物業(yè)管理專業(yè)課程(ppt)
物業(yè)管理專業(yè)課程
☆關于《物業(yè)設備設施》課程
○屬物業(yè)管理專業(yè)一門重要的專業(yè)主干課程
○是中央統(tǒng)設必修課，六個學分。
○中心任務：概念清晰，綜合應用
○注重實踐中多動腦觀察，多動手實操。
○文字教材：劉國生 王維言主編的《物業(yè)設備設施管理》人民郵電出版社
○期末考試由中央電大根據(jù)教學大綱要求統(tǒng)一命題考試
☆關于該學習輔導
　○任務：就課程的重點和難點進行學習輔導，特別是課程的重點內(nèi)容
○結構：
第一講　物業(yè)設備管理基礎
第二講　建筑室內(nèi)給水
第三講　建筑室內(nèi)排水
第四講 小區(qū)給排水及熱水、飲水供應
第五講 建筑消防系統(tǒng)
第六講 供暖與燃氣供應
第七講 建筑通風與防排煙
第八講 空氣調(diào)節(jié)
第九講 建筑供配電系統(tǒng)
第十講　電梯、照明及安全用電與建筑防雷
第十一講 建筑弱電系統(tǒng)及建筑智能化簡介
第十二講　期末復習
教育部人才培養(yǎng)模式改革與開放教育試點 物業(yè)管理專業(yè)課程 《物業(yè)設備設施管理》學習輔導
第一講
物業(yè)設備管理基礎
一、物業(yè)設備管理的意義和目標
1．物業(yè)設備概述
*什么是物業(yè)設備設施呢？
物業(yè)設備既包括室內(nèi)設備，也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室外設備與設施系統(tǒng)，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風、電梯、空調(diào)、燃氣供應以及通信網(wǎng)絡等設備，這些設備構成了物業(yè)設備的主體，是物業(yè)全方位管理與服務的有機組成部分。
注：作為現(xiàn)代物業(yè)，無論是住宅、商業(yè)，還是寫字樓、工業(yè)廠房或其他不同的物業(yè)類型，物業(yè)設備是其不可缺少的重要組成部分。是為了滿足人們生活的基本需求，同時還是人們追求生活更舒適、更安全的物質(zhì)保證。只有這些設備、設施正常運作，物業(yè)的功能和作用才能夠得以實現(xiàn)。
2、物業(yè)設備管理的意義
注：物業(yè)設備管理的基本內(nèi)容包括管理和服務兩個方面，也就是說，需要做好物業(yè)設備的管理、運行、維修和保養(yǎng)等方面的工作。
*管理、使用好物業(yè)設備、設施有以下幾個方面的意義：
① 物業(yè)設備管理在為人們提供良好的工作、學習及生活環(huán)境中，起到基礎性管理的作用，并提供了有力保障。
② 物業(yè)設備管理是實現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進物業(yè)與設備現(xiàn)代化、規(guī)范化的強有力手段。
③ 物業(yè)設備管理是提高現(xiàn)有設備、設施性能與完好率，延長設備使用壽命，節(jié)約資金投入，保障設備安全運行的保證。
④ 物業(yè)設備管理是城市文明建設和發(fā)展的需要，對文明衛(wèi)生、環(huán)境建設與物質(zhì)文明建設起到保駕護航的作用。
⑤ 物業(yè)設備管理能強化物業(yè)管理企業(yè)的基礎建設。
3、物業(yè)設備管理的目標
注：物業(yè)設備在整個物業(yè)內(nèi)處于非常重要的地位。它是物業(yè)運作的物質(zhì)和技術基礎。
* 用好、管好、維護檢修好、改造好現(xiàn)有設備，提高設備的利用率及完好率，是物業(yè)設備管理的根本目標。
* 衡量物業(yè)設備管理質(zhì)量的兩個指標：
A——設備有效利用率，％；
B——設備的完好率，％；
☆物業(yè)設備是否完好的標準為：

○①零部件完整齊全，
○②設備運轉(zhuǎn)正常
○③設備技術資料及運轉(zhuǎn)記錄齊全
○④設備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象
○⑤防凍、保溫、防腐等措施完整有效

