關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的有關(guān)問(wèn)題(ppt)
關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的有關(guān)問(wèn)題
中國(guó)銀監(jiān)會(huì)政策法規(guī)部
徐XX/處長(zhǎng)
房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問(wèn)題
房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)過(guò)猛
1998年,商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為2680億元,2002年達(dá)到6616億元,年均增長(zhǎng)25.3%；個(gè)人住房貸款余額1997年為190億元,2002年達(dá)到8258億元，年均增長(zhǎng)113%以上。截止2003年11月，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為7532億元，個(gè)人住房貸款余額為11412億元，保持了增長(zhǎng)的勢(shì)頭

房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問(wèn)題
盡管目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款及個(gè)人貸款余額占整個(gè)貸款余額的比例不高,但發(fā)展態(tài)勢(shì)迅猛.必須重視風(fēng)險(xiǎn)防范.
房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問(wèn)題
國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行識(shí)別、衡量、監(jiān)測(cè)和控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)（包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款）的手段和能力均很不足
房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問(wèn)題
2002年11月份,人行對(duì)部分城市商業(yè)銀行2001年7月1日至2002年9月30日發(fā)放的房地產(chǎn)貸款的檢查,共抽查房地產(chǎn)貸款20901筆,金額1468億,其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款3654筆,金額1380.5億,個(gè)人住房貸款12158筆.金額44.1億,調(diào)查發(fā)現(xiàn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的9.8%和24.9%.
防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)采取的措施
1.要加強(qiáng)對(duì)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控
1)央行采取了一系列調(diào)控措施,121號(hào)文對(duì)高檔商品房,別墅開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備貸款等作了原則要求.
2)各行都加大了對(duì)抵押物與信用擔(dān)保方的核實(shí)力度
但須解決貸款在使用中所面臨的風(fēng)險(xiǎn),如:惡意騙取,挪用,故意違約
解決辦法:建立全面評(píng)估貸款對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系
防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施
關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)
設(shè)施建設(shè)貸款風(fēng)險(xiǎn)提示的通知
一、密切關(guān)注由于政策變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。在發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款時(shí)，應(yīng)密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)政策變化對(duì)銀行貸款的影響，認(rèn)真研究國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)對(duì)土地審批權(quán)限、出讓方式等方面的規(guī)定，掌握國(guó)家有關(guān)土地管理法律法規(guī)和政策變化，關(guān)注和監(jiān)測(cè)政策變化對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響范圍和程度
防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施
二、確保貸款項(xiàng)目合法合規(guī)。土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款的項(xiàng)目，必須符合法定程序批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、近期建設(shè)規(guī)劃，以及土地利用總體規(guī)劃
防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施
三、依法審查貸款擔(dān)保主體、承貸主體的資格與履約能力，切實(shí)防范此類(lèi)貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)依法嚴(yán)格審查土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款擔(dān)保主體的合法性，嚴(yán)格審核企業(yè)實(shí)際擔(dān)保能力，以及出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后擔(dān)保主體或擔(dān)保資產(chǎn)的可執(zhí)行性，防止擔(dān)保虛置，或者在執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)。

防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施
四、準(zhǔn)確評(píng)估權(quán)利質(zhì)押或資產(chǎn)抵押的實(shí)際可實(shí)現(xiàn)價(jià)值，關(guān)注土地價(jià)格的周期性變化。發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款，主要是以土地儲(chǔ)備公司（中心）土地使用權(quán)質(zhì)押，以土地使用權(quán)出讓收益為未來(lái)還款保障。部分地方因?yàn)橥恋貎?chǔ)備和土地儲(chǔ)備貸款管理缺陷較多，土地真實(shí)價(jià)值被過(guò)分高估；或仍采用協(xié)議出讓、低價(jià)出讓的方式處理儲(chǔ)備土地，使得地價(jià)不確定因素較多。這些情況都可能使未來(lái)土地出讓所產(chǎn)生的收益和現(xiàn)金流不足以?xún)斶€銀行貸款，銀行貸款面臨較大的信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)予以高度關(guān)注。

