房地產(chǎn)估價(ppt)
房地產(chǎn)估價
第1章 房地產(chǎn)估價概述
　　本章主要介紹房地產(chǎn)、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)估價等基本概念以及房地產(chǎn)估價的目的和作用 。
　　本章的重點、難點：房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)估價的概念。

1.1　房地產(chǎn)的概念和類型
1.1.1　房地產(chǎn)的概念
　　　房地產(chǎn)是土地、建筑物以及固著于土地、建筑物不可分離恩多部分及其由此衍生的權(quán)益。
基本內(nèi)涵：物質(zhì)內(nèi)涵　產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵　財產(chǎn)內(nèi)涵
　
　屬性：　自然屬性　法律屬性　經(jīng)濟屬性　　　


1.1.2　房地產(chǎn)類型
　•　房產(chǎn)
　•　地產(chǎn)
　•　房地產(chǎn)
　•　不動產(chǎn)
　•　物業(yè)
基本概念是一致的，表現(xiàn)形式不同。


　　　　　　　房地產(chǎn)
　　　地　房　　　
　　　產(chǎn)　產(chǎn)　　物業(yè)

　　　　　　　　不動產(chǎn)
　　
　　　包含關(guān)系　　　　　　　　并列關(guān)系

　　　從估價角度而論，房地產(chǎn)類型可按用途、開發(fā)程度等劃分。
按用途劃分
　　
　　住宅房地產(chǎn)　　　　　辦公房地產(chǎn)　
　　商業(yè)房地產(chǎn)　　　　　工業(yè)房地產(chǎn)
　　服務(wù)房地產(chǎn)　　　　　其他房地產(chǎn)

•　按開發(fā)程度劃分
　　生地：完成審批手續(xù)，未開發(fā)
　　毛地：完成審批手續(xù)，但需先動遷安置住戶、　　　　拆除舊有建筑物
　　熟地：能直接用于城市建設(shè)的土地
　　在建工程：開建但未建成
　　現(xiàn)房：建成可直接使用

1.1.3　房地產(chǎn)特點
房地產(chǎn)包括土地和建筑物兩部分，人類生存的發(fā)展的最基本的生產(chǎn)要素和生活要素；同時，房地產(chǎn)又有法律的和經(jīng)濟的屬性，包含產(chǎn)權(quán)和財產(chǎn)的概念在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)是一種商品，一種特殊商品。尤其是購買土地，被認為是一種特別可靠的投資。但這種特殊商品，與一般商品有著本質(zhì)的區(qū)別，這種區(qū)別源于房地產(chǎn)本身所固有的特性，而這種特性又主要取決于土地本身的特性。建筑物是建造于土地之上的，這里主要分析土地的特性。

1）空間位置的固定性：自然地理位置，源于土地本身的不可移動?？臻g位置的固定性是房地產(chǎn)一切特性的基礎(chǔ)，決定了房地產(chǎn)不能象一般商品一樣，任意流動或異地搬運。
空間位置不能移動，但其區(qū)位是相對可變的，事實上，交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境條件等的改善，如某一交通要道的修建，將極大的改變其周圍或沿線土地的利用程度和效率，改善土地的區(qū)位條件。
　
2）數(shù)量的有限性：資源的稀缺性。土地數(shù)量的有限性以及人口的增長性導(dǎo)致人們對土地的獨占性和壟斷性欲望。


3）使用的持久性：。不因為人類的合理或不合理利用而失效或滅失。土地是持久的、永續(xù)的，對土地的利用是持久的，不同于一般商品，一般商品存在折舊現(xiàn)象，而土地的持久使用　　利用過程中產(chǎn)生相應(yīng)的效用或收益，　導(dǎo)致土地需求量不斷增長　　加劇土地供需矛盾　　形成了土地的保值增值性。 　　使用的持久性，指對土地實體的利用的持久性，但對產(chǎn)權(quán)而言，我國的土地所有權(quán)和使用權(quán)是分離的，出讓土地使用權(quán)有一定年限的要求，


