景湖豪庭營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃案(ppt)
策劃
策，竹簡(jiǎn)；
劃，戈與刀兩種兵器。
策劃，運(yùn)籌帷幄。
如何玩兵？
突破點(diǎn)：
1、戰(zhàn)局如何？（市場(chǎng)狀況）
2、致勝點(diǎn)如何？（目標(biāo)客群）
3、我方兵力如何？（突破點(diǎn)）
4、如何調(diào)動(dòng)兵力攻擊？（整合戰(zhàn)略）
5、戰(zhàn)局如何部署？（戰(zhàn)術(shù)）
用兵之道
突破點(diǎn)：
1、戰(zhàn)局如何？（市場(chǎng)狀況）
2、致勝點(diǎn)如何？（目標(biāo)客群）
3、我方兵力如何？（突破點(diǎn)）
4、如何調(diào)動(dòng)兵力攻擊？（整合戰(zhàn)略）
5、戰(zhàn)局如何部署？（戰(zhàn)術(shù)）
巢湖地產(chǎn)兵力布局
各兵團(tuán)主力部隊(duì)
中心區(qū)兵團(tuán) 向陽(yáng)路兵團(tuán) 世紀(jì)大道兵團(tuán) 北門(mén)兵團(tuán) 西城兵團(tuán)
金碼頭城 城市風(fēng)景 世紀(jì)新都 城市之光 本案
時(shí)代春天 新都華庭 國(guó)際花園（預(yù)推）

徽商國(guó)際花園 東方景苑 麗景國(guó)際（預(yù)推）

陽(yáng)光花園

太陽(yáng)島花園

各兵團(tuán)主力核心賣(mài)點(diǎn)
中心區(qū)兵團(tuán) 向陽(yáng)路兵團(tuán) 世紀(jì)大道兵團(tuán) 北門(mén)兵團(tuán) 西城兵團(tuán)


*中心區(qū)位置優(yōu)勢(shì) *交通便捷優(yōu)勢(shì) *道路環(huán)境優(yōu)美 *地段優(yōu)勢(shì) *前景規(guī)劃優(yōu)勢(shì)

*市區(qū)商業(yè)中心配套 * 內(nèi)環(huán)境優(yōu)勢(shì) *一中教育環(huán)境 *產(chǎn)品創(chuàng)新力優(yōu)勢(shì) *未定的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)

*地產(chǎn)商品牌優(yōu)勢(shì) *品質(zhì)社區(qū)較多 *地產(chǎn)商品牌優(yōu)勢(shì)

*價(jià)格優(yōu)勢(shì) *部分內(nèi)環(huán)境優(yōu)勢(shì)


判斷：

1、各兵團(tuán)均有自己的核心軍，世紀(jì)大道兵團(tuán)如世紀(jì)新都，向陽(yáng)路兵團(tuán)如城市風(fēng)景，北門(mén)兵團(tuán)如城市之光，本案無(wú)可推卸的將成為西城兵團(tuán)的核心軍；

2、突出本案產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，形成以產(chǎn)品為核心的創(chuàng)意地產(chǎn)概念組合，建立品牌價(jià)值；

3、競(jìng)爭(zhēng)時(shí)利時(shí)弊：西城兵團(tuán)火力目前太弱，獨(dú)家試唱?jiǎng)輪稳醣?，本案區(qū)塊的其他項(xiàng)目的啟動(dòng)，雖然帶來(lái)了一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力，但從全市的角度來(lái)看是對(duì)西城兵團(tuán)兵力的有力擴(kuò)充，區(qū)位形象和關(guān)注度會(huì)隨著上市樓盤(pán)的增多而日益提高。
用兵之道
突破點(diǎn)：
1、戰(zhàn)局如何？（市場(chǎng)狀況）
2、致勝點(diǎn)如何？（目標(biāo)客戶(hù)）
3、我方兵力如何？（賣(mài)點(diǎn)整合）
4、如何調(diào)動(dòng)兵力攻擊？（整合戰(zhàn)略）
5、戰(zhàn)局如何部署？（戰(zhàn)術(shù)）
致勝點(diǎn)=目標(biāo)對(duì)象群
致勝點(diǎn)=目標(biāo)對(duì)象群
致勝點(diǎn)=目標(biāo)對(duì)象群

