貴陽房地產(chǎn)宏觀市場分析
2000年貴陽房地產(chǎn)將面臨前所未有的發(fā)展良機(jī)，與全國許多城市相比，貴陽房地產(chǎn)業(yè)形勢一直較好，前幾年空置房比例在15%左右，近幾年空置年率一直較低，這與國家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關(guān)，也與百姓住房消費(fèi)觀念的加強(qiáng)和房改的深入，住房信貸投入增加，開放住房二級市場，減免部分稅費(fèi)等有很大關(guān)系。貴陽市的房地產(chǎn)市場價格近年來呈穩(wěn)中有升趨勢，尤其是中心區(qū)房價，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應(yīng)減少而使市區(qū)商品房（尤其多層）供應(yīng)相對減少，因而市區(qū)房價上揚(yáng)在所難免。市民將應(yīng)改變過去那種不愿離開中心區(qū)居住的觀念，目光朝城郊結(jié)合部環(huán)境好配套設(shè)施齊全的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)移。馬當(dāng)、白云、小河地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)潛力很大，現(xiàn)在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強(qiáng)，會有更多的市民將余錢投向房地產(chǎn)，從這個角度上看，2000年的筑城樓市將會出現(xiàn)新的發(fā)展勢頭。
(二) 2000年貴陽市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢
1. 房價將適度上揚(yáng)；
2. 土地交易活躍，“換手”量增大；
3. 花溪等郊區(qū)置業(yè)者增多；
4. 多層住宅精品樓盤將會增多；
5. 高層公寓將更多采用新技術(shù)、新設(shè)備；
6. 空置積壓房會特價優(yōu)惠拋售；
7. 房屋置換量大大增加；
8. 中華路住宅的交易將日漸火爆，商業(yè)氣氛日漸復(fù)蘇。

(三) 貴州將推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化
貴州屬聯(lián)合國土地警戒線以下的省份，而住宅又多是磚混結(jié)構(gòu)，為什么？因為便宜，這就很矛盾。按市場物以稀為貴的原則，土地稀缺的必然結(jié)果是磚的價格應(yīng)較高，住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)就要“糾正”這種錯誤。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)，實(shí)際上是在告訴企業(yè)如何看市場的問題。比如說，出臺以經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)為重點(diǎn)的政策，實(shí)際上是告訴開發(fā)商目前市場需求中，中低水平的消費(fèi)仍是主流。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)涉及面還很廣，各地的實(shí)際情況，也有差異，但首先應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是觀念更新。據(jù)了解，許多省份在機(jī)構(gòu)改革中，已有意增設(shè)省級中心。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)是一個過程，也是一個必然的發(fā)展趨勢。

(四) 貴州省2000年居民住房消費(fèi)狀況
1. 2000年貴州省將重點(diǎn)啟動居民住房消費(fèi)，實(shí)際上是在去年居民住房消費(fèi)居領(lǐng)導(dǎo)地位之后的延續(xù)和發(fā)展。目前，據(jù)稱房管部門仍有60萬M2存量房。因而盤活存量有大量工作要做。而通常手法是通過減免、補(bǔ)貼稅費(fèi)降低交易門檻，房改房暫緩交土地收益金亦可入市等辦法。存量房大多存在位置、房型、配套等不理想之外，因而以合理價格出售是最好的方法之一。房管部門將會有更大的動作，更優(yōu)惠的政策刺激，從而盤活存量，促進(jìn)二、三級市場大力發(fā)展。
2. 貴州省經(jīng)濟(jì)適用房投資成倍增長，房改刺激是主因。貴州省經(jīng)濟(jì)適用房去年完成投資20.76億元，較上年增長108%，并帶動其它相關(guān)住宅產(chǎn)業(yè)投資增加一倍以上。出臺了以存量補(bǔ)貼為特點(diǎn)的住房分配貨幣化方案及主要立足于中低收入家庭的住房供應(yīng)體系等措施，有力帶動了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。據(jù)統(tǒng)計，去年貴州省共完成住宅總投資37億元，比上年增長90%。住房新開工面積480多萬M2，竣工面積近420萬M2，分別比去年增長64%和56%。其中經(jīng)濟(jì)適用房約占全省新開工面積的80%，較上年增長95%，經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積占住房竣工面積的75%，是商品房竣工面積的2.7倍。
(五) 貴陽房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢
隨著貴陽市兩城區(qū)舊城改造的基本完成，市中心區(qū)土地資源越來越稀缺，特別是今年市政府嚴(yán)格控制市區(qū)土地的批租，使市中心土地供應(yīng)更趨緊張。與此同時，國家取消福利實(shí)物分房，實(shí)行住房分配貨幣化，增加住房信貸的投入，開放住房二級市場，減免部分稅費(fèi)等一系列措施，極大地提高了群眾改善和購買住房的積極性，住房開始成為人們最大消費(fèi)。面對這一市場局面，開發(fā)商們躍躍欲試。據(jù)悉，貴陽這樣一個不大的城市，現(xiàn)已注冊400多家房開企業(yè)，仍有不少從事其它行業(yè)的企業(yè)家，準(zhǔn)備進(jìn)軍房地產(chǎn)，貴陽近年來的房地產(chǎn)發(fā)展勢頭使深圳、廣州等地的諸多房地產(chǎn)商“搶攤貴陽”已成為共識。在目前市中心地帶土地供應(yīng)十分緊缺的情況下，開發(fā)商們開始把目光投向郊區(qū)地帶，河沖路至小河一線及小河一帶，花溪一帶，貴鋼至二戈寨沿線，省政府背后小關(guān)一帶，二橋至貴工一帶，這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，一塊土地，好幾家房開公司“較勁”，市郊房地產(chǎn)開發(fā)“行情”看漲已成為不爭的事實(shí)。以中天花園、榕筑花園等為代表的城郊物業(yè)，代表著一種以城郊結(jié)合部綠色和環(huán)境文化為主要特征，倡導(dǎo)回歸自然，脫離城市喧囂，通過綠色環(huán)境和整體平面規(guī)劃的主要內(nèi)容及人性化“以人為本”為賣點(diǎn)的突出特點(diǎn)，從內(nèi)涵、價值上更加符合廣大中低收入消費(fèi)群需求，故銷售都比較紅火，同時，筑城郊區(qū)住宅的文化板塊正在形成，市民居住城市中心的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生變化，投資者越來越重視物業(yè)的環(huán)境，配套設(shè)施和物業(yè)管理，郊區(qū)地塊大有可為，關(guān)鍵是你怎樣去做。