二、物業(yè)設備管理的內(nèi)容

物業(yè)設備基礎資料的管理
物業(yè)設備運行管理、
物業(yè)設備維修管理、
物業(yè)設備更新改造管理、
備品配件管理、
固定資產(chǎn)（設備）管理和工程資料的管理等。

1、物業(yè)設備基礎資料的管理
注：主要包括設備原始檔案、設備技術資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件。
（1）設備原始檔案
設備原始檔案包括：
① 設備清單或裝箱單。
② 設備發(fā)票。
③ 產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書。
④ 開箱驗收報告
⑤ 產(chǎn)品技術資料
⑥ 安裝施工、水壓試驗、調(diào)試、驗收報告。
（2）設備技術資料
設備技術資料包括：
① 設備卡片
② 設備臺賬
③ 設備技術登錄簿
④ 竣工圖
⑤ 系統(tǒng)資料

（3）政府職能部門頒發(fā)的有關政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件

2、物業(yè)設備運行管理
** 物業(yè)設備的運行管理實際上包括了物業(yè)設備技術運行管理和物業(yè)設備經(jīng)濟運行管理兩部分。

（應取得兩個方面的成果）：

一是 設備的運行在技術性能上始終處于最佳狀態(tài)
① 針對設備的特點，制定科學、嚴密且切實可行的操作規(guī)程。
（2）運行成本管理
①     能源消耗的經(jīng)濟核算。
②     操作人員的配置
③     維修費用的管理

3、物業(yè)設備維修管理
設備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、震動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設備正常使用，嚴重時會釀成設備事故。

（1）維護保養(yǎng)方式：主要是“清潔、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查”。對長時期運行的設備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進行強制保養(yǎng)。
（2）維護保養(yǎng)工作的實施
維護保養(yǎng)工作主要分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)兩種。
① 日常維護保養(yǎng)工作要求設備操作人員在班前對設備進行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設備，定時巡視記錄各運行參數(shù)，隨時注意運行中有無異聲、震動、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對設備做好清潔工作。
（3）設備的點檢
設備的點檢就是對設備有針對性的檢查。設備點檢時可以停機檢查，也可以隨機檢查。
設備的點檢包括日常點檢及計劃點檢。
設備的日常點檢由操作人員隨機檢查。日常點檢內(nèi)容主要包括：①運行狀況及參數(shù)；②安全保護裝置；③易磨損的零部件；④易污染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件；⑤在運行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；⑥在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。

⋇設備的計劃點檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進行，計劃點檢內(nèi)容主要有：①記錄設備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；②更換零部件；③確定修理的部位、部件及修理時間；④安排檢修計劃。

(4) 物業(yè)設備的計劃檢修
對在用設備，根據(jù)運行規(guī)律及計劃點檢的結果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎，編制檢修計劃，對設備進行預防性修理，這就是計劃檢修
實行計劃檢修，可以在設備發(fā)生故障之前就對它進行修理，使設備一直處于完好能用狀態(tài)。計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4種。

(5) 計劃檢修和維護保養(yǎng)的關系
設備管理應建立“維護保養(yǎng)為主，計劃檢修為輔”的原則。

4、物業(yè)設備更新改造管理
在使用設備時特別要注意的是，只要通過技術改造能達到同樣的目的的，一般就不采用設備更新的方式。

5、備品配件的管理
運轉(zhuǎn)類的零部件將要磨損、老化，從而降低了設備的技術性能。
需用新的零部件更換已磨損老化的零部件，在檢修之前就把新的零部件準備好，這就是備品配件管理的基本原則。
備品配件管理工作的目的是，既要科學地組織備件儲備，及時滿足設備維修的需要，又要將儲備的數(shù)量壓縮到最低的限度，降低備件的儲備費用，加快資金周轉(zhuǎn)。

