XX項目總體策劃報(ppt)
以超高層建筑為切入點，樹立項目在片區(qū)的LANDMARK（地標）形象，聚集人氣
制造創(chuàng)新投資概念，回避50年產(chǎn)權(quán)問題
對于投資客戶，物業(yè)使用年限是比較敏感的問題，通過投資概念的創(chuàng)新，以高投資回報率計算未來投資收益，吸引客戶購買。
由于立交對底商的遮擋，對群樓外觀及導(dǎo)視系統(tǒng)提出較高要求
由于彩田立交對底商形成一定的遮擋，群樓外觀設(shè)計應(yīng)增加昭示性，并設(shè)置醒目的導(dǎo)視系統(tǒng)，有利于擴大商業(yè)輻射范圍。

商業(yè)定位應(yīng)與彩田南片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)配套現(xiàn)狀形成互補
原彩田南片區(qū)餐飲業(yè)多集中于彩田路與福華路交匯處，以中檔偏低為主，本項目商業(yè)應(yīng)在原來市場基礎(chǔ)上從檔次、環(huán)境、服務(wù)質(zhì)量等各方面有所提升。
在本項目周邊商業(yè)項目中，新一佳商場提供“吃”和“用”的消費，好百年和世紀中心解決了“家居”的問題，但在更高層次的奢侈品、時尚品提供方面卻是比較匱乏，本項目商業(yè)功能應(yīng)在此方面與周邊項目進行優(yōu)勢互補。
在項目所在片區(qū)居住的多是白領(lǐng)、私營企業(yè)主及港人家庭，隨著其工作和生活壓力的越來越大，人們渴望能有一處能徹底放松的休閑娛樂場所，但縱觀本片區(qū)休閑娛樂業(yè)遠遠滿足不了片區(qū)居民的需求，存在較大的市場空間。
項目規(guī)劃設(shè)計（特別是底鋪）充分考慮與中心區(qū)規(guī)劃及崗廈村舊改規(guī)劃相溶合
崗廈舊村對項目在環(huán)境、景觀等方面有較大的影響，銷售時包裝強調(diào)片區(qū)的規(guī)劃前景，減弱舊村的影響；
崗廈舊村改造作為中心區(qū)規(guī)劃一大重點與中心區(qū)規(guī)劃相匹配，將成為CBD及集中零售業(yè)的后生活平臺。

作為首個崗廈舊改項目
崗廈舊改是政府及市民關(guān)注度極高的問題，作為首個啟動項目有極大的市場影響力，可借政府之力公關(guān)營銷；
根據(jù)政府資料崗廈舊改功能定位將以臨時居住、長期居住、次級零售區(qū)、休閑娛樂為主，作為首個起動項目可抓住最大機會點、最大利潤點、最大炒作空間。

  項目SWOT總評
總體看來項目的優(yōu)勢及機會點十分明顯，且遠大過威脅及壓力，因此項目營銷突破點在于：
價格突破（如何實現(xiàn)高利潤空間？）
100%銷售（如何實現(xiàn)高層商業(yè)及超高層物業(yè)的100%銷售）


項目總體定位 ——中心區(qū)最具投資價值地標性綜合建筑體
項目文化定位 ——CBD商務(wù)精英的都會生活
結(jié)合本項目作為片區(qū)內(nèi)少有的綜合型物業(yè)這一特征，及本項目屬于中心區(qū)CBD的后生活平臺的特質(zhì)，將本項目包裝成為CBD商務(wù)精英提供豐富多彩的都會生活的平臺；

商鋪 ——項目最具投資潛力部分，項目的核心價值點
寫字樓（商務(wù)公寓） ——商務(wù)公寓，營造全新投資理念，形成全城焦點
經(jīng)統(tǒng)計未來2年內(nèi)深圳中心區(qū)寫字樓供應(yīng)量膨脹，高達約100萬平方米（約2003年全年供應(yīng)量的6倍），市場競爭激烈；
通過對中心區(qū)物業(yè)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然市場供應(yīng)量大，但依然存在市場空白點。市場反映小面積中高檔寫字樓需求旺盛，但市場供應(yīng)稀缺；
小面積中高檔寫字樓需求客戶一般為中、小型公司及企業(yè)，它們依附于中心區(qū)較大型公司及企業(yè)生存，但由于中心區(qū)高檔寫字樓經(jīng)營成交高，因此一般選擇中心區(qū)邊界或外圍的中高檔小面積寫字樓；