(六) 貴陽市2000年1-3月批準(zhǔn)商品房預(yù)售
棟數(shù)：31 建筑面積：1787942.87M2



其中批準(zhǔn)預(yù)售
非住宅 申報預(yù)售價
781127.6M2 3100-15000 元/M2
住 宅 申 報
1006815.3M2 1500-3000元/M2


抵押登記信息
在建工程項目 16宗 14528.7M2 3110萬元
個人房產(chǎn)抵押 122 13292.5M2 2188.8萬元
個 人 按 揭 741 75381.1M2 10644.6萬元



二、貴陽市房地產(chǎn)微觀市場分析：
1．從市場板塊角度分析
貴陽市的房地產(chǎn)市場從價位等不同層次進(jìn)行分類,可分三種不同的區(qū)域板塊：中華路板塊、環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊、環(huán)市路外圍板塊。

1) 中華路板塊(均價3600元/M2左右)
作為貴陽的商業(yè)中心,也是貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域,近兩來一直是房地產(chǎn)的熱點(diǎn)市場,房地產(chǎn)業(yè)在本區(qū)域得到了飛速發(fā)展,同時引進(jìn)了先進(jìn)、超前的開發(fā)理念,對推動貴陽房地產(chǎn)業(yè)起了巨大的作用,因此本區(qū)域的物業(yè)較被消費(fèi)者所接受,成為貴陽市民眾望所歸的置業(yè)地帶,置業(yè)區(qū)域物業(yè)價位不斷上升,由于開發(fā)相對過量,處于供過于求的狀態(tài),加上價格提高增加了置業(yè)的門檻,因此現(xiàn)階段該區(qū)域處于競爭的熾熱化狀態(tài)。

2) 環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊(均價2480元/ M2左右)
此區(qū)域有強(qiáng)烈的市區(qū)概念,據(jù)敞司的了解,貴陽市民多數(shù)喜歡居住在市中心或副中心地段。由于市中心的房價高企,該區(qū)域成為眾多貴陽市民首選的位置,因此它的房地產(chǎn)市場還存在極大的發(fā)展空間。

3) 環(huán)市路外圍板塊(均價1750元/ M2左右)
環(huán)市路外圍的部分地區(qū)給人一種郊區(qū)的感覺,物業(yè)普遍處于中、低檔水平,由于價格低,為中低薪階層所接受;特別貴陽的西部準(zhǔn)備開發(fā)一個金羊小區(qū),因此郊區(qū)的房地產(chǎn)市場商機(jī)無限,但要把握好時機(jī)。

2．從房地產(chǎn)實(shí)體分析
貴陽的房地產(chǎn)實(shí)體如建筑物、園林、道路等硬件設(shè)施都處于一種初級階段,與西部大開發(fā)的貴陽城市不是很匹配,部分小區(qū)雖然借鑒選進(jìn)的建筑理念,但實(shí)操能力還有一段距離,也只能處于表的模仿階段,精品物業(yè)在貴陽市存在很大的市場空間。

3．從項目包裝推廣手法分析
1) 策劃及項目包裝理念有超前意識,但建筑商對精品的筑造不能匹配社區(qū)的概念,因此整體性的效果不明顯;

2) 部分項目的前期策劃水平比較高,但營銷階段專業(yè)人士往往沒有介入,或者介入不深,因此好的策劃方案得不到實(shí)操的驗證,這是造成個別樓盤銷售不力的原因;

