區(qū)傳播到另外一個(gè)地區(qū)，就在于大房地產(chǎn)商和投機(jī)集團(tuán)的跨地區(qū)活動(dòng)。

某些房地產(chǎn)商將房?jī)r(jià)暴漲的原因歸結(jié)于地價(jià)上漲是顛倒了因果。
降低地價(jià)便宜了誰(shuí)

李嘉圖指出：“地主降低地租并不能降低谷物的價(jià)格，只是將部分應(yīng)該歸自己所有的地租讓渡給了雇農(nóng)而已。”
在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，降低地價(jià)也就是降低地租。實(shí)際上就是要求把政府理應(yīng)得到的部分地租讓渡給房地產(chǎn)商。
北京建國(guó)門(mén)外有塊地的地價(jià)是每平方米1100元，萬(wàn)泉河路有塊地每平方米3000元。二者的物業(yè)檔次和造價(jià)都差不多，最后售價(jià)也差不多。對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)越高越好。只要能夠賣得出去，他們絕對(duì)不會(huì)因?yàn)榈貎r(jià)較低而降低房?jī)r(jià)。
按照國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心課題組的報(bào)告，在土地增值部分中農(nóng)民得到其中的5-10%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)得到15-20%，地方政府得到20-30%，而房地產(chǎn)商得到40-50%。
房地產(chǎn)講座（3） 房 價(jià) 之 謎
主講人：徐滇慶

房?jī)r(jià)之謎不在于去年漲了多少，也不在于明年還會(huì)不會(huì)漲，讓人們困惑不解的是明明房?jī)r(jià)暴漲，房地產(chǎn)的富豪越來(lái)越多，可是誰(shuí)都不認(rèn)帳。那么，老百姓購(gòu)房時(shí)多支付的錢(qián)究竟落進(jìn)了誰(shuí)的荷包？
令人困惑的房地產(chǎn)業(yè)
2004年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有三個(gè)現(xiàn)象引起了全社會(huì)的普遍關(guān)注。

房?jī)r(jià)暴漲。

在富豪榜上房地產(chǎn)商的名字越來(lái)越多。

房地產(chǎn)商再三聲明，他們并沒(méi)有發(fā)財(cái)。

如果以2003年的房?jī)r(jià)作為基礎(chǔ)，那么中國(guó)的老百姓在2004年購(gòu)買住宅的時(shí)候由于房?jī)r(jià)上漲的因素而多支付了1663億元。相當(dāng)于全國(guó)職工工資總額的11.3%。

最近三年公布的大企業(yè)百?gòu)?qiáng)當(dāng)中，經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的越來(lái)越多。

在2002年是25家，2003年37家，2004年為45家。

在福布斯公布的2004年中國(guó)200名富豪當(dāng)中有64人來(lái)自于房地產(chǎn)業(yè)，在前20名當(dāng)中，有11人與房地產(chǎn)有關(guān)。


從2004年股市公報(bào)可見(jiàn)，房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)表現(xiàn)一塌糊涂。

陸家嘴（600663）的全部業(yè)務(wù)都是房地產(chǎn)，在2004年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入同比下降7.38%，利潤(rùn)同比下降19.8%。

上海新梅（600732）主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)同比下降10.82%。

天宸股份（600620）的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)下降29.3%，

埔東金橋（600639）主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)下降了8.9%。
房?jī)r(jià)成本是不是房地產(chǎn)商的隱私

“公布商品房成本的行為不盡妥當(dāng)，這樣做涉及開(kāi)發(fā)商隱私、違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。”

房地產(chǎn)業(yè)具有鮮明的寡頭壟斷特征。一個(gè)或者數(shù)個(gè)大房地產(chǎn)企業(yè)形成價(jià)格聯(lián)盟，他們是當(dāng)?shù)氐?ldquo;喊價(jià)”領(lǐng)袖，其他中小房地產(chǎn)企業(yè)處于跟隨狀態(tài)。

對(duì)于具有壟斷性企業(yè)的價(jià)格監(jiān)管既不是過(guò)度干預(yù)企業(yè)，也沒(méi)有侵犯企業(yè)的“隱私權(quán)”。這是保護(hù)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)的必要條件，是保護(hù)廣大購(gòu)房者的利益所必須采取的措施。