寫字樓（商務(wù)公寓） ——商務(wù)公寓，營造全新投資理念，形成全城焦點
建議本項目迎合市場需求，開發(fā)以辦公為主可作居住的小型商務(wù)公寓，其目標客戶群處于事業(yè)成長期，注重企業(yè)形象、強調(diào)商務(wù)配套服務(wù)、對租金承受力高；
項目商務(wù)公寓部分為超高層建筑，可通過其地標性的特征及物業(yè)檔次提升項目整體形象；
深圳市民投資炒樓熱在近2年內(nèi)將越演越烈，本項目通過商務(wù)公寓包裝一種全新的投資概念，為深圳市民提供一條新的投資渠道，另一方面為銷售難度較大的超高層物業(yè)擴大目標市場。

住宅 ——小戶型住宅，最受歡迎的投資方式
近期地產(chǎn)一大熱點就是市民投資小戶型，隨著深圳經(jīng)濟的發(fā)展，深圳市民都在為手頭大量的閑置資金尋求低風險、平穩(wěn)回報的投資途徑，小戶型住宅則成為它們的追捧對象；
項目屬崗廈舊村改造項目，由于土地稀缺性、需求旺盛倍受市民關(guān)注；
小戶型住宅由于市場接受度高，因此在本項目中屬最容易通過營銷造勢銷的，建議項目通過地標性綜合物業(yè)的特質(zhì)提升項目形象之后，以小戶型住宅物業(yè)首批推出市場，形成市場投資熱潮，帶動后期物業(yè)銷售。

總體營銷模式
作為投資物業(yè)，最影響目標客戶的關(guān)鍵問題是能否給投資者置業(yè)信心，因此我們根據(jù)發(fā)展商實力提出商業(yè)驅(qū)動式營銷。
在銷售前期通過底商的經(jīng)營展現(xiàn)發(fā)展商實力，通過品牌經(jīng)營及業(yè)態(tài)組合提升項目檔次及形象，通過經(jīng)營狀況支撐項目高投資回報率，因此本項目中商業(yè)部分充當著整個項目的價值驅(qū)動器，使各部分物業(yè)銷售形成良好的鏈接效應(yīng)。
總體營銷模式

參考我司建筑策劃部所提供工程進度意見,預(yù)計至2005年4-6月現(xiàn)場將有一定的主體工程及售樓形象展示,可進行認籌；7-8月基本具備預(yù)售條件；
項目工程進度達到正負零時，開始招商籌備；進入3月中旬群樓主體及裝修完工后，開始正式招商；爭取在2005年五一期間結(jié)合春交會開始正式營業(yè)；
項目在2005年春交會上以“商業(yè)首次試業(yè)提供VIP優(yōu)惠”的獨特方式次首次露相，接受客戶認籌；本階段針對小戶型住宅進行推廣；
約2、3個月認籌期，積累大量客戶后，結(jié)合地鐵開通、部分中心區(qū)市政配套投入使用等，進行小戶型住宅解籌；


 約2-4個月小戶型住宅形成火爆熱銷氛圍之后，客戶對項目總體投資概念逐步形成較深認同度，推出超高層商務(wù)公寓部分；另一方面考慮小戶型住宅及商務(wù)公寓有投資客戶方面存在一定的競爭，建議在小戶型住宅中、低樓層單位基本消化后，推出商務(wù)公寓部分；該階段進入項目推售的重點階段，隨著商務(wù)公寓的推出結(jié)合大量媒體炒作進一步提升項目形象；同時通過商務(wù)公寓的銷售，利用商務(wù)公寓與住宅之間的價差，帶動高層住宅單位的銷售。