3) 項目的全程營銷缺管乏系統(tǒng)性,連貫性等,停留在某個階段的促銷,對品牌的塑造帶來很多不利因素,同時也沒有達(dá)到整合營銷的效果。

4．從房地產(chǎn)發(fā)展的成熟度上分析
貴陽市房地產(chǎn)業(yè)處于成熟的階段,開發(fā)意識,建筑水平、物業(yè)管理等落后沿海發(fā)達(dá)地區(qū)5-10年,但也有個別樓盤開發(fā)理念比較前衛(wèi),造成市場參差不齊。從一個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度來看,每個行業(yè)的發(fā)展都有一定的階段性,消費(fèi)者對新事物的了解,接受也有一過程。因此超前的物業(yè)開發(fā)具一定的風(fēng)險性,同時也具超額利潤回報的可行性,這就要對物業(yè)作前期適度超前的開發(fā)研究與本地市場作恰到好處才是成功的關(guān)鍵,否則項目會出現(xiàn)虎頭蛇尾的現(xiàn)象,以至于造成后期爛尾。這一點(diǎn)對本項目有很大的借鑒意義。


5．從價格定位上分析
貴陽市樓盤項目的價格基本上順應(yīng)市場價格進(jìn)行定位,即在一個區(qū)域市場價格范圍內(nèi)定價,這反映了市場處于成熟的發(fā)展中階段,同時給本項目的價格浮動預(yù)留一定的空間,因此發(fā)掘區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化和建造精品成為項目高檔物業(yè)定位的關(guān)鍵。

6．從消費(fèi)群體上分析
不成熟的市場,消費(fèi)者的置業(yè)觀念必然滯后,處于感性階段,還沒有形成理性置業(yè)觀念,因此,本項目在推廣時應(yīng)認(rèn)引導(dǎo)置業(yè)者的消費(fèi)觀念成為主導(dǎo)思想。







三、貴陽市樓盤廣告分析


樓盤名稱 廣告訴求點(diǎn) 廣告內(nèi)容要點(diǎn) 評析
銀通山莊 入主銀通,財福享通 1) 千禧園概念
2) 即將現(xiàn)樓的優(yōu)勢
3) 體現(xiàn)其綜合素質(zhì)的品牌如:服務(wù),環(huán)境,配套,交通,設(shè)計,位置.
4) 小區(qū)規(guī)劃圖,體現(xiàn)社區(qū)概念 此樓盤訴求點(diǎn)過多,又沒有可支撐的要素,因此體現(xiàn)不了它的樓盤獨(dú)特性
友誼花園 夢中家園就在這里 1) 展示會地點(diǎn)貴陽友誼集團(tuán)
2) 順在時代廣場做"SHOW"之勢再推出精品樓.
3) 借迎國慶,賀中秋時機(jī)推盤. 該盤能抓住時機(jī)推盤,但推盤的連續(xù)性不夠強(qiáng),浪費(fèi)之前宣傳之勢.
立云大廈 酒店式小型公寓 1) 可自住出租參與酒店經(jīng)營
2) 一年后三年內(nèi)可原價回購
3) 10月8日后部分房價上調(diào)10%
4) 星級標(biāo)準(zhǔn)的居室
5) 一份自尊一種驕傲
6) 三萬元作酒店業(yè)主 開發(fā)商有比較前衛(wèi)的經(jīng)營理念"免費(fèi)住三年",但沒有金融機(jī)構(gòu)支持作保障,因此不能給到置業(yè)者信心
中天宅吉大廈 讓你"免費(fèi)"住三年 1) 開全國先河的高層全包式住宅
2) 現(xiàn)金概念
3) 小區(qū)配套貴陽第一
4) 立體綠化,疊泉水景 在戶型設(shè)計上比較超前,對市場有引導(dǎo)的作用;但過多宣傳其它方面因素,而應(yīng)該側(cè)重體現(xiàn)躍式戶型帶來的一種與眾不同的生活空間.
銀海大廈 千呼萬喚大公開,發(fā)售價2880元/m2起 1) 中華北路與黔靈東路交匯黃金地段
2) 平層,錯層,躍層的戶型
3) 贈送電話,有線電視, 對講門鈴,煤氣入戶,互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)入戶等 該項目以2880元/M2的低價入市造勢,而且又贈送多件物品作優(yōu)惠措施,本來可以促銷,但沒有限定時間,因此目標(biāo)客戶群多數(shù)會處于觀望狀態(tài).