有的房地產(chǎn)商說(shuō)，如果政府要求開(kāi)發(fā)商公布各自企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本是沒(méi)有依據(jù)的。如果要公開(kāi)，鑒于社會(huì)公平的原則，不應(yīng)該只是房地產(chǎn)業(yè)公開(kāi)，社會(huì)各個(gè)行業(yè)都應(yīng)該公開(kāi)。
為什么人們沒(méi)有要求生產(chǎn)雨傘、打火機(jī)的廠家公布成本，也沒(méi)有要求街頭巷尾的小餐館公布成本，而單單和房地產(chǎn)商過(guò)不去？
由于房地產(chǎn)的地域特征，不僅很難和國(guó)際市場(chǎng)接軌，甚至在距離不遠(yuǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)之間都難以統(tǒng)一房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)市場(chǎng)至今依然保留著相當(dāng)大的壟斷性。
如果某些房地產(chǎn)老板實(shí)在不愿意公布自己的成本，他們盡可改行去開(kāi)餐館。如果還想留在房地產(chǎn)業(yè)，那么就只能接受房?jī)r(jià)監(jiān)管。
政府官員對(duì)公開(kāi)房?jī)r(jià)成本的分歧

第一類，許多官員義正詞嚴(yán)，堅(jiān)決支持房?jī)r(jià)成本信息透明化。
第二類官員的態(tài)度曖昧。 “事不關(guān)己，高高掛起，明知不對(duì)，少說(shuō)為佳”。房?jī)r(jià)飛漲究竟歸誰(shuí)管呢？在物價(jià)局、建設(shè)部、國(guó)土資源部、發(fā)改委等部門(mén)之間踢皮球。
第三類官員（還包括相當(dāng)數(shù)量的學(xué)者）對(duì)公布房?jī)r(jià)成本大潑冷水。
公開(kāi)房?jī)r(jià)成本并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的知識(shí)或技術(shù)問(wèn)題，矛頭所指是隱藏在房?jī)r(jià)背后的暴利、壟斷、逃稅和貪污腐敗。
敢于喊出公開(kāi)房?jī)r(jià)的口號(hào)并且堅(jiān)持追查下去，首先需 要的不僅僅是房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，而是反對(duì)貪污腐敗，為民請(qǐng)命的勇氣。
公開(kāi)房?jī)r(jià)成本的阻力
有些政府官員和研究人員反復(fù)強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)的復(fù)雜性。

計(jì)算機(jī)每秒可以計(jì)算幾億次，難道連個(gè)房?jī)r(jià)成本還算不清楚？

不是算不清楚，恐怕是不想算。因?yàn)橐凰憔涂赡馨涯承┒阍陉幇到锹渲械奶佣惵┒?、貪污腐敗算出?lái)。
在公開(kāi)房?jī)r(jià)成本中，最大的障礙來(lái)自地方政府

1998年，地方政府的土地出讓收入67億元。
從2001年到2003年，地方政府的土地出讓收入為9100億元。
政府稅、費(fèi)收入占到房地產(chǎn)價(jià)格的30%到40%左右。
再加上占房地產(chǎn)價(jià)格20%到40%的土地費(fèi)用，地方政府在房地產(chǎn)上的收入約占整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的50%到80%。

一旦和廉政建設(shè)以及行政體制改革聯(lián)系起來(lái)，公開(kāi)房?jī)r(jià)就絕對(duì)不是一個(gè)簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)或技術(shù)問(wèn)題了。

由于公開(kāi)房?jī)r(jià)涉及到了政務(wù)，并且有可能導(dǎo)致某些地區(qū)的政治地震，因此，絕對(duì)不能低估公開(kāi)房?jī)r(jià)成本的意義和難度。
房?jī)r(jià)與造價(jià)

表7-1房屋銷售價(jià)格和造價(jià).doc
房?jī)r(jià)暴漲并非來(lái)自于成本推動(dòng)