根據(jù)工程進度估計2006年上半年期間，住宅及商務(wù)公寓基本達到入伙條件，將形成較旺的穩(wěn)定的人流，為商業(yè)銷售造勢奠定基礎(chǔ)；進入3、4月房地產(chǎn)市場開始轉(zhuǎn)旺，這一期間推出商業(yè)相對較好；商業(yè)部分經(jīng)過大半年的經(jīng)營，商場的經(jīng)營氣氛已經(jīng)營造出來，并且通過住宅及商務(wù)公寓VIP營銷以形成了一大群忠誠的消費群，商場定位在市場形成較大的影響力，此時入市容易加強投資者的信心；前期招商及住宅與商務(wù)公寓的銷售為商業(yè)銷售積累了相當一部分的投資客戶，此時推出可以較好地利用該部分資源。


物業(yè)總體發(fā)展建議
商業(yè)——
架空層——
住宅——

商務(wù)公寓——
項目總體外銷比例為40%
深圳外銷前景看好，2003年外銷總成交金額較往年上漲23%。
從歷年深圳市外銷統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，外銷置業(yè)區(qū)域發(fā)生變化，已不再局限在于口岸物業(yè)。這與外銷置業(yè)用途中投資出租型及工作型比例上漲密切相關(guān)。（如右圖）
項目總體外銷比例為40%
據(jù)深圳中原地鋪統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，港人對福田片區(qū)的認同度仍逐年提高，2004年一季度福田片區(qū)的港人租客已由2003年全年19.6%增至22%。
據(jù)中原2004年一季度外銷統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析顯示，C.E.P.A正式實施后，深圳的重要作用也逐漸顯現(xiàn)，而深圳物業(yè)的投資價值也顯露無遺
香港經(jīng)濟的復(fù)蘇加之深圳良好的經(jīng)濟環(huán)境使港人在深圳投資置業(yè)比例大幅上升。
明年地鐵4號線的開通，進一步拉近本項目與皇崗口岸（今年初皇崗口岸已實施24小時通關(guān)）的距離，將使港人在本片區(qū)投資置業(yè)達到一個新的高潮。
2004年以投資概念為主導(dǎo)的樓盤港麗豪園、城市天地在香港的推廣，對本項目的入市起到一定的市場烘托作用。
目標客戶群的細分及特征
部分香港炒家
在深圳工作的港人
深圳方面有業(yè)務(wù)往來的港人
在深圳有親戚朋友的港人
經(jīng)常來深圳消費對深圳環(huán)境比較熟悉的港人
深港兩地聯(lián)婚型
來深的生意人
目標客戶心態(tài)分析
心態(tài)1：看好C.E.P.A落實對房地產(chǎn)市場的促進，隨著C.E.P.A簽署后深港兩地互動交流的深入展開，更多港人來深謀職，同時對房產(chǎn)需求也將進一步擴大。
心態(tài)2：港人客戶對于地鐵沿線物業(yè)所能帶來的利潤空間已深有體會，故深圳地鐵的開通，軌道物業(yè)將會是他們的投資置業(yè)的首選。
心態(tài)3：港人未來一段時間在深置業(yè)時，依次考慮的因素為：交通、總樓價、住宅的健康性、周邊配套以及物業(yè)管理，本項目位置不但臨近口岸且周邊的交通便利、配套齊全，非常吻合他們的需求心理。

外銷開拓入市時機
中原認為，鑒于項目目前情況，項目較適合的外銷入市時機為：2005年9月下旬。
港人在深圳投資置業(yè)會首選現(xiàn)樓，按照本項目的預(yù)計工期，故9月下旬在本項目主體封頂、樣板房完工之后再進行外銷推廣是較為適宜的。
一年之中就銷售季節(jié)而言，項目應(yīng)避開7月和8月上旬淡季的影響。8月下旬及9、10月份則是外銷的第二個高峰期，本項目在其間入市，正是港人看樓的好時機。
根據(jù)本項目內(nèi)銷7-8月入市，本項目在香港推售時已在深圳市場形成了較好的市場口碑效應(yīng)及熱銷氛圍。
本項目外銷開拓入市時，以住宅為主，并加推少量商務(wù)公寓及商鋪探測市場；另一方面內(nèi)銷推出商務(wù)公寓及商鋪時可針對港人團購進行新聞炒作。