樓盤名稱 廣告訴求點(diǎn) 廣告內(nèi)容要點(diǎn) 評析
時代名仕樓 1) 享不盡的都市風(fēng)情
2) 高貴典雅,婷婷玉立 1) 精美樣板房敬請參觀
2) 1600M2的高級觀光會所
3) 24小時中央供熱水系統(tǒng)
4) 居都市之巔,全景觀落地大玻
5) 電子遙控門鎖 在廣告畫面上可以看到一個婷婷玉立的女士與項目外觀的相對比，一語雙關(guān)，襯手……
鉆石廣場 1) 南明河畔,貴陽外灘
2) 鉆石廣場,甲秀天下
3) 龍騰盛世,惟我獨(dú)尊 1) 選擇的七大理由:地段,自在,輕松,便利,星級,享受,實(shí)力
2) 大南廣場的標(biāo)志性建筑
3) 七成三十年按揭
4) 成就一生的榮華與富貴 能盡量借周邊的配套優(yōu)勢進(jìn)行推盤,塑造大南，廣場的標(biāo)志性建筑,但作為標(biāo)志性建筑要具備什么?為什么?沒有將支持點(diǎn)宣傳出去.
中天廣場 1) 歐陸風(fēng)情,典雅氣派
2) 登峰造極
3) 締造經(jīng)典的歐式高層建筑群
1) 最有價值的文化配套
2) 最具完美的生活配套
3) 最大規(guī)模的休閑配套
4) 最高檔次的物業(yè)配套
5) 購買中天廣場房產(chǎn)可采用舊房置換新房的辦法 中天廣場由于規(guī)模大,又具中天集團(tuán)的品牌,地理位置相對優(yōu)越,因此極度塑造經(jīng)典高尚社區(qū);但廣告推廣手法沒能將氣派和身份尊貴一面體現(xiàn)出來
千禧苑 千禧經(jīng)典,尊貴華庭 1) 城市中心唯一擁有花園廣場的高尚住宅
2) 今日集團(tuán)(香港)有限公司特別恭賀5月1日開盤 沒有塑造其內(nèi)涵,素質(zhì)和宣傳一種尊貴華庭的品味,但現(xiàn)場布置相當(dāng)不錯













樓盤名稱 廣告訴求點(diǎn) 廣告內(nèi)容要點(diǎn) 評析
龍港國際中心 1) 投資回報的最佳捷徑
2) 幫您抓住成功 1) 成立商場經(jīng)理部為業(yè)主服務(wù),打破傳統(tǒng)的既經(jīng)營又投資
2) 引進(jìn)國內(nèi)外名店
3) 替業(yè)主商鋪組織競租或拍賣會
4) 中華中路將成為步行街,機(jī)會將越來越少
5) 投資龍港國際中心等于購置一臺印鈔機(jī) 如果廣告中能宣傳有實(shí)力的業(yè)主進(jìn)駐,更能具說服力,以及提高市民投資的信心,否則說再多也沒用
嘉信華庭 都市里的校園,校園里的家 1) 敬請光臨99貴陽房地產(chǎn)交易展示會C展區(qū)
2) 選擇家就是選擇一種生活方式
3) 生活是恬靜開揚(yáng),優(yōu)越尊貴,充滿愛,澆灌希望 主題鮮明,但宣傳比較文字化,缺圖像視覺效果
月亮巖商住樓 您實(shí)實(shí)在在的選擇 1) 2000年三月入住
2) 房地產(chǎn)交易中心2-15室
3) 躍式住宅 作為這種沒有什么優(yōu)勢的樓盤,集中宣傳力度 推廣價格,或許效果能更好.
港天大廈 實(shí)現(xiàn)夢想只一步之遙! 1) 凈使用面積比一般的高4-8%
2) 毗鄰黔靈公園
3) 感煙自動報警消防系統(tǒng)
4) 一次性付款優(yōu)惠3% 作為2680元/M2樓盤做此種廣告可以說在市場上競爭力不強(qiáng),因為沒有任何的生活品味.



















樓盤名稱 廣告訴求點(diǎn) 廣告內(nèi)容要點(diǎn) 評析
中天花園 把風(fēng)景掛在窗前的住居 1) 品牌,質(zhì)量,服務(wù),中天企業(yè)誠摯奉獻(xiàn);
2) 貴州省唯一的國家級城市住宅示范小區(qū);
3) 省內(nèi)唯一大型,高品質(zhì)住宅小區(qū);
4) 建筑面積78萬M2;
5) 山,水,建筑物,綠化景觀構(gòu)成山水畫,風(fēng)景就在窗前. 中天花園為貴陽房地產(chǎn)向郊外發(fā)展起了典范作用,雖然該盤銷售不錯,但其品牌的延續(xù)不足使其成為住宅的經(jīng)典,也就是物業(yè)管理及配套所帶的生活方式不夠理想
天恒城市花園 都市里的花園,花園里的家 整個廣告版面只有鮮花和樓宇,底色用紅黃色,襯托其高貴. 突出主題"花園的家"但缺乏居住的理念.
陽光都市 做陽光下最快樂的人 1) 入住在即
2) 戶型設(shè)計,內(nèi)在質(zhì)地,外部色彩,到您心動的價位
3) 廣告畫面向日蔡花中央為樓盤,與主題相結(jié)合 廣告版面搶眼,如果將心動的價位打出來,可能會吸引到更多的客源.
經(jīng)協(xié)大廈 頂尖地段的高尚物業(yè) 1) 座落人民廣場旁,擁75000M2綠色;
2) 商\住\辦一體的綜合樓;
3) 省唯一獲建設(shè)部"建筑工程安全獎"工程;
4) 3.1米層高 塑造地段優(yōu)勢的概念,但缺乏樓盤素質(zhì)與地段相襯.

