6、固定資產(chǎn)（設備）管理
固定資產(chǎn)是指使用年限在一年以上，單位價值在規(guī)定標準以上，并在使用過程中保持原有物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)，包括房屋及建筑物、機器設備、運輸設備、工具等 。
不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設備的物品，單位價值在2000元以上，并且使用期限超過兩年的，也應當作為固定資產(chǎn)管理。
固定資產(chǎn)管理應考慮的幾個問題：
固定資產(chǎn)（設備）的利用程度：利用率和生產(chǎn)率兩個指標 。
設備折舊：參考同類，根據(jù)設備情況以及技術進步程度。
設備的報廢
固定資產(chǎn)的管理要求：
1、保證其完整無缺。
2、提高其完程度和利用效果。
3、正確核定其需用量
4、正確計算其折舊額，計劃性地計提折舊。
5、進行其投資預測。
7、工程資料的管理
資料管理的目的和意義
物業(yè)工程資料的分類目錄
竣工驗收資料
設備管理資料
二次裝修設備改造變更資料
工程資料管理的方法：文件檔案管理和電腦管理兩大類。
工程資料管理的要求：
歸檔：要求和時間
保管：嚴格做到“七防”（防火、盜、高溫、潮，蟲，塵及有害氣體）;每年年底一次特別清理。
3、物業(yè)設備管理的機構和職責
機構設置：符合需要，責任明確，精簡高效。
物業(yè)設備管理人員崗位職責
工程部經(jīng)理
是對物業(yè)設備進管理，操作，保養(yǎng)，維修，保證設備正常運行的總負責人。
2 、各專業(yè)技術主管（工程師或技術員）
負責所管轄的維修班組的技術、管理工作，并負責編制所分管的機電設備的保養(yǎng)、維修計劃、操作規(guī)程及有關資料，協(xié)助部門經(jīng)理完成上級主管部門布置的工作。
物業(yè)設備管理人員崗位職責
4、維修人員（技術工人）
5、保管員
6、資料統(tǒng)計員
4、物業(yè)設備管理制度
現(xiàn)代物業(yè)管理都是專業(yè)化管理，最主要的內(nèi)容就是要建立一套完整的管理制度。物業(yè)管理的規(guī)章制度有下列三大類：
一、生產(chǎn)技術規(guī)程方面的制度
物業(yè)設備接管驗收制度
物業(yè)設備的安全操作規(guī)程
物業(yè)設備的保養(yǎng)維修規(guī)程

二、管理工作方面的制度
1、物業(yè)設備預防性計劃維修保養(yǎng)制度
2、設備運行管理制度：包括巡視抄表制度，安全運行制度，經(jīng)濟運行制度，文明運行制度等。
3、工具領用保管制度
三、責任方面的制度
各專業(yè)、技術工種及管理崗位責任制度
值班制度
交接班制度
報告記錄制度

從而實行專業(yè)化、制度化的物業(yè)設備管理。
※物業(yè)設備管理的要求及標準
設備管理體制
1.企業(yè)負責人管理職責
2.設備管理部門及其人員配備
3.健全必要的管理制度
4.技術經(jīng)濟指標應達到同行業(yè)或上級主管部門規(guī)定的要求

設備技術與經(jīng)濟管理
1.設備前期管理
2.固定資產(chǎn)管理
3.設備技術管理
4.設備經(jīng)濟管理
5.設備使用與維護管理
6.設備檢修管理
7.動力房管理
8.特種設備管理
設備管理現(xiàn)代化
采用計算機輔助管理。
采用設備狀況監(jiān)測和故障診斷技術實行預防性維修方式。
設備制維修和改造中采用新材料，新工藝，新技術。
逐步實行全員化，社會化，規(guī)范化的方向努力。
課堂小練兵……
坐直嘍，伸伸手，動動腦?。。。?

例1
物業(yè)設備管理的基本內(nèi)容包括
和 兩個方面。
例2
按照專業(yè)性質(zhì)，設備管理部門可分為四個組，分別為強電組，暖通組， 和維修組。
例3
對物業(yè)設備進行管理、操作、保養(yǎng)，維護，保證設備正常運行的總負責人是 。
例4

物業(yè)設備管理有何意義？
例5
物業(yè)設備維護保養(yǎng)一般包括哪些方式？維護保養(yǎng)工作應如何實施？
例6
什么是設備的點檢？物業(yè)設備日常點檢內(nèi)容主要包括哪些方面？

謝謝同學們！
本次課到此為止。

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