置業(yè)者活動(dòng)：

重視家庭和子女教育
積極的改善生活品質(zhì)
追求更愜意的生活方式
對(duì)居住的要求已從普通居住轉(zhuǎn)化到對(duì)環(huán)境對(duì)生態(tài)的追求
他們是巢湖的中堅(jiān)階層
致勝點(diǎn)=目標(biāo)對(duì)象群

客戶(hù)群購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：
購(gòu)買(mǎi)用于結(jié)婚
拆遷購(gòu)買(mǎi)：對(duì)政府提供的安置用房不滿(mǎn)意，但又買(mǎi)不起中心城區(qū)住宅，而轉(zhuǎn)向購(gòu)買(mǎi)本小區(qū)的人。
轉(zhuǎn)移購(gòu)買(mǎi)：本身買(mǎi)不起中心城區(qū)住宅的人，但又要居住，只要轉(zhuǎn)向價(jià)格便宜，地段稍微偏一點(diǎn)的區(qū)域。
安家購(gòu)買(mǎi)：在巢湖打工的年輕人，習(xí)慣了巢湖的生活，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很雄厚，買(mǎi)不起市中心的住宅，轉(zhuǎn)向郊區(qū)住宅。
成員擴(kuò)充購(gòu)買(mǎi)：如孩子長(zhǎng)大需要獨(dú)立的空間，父母進(jìn)城和自己居住，都導(dǎo)致擴(kuò)充面積而購(gòu)買(mǎi)，但買(mǎi)不起城區(qū)住宅，被迫轉(zhuǎn)向城郊。

輔助人群購(gòu)買(mǎi)目的
改善居住條件的需求
外來(lái)經(jīng)商人員購(gòu)買(mǎi)（安家）
區(qū)縣實(shí)力人群進(jìn)城購(gòu)買(mǎi)

用兵之道
突破點(diǎn)：
1、戰(zhàn)局如何？（市場(chǎng)狀況）
2、致勝點(diǎn)如何？（目標(biāo)客戶(hù)）
3、我方兵力如何？（賣(mài)點(diǎn)整合）
4、如何調(diào)動(dòng)兵力攻擊？（整合戰(zhàn)略）
5、戰(zhàn)局如何部署？（戰(zhàn)術(shù)）

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)與不足

項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì) 不足

世紀(jì)新都 1、前期的示范效果 1、價(jià)格較高
2、景觀環(huán)境好 2、商業(yè)面積過(guò)大
3、建筑個(gè)性強(qiáng)

新都華庭 1、世紀(jì)新都示范作用 1、戶(hù)型偏大
2、發(fā)展商品牌的積累 2、會(huì)所配套檔次不夠
3、建筑有創(chuàng)新性 3、重中心景觀薄組團(tuán)景觀
4、景觀效果大手筆

城市風(fēng)景 1、近市中心地段 1、物業(yè)費(fèi)高
2、智能化配置高 2、規(guī)劃無(wú)特色

陽(yáng)光花園 1、價(jià)格較實(shí)惠 1、規(guī)劃無(wú)特色，尤其是小高層規(guī)劃欠佳
2、二房比例高，去化快 2、商業(yè)空置率高

時(shí)代春天 1、集中式綠化景觀優(yōu)良 1、房型偏大、總價(jià)高

東方景苑 1、依托一中的教育優(yōu)勢(shì) 1、商業(yè)體量大、空置率高
2、整體規(guī)劃較好 2、體量大、但產(chǎn)品單一

城市之光 1、地段好，城市的北大門(mén) 1、地塊被保留建筑分割，整體性較差
2、產(chǎn)品多元化、高層規(guī)劃新穎 2、高層體量大，新產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度未卜