檔次定位 ——中檔偏高
縱觀深圳市相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，高檔次的消費市場的客戶群較小，難以達到良好的經(jīng)營效果，原有彩田南片區(qū)部分中檔消費場所經(jīng)營火爆已經(jīng)是不爭的事實，也更加說明了中檔偏高的消費市場之廣闊
以符合市場主流的中偏高檔品牌經(jīng)營來吸引消費者，填補彩田南片區(qū)中高檔美食休閑娛樂的市場空白點，并以少部分高檔品牌經(jīng)營來提高商場的形象檔次。
中心東區(qū)標志性水景主題休閑E站！ ——集購物、美食、休閑、娛樂于一體
經(jīng)營定位
打造深圳中心區(qū)“吃喝玩樂購”的第一站！
租金定位
據(jù)中原三級市場資料顯示，周邊相關(guān)物業(yè)租價范圍為：
一層租價范圍：230-280元/平方米
結(jié)合本項目的檔次形象、特色定位、特殊的地理位置等綜合因素，中原公司建議將租價鎖定為：
一層租賃均價：270元/平方米
根據(jù)樓層定價行業(yè)經(jīng)驗比例進行租金價格推導(dǎo)，即：{1F：2F：3F=1:0.6:0.7}得出：
一樓租賃均價：270元/平方米
二樓租賃均價：162元/平方米
三樓租賃均價： 113元/平方米
以上價格在具體招商租賃過程中，可以根據(jù)實際招商情況進行相應(yīng)調(diào)整。

招商概念
經(jīng)營休閑E站，占據(jù)CBD賺錢之道！
招商策略
 以超強的商場硬件條件及商戶組合定位吸引商家
 針對不同商家實施彈性招商政策
 以周詳?shù)恼猩逃媱澆渴鹫猩坦ぷ鳌?
 向管理要效益，以效益引商家
招商進度及工程配合 （2004-12-1——2005-4-30）
第一階段2005-12-1—2005-1-15 招商籌備 完成20%招商
1月底能完成商業(yè)裙樓主體框架，招商中心選址和裝修到位
第二階段2005-1-16—2005-2-28 正式招商 完成50%招商
裙樓基本裝修完成，并按前期所談主力商家要求設(shè)置相應(yīng)管道設(shè)施
第三階段2005-3-1—2005-3-30 全面招商 完成90%招商
外立面、廣場裝飾完成，裙樓內(nèi)部通電通水，主力商家可進場裝修
第四階段2005-4-1—2005-4-30 完成招商 完成100%招商
商家全部進場裝修，工程部人員配合

售價建議
通過租金返算法T =V/R （其中：T為銷售均價；V為年租金；R為風險系數(shù)）可以得出：
一樓銷售均價：約40500元/平方米
二樓銷售均價：約24000元/平方米
三樓銷售均價：約16500元/平方米
結(jié)合本項目中心東區(qū)門戶標志性地位，及地鐵開通所帶來的巨大升值潛力，并根據(jù)全國已開通地鐵城市的地鐵周邊物業(yè)的升值幅度在6%-8%左右的規(guī)律，中原有信心實現(xiàn)的價格為：
一樓均價：43000元/平方米左右
二樓均價：26000元/平方米左右
三樓均價：18000元/平方米左右

營銷概念
投資CBD標志商業(yè)，占領(lǐng)中心財富高地！
銷售策略
超長返租，穩(wěn)定回報
舉行“星河財富論壇”，推出“換代式商鋪”投資概念
讓項目成為萬眾期待之超級明星
創(chuàng)造社區(qū)商業(yè)之奇跡，造就中心區(qū)商業(yè)之旗艦
引導(dǎo)新投資概念，引領(lǐng)市場潮流
銷售進度
第一階段2006-3-15—2006-4-15 造勢 積累認籌
第二階段2006-4-16—2006-5-15 公開發(fā)售 完成70%銷售
第三階段2006-5-16—2006-6-16 全面銷售 完成90%銷售
第四階段2006-6-16—2005-6-30 完成銷售 完成100%招商

   操作模式建議
方案一：引進知名品牌經(jīng)營管理公司進行經(jīng)營管理

優(yōu)勢：
發(fā)展商不需投入經(jīng)營管理力量。
可以借助管理公司品牌效應(yīng)推動前期招商。
知名品牌經(jīng)營管理公司有豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗，能在短期內(nèi)將 商場良性運作。
由知名品牌經(jīng)營管理公司經(jīng)營，對投資者的信心幫助極大，對 銷售有利。
劣勢：
在租金收益不足以彌補返租支出時，發(fā)展商需從銷售額上作一定的補貼。
不利于樹立發(fā)展商在商業(yè)方面的品牌。

