當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢與政策走向 (ppt)
當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢與政策走向




























































































六、關(guān)于商品房預(yù)售制度



一）世界主要國家和地區(qū) 商品房預(yù)售制度及特點(diǎn)
據(jù)各方面的資料顯示，世界上許多國家和地區(qū)都允許新建房屋（相當(dāng)于我國的商品房）在竣工前進(jìn)行預(yù)售，但對(duì)預(yù)售的管理和個(gè)人購買預(yù)售房屋的貸款政策有所區(qū)別。
1、有關(guān)國家新建房屋銷售情況 各國新建房屋的銷售方式有較大差別。 美國新建房屋大部分是預(yù)售。據(jù)美國人口普查局統(tǒng)計(jì)，預(yù)售量占新建房屋銷售量的比例已由1963年的53.9%上升到2004年的76.6%。 2004年，新建房屋銷售120.3萬套，其中預(yù)售92.1萬套。預(yù)售房屋中，開工前已經(jīng)售出的48.2萬套，在建造期間售出的43.9萬套。

美國商品房銷售情況




新加坡、中國香港等東南亞地區(qū)預(yù)售規(guī)模也較大，預(yù)售率在90％左右。
歐洲、日本等一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)市場以二手房市場為主，新建房屋項(xiàng)目規(guī)模普遍較小，同時(shí)融資渠道發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)投資主要依靠投資基金，新建房屋以現(xiàn)房銷售為主

2、有關(guān)國家政府對(duì)房屋預(yù)售的管理
各國在預(yù)售管理上有明顯差異。主要有兩類：
一類是澳大利亞、日本以及韓國、新加坡、馬來西亞、中國香港等東南亞國家和地區(qū)，政府一般都規(guī)定預(yù)售條件，實(shí)施預(yù)售許可管理，對(duì)預(yù)售活動(dòng)的監(jiān)管也較嚴(yán)格。
如澳大利亞預(yù)售前需取得項(xiàng)目規(guī)劃審批證書，日本需獲得建筑許可。
中國香港還對(duì)內(nèi)部認(rèn)購比例、期房轉(zhuǎn)讓等有明確規(guī)定。



另一類是歐美多數(shù)國家和地區(qū)，預(yù)售條件比較寬松，也不實(shí)行許可管理，買賣雙方通過律師自行協(xié)商預(yù)售合同并受合同法等法律的制約。

在預(yù)售過程中，多數(shù)國家和地區(qū)對(duì)購房人繳納的首付款比例或訂金額度都有相應(yīng)要求，對(duì)預(yù)收款的使用也有規(guī)定。
如韓國，購房人繳納的首付款為房款的20-30%，可在一年內(nèi)分期付清；
日本、中國香港和澳大利亞購房人繳納的訂金分別為房款的20%、10%、5-10%。

有的國家和地區(qū)允許開發(fā)商把預(yù)收款用于工程建設(shè)。
如新加坡、馬來西亞和中國香港，首付款或訂金直接向開發(fā)商支付；購房貸款則存入貸款銀行與開發(fā)商共管的帳戶，由工料測量師行（相當(dāng)于國內(nèi)的工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)）根據(jù)工程進(jìn)度，提出撥款意見，經(jīng)律師同意后，購房款可以轉(zhuǎn)給開發(fā)商。

有的則明確規(guī)定，在房屋交付使用后購房款才轉(zhuǎn)付給開發(fā)商。
如澳大利亞，買賣雙方達(dá)成協(xié)議后，購房人繳納5-10%的訂金，由律師存入銀行保證賬戶，待房屋竣工交付后，連同剩余房款一并轉(zhuǎn)給開發(fā)商。

歐美國家一般由雙方合同約定。
如美國，聯(lián)邦和各州對(duì)預(yù)售活動(dòng)沒有法律限定，各州的房地產(chǎn)委員會(huì)雖然有一些監(jiān)管的規(guī)定，但服從于買賣雙方協(xié)商確定的預(yù)售合約，購房款的支付時(shí)間、方式和使用主要取決于雙方的信用情況，通常是簽訂合約時(shí)買者支付5-10%的保證金，根據(jù)工程進(jìn)度付款，完工時(shí)清算。