如居住用地最高出讓年期為70年
綜合用地最高　　　　　　50年
商業(yè)用地最高　　　　　　40年
　　出讓土地的土地使用者必須在有限的使用年限內(nèi)將包括購地資本在內(nèi)的所有投資全部回收，這是我國土地使用制度的特殊性，在土地評估和房地產(chǎn)估價中必須注意這一問題。以后的評估方法中（成本法）會結(jié)合折舊的概念。

4）異質(zhì)性(個別性)：
•　各宗土地的自然條件―位置、形狀、面積等；
•　經(jīng)濟社會條件――交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施等；
•　人們對土地區(qū)位的心理認知的不同；

　決定了任何兩宗土地是不會完全一樣的?！　　　　　　　?

5）利用的多樣性：任何一宗土地，尤其是尚未開發(fā)利用的土地，可以用作不同的用途，如農(nóng)業(yè)、工業(yè)、交通、住宅、辦公、商業(yè)等土地利用類型，而不同的土地利用類型又可以選擇不同的土地利用方式，如住宅用地，既可以建一般平房，也可以建樓房；既可以建多層或高層，也可以建花園別墅。不同的利用類型和方式，所產(chǎn)生的收益水平或?qū)θ藗兊男в檬怯胁町惖?，且一旦采用了某種類型或方式，不易改變，因此選擇時要慎重，充分比較。

另外土地可以用作不同的用途，但開發(fā)、投的目的是獲取投資回報，也就是利潤，追求利潤最大化。為了實現(xiàn)一個城市一個區(qū)域內(nèi)土地利用的整體最優(yōu)化，遵循土地利用的“最有效使用原則”。　
1.2　房地產(chǎn)價格
1.2.1　房地產(chǎn)價格概念
　　房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)市場供需雙方協(xié)同競爭并達到動態(tài)均衡的結(jié)果。
 
　　正常市場狀態(tài)下的價格水平，而不是實際的成交價格，盡管在估價實務(wù)中往往需要通過實際的成交價格來評估房地產(chǎn)價格。

1.2.2房地產(chǎn)價格的形成 　　供需，房地產(chǎn)價格，由于其土地的特殊性，土地供給的有限性，其價格更多的受需方的影響。從需求角度而論，房地產(chǎn)價格則主要由房地產(chǎn)的效用、相對稀缺性和對房地產(chǎn)的有效需求所決定。 　　　　　　　　　

1）效用 　　所謂房地產(chǎn)的效用，是指房地產(chǎn)消費者在對房地產(chǎn)這類資源的消費時所產(chǎn)生的主觀上和心理上的滿足程度。 　　由于房地產(chǎn)的諸多方面的不可替代性，生活、居住、學(xué)習(xí)、工作等均離不開房地產(chǎn)這一基本要素，因此房地產(chǎn)的效用是明顯的且重要的。某類商品或資源的效用是形成價格的基本前提。但不是充分的，例如空氣和陽光。 　　

2）相對稀缺性 　　相對稀缺性是指相對于人們的欲望而言，某種物品或資源在數(shù)量上的質(zhì)量上處于相對不足的狀態(tài)。 　　　　 

      　　但在一定的社會經(jīng)濟發(fā)展時期，這種絕對性表現(xiàn)為一定程度的不足，即相對稀缺性。 　　房地產(chǎn)中，土地是自然之物，是不可更新資源，建筑物是人工建造之物，相對于人的欲望而言，都是不足的。

1.2.3　房地產(chǎn)價格的特點 1）具有與一般商品價格相同的特點： 　·　符合市場機制，供需影響，供需之間達到動態(tài)平衡，形成房地產(chǎn)的市場均衡―――價格 　·　按質(zhì)論價，房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)質(zhì)量呈正比，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價。

2）房地產(chǎn)價格的特殊性： 　　·房地產(chǎn)價格深刻地受區(qū)位影響 ·房地產(chǎn)價格是權(quán)益價格，而不是實體價格 　　·房地產(chǎn)價格既可能是交易價格，也可能是租賃價格（租金收益） 　　·房地產(chǎn)商品價值量大，價格形成時間較長（需慎重考慮與決策） 　　·房地產(chǎn)的質(zhì)量不易判斷 　　·價格是個別形式，或較易受個別因素（消費心理、現(xiàn)場氣氛等）的影響 　

