2003年上海土地公開招投標市場的分析
2003年上海實施8次土地公開招技標,共推出土地162幅,總面積1373.8公頃。這些土地將建成約1138萬平方米的住宅,由于中標的土地費用在規(guī)定期限內必須全部支付,開發(fā)商拿到這些地塊后,迫于高額的財務成本,不得不馬上開發(fā),預計這些土地建成的房子將占上海市場2004年全年供應量的50%左右,并將在2004年下半年陸續(xù)推向市場?，F(xiàn)對此進行分析,以2003房地產市場的原材料一土地的供應量及價格,來預測2004年上海房地產市場的走向。
　　1、地塊分布區(qū)域(見圖一)招標土地中寶山、奉賢、青浦和松江這些邊遠區(qū)域分布的地塊數(shù)量最多。而傳統(tǒng)市中心,如黃浦、盧灣、徐匯、靜安、長寧的土地供應量非常少,決定了2004年市中心區(qū)域的高價位的新建一手房屋數(shù)量有限,價格應該穩(wěn)中有升,市場風險不會很大。
圖一：地塊分布

　　2、各區(qū)招投標土地面積情況(見圖二)從各區(qū)域招投標土地面積情況看,2003年上海公開招投標的土地面積共計1331萬平方米,其中松江區(qū)的土地面積達到282.31萬平方米,所占比例達到20.55%,遠遠超過其他區(qū)域。此外寶山、青浦、金山、浦東新區(qū)等區(qū)域的土地供應量也不小。可以預見,未來2年內,上海外環(huán)線兩側的邊遠城區(qū)將成為推案集中區(qū)域。
圖二：各區(qū)招投標土地面積(萬平方米)

　　3.土地性質(見圖三)
　　(1)各類土地性質的比例
僅純住宅用地占到的比例就己達到79%,因此可以看出未來住宅項目仍是上海房地產市場上的主力軍。
圖三：土地性質

　　從低容積率住宅用地供應情況看(見圖四),容積率在0.8以下的純住宅類土地共22塊,總面積為245.47萬平方米,在2003年所有招技標純住宅類用地中所占比例達到33%,預計建筑面積達到249.36萬平方米。可以看出,未來上海低密度住宅仍有不小的推案量,且松江將是最大的別墅和低密度住宅的供應區(qū)域。
圖四：別墅類(低密度住宅)用地

　　容積率在0.8以上的純住宅類土地共94塊,總面積為680.71萬(見圖五),在2003年所有招投標純住宅類用地中所占比例達到67%,預計建筑面積將達到888.77萬平方米。未來上海市容積率在0.8以上的公寓項目推案量集中在寶山、南匯、浦東和青浦等邊遠城區(qū)。
圖五：公寓用地(萬平方米)

　　(2)成交價格
　　從圖六、七中可以看出,黃浦區(qū)、盧灣區(qū)、虹口區(qū)、徐匯區(qū)和嘉定區(qū)的平均樓板價是目前上海各區(qū)中最高的5個區(qū)。不過需要指出的是黃浦區(qū)招投標地塊僅1幅,且為商業(yè)用途。預計未來虹口區(qū)將成為除傳統(tǒng)中心區(qū)(黃浦、靜安、盧灣及長寧)外房價最高的區(qū)域,而嘉定區(qū)的房價也將達到甚至超過市區(qū)的價格行情。
圖六：各區(qū)成交價格

圖七：平均樓板價

　　(3)招標的方式變化
　　其間招投標方式歷經從最高價中標到中間價綜合評分法的變化。在2003年11月的8號地塊公告投標中，虹口、金山、青浦、奉賢、楊浦、松江實施中間綜合評分法，南匯實施最高價中標法，寶山、普陀、閔行兩種方法都有。
　　2003年初進行土地公開招投標時很多區(qū)采用的是最簡單的價高者得地的方法，經過報名初審核準后，所有企業(yè)將報名資料包括規(guī)劃設計方案、可行性研究報告、保證金、報價、企業(yè)資質和銀行資信等資料放入投標箱，然后由區(qū)房地局開箱，當眾宣讀投標價格，價高者得地。這種方法的優(yōu)點是以采用類似拍賣的方法用價格標準衡量，比較客觀公允；缺點也比較明顯，土地格被不斷抬升,在執(zhí)行此政策的半年內上海土地市場的價格平均上漲了30%50%,很多小公司不顧自身經濟實力,瘋狂出高價參與投標,獲得土地后無力開發(fā),與政府反復糾纏優(yōu)惠的開發(fā)政策,由于土地連續(xù)暴漲,不少小公司獲得土地后將中標土地的項目公司轉手倒賣,形成土地市場的黑洞。
　　由于土地價格不斷上漲,不少區(qū)政府又從第7、8號土地招投標開始采用綜合評分法。其評分方法是技標金額占70分,規(guī)劃設計方案8分,可行性研究報告6分,開發(fā)企業(yè)資質6分,從業(yè)業(yè)績5分,銀行資信5分。其中投標金額采用均值法,即政府事先確定一個投標底價,底價之下的標書皆為廢標,底價之上的每正負2%,則扣減2分。用這個方法來改變土地價格不斷攀升導致房價瘋漲的趨勢。這個辦法確實對土地價格過快上漲其到了抑制作用,最近的土地價格下降約10%。
　　但是部分開發(fā)商已經針對上述辦法有一系列對策,如針對投標金額均值法,一個公司發(fā)動子公司、孫公司→起參加投標,如寶山某地塊11家投標單位中有5家是同一系統(tǒng)的,最終如愿中標:針對規(guī)劃設計方案,開發(fā)商都美侖美失的超標準設計,因為中標后并不要求實施投標方案,反正是書面文章,大家就抄遍海內外,集天下之大成;又如可行性研究報告要求闡述項目進度、市場分析、財務分析、付款進度和資金安排,在短短的半天時間,5至9名評委們也不都是財務專家,如何來閱讀評價十幾份甚至幾十份可研報告:又如開發(fā)資質,許多技標單位都是掛羊頭賣狗肉,引人關注的的浦東某地塊,最后中標單位的一級開發(fā)資質單位是受人托請代為投標,中標后由請托人開發(fā)。針對從業(yè)業(yè)績,有些開發(fā)商胡亂填寫,政府部門在半天時間如何內查外調,搞清楚哪些項目是誰建造的,何況現(xiàn)在對外地來的開發(fā)商更是一點也不了解。銀行資信中信譽級別不是由同一個銀行出具的,其評價標準也各不相同,存款證明上的現(xiàn)金更是流動的,今天帳上有,明天說不定就沒有了。
　　總之上海土地公開招投標的正式實施,標志著上海的土地市場將逐步走向規(guī)范成熟。其中的缺陷是經驗缺乏、開發(fā)商不成熟造成的,建議向香港、日本等成熟市場學習借鑒,早日完善。


2003年上海土地公開招投標市場的分析