在房?jī)r(jià)大幅度上升的過(guò)程中，勞動(dòng)成本（主要是建筑工人的工資）是否顯著上升？
表7-2 建筑業(yè)職工平均工資



2004年全國(guó)房?jī)r(jià)上升了19.1%，職工工資指數(shù)上升14.6%。不過(guò)，城鎮(zhèn)集體單位的工資指數(shù)只上升了1.1%。
由于房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了勞動(dòng)成本上升幅度，顯然，把房?jī)r(jià)暴漲歸罪于勞動(dòng)成本的推動(dòng)是毫無(wú)根據(jù)的。

房?jī)r(jià)暴漲是否來(lái)自于房地產(chǎn)的物化成本的推動(dòng)？
在2004年，全國(guó)商品零售價(jià)格指數(shù)上升了2.8%。其中，建筑材料價(jià)格上升了4.3%，水電燃料價(jià)格上升了7.5%，交通運(yùn)輸價(jià)格上升了0.7%，建筑裝潢材料價(jià)格上升4.2%，五金電料上升2%。

房?jī)r(jià)飛漲的原因也賴不到房地產(chǎn)業(yè)的物化成本。
表7-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支出概況（億元）
房?jī)r(jià)暴漲與地方財(cái)稅收入


全國(guó)購(gòu)房者因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲的原因在2004年多支付了1663億元。這筆巨款絕對(duì)不會(huì)無(wú)緣無(wú)故地從人間蒸發(fā)。它只能有二個(gè)去處：地方政府或房地產(chǎn)商。

表7-4各地區(qū)財(cái)政收入.doc

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2004年數(shù)據(jù)，全國(guó)地方性稅收總收入為11693億元。其中城鎮(zhèn)土地使用稅征收了106.23億元（占全部稅收0.192%）。耕地占用稅120億元（占全部稅收0.331%）。兩項(xiàng)合計(jì)為226.3億元。

北京征收到的和土地使用有關(guān)的稅收收入是5.11億元，上海收入了5.79億元，天津收入了1.94億元，重慶收入4.04億元。如果把房產(chǎn)稅也一并計(jì)入，那么，北京市收入與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收總和為37.08億元，上海為32.87億元，天津?yàn)?0.04億元，重慶為8.69億元。
表7-5 2004年增收的與土地有關(guān)的稅收 （億元）


2004年由于房?jī)r(jià)暴漲使得購(gòu)房者多支付了1663億元。極而言之，地方政府不過(guò)從稅收渠道拿走了268.77億元，還需要追究其余的1200億元的去向。

土地出讓金是地方政府預(yù)算外最主要的收入來(lái)源，根據(jù)國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)，2004年全國(guó)主要大城市的平均綜合地價(jià)為1198元/平方米,與2003年相比增長(zhǎng)6.08%,這意味著在購(gòu)房者多付的1663億元中，各級(jí)政府的土地收入占了約262.5億元，加上預(yù)算內(nèi)稅收增加收入的約269億元，一共才530億，還有近千億的資金流到哪里去了呢？


究竟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)有多大？

在1997—1999年期間，房地產(chǎn)業(yè)全行業(yè)虧損。在2002年房地產(chǎn)企業(yè)所有者權(quán)益（自有資本）為8279億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)253億元。按照這些數(shù)據(jù)計(jì)算出來(lái)的資本利潤(rùn)率只有3.06%。

2005年12月16日，全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)第二號(hào)公報(bào)宣稱，2004年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)平均利潤(rùn)率7.77%。

許多開(kāi)發(fā)商馬上表態(tài)認(rèn)同這個(gè)數(shù)字。引用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2004年經(jīng)濟(jì)普查報(bào)告說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)總資產(chǎn)利潤(rùn)率只有1.67%。
表7-7房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)情況（億元）