3）土地價格的特性： •　無成本性 　　一般產(chǎn)品：人類勞動的產(chǎn)物，具有可見和不可見的生產(chǎn)成本因素，如人工、材料、機器、管理等等； 　　土地：大自然賦予的資源，并無凝結(jié)任何人類勞動，但是是人類重要的物質(zhì)基礎(chǔ)，因此對土地具有實質(zhì)的需求，且需求隨著人口增長、經(jīng)濟發(fā)展、生活水平的提高而增加，產(chǎn)生供需關(guān)系，并形成價格。

　　　廣義概念下的土地是有價值的。 狹義地認為土地或資源無價值，導(dǎo)致種種環(huán)境與生態(tài)問題。 可持續(xù)發(fā)展理念認為，一個國家經(jīng)濟發(fā)展中，應(yīng)當(dāng)計入自然資源或生態(tài)環(huán)境的保護，不是過分強調(diào)國民生產(chǎn)總值和國民經(jīng)濟增長速度，積極發(fā)展經(jīng)濟的同時，重視自然資源和環(huán)境保護，實現(xiàn)經(jīng)濟社會可持續(xù)的發(fā)展。
　　　據(jù)研究，全世界自然資源和生態(tài)系統(tǒng)的價值量是平均每年33×1012美元。
　•　無折舊性 所有人工建造物或人工產(chǎn)品而言，均存在折舊問題，因為產(chǎn)品隨著時間的推移而發(fā)生不同程度的磨損，其價值將隨之降低，建筑物也是這樣。但土地不同，土地是自然產(chǎn)物，不是人工產(chǎn)品，不因時間的推移而發(fā)生磨損，土地價格也不會因為時間推移而貶值，即土地不存在折舊現(xiàn)象。

　　　但是我國土地市場中，納入市場的是土地的使用權(quán)，而非所有權(quán)，其存在一定的使用期限限制。對于土地使用者而言，隨著時間的推移，其使用年限將逐漸減少，土地使用價格也將隨之降低。因此，對于土地的使用者而言，在土地使用的年限內(nèi)他將收回包括購地資本在內(nèi)的所有投入，從而存在類似折舊的問題（成本法中會有相關(guān)的內(nèi)容）。

　　　建筑物的折舊問題并不是絕對的。如一些建成時間長，尤其是一些具有歷史性或有紀(jì)念意義的建筑物，也存在增值現(xiàn)象的。這一增值現(xiàn)象是人類對先前歷史、文化、科技的肯定與重視，是人類文明進步和社會發(fā)展的表現(xiàn)。

　•　增值性 土地因其本身非人工勞動產(chǎn)品，不存在折舊問題。進一步地，土地不僅不存在折舊問題，反而存在較明顯的增值趨勢。 一方面，土地供給有限；另一方面，人口增長、經(jīng)濟社會發(fā)展等，都需要土地。 決定了土地的供需不平衡，當(dāng)供給一定或缺乏時，需求增長，其價格必將上升，土地價值隨之上升，存在較明顯的增值趨勢。

　•　權(quán)益性 土地并非人工勞動產(chǎn)品，但有價格。這主要表現(xiàn)為土地的產(chǎn)權(quán)性及由此帶來的利益。土地價格不是土地實體的價格，而是土地的權(quán)益價格。不同的土地產(chǎn)權(quán)設(shè)置，其價格是不同的。所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、抵押權(quán)價格等。

　•　區(qū)位性 土地空間位置的固定性，決定了土地市場是一種地區(qū)性市場，因此很難形成統(tǒng)一的市場價格，也難以標(biāo)準(zhǔn)化。 農(nóng)用地和城市用地； 　　不同城市的地價； 城市中心地段地價和城郊接合部地價； 甚至同一街道兩側(cè)地價；
　　　都可能存在較大的差別。

1.2.4　房地產(chǎn)價格的構(gòu)成與形式
　1）房地產(chǎn)價格的構(gòu)成
　　房地產(chǎn)價格＝總成本＋利潤
　　利潤＝總成本×社會平均利潤率

