企業(yè)會計準(zhǔn)則講解4_投資性房地產(chǎn)(doc)
投資性房地產(chǎn)概述
房地產(chǎn)通常是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。在我國，土地歸國家或集體所有，企業(yè)只能取得土地使用權(quán)。因此，房地產(chǎn)中的土地是指土地使用權(quán)。房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)市場日益活躍，企業(yè)持有的房地產(chǎn)除了用作自身管理、生產(chǎn)經(jīng)營活動場所和對外銷售之外，出現(xiàn)了將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益的活動，甚至是個別企業(yè)的主營業(yè)務(wù)。用于出租或增值的房地產(chǎn)就是投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面與企業(yè)自用的廠房、辦公樓等作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)是不同的。《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱“投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則”）規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的確認、計量和相關(guān)信息的披露。
一、投資性房地產(chǎn)及其特征
投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。
投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權(quán)，這實質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為。房地產(chǎn)租金就是讓渡資產(chǎn)使用權(quán)取得的使用費收入，是企業(yè)為完成其經(jīng)營目標(biāo)所從事的經(jīng)營性活動以及與之相關(guān)的其他活動形成的經(jīng)濟利益總流入。投資性房地產(chǎn)的另一種形式是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，盡管其增值收益通常與市場供求、經(jīng)濟發(fā)展等因素有關(guān)，但目的是為了增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益，也是企業(yè)為完成其經(jīng)營目標(biāo)所從事的經(jīng)營性活動以及與之相關(guān)的其他活動形成的經(jīng)濟利益總流入。在我國實務(wù)中，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)這種情況較少。
就某些企業(yè)而言，投資性房地產(chǎn)屬于日常經(jīng)營性活動，形成的租金收入或轉(zhuǎn)讓增值收益確認為企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入，但對于大部分企業(yè)而言，屬于與經(jīng)營性活動相關(guān)的其他經(jīng)營活動，形成的租金收入或轉(zhuǎn)讓增值收益構(gòu)成企業(yè)的其他業(yè)務(wù)收入。投資性房地產(chǎn)租金收入的確認、計量和披露適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則第21號——租賃》的規(guī)定。
二、投資性房地產(chǎn)的范圍
投資性房地產(chǎn)的范圍限定為已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。
（一）已出租的土地使用權(quán)
已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常包括在一級市場上以交納土地出讓金的方式取得的土地使用權(quán)，也包括在二級市場上接受其他單位轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。例如，甲公司與乙公司簽署了土地使用權(quán)租賃協(xié)議，甲公司以年租金720萬元租賃使用乙公司擁有的40萬平方米土地使用權(quán)。那么，自租賃協(xié)議約定的租賃期開始日起，這項土地使用權(quán)屬于乙公司的投資性房地產(chǎn)。

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