防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施
五、注意控制貸款集中度，加強(qiáng)信息溝通。部分地方城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款總量已大大超出了地方政府的財(cái)政還款能力，少數(shù)地方甚至超過(guò)了未來(lái)幾年地方政府財(cái)政收入及土地收益總和。要建立土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款的信息通報(bào)機(jī)制，嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款的集中度風(fēng)險(xiǎn)，防止競(jìng)相向某些地區(qū)的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)放貸款，出現(xiàn)因地區(qū)集中度過(guò)高導(dǎo)致銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)積聚
防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施
六、建立土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款還款能力評(píng)估體系，持續(xù)監(jiān)測(cè)還款能力的變化。要根據(jù)審慎原則，尊重這類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn)和規(guī)律，按照土地儲(chǔ)備的獲取途徑、管理水平、土地使用權(quán)的出讓方式、市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)等因素，建立土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款評(píng)估體系，尤其是對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流量的變化要持續(xù)地、科學(xué)地監(jiān)測(cè)和評(píng)估，及時(shí)認(rèn)真地作出授信和授信變化的決策。要認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，摸索規(guī)律，銳意創(chuàng)新，努力提高工作水平和效率。


七、注意分類(lèi)指導(dǎo)，有堵有疏。嚴(yán)格控制不符合審慎經(jīng)營(yíng)原則或達(dá)不到貸款標(biāo)準(zhǔn)的土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款。要繼續(xù)大力支持一切符合貸款條件的此類(lèi)項(xiàng)目，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)狀況出現(xiàn)變化的項(xiàng)目也要具體問(wèn)題具體分析，注意區(qū)別對(duì)待，積極做好工作，加強(qiáng)與客戶(hù)的溝通工作，不搞“一刀切”。

商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的政策目標(biāo)
銀監(jiān)會(huì)于2004年2月26日---3月26日將<<商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引>>在網(wǎng)上公示,至今仍在根據(jù)各方意見(jiàn)作修改.
政策目標(biāo):
1.希望房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展
2.規(guī)范房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù),保證貸款的安全
3.提高商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理能力
4.實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)籌資的多元化


內(nèi)容介紹
一.貸款分類(lèi)
1.土地儲(chǔ)備貸款
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款
3.個(gè)人住房貸款
內(nèi)容介紹
土地儲(chǔ)備貸款:向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開(kāi)發(fā).整理的貸款.
土地儲(chǔ)備貸款的借款人僅限于負(fù)責(zé)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的機(jī)構(gòu)

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目前國(guó)內(nèi)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的運(yùn)做模式
一是市場(chǎng)主導(dǎo)型:特點(diǎn)是:收購(gòu).儲(chǔ)備計(jì)劃向政府報(bào)批.地塊范圍根據(jù)政府的要求劃定, 其他由市場(chǎng)主導(dǎo)(上海)
二是政府主導(dǎo)與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合:特點(diǎn)是政府壟斷一級(jí)市場(chǎng),市場(chǎng)土地特別是經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地統(tǒng)一由政府供應(yīng)以招標(biāo)拍賣(mài)方式出讓
內(nèi)容介紹
三是政府主導(dǎo).土地資產(chǎn)與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合模式

特點(diǎn)是:政府規(guī)定用于儲(chǔ)備的土地范圍,政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行收購(gòu).儲(chǔ)備.并受政府委托作為國(guó)有土地資產(chǎn)代表


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市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家土地儲(chǔ)備融資體系介紹
特點(diǎn):具備完善的地方政府舉債制度和債權(quán)市場(chǎng)
如:瑞典斯德哥爾摩市政府通過(guò)部分政府稅收.國(guó)家養(yǎng)老保險(xiǎn)基金.銀行貸款.國(guó)家銀行發(fā)行的公債及租售土地的收入
荷蘭征購(gòu)?fù)恋氐馁Y金來(lái)源:荷蘭城市銀行的貸款.商業(yè)機(jī)構(gòu)貸款.政府財(cái)政收入



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