主要構(gòu)成因素包括：
土地價格
房屋建筑成本
建筑房屋的利潤
稅金
其他附加費
土地使用說（費）

其他構(gòu)成因素：
房屋裝修費：高級裝修
房屋設(shè)備費用
建筑地段、樓層和朝向差價
房屋的折舊
房屋的完好程度

2）房地產(chǎn)價格的種種形式　　 　　 土地價格、房屋價格和房地合一價格

•　土地價格

土地所有權(quán)價格和土地使用權(quán)價格
征地價格、批租價格和轉(zhuǎn)讓價格
總地價、單位地價和樓面地價
拍賣地價、招標(biāo)地價和協(xié)議地價　
　　　

•　建筑物價格

出售價格和出租價格

總價格和單位價格


•　房地價格
評估價格、市場價格和理論價格

銷售價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格和典當(dāng)價格

正常價格、限定價格和特定價格

1.2.5　房地產(chǎn)價格的影響因素
     　　　　　　　　　　　　


1.3　房地產(chǎn)估價
1.3.1　房地產(chǎn)估價的概念
　　　房地產(chǎn)估價（real estate appraisal），是指房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，根據(jù)估價對象的估價目的，遵循房地產(chǎn)估價的原則和程序，在充分了解和掌握估價對象基本狀況、房地產(chǎn)市場資料和深入分析房地產(chǎn)價格影響因素的基礎(chǔ)上，選擇科學(xué)而合適的估價方法，并結(jié)合估價人員的經(jīng)驗，對房地產(chǎn)在一定權(quán)利狀態(tài)和一定時點的市場價值所做出的推測和判斷。

1）房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)專業(yè)估價人員對房地產(chǎn)本身固有的價值的客觀反映。
　　　評估的是房地產(chǎn)的市場價值或價值量，而不是價格，更不是估價人員對房地產(chǎn)的主觀定價。對于一定權(quán)利狀態(tài)和一定時點的房地產(chǎn)，在正常市場狀態(tài)下，其價值量是客觀存在的，不因估價與否或估價人員的不同而不同。

　　　同時，由于房地產(chǎn)的一些特點，人們對房地產(chǎn)本身固有的價值量并不明確，也不容易了解，需要估價人員根據(jù)一定的理論、方法并融入估價人員的經(jīng)驗將其客觀正確的反映出來。


2）房地產(chǎn)估價是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗的有機結(jié)合
•　必須有明確的估價目的；
•　必須遵循房地產(chǎn)估價的原則和程序；
•　必須依賴充足的房地產(chǎn)市場資料；
•　必須選擇科學(xué)而合適的估價方法；
•　必須充分了解和掌握待估房地產(chǎn)的各種權(quán)利狀態(tài)；
•　必須有明確的估價時點；
•　房地產(chǎn)估價的整個過程都要有估價人員的推測和判斷。

1.3.2　房地產(chǎn)估價的原則和程序
1）房地產(chǎn)估價原則
合法原則
最有效使用原則
替代原則
估價時點原則
供求原則
公平原則
預(yù)期原則

2）房地產(chǎn)估價程序
　　　
　　　所謂房地產(chǎn)估價程序，是指房地產(chǎn)估價全過程的各個具體步驟和環(huán)節(jié)，按其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的進行順序。

•　獲取估價任務(wù)
•　明確基本事項，受理估價委托
•　制定估價作業(yè)計劃
•　搜集估價所需資料
•　實地勘察估價對象
•　選定估價方法計算，確定估價結(jié)果
•　撰寫估價報告書
•　交付估價報告書，收取估價服務(wù)費

1.3.3　房地產(chǎn)估價的必要性
1）房地產(chǎn)市場的不完全性決定了房地產(chǎn)估價的必要性
2）房地產(chǎn)產(chǎn)品的非均質(zhì)性決定了估價的必要性
3）房地產(chǎn)價格形成的復(fù)雜性決定了房地產(chǎn)估價的必要性
4）房地產(chǎn)估價在管理中的作用
5）房地產(chǎn)估價在房地產(chǎn)交易中的作用

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