樓盤名稱 廣告訴求點(diǎn) 廣告內(nèi)容要點(diǎn) 評析
九龍花園 首席度假式居住特區(qū) 1) 綠色特色
2) 回歸大自然
3) 躍式,復(fù)式,錯式
4) 950元/M2 作為如此的低價盤,做出"首席度假式居住特區(qū)",應(yīng)該比較吸引置業(yè)人士
榕筑花園 工薪階層的高尚住宅
1) 真誠相約榕筑花園小區(qū);
2) 實(shí)現(xiàn)夢想,只一步之遙;
3) 1138元/M2起價;
4) 面積106-300M2,躍層,錯帶躍層;
5) 因為我的光輝也有你的光輝(借教師節(jié)推盤);
6) 營造陽光綠意的自然生活給您----老師;
7) 教師購房優(yōu)惠12%. 廣告內(nèi)容比較人性化,能抓住工薪階層的心理,但戶型定位偏大,與其低價位相矛盾.
鑫海大廈 封頂在即 1) 4月10日前優(yōu)惠價2780元/M2起;
2) 機(jī)不可失,欲購從速;
3) 四套配屋頂花園的躍層空中別墅. 封頂在即以優(yōu)惠價促銷倒不如在限期送禮品等,因為買家還會期望之后的價格下降.
冠竹苑 環(huán)城線內(nèi)唯一大型的花園式住宅小區(qū) 1) 世人關(guān)注的居家之所;
2) 花明天的錢,圓今天的夢;
3) 六個風(fēng)格各異的綠色庭院;
4) 離塵不離城的綠色家園; 廣告宣傳過于超前或夸大其辭,如果能把握適當(dāng)?shù)某岸葘?因為不至于讓買家到現(xiàn)場而失望.
















樓盤名稱 廣告訴求點(diǎn) 廣告內(nèi)容要點(diǎn) 評析
金輝大廈 1) 抹不去的都市情節(jié)
2) 成熟穩(wěn)重,紳士風(fēng)度 1) 客廳落地大玻,全景觀式房間;
2) 24小時中央供熱水系統(tǒng);
3) 錯層,標(biāo)準(zhǔn)層,躍層;
4) 多種戶型選擇;
5) 電子遙控門鎖. "都市情節(jié)"沒有什么去體現(xiàn);
紳士風(fēng)度的生活品味沒有塑造.
溫州公寓 1) 首座全歐式設(shè)計
2) 首座天文觀景臺 1) 擁南明甲秀之美景;
2) 聚東山仙人之靈氣;
3) 居住不僅是有屋而居,而是"美居";
4) 強(qiáng)調(diào)人與空間的親和;
5) 借西部開發(fā)將成各熱點(diǎn)襯托自身樓宇,也將成名熱點(diǎn). 廣告策劃能使樓盤具有文化內(nèi)涵,而它的目標(biāo)客戶群又是注重素質(zhì)的,可以說比較成功.
逸豪峰 黃金寶地,商機(jī)無限 1) 住宅全為錯躍式結(jié)構(gòu),單元獨(dú)立電梯;
2) 樓頂花園,游泳池;
3) 兒童樂園,平臺花園;
4) 空中樓閣式停車場;
5) 各行業(yè)自助模式,用于醫(yī)療,美容,辦公,飲食等. 項目引用了有新意的概念如"自助模式"等,但促銷手法欠缺.

















樓盤名稱 廣告訴求點(diǎn) 廣告內(nèi)容要點(diǎn) 評析
新大陸廣場 1) 貴陽,明天發(fā)現(xiàn)新大陸!
2) 都市正中心,成功新起點(diǎn).
3) 聚焦新大陸貴陽,今天.
4) 涌向新大陸貴陽今天. 1) 坐擁中心方可縱覽全局,領(lǐng)悟先機(jī);
2) 居住中心,事為業(yè)半徑定會寬廣無限;
3) 五大全新豪宅理念:全機(jī)關(guān)報中心地位,全新歐陸風(fēng)格,全新會所內(nèi)涵,全新健康戶型,全新智能管家;
4) 為力爭超越一切,追求全新生活的您奉現(xiàn). 首先給市民"新大陸"的懸念,而且版是豎向半版,比較搶眼,色彩和畫面比較能突出主題.
中天星園 1) 智能化生活享受,唾手可得(智能篇)
2) 打開水龍頭,就是純凈水(凈水篇)
3) 美麗的絕對(環(huán)境篇) 1) 舒適,安全,實(shí)用,高品位,超質(zhì);
2) 高品質(zhì)的生活體現(xiàn)于高品質(zhì)的生活細(xì)節(jié);
3) 中天房產(chǎn)第四代產(chǎn)品;
4) 360O全方位的綠公視野感受,國際文明居住標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)碼房產(chǎn);
5) 公園式的生活環(huán)境,酒店式的舒適感覺;
6) ISO9000質(zhì)量認(rèn)證的物管. 中天星園在廣告推廣中都是以大手全版形式出現(xiàn),體現(xiàn)它的實(shí)力,塑造它的品牌,及高素質(zhì)社區(qū),能使業(yè)主的身份有自豪感,從而增加了附加值使價位在同地段中遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出.