有人說(shuō)：“沒(méi)有25%的利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商難以再生存”，“業(yè)內(nèi)人士聲稱：開(kāi)發(fā)商資本回報(bào)率高達(dá)70%”。
根據(jù)2004年20家上市房地產(chǎn)企業(yè)的年報(bào)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資本回報(bào)率為23.5%，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度普遍在30-50%。
福州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)率平均為50%，最低的超過(guò)20%，最高的超過(guò)90%。而開(kāi)發(fā)商在公開(kāi)場(chǎng)合宣稱的利潤(rùn)率只有15%。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局所說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)的平均利潤(rùn)率只有7.77%，和福州物價(jià)局統(tǒng)計(jì)出來(lái)的50%簡(jiǎn)直是天壤之別。
時(shí)隔半年之后，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局依然堅(jiān)持原來(lái)的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率只有7.77%。到底誰(shuí)錯(cuò)了？
房地產(chǎn)商的利潤(rùn)究竟有多高，還是一個(gè)謎。在中國(guó)有不少房地產(chǎn)研究所，他們都在干些什么？
在房地產(chǎn)業(yè)中的行賄受賄無(wú)非二種：

一種是：“閻王式”，另一種是“雁過(guò)拔毛”式。
如果沒(méi)有高官介入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商恐怕也要支付相當(dāng)費(fèi)用才能逐一打通環(huán)節(jié)，取得開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的資格。把一大筆賄賂分解為幾十筆，每一筆賄賂的數(shù)量可能都不大。如果這些賄賂是分多次進(jìn)行，那么，每一次的數(shù)量更小一些。雖然是雁過(guò)拔毛，可是加到一起就可能駭人聽(tīng)聞。
這可能是房地產(chǎn)商不敢公開(kāi)示人的一筆黑帳，也是他們有苦說(shuō)不出來(lái)的地方。
究竟要給官員多少賄賂？

吳思先生提出的血酬定律很有意思。血酬是流血拼命換來(lái)的錢(qián)。血酬定律是，為了活命，可以冒多大的死亡風(fēng)險(xiǎn)。


行賄受賄大概也有一個(gè)經(jīng)濟(jì)規(guī)則。對(duì)于貪官污吏來(lái)說(shuō)，為了得到不義之財(cái)，可以冒多大的被揭露的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于行賄者來(lái)說(shuō)，行賄的最大值無(wú)論如何不超過(guò)不義之財(cái)。否則豈不是為人作嫁，徒勞無(wú)益？實(shí)際上，在許多情況下，受賄、行賄雙方大致遵循著黑社會(huì)的潛規(guī)則：見(jiàn)面劈一半。

房?jī)r(jià)研究嚴(yán)重不足，究其原因，無(wú)非以下幾條：

第一，缺乏推動(dòng)房?jī)r(jià)研究的激勵(lì)機(jī)制和體制保證。
房?jī)r(jià)研究并不針對(duì)某個(gè)特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目，一旦將研究成果公布于眾，人人皆知，沒(méi)有私密性。也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)理論和信息都是一種公共品(Public Goods)。在希望取得房?jī)r(jià)信息的人當(dāng)中普遍存在著搭便車的傾向。許多人指望讓別人來(lái)做這項(xiàng)研究而坐享其成。迄今為止，還沒(méi)有一個(gè)有效的房?jī)r(jià)研究激勵(lì)機(jī)制，也沒(méi)有相應(yīng)的組織保證。在國(guó)內(nèi)從事經(jīng)濟(jì)研究的人數(shù)眾多，卻沒(méi)有一個(gè)機(jī)制來(lái)強(qiáng)調(diào)和支持那些耗費(fèi)較多時(shí)間和財(cái)力的科研題目。沒(méi)有足夠的社會(huì)科學(xué)研究基金來(lái)支持那些具有公益性的大課題研究。在現(xiàn)實(shí)中很少有企業(yè)或者政府部門(mén)愿意資助房?jī)r(jià)研究。

第二，學(xué)風(fēng)浮燥，急功近利，不利于推進(jìn)房?jī)r(jià)研究。
在國(guó)內(nèi)的學(xué)術(shù)界缺乏公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，在許多情況下，瞎說(shuō)亂說(shuō)的沒(méi)有懲罰，有所建樹(shù)的得不到表彰。賞罰不明，是非不分。有些人為了提高知名度故作驚人之語(yǔ)。在沒(méi)有充分研究，有的時(shí)候甚至根本就沒(méi)有研究，就敢于毫不負(fù)責(zé)地大膽臆斷。事后，即使錯(cuò)了也從不檢討更正。