方案二：由發(fā)展商組建一定的管理架構(gòu)，成立經(jīng)營管理公司
優(yōu)勢：
商場的經(jīng)營收入全部由發(fā)展商所得，在經(jīng)營理想的情況下收益巨大。
可根據(jù)自身公司戰(zhàn)略方向決定返租銷售回報年限。
可以有效地控制一樓經(jīng)營商鋪的形象和二三樓的經(jīng)營業(yè)態(tài)，能較有效地保證投資客的長久收益。
在管理公司自身發(fā)展壯大后，可進行連鎖發(fā)展，輸出經(jīng)營管理及品牌盈利，并可利用商業(yè)項目成功上市融資。
劣勢：
需承受一定的經(jīng)營風險，但在項目的成功組合下，風險較小。
對銷售的促進作用有一定影響。

建議操作方式：

采用方案（1）對發(fā)展商較為有利，引進知名品牌經(jīng)營管理公司擔綱經(jīng)營管理，并與發(fā)展商的品牌強強聯(lián)合，加上項目在位置、硬件、包裝、經(jīng)營組合的強大優(yōu)勢，項目在經(jīng)營上的成功機會極大，且對項目住宅、商務(wù)公寓和商鋪的后期銷售帶來極大的附加值。
深圳經(jīng)過二十多年的發(fā)展，在國外先進經(jīng)營理念及管理的不斷引進，深圳已積累了大量出色的零售百貨業(yè)管理人才，能為項目的經(jīng)營管理提供保障。

中原優(yōu)勢及典型案例
中原商業(yè)部擁有豐富的商場策劃、招商和銷售經(jīng)驗。
在大量商業(yè)項目的操作過程中，中原積累了大量的品牌資源。
并與各大商家建立了長期而良好的合作關(guān)系，了解各大商家的選址要求及發(fā)展動態(tài)，搶先一步掌握深港商業(yè)的新動態(tài) 。


中原商業(yè)客戶積累

中原經(jīng)過多個商業(yè)項目的操作，與深圳著名的零售商、餐飲經(jīng)營商、休閑娛樂業(yè)客戶都建立并保持了良好的合作關(guān)系。



零售業(yè)客戶
吉之島百貨 (Jusco) 家樂福 (Carrefour)
沃爾瑪 (Wal-Mart) 深圳友誼百貨
茂業(yè)百貨 屈臣氏 (Watson’s)
銅鑼灣百貨 百佳超級廣場(Park’N Shop)
華潤萬佳 人人樂
好又多（Trust－Mart） 歐倍德（OBI）
百安居（B&Q） 好百年（HOBA）
家福特（Home First） 金海馬



餐飲業(yè)
肯德基(KFC) 必勝客(Pizza Hut)
麥當勞(McDonald’s) 大磨坊(Delifrance)
大家樂飲食集團 大快活飲食集團
利苑酒家集團 潮江春集團
美心集團(Starbucks coffee) 東海海鮮酒家
海逸海鮮酒家－逸和軒 海港
綠茵閣咖啡廳 蒙地卡羅餐廳
怡景西餐廳 名典語茶咖啡專門店
仙蹤林臺灣珍珠奶茶 元祿壽司專門店
故鄉(xiāng)日本料理 廣州蕉葉咖喱屋



休閑娛樂業(yè)
本色酒吧 加洲紅
星巴克 紅磨坊
滾石 紅館
根據(jù)地 男孩女孩
金色時代 東方魅力

中原代理經(jīng)典商業(yè)案例
1、中港城購物廣場
位置：深圳福田區(qū)中心區(qū)福強路
總建筑面積：42000M2
樓層：共六層，其中1——4層可售
功能分區(qū)： 一層：華倫天奴、肯德基等品牌店
二—四層：百佳超級購物廣場
五層：時尚家居廣場
六層：西湖春天大酒樓
華南地區(qū)最大的百佳旗艦店進駐2-4層
平均售價： 23000元/平方米
開售時間：2002年6月1日