四、項目競爭對手個案分析：
<一> 中天廣場案例：
該項目位于都司路中段以北的位置，東距中華南路約500米，西緊靠南明河一支流，北依市青少年宮，南傍都司路?？偨ㄖ娣e為180000M2，其中住宅面積130000M2，居住戶數(shù)1000戶，戶型18種，大型康體會所20000M2，停車位350個，歐式園林廣場12000M2。由三個組團(tuán)六幢高層從西向東排列而成，其氣勢軒昂，規(guī)模宏大。
由于項目所處相對優(yōu)越的地理位置，是目前貴陽市同檔次物業(yè)至大規(guī)模的高檔盤，具有規(guī)模效應(yīng)的優(yōu)勢，同時借中天集團(tuán)的公司品牌在整個市場都是舉足輕重的地位，還借用了一些沿海比較前衛(wèi)的物業(yè)概念。因此，中天廣場可以說是貴陽新一代建筑設(shè)計精品樓盤。

1. 中天廣場推出市場的形象是：
歐陸風(fēng)情，典雅氣派，體驗完美人生感覺。
為了使項目市場形象充分體現(xiàn)，中天廣場通過幾個方面做了充分的準(zhǔn)備工作：
（1） 建筑設(shè)計
a． 建筑風(fēng)格中天廣場主體建筑以歐式建筑風(fēng)格為主，融入現(xiàn)代手法，使古典的歐陸風(fēng)情與現(xiàn)代的建筑韻律相結(jié)合，勾勒出筑城歐陸風(fēng)情之經(jīng)典。
b． 環(huán)境綠化
中天廣場首家引入廣場環(huán)境設(shè)計理念，12000M2的廣場環(huán)境營造了一個居家體閑的理想場所。從而打破了筑城高層建筑中只見高樓不見環(huán)境的格局。廣場上擁有30米的歐工羅馬立柱拱門、3000M2的羅馬式中心廣場，高12米、寬5.4米的羅馬連廊，噴泉組合水景、巴洛克亭等歐式景觀。廣場四周的大型花壇、草壇綠化與康體城頂3000M2的休閑花園，塔樓頂2000M2的私家花園，構(gòu)成中天廣場獨(dú)特的立體綠化空間。

（2） 配套設(shè)施
a． 文化配套
生活在文化中心區(qū)，氣質(zhì)素質(zhì)高人一籌，這里與青少年宮一墻之隔，與市一中隔街相望。有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)，營造良好人文環(huán)境——孩子的健康成長。

b． 生活配套
處于最繁華的兩條商業(yè)街中華路與瑞金路之間，購物消費(fèi)，應(yīng)有盡有；市一醫(yī)，婦幼醫(yī)院，文化路菜市場和4、14、22路公交車及8條中巴專線構(gòu)架的便捷交通。

c． 休閑配套
12000平方米的歐式經(jīng)典園林，完全屬于業(yè)主的天地；庭院漫步，怡然自得，享受生活的自由、閑適、寫意。鄰近的人民廣場、河濱公園、青少年宮及社區(qū)配套。


（3） 康體會所
中天廣場20000M2的大型康體會所內(nèi)有：58M2的室內(nèi)恒溫游泳池，18道保齡球場、高爾夫球推桿練習(xí)場、壁球、網(wǎng)球場、室內(nèi)攀巖、器械健身房、大型組合式兒童娛樂設(shè)施、老年活動中心等一系列配套設(shè)施。

（4） 物業(yè)管理
a． 物業(yè)配套
純凈水管道供應(yīng)系統(tǒng)、有線電視、有線電話、住宅電梯、煤氣、獨(dú)立電表、樓宇對講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、2000平方米康體運(yùn)動中心等近50項配套的高科技設(shè)施。

b． 物業(yè)管理模式
中天廣場將由西南首家獲得ISO9000質(zhì)量認(rèn)證的中天物業(yè)公司按國際標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施24小時全方位的物業(yè)管理。

2. 中天廣場目標(biāo)客戶群
（1） 對居住環(huán)境要求較高的工商界人士；
（2） 崇尚歐陸風(fēng)格的建筑的新生活氣息，追求生活優(yōu)越的人士；
（3） 對中天集團(tuán)及項目較具信心的投資者。

3. 推廣策略
（1） 產(chǎn)品策略
采取一種多戶型產(chǎn)品策略，從67M2-271M2的開間，而且大戶型采用一種比較流行的躍式概念設(shè)計，充分顯示生活對目標(biāo)客戶群的細(xì)分程度的同時，又充分體現(xiàn)其大氣風(fēng)范的優(yōu)越的生活方式。