3、個(gè)人購房貸款政策
商品房預(yù)售時(shí)，在多數(shù)國家和地區(qū)，購房者可以獲得各種形式的貸款，但在貸款方式上差別較大。
東南亞國家和歐洲一些國家，在預(yù)售時(shí)購房人就可以向銀行申請(qǐng)購房貸款。

美國的金融機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目完工后才為購房人發(fā)放抵押貸款，但在預(yù)售階段，根據(jù)未來的抵押貸款情況，購房人可以獲得短期的建筑貸款，用以支付房屋在建時(shí)分段支付的款項(xiàng)；
銀行可以要求資信不高或新成立的開發(fā)商將預(yù)付款存放在銀行的托管賬戶內(nèi)，直到房屋竣工。
英國也有類似的過橋貸款。


二）我國商品房預(yù)售制度
的形成過程及作用


商品房預(yù)售許可制度的確立，與我國房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程緊密聯(lián)系。
房地產(chǎn)開發(fā)的前身是改革開放初期（80年代中期）的城市房屋“統(tǒng)代建”，即需要建房的單位按國家批準(zhǔn)的建房計(jì)劃委托由政府組織成立的“統(tǒng)建辦公室”（政府事業(yè)單位）統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一結(jié)算，建設(shè)資金來自各參建單位。

隨著房屋商品化、土地有償使用等制度的推行，各地“統(tǒng)建辦”逐步演變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其服務(wù)對(duì)象也逐漸通過市場進(jìn)行選擇，但其開發(fā)建設(shè)資金除獲得貸款外，主要仍然是購房者預(yù)付的購房款，商品房預(yù)售也逐步成主要的銷售方式。

1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度，并對(duì)預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。
目前各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80％以上，部分城市甚至達(dá)90％以上。

商品房預(yù)售制度對(duì)促進(jìn)我國住房建設(shè)和房地產(chǎn)市場發(fā)展發(fā)揮了積極作用。
一是加快了住房供應(yīng)。長期以來，我國城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。
預(yù)售制加速了建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本，促進(jìn)了住宅發(fā)展。根據(jù)測算，預(yù)售項(xiàng)目比現(xiàn)售項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期約縮短10個(gè)月。

二是發(fā)揮了融資作用。
我國資本市場發(fā)展滯后，目前除銀行貸款外基本沒有其他可供選擇的融資方式。在我國現(xiàn)有的融資渠道無法滿足房地產(chǎn)開發(fā)需要的現(xiàn)實(shí)條件下，預(yù)售實(shí)際上成為房地產(chǎn)開發(fā)融資的重要手段。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前開發(fā)資金來源中，約40%來源于訂金、預(yù)售款。

三是適應(yīng)了成片開發(fā)的要求。
我國房地產(chǎn)業(yè)起步晚，多數(shù)開發(fā)企業(yè)規(guī)模小、積累不足，完全靠自籌資金完成項(xiàng)目開發(fā)，并不現(xiàn)實(shí)。特別是，由于歷史欠帳多，新建住宅量大，我國房地產(chǎn)市場一直以增量市場為主，開發(fā)項(xiàng)目大多是成片、滾動(dòng)開發(fā)，有的一開就是幾十萬、上百萬平方米（北京方莊、回龍觀等），這是有別于世界其他國家的中國特色。
在資本市場不發(fā)育的情況下，完全靠開發(fā)企業(yè)自有資金，難以實(shí)施項(xiàng)目成片開發(fā)。

四是具有一定的價(jià)格優(yōu)勢。
預(yù)售商品房相對(duì)于現(xiàn)售商品房的價(jià)格優(yōu)勢，客觀上有利于購房者，這也是預(yù)售制度為消費(fèi)者所接受的重要原因。目前預(yù)售價(jià)格較現(xiàn)售約低10-15%。


三）取消商品房預(yù)售制度的利弊分析


1、商品房預(yù)售的融資功能凸現(xiàn)，根本原因是我國房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道不暢，金融工具較為單一。
從負(fù)債率來看，我國開發(fā)商與國外開發(fā)商基本相當(dāng)（2003年美國五大住宅開發(fā)商中資產(chǎn)負(fù)債率最高的達(dá)76％，最低的也在51％），不同的是融資渠道，即負(fù)債資金來源不同。
我國開發(fā)企業(yè)的負(fù)債主要是銀行貸款（包括開發(fā)貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款通過預(yù)售轉(zhuǎn)入開發(fā)環(huán)節(jié)）；而美國，開發(fā)資金主要來自信托、基金、債市等直接融資渠道，銀行貸款僅占其總負(fù)債的10%左右。