驕人業(yè)績：
連續(xù)9天排隊認購，開創(chuàng)深港商鋪銷售排隊認購之先河
總鋪位數(shù)2556個，42天銷售鋪位2425個，回籠資金近 5個億，銷售率高達 95%
開盤首日共銷售鋪位223個，成交金額約5千萬
項目銷售費用約350萬元，銷售費用僅占銷售額的 0.7%


如何創(chuàng)造連續(xù)排隊認購 9天的銷售神話？

通過精心合理的策劃，運用超前、先進的銷售手法，在項目開售前期籌集了超過1800個認購籌碼，并創(chuàng)造了深港商鋪銷售排隊搶購的經(jīng)典場面，為項目的成功打下堅實的基礎(chǔ)。


2、保利城商場（友誼城）
位置：南山文化中心區(qū)
建筑面積：7478M2
銷售率：100%
均價： 20300元/M2
首層：30000元/M2
二層：20000元/M2
三層：10000元M2
開售時間：2003年2月


驕人業(yè)績

提前2日超過100人排隊認購。
開盤當天銷售鋪位超過200個，成交金額約8000萬。
一個月實現(xiàn)100％銷售率。
推廣控制在0.8％以內(nèi)。

成功解碼

成功引進友誼城百貨進駐。
買鋪即收2—5年租金。
提供8年7％投資回報。
充分把握客戶心理，出色組織銷售。
出色的推廣策略，既實現(xiàn)快速銷售，又合理控制推廣費。



3、常興時代廣場
開盤時間：2003.9.14
地理位置：南山區(qū)桃園路和常興路
交匯處
項目規(guī)模：5層商業(yè)面積近40000M2
功能劃分：精品百貨+天虹商場
銷售率： 6個月銷售率達80%
主題定位：
——南山首席地鐵上蓋MALL商城
——中國首個“商鋪銀行”


成功經(jīng)驗分享
準確的項目定位及策劃 ——成功制勝的關(guān)鍵
針對特定的目標消費群，將鋪位進行科學劃分，直接開發(fā)符合市場需求的產(chǎn)品
借鑒國外先進的操作模式。如：首次將國外先進的“房地產(chǎn)證券化”的操作模式結(jié)合到深圳市場中來，提出“產(chǎn)權(quán)式商城”的投資模式；首次提出“商鋪銀行”的投資概念和模式。 大膽創(chuàng)新的廣告媒體推廣 ——速銷售的催化劑


宣傳手法上大膽創(chuàng)新，運用了集中、擠壓式的廣告投放策略
運用全版繕縞與平面廣告相結(jié)合，通過媒體的不斷造勢，短期內(nèi)迅速樹立項目在商鋪投資市場的領(lǐng)導(dǎo)品牌，迅速引導(dǎo)成交。

檔次定位——中檔偏高
由于超高層建筑體位于深南路邊上，有很好的昭示性，如能樹立較好的形象，將能為提升項目整體檔次奠定一定的基礎(chǔ)；
項目周邊缺乏素質(zhì)較高的辦公物業(yè)，導(dǎo)致很多中、小型公司租賃住宅物業(yè)用作辦公，因此，創(chuàng)造高質(zhì)素的辦公環(huán)境定能填補周邊辦公物業(yè)市場的空缺；
本項目有相當大的比例是外銷市場，外銷客戶對產(chǎn)品的檔次要求較高；
定位高檔物業(yè)有助于提升發(fā)展商的品牌。

戶型定位
由于產(chǎn)品的目標客戶群體為中、小型公司（自用）或小投資客，因此，標準單元的面積定位為約50平方米的商務(wù)空間。各單元之間可以根據(jù)需要隨意合并，組合成為100平方米、150平方米、200平方米甚至更大的單位。

戶型配比
考慮到產(chǎn)品的靈活組合性、布置結(jié)構(gòu)的方便，因此建議將超高層建筑體標準層設(shè)定為統(tǒng)一的平面，客戶可以根據(jù)需要隨意合并。我司根據(jù)總建筑面積推算標準層平面面積約為1300平方米，按每個單元50平方米（含分攤交通面積）計算，可以布置約26個標準單元；標準層層數(shù)除去裙樓及架空層部分，按層高3.6米計算，可以布置約30層。按照以上計算，建筑物總單元數(shù)為780個。
租金定位
根據(jù)各因素的修正原則調(diào)整系數(shù)計算：
PX=ΣPiWi
=PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD+PE’WE
=72.5元/平方米/月
根據(jù)市場比較法，我司預(yù)測本產(chǎn)品租金能夠達到約70—
75元/平方米/月。