（2） 價格策略
塑造樓盤高質(zhì)素，以中高檔次的豪宅價位推盤，配以一種相對豪華的室內(nèi)裝修，令物業(yè)具豪宅的檔次，這是中天廣場受大眾歡迎的一種原因這一。

（3） 推廣手法
a． 借中天集團(tuán)的企業(yè)品牌去塑造樓盤的形象；
b． 以電視、報紙等媒體高密度傳播信息，提高樓盤知名度；
c． 聘請全國唯一獲“魯班獎”之北京六建作為承建商，塑造樓盤高質(zhì)量的形象。
d． 借周邊的配套設(shè)施及自身的配套來塑造自身樓盤綜合素質(zhì)高的社區(qū)形象。
e． 強(qiáng)勢推廣其市中心首屈一指的歐式高層建筑群，與其“歐陸風(fēng)情，典雅氣派”的定位相配合。

總結(jié)語
中天廣場緊扣住“歐陸風(fēng)情，典雅氣派”的項目形象定位作為宣傳的中心，不斷提練出新優(yōu)勢，加強(qiáng)人們對中天廣場的印象和了解， 通過優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品及環(huán)境的配合達(dá)到成功銷售的目標(biāo)。其成功之處歸結(jié)為：
（1） 項目在定位上具獨(dú)特性，以其本身各方面的優(yōu)越條件來支 持該定位；
（2） 發(fā)掘項目本身的優(yōu)勢，并對其大肆宣傳其優(yōu)越性，使項目在市場上被接受程度加強(qiáng)，吸引買家視線，極大地調(diào)動了市場人氣；
（3） 價格策略的相對合理原因；使項目的價位與買家的心理價位相接近，形成巨大的銷售能力。
綜合地說，中天廣場的策劃者成功地利用了項目本身和周邊的優(yōu)勢條件，提出“市中心首屈一指的歐式高層建筑群”概念。

<二> 鉆石廣場案例：
該項目地處貴陽市繁華中心華南路大南廣場位置，六條道路在此交匯，交通便利。毗鄰甲秀樓，人民廣場，緊鄰花鳥市場，南明河。與南明河畔酒文化一條街隔河相望。放眼遠(yuǎn)眺，南岳山脈，觀風(fēng)臺風(fēng)景線，古建筑甲秀樓樓群，黔明寺等美景盡收眼底。
鉆石場總建筑面積6萬平方米，總投資近2億，由貴州金鷹物業(yè)有限公司獨(dú)資開發(fā)，國內(nèi)外名師攜手設(shè)計，外觀宏偉氣派，內(nèi)部精致實(shí)用。采用美國喜萊登酒店先進(jìn)的物業(yè)管理模式，讓您享受猶如貴賓般的居家生活。同進(jìn)，鉆石廣場也是貴陽市臨街面最寬之商場，地處市商業(yè)中心南延的交接點(diǎn)，極具升值潛力。作為大南廣場的標(biāo)志性建筑，“鉆石廣場”雋山水之靈氣，享地利之優(yōu)勢，置業(yè)其中，實(shí)為地位與成就的體現(xiàn)。

1．鉆石廣場推出市場的形象
南明河畔，貴陽外灘。
為了配合這個市場形象，鉆石廣場做了以下準(zhǔn)備工作：
1） 總體規(guī)劃設(shè)計
一幢32層的景觀住宅，一幢16層景觀寫字樓，5層的裙樓商鋪，是集商、住、娛為一體的多功能大廈，設(shè)計錯落有致，顯出高雅氣派。

2） 小區(qū)功能配套
在裙樓上方設(shè)計了三層的多功能會所。

3） 物業(yè)管理
采用美國喜萊登酒店先進(jìn)的物業(yè)管理模式。

2. 目標(biāo)客戶群
1） 商界中的成功人士；
2） 金融界中的高層管理人士；
3） 追求一種身份象征的人士。

3．推廣策略
鉆石廣場為2000年1月15日正式開盤。在1月14日分別在《商報》、《晚報》上做了半版彩色版的宣傳廣告，以“鉆石廣場，甲秀天下”為廣告主題，同時宣傳其七大優(yōu)勢：
(1) 地段顯赫，地氣充盈；
(2) 自在悠游，怡然自我；
(3) 輕松生活，自由主宰；
(4) 舉步天下，往來無阻；
(5) 星級居所，左右逢源；
(6) 時尚選擇，享受生活；
(7) 強(qiáng)勢后盾，厚積薄發(fā)。
這些對它正式推盤作好了良好的鋪墊，但自推盤以后，以“南明河畔，貴陽外灘”作為其項目形象定位進(jìn)行推廣，盡管其地理位置和樓盤自身素質(zhì)都可以支持到這一定位的主題，但在宣傳手法和宣傳的內(nèi)容上不足以支持“貴陽外灘”的物業(yè)形象，這可以說是它的一大敗筆。而且它的后繼廣告沒有形成一定的連續(xù)性，也就很難塑造“貴陽外灘”的品牌。
<三> 中天星園案例：
中天星園位于外環(huán)東路團(tuán)坡橋頭，東面、南面緊靠南明河，北面為居住區(qū)，西面靠馬路。整體由14幢小高層組成，為純住宅小區(qū)，它的樓盤素質(zhì)做得比較高，因此在同等地段中它的價格定位相當(dāng)高，幾乎高出一倍，可以說該項目創(chuàng)下貴陽房地產(chǎn)界的一個奇跡。
1．中天星園推出市場的形象是：
高品位智能化經(jīng)典社區(qū)
為配合這個市場形象，中天星園準(zhǔn)備了大量的工作：