2、購房貸款進(jìn)入開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)在一些市場經(jīng)濟(jì)國家同樣存在，但我國對(duì)預(yù)售款使用的監(jiān)管相對(duì)較弱。目前尚沒有形成銀行與開發(fā)商之外的第三方監(jiān)管的有效機(jī)制，加上有的基層信貸機(jī)構(gòu)疏于管理，致使有的開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售款由開發(fā)商自由支配，有的項(xiàng)目出現(xiàn)假按揭（從目前情況看，多數(shù)由貸款銀行工作人員與開發(fā)商相勾結(jié)造成），容易引發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。
3、預(yù)售過程中出現(xiàn)的一些不規(guī)范行為，應(yīng)當(dāng)通過加強(qiáng)市場監(jiān)管解決。

從市場經(jīng)濟(jì)國家看，預(yù)售作為一種商業(yè)模式是客觀存在的。
在我國融資工具缺乏、相關(guān)配套措施不健全的情況下，簡單取消預(yù)售制度，將帶來較大的負(fù)面影響。

一是市場供應(yīng)規(guī)模將較大程度地萎縮，影響房價(jià)穩(wěn)定。一方面大量具備預(yù)售條件的在建項(xiàng)目不能上市，市場即期供應(yīng)量將明顯減少；

另一方面，受建設(shè)資金的制約，建設(shè)規(guī)模縮減，后續(xù)供應(yīng)能力削弱，造成供求關(guān)系失衡，都會(huì)引起短期內(nèi)房價(jià)的快速上漲。
2000年上海市政府決定提高預(yù)售條件，就曾導(dǎo)致市場出現(xiàn)階段性的供不應(yīng)求，房價(jià)隨之上升。
同時(shí)，市場價(jià)格的傳導(dǎo)機(jī)制，成本的上升將不可避免地部分轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。這與當(dāng)前穩(wěn)定房價(jià)的調(diào)控目標(biāo)是不相符的。

二是開發(fā)資金鏈可能出現(xiàn)斷裂，并由此帶來一系列社會(huì)問題和金融風(fēng)險(xiǎn)。
多數(shù)開發(fā)企業(yè)資金壓力明顯加大，一些中、小企業(yè)將因資金鏈斷裂而被迫退出市場，在提高產(chǎn)業(yè)集中度的同時(shí)，有可能帶來樓盤爛尾、拖欠工程款、合同糾紛等現(xiàn)象的大量出現(xiàn)，也會(huì)影響金融安全。

三是外資將可能大量進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，增加新的不確定性因素。
目前，基于人民幣升值的預(yù)期和國內(nèi)巨大的市場需求，境外資金十分關(guān)注中國房地產(chǎn)市場。
一旦取消預(yù)售制，留出的開發(fā)資金缺口將刺激外資加速進(jìn)入市場，加大市場的不確定性，加大宏觀調(diào)控的難度，有可能引發(fā)新的市場風(fēng)險(xiǎn)。


綜上，取消商品房預(yù)售制度，并不能從根本上解決商品房預(yù)售中所存在的問題，而且還將帶來較大的市場震蕩，不利于房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。因此，總體上弊大于利。
當(dāng)前的著力點(diǎn)應(yīng)當(dāng)放在進(jìn)一步完善商品房預(yù)售制度上，而不是取消該制度。


四）社會(huì)各界反映


1、絕大多數(shù)專家學(xué)者贊成保留預(yù)售制度
1）預(yù)售作為一種商業(yè)運(yùn)作模式,不宜以行政手段硬性取消。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉認(rèn)為，預(yù)售制度是全世界通行的一種營銷手段，是房屋買賣雙方的一種自發(fā)選擇。










五）有關(guān)政策建議


1、積極拓展房地產(chǎn)融資渠道
2、加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管
3、強(qiáng)化商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理
4、嚴(yán)格商品房預(yù)售許可管理
5、完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)每套商品房預(yù)售全過程的跟蹤管理


























































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