售價定位
根據(jù)各因素的修正原則調(diào)整系數(shù)計算：

PX=ΣPiWi
=PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD+PE’WE
=11450元/平方米

綜合考慮其它因素，根據(jù)市場比較法，我司預(yù)測本產(chǎn)品售
價能夠達到10500—11000元/平方米。

營銷概念
目前，深圳市已經(jīng)有許多寫字樓都標榜“5A”、甲級等稱號，但實際上，這些寫字樓還沒有能夠提供真正的“生態(tài)環(huán)境”。而本產(chǎn)品的目標客戶群體是都市的新銳一族，他們是“時尚”的，他們是“熱愛生命”的，他們是最求“健康工作”的……他們是新一代的商務(wù)精英，他們需要“生態(tài)、健康”的產(chǎn)品。因此，我們提出：

生態(tài)商務(wù)，健康C.B.D.

詮釋：本產(chǎn)品的各項設(shè)計（尤其是硬件方面）都是以創(chuàng)造生態(tài)、健康的環(huán)境為出發(fā)點，務(wù)求營造一個優(yōu)良的工作空間。

檔次定位——中高檔精品小戶型
 隨著中心區(qū)的成熟，片區(qū)租客戶對高檔小戶型的需要日益增強；
 項目升值潛力大，優(yōu)良的品質(zhì)對其升值保存值起較大的支撐作用
 雖然物業(yè)是小戶型面對投資及過渡居家客戶，但要實現(xiàn)最大利潤物 業(yè)品質(zhì)必需定位到精品；
戶型定位
另外：針對高級商業(yè)精英度身定做少量（約50套左右）高層復(fù)式小戶型單位；（參考物業(yè)金色都匯100%銷售，實現(xiàn)均價10800元/平方米，詳見總體部分七大點物業(yè)發(fā)展建議）
戶型定位
深圳住宅投資主力物業(yè)是小戶型物業(yè)，崗廈區(qū)域位于城市中心，租賃市場十分成熟。
從中原三級市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，一房的投資回報率最高，其次是單房，再者是二房。
從中原三級市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，精裝修高檔物業(yè)投資回報率遠高于普通住宅；
中心區(qū)現(xiàn)有住宅戶型以中、大戶型為主，小戶型稀缺；另一方面小戶型物業(yè)租賃需求極旺，基本供不應(yīng)求，小戶型物業(yè)租金一路上揚；
隨著中心區(qū)近百萬平方米寫字樓的開發(fā)，將會有越來越多的公司入主中心區(qū)，同時也會帶來大量的租賃客戶群體；
由于項目品質(zhì)相對較好，價格對于同片區(qū)其它物業(yè)來說有較大幅度提升，因此適量增加單房，降低普通客戶的投資門檻。
本項目住宅月租金定位在55-60元/㎡之間
根據(jù)中原公司三級市場的成交記錄顯示，項目所在的大皇崗片區(qū)小戶型住宅租金價格呈上升趨勢，目前該片區(qū)的小戶型租金為40-45元/㎡，眾多利好因素將帶動價格上揚，根據(jù)較為合理的拉動系數(shù)可預(yù)知，本項目住宅的租金價位可達至55-60元/㎡的水準。
價格鎖定
根據(jù)前篇對項目住宅租金價格區(qū)間預(yù)測，采用租金返算法，結(jié)合項目自身情況及片區(qū)發(fā)展趨勢，得出項目銷售均價區(qū)間如下：
8500元/㎡—9000元/㎡之間

銷售進度預(yù)測

認籌期2-3個月達2000個以上籌碼，其中包括500個以上絕對誠意客戶，保證該部分絕對誠意客戶認籌率達60%以上（300套）；
開盤2個月銷售率要求達到65%以上，約570套；（保留少量中低樓層單位）
開盤后3個月銷售率要求達到75%-80%，當月銷售約100套；
此時，住宅部分基本剩余高樓層高價單位對商務(wù)公寓銷售不形成競爭；
XX項目總體策劃報(ppt)