用兵之道
突破點(diǎn)：
1、戰(zhàn)局如何？（市場(chǎng)狀況）
2、敵人是誰(shuí)？（目標(biāo)客戶(hù)）
3、我方兵力如何？（賣(mài)點(diǎn)整合）
4、如何調(diào)動(dòng)兵力攻擊？（整合戰(zhàn)略）
5、戰(zhàn)局如何部署？（戰(zhàn)術(shù)）
階段 準(zhǔn)備階段 第一攻擊階段 第二攻擊階段 第三攻擊階段
2006.8-2006.10 2006.11-2007.8 二期銷(xiāo)售周期 三期銷(xiāo)售周期

核心攻擊點(diǎn) 地盤(pán)形象 現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中心 一期示范小區(qū) 一期生活氛圍
環(huán)境示范區(qū) 水景 商業(yè)及會(huì)所
樣板間 建筑 水景
園林效果 成熟社區(qū)人文

支持點(diǎn) 現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備 開(kāi)盤(pán) 商場(chǎng)展示 會(huì)所免費(fèi)VIP
城市經(jīng)典概念 控制動(dòng)線(xiàn) 新年慶典 幼兒園入學(xué)

健康西路通車(chē) 街面氛圍 國(guó)慶焰火節(jié) 生活方式

樣板示意區(qū) 休閑方式

六一兒童才藝表演

入住嘉年華
戰(zhàn)術(shù)1 戰(zhàn)術(shù)2 戰(zhàn)術(shù)3 戰(zhàn)術(shù)4
現(xiàn)場(chǎng)攻擊 動(dòng)線(xiàn)控制 案名征集活動(dòng) 媒介推廣
戰(zhàn)術(shù)5 戰(zhàn)術(shù)6 戰(zhàn)術(shù)7 戰(zhàn)術(shù)8
開(kāi)盤(pán)儀式 點(diǎn)擊目標(biāo)群 嘉年華 外賣(mài)場(chǎng)展示

現(xiàn)場(chǎng)攻擊前準(zhǔn)備：

第一部分：VI核心 第二部分：現(xiàn)場(chǎng)包裝 第三部分：賣(mài)場(chǎng)包裝 第四部分：樣板間形象包裝

1、樓盤(pán)標(biāo)志 1、圍板 1、形象墻設(shè)計(jì) 1、樓梯氛圍布置
2、標(biāo)準(zhǔn)色及標(biāo)準(zhǔn)字 2、工地路牌 2、實(shí)體展板 2、樓梯間歡迎牌
3、標(biāo)準(zhǔn)組合 3、展示中心導(dǎo)示牌 3、售樓書(shū) 3、戶(hù)型標(biāo)牌
4、展示中心標(biāo)牌 4、折頁(yè) 4、展示空間功能標(biāo)牌
5、停車(chē)場(chǎng)導(dǎo)示牌 5、價(jià)格單頁(yè)落格 5、免費(fèi)贈(zèng)送標(biāo)牌
6、展示中心歡迎標(biāo)牌 6、付款方式清單落格
7、健康西路掛旗 7、手袋設(shè)計(jì)
8、示范環(huán)境標(biāo)牌 8、銷(xiāo)售人員工作牌
9、樣板間導(dǎo)示牌 9、銷(xiāo)售人員名片
10、看樓專(zhuān)車(chē)（可考慮） 10、資料信封
11、樓體招示布 11、簽約臺(tái)等標(biāo)牌
12、樓層進(jìn)度牌 12、辦公功能標(biāo)牌
媒介分類(lèi)：
主流媒介 輔助媒介