第三，房?jī)r(jià)研究的阻力很大。
強(qiáng)制披露房?jī)r(jià)信息的必要性

房?jī)r(jià)信息屬于公共物品。
公共物品的特征是適用于所有的人，而不存在排它性。
對(duì)于一般民眾或企業(yè)來(lái)說(shuō)，最佳對(duì)策是坐等其他人來(lái)提供準(zhǔn)確信息。購(gòu)房者不會(huì)事先知道研究房?jī)r(jià)的真正價(jià)值。他們也不會(huì)自愿為房?jī)r(jià)真實(shí)性付費(fèi)。因此，房?jī)r(jià)研究肯定會(huì)處于投資不足狀態(tài)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)也肯定處于嚴(yán)重的信息不足狀態(tài)。這種不足不僅是由于房地產(chǎn)商和地方政府缺乏提供足夠信息的動(dòng)機(jī)，也很難從其他渠道來(lái)獲得房?jī)r(jià)信息。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不足的情況下，為了提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的分配效率，維護(hù)正常的競(jìng)爭(zhēng)秩序，必須采取二項(xiàng)措施：
第一，強(qiáng)制房?jī)r(jià)信息披露。
第二，建立完全獨(dú)立于所有房地產(chǎn)利益集團(tuán)的房?jī)r(jià)研究機(jī)構(gòu)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有比較強(qiáng)烈的自愿披露真實(shí)信息的動(dòng)機(jī)？

自愿披露信息的可能性取決于內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制的設(shè)計(jì)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本性質(zhì)決定了不可能產(chǎn)生自發(fā)的房?jī)r(jià)信息披露機(jī)制，也不可能促使人們投入足夠的力量來(lái)研究房?jī)r(jià)的真實(shí)性。這就是一種市場(chǎng)失靈。


在市場(chǎng)失靈的情況下必須采取政府干預(yù)。
而政府干預(yù)的最重要的手段就是強(qiáng)制信息披露，并且建立相應(yīng)的機(jī)構(gòu)來(lái)監(jiān)督信息的真實(shí)性。
通過(guò)社會(huì)分工，由專門(mén)的研究機(jī)構(gòu)來(lái)?yè)?dān)當(dāng)房?jī)r(jià)收集和研究的任務(wù)。對(duì)房地產(chǎn)商實(shí)施強(qiáng)制房?jī)r(jià)信息披露制度就成為無(wú)可替代的制度選擇。
強(qiáng)制披露制度是一種追求交易利潤(rùn)前提下減少效率損失的重要手段。采取強(qiáng)制性的信息披露和引入對(duì)房?jī)r(jià)真實(shí)性的監(jiān)管是提高社會(huì)資源配置效率的必然結(jié)果。
房?jī)r(jià)研究的機(jī)構(gòu)

如果房?jī)r(jià)研究機(jī)構(gòu)接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資助那么很快就會(huì)喪失獨(dú)立性。他們所披露的信息的真實(shí)性也就很成問(wèn)題了。
而地方政府也缺乏公布真實(shí)信息的激勵(lì)。
從目前的機(jī)制而言，房?jī)r(jià)的真實(shí)性是無(wú)法證明的。


歸根結(jié)底，維護(hù)公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序是政府的職責(zé)，因此，測(cè)算房地產(chǎn)成本應(yīng)當(dāng)是政府的事情。
一個(gè)具有權(quán)威性、科學(xué)性、專業(yè)性的測(cè)算體系就顯得尤為重要，同時(shí)，各部門(mén)信息共享，政府的強(qiáng)力推進(jìn)更是重中之重。
既然房?jī)r(jià)研究成果沒(méi)有確定的排它的受益者，房?jī)r(jià)研究機(jī)構(gòu)只能由政府來(lái)支持。政府理應(yīng)代表廣大民眾的利益推動(dòng)房?jī)r(jià)研究。

房地產(chǎn)講座(1)-居民購(gòu)房承受能力(ppt)