報(bào)紙 巢湖日?qǐng)?bào) 巢湖電視廣播報(bào)
廣播 巢湖廣播電臺(tái) 巢湖交通臺(tái)


媒介推廣的原則：

1、第一階段目標(biāo)是提升知名度，媒介建議集中，注重強(qiáng)度，選擇主流媒介最有影響力和傳播速度的媒體；

2、第二階段目標(biāo)主要在于廣度，媒介建議在穩(wěn)定主流媒介均衡性發(fā)布的同時(shí)，適度采用輔助媒介；
嘉年華原則：
1、銷(xiāo)售概念：老客戶(hù)帶新客戶(hù)占銷(xiāo)售比率的30-40%，特別是規(guī)模性比較大的樓盤(pán)，比例更高；
2、老客戶(hù)是非常有效的銷(xiāo)售人員，其銷(xiāo)售的結(jié)果已經(jīng)成為地產(chǎn)銷(xiāo)售的主導(dǎo)方式；對(duì)于本案而言控制老客戶(hù)，感染老客戶(hù)是促進(jìn)新客戶(hù)產(chǎn)生的極佳方式；
3、嘉年華活動(dòng)是維系本案與老客戶(hù)的紐帶，通過(guò)不同階段的嘉年華活動(dòng)，讓老客戶(hù)不斷關(guān)注本案，不斷到現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看新的變化，不斷帶領(lǐng)自己的親戚、朋友到現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看；
4、嘉年華活動(dòng)人氣比較足的場(chǎng)面，還可以制造非常良好的銷(xiāo)售氛圍；
5、嘉年華活動(dòng)邀請(qǐng)的目標(biāo)對(duì)象：
A、簽約客戶(hù) B、登記客戶(hù) C、簽約及登記客戶(hù)的家人和朋友
6、嘉年華活動(dòng)的方式：
A、大結(jié)點(diǎn)的嘉年華活動(dòng)，如開(kāi)盤(pán)、封頂、樣板房開(kāi)放、入伙等
B、周末嘉年華，如風(fēng)箏比賽、小丑表演、放白鴿
C、與電視臺(tái)聯(lián)手的娛樂(lè)節(jié)目

外賣(mài)場(chǎng)展示原則：
1、讓更多的人直接接觸，深入了解樓盤(pán)，是外賣(mài)場(chǎng)展示的目標(biāo)；

2、外賣(mài)場(chǎng)的主要場(chǎng)所有3類(lèi)：
（1）商場(chǎng)，人流量最大的地方；
（2）廣場(chǎng)，通過(guò)目標(biāo)群最大的地方；
（3）政府性熱點(diǎn)，如健康西路通車(chē)慶典、共建設(shè)施項(xiàng)目的使用；

3、商場(chǎng)：A、是人流量最大的場(chǎng)所，控制商場(chǎng)，銷(xiāo)售信息可以直接擊穿目標(biāo)群；
B、商場(chǎng)周六、周日、節(jié)假日、年底購(gòu)物高潮期；
C、商場(chǎng)選擇：商之都
D、內(nèi)容：模型展示+招示布+促銷(xiāo)品

4、廣場(chǎng)：A、有影響力結(jié)點(diǎn)； B、地點(diǎn)：市府廣場(chǎng)； C、內(nèi)容：大招示布+模型+節(jié)目

5、政府熱點(diǎn)：A、健康西路，會(huì)場(chǎng)布置； B、共建設(shè)施投入使用，會(huì)場(chǎng)布置；
用兵之道
突破點(diǎn)：
1、戰(zhàn)局如何？（市場(chǎng)狀況）
2、敵人是誰(shuí)？（目標(biāo)客戶(hù)）
3、我方兵力如何？（賣(mài)點(diǎn)整合）
4、如何調(diào)動(dòng)兵力攻擊？（整合戰(zhàn)略）
5、戰(zhàn)局如何部署？（戰(zhàn)術(shù)）
景湖豪庭營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃案(ppt)