<1> 規(guī)劃設(shè)計
人車分流，圍合式，主題空間，南北朝向，人均綠化率高，主體公園。有安全感，采景效果好，有自己的公園，采光好，空氣好，視覺好。
<2> 建筑設(shè)計
一梯兩戶，三面采光，無梁無柱。舒適、便捷、有美感、實(shí)用率高。
<3> 戶型設(shè)計
全高層，中空復(fù)式，飄窗，文化廳。增強(qiáng)室內(nèi)室外的美感，層次感有別墅之感，適應(yīng)21世紀(jì)家庭生活方式，文化性趣。

<4> 景觀設(shè)計
大面積的綠地，四季的花卉小徑、河堤、羅馬藝?yán)?、太陽神雕像、休閑椅等。有在公園生活的狹意和在酒店住宿的舒適。

<5> 配套設(shè)施
泳池、網(wǎng)球場、中心會所、超市、幼托、凈水及智能化系統(tǒng)，地下車庫等。感受高品味的現(xiàn)代生活，體會超值的享受。

2. 物業(yè)管理
由獲ISO9000質(zhì)量認(rèn)證的中天物業(yè)公司按國際標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施24小時全方位的酒店式管理，展示未來的社區(qū)文化。有信賴感、舒適、方便、安全、尊貴。

3. 中天星綜合素質(zhì)體現(xiàn)：
<1> 品牌
中天企業(yè)是貴州唯一地產(chǎn)類上市公司。經(jīng)過十多年專業(yè)經(jīng)營，今天，中天以自己的市場份額，物業(yè)品質(zhì)，服務(wù)質(zhì)量和社會信譽(yù)，全面鎖定了貴州省房地產(chǎn)市場的龍頭地位。

<2> 智能化
可視對講系統(tǒng)，紅外線保安監(jiān)測系統(tǒng)，IC系統(tǒng)，室內(nèi)防盜，防火系統(tǒng)，緊急求助系統(tǒng)，以及適應(yīng)于知識經(jīng)濟(jì)時代的INTERNET系統(tǒng)。
<3> 設(shè)計
在規(guī)劃上以古典建筑美學(xué)控制整體格局，以共享空間為軸心，圍合成三個勻質(zhì)空間，引動空間環(huán)境的交替滲透，讓每一個窗戶都能體現(xiàn)室外風(fēng)景。建筑設(shè)計引進(jìn)澳洲三段式建筑風(fēng)格，表現(xiàn)瑰麗典雅、俊朗流暢的審美格調(diào) 。一梯二戶，無梁無柱，實(shí)用率高。大面積地下停車場，完全實(shí)現(xiàn)了高尚住宅區(qū)“人車分流”的原則。

<4> 管理
由貴州省通過ISO9000質(zhì)量認(rèn)證中天物業(yè)管理公司提供酒店管家服務(wù)。

<5> 戶型篇
引進(jìn)最前衛(wèi)的錯層式和中空復(fù)式室內(nèi)設(shè)計，營造身居別墅的室內(nèi)立體空間感覺。文化廳做為書吧、琴吧、做為工作室、棋室，可多層面體現(xiàn)主人的生活情調(diào)。飄窗、觀景陽臺、落地玻璃、大客廳、文化廳、梯階構(gòu)成了充滿陽光的多層次空間環(huán)境，光與影內(nèi)外流動。

<6> 配套
營造“別墅式”的房子，營造“公園式”的室外環(huán)境和智能型網(wǎng)絡(luò)化安全設(shè)施。配置了泳池、網(wǎng)球場、書亭、超市、托兒所和3000M2業(yè)主會所。

<7> 環(huán)境
開創(chuàng)貴陽住宅區(qū)主題式景觀設(shè)計之先河，在“日月星辰”作為主題的引導(dǎo)下，設(shè)計4000M2主題庭院——太陽廣場。

4. 目標(biāo)客戶群
<1> 崇尚自然追求高尚生活模式，盡情享受人生的人士；
<2> 對中天集團(tuán)及項目持較高信心的投資者；
<3> 向往智能化生活方式的人士；
<4> 事業(yè)非常成功的高收入金領(lǐng)人士；
<5> 部分經(jīng)商一族；
<6> 在周邊生活習(xí)慣的富人之家。

5. 推廣策略
中天星園于1999年9月19日正式開盤，以“高品味智能化經(jīng)典社區(qū)”推出市場，價位遠(yuǎn)超出地段支撐的價位，而且業(yè)績非常理想，它成功的原因：
<1> 小區(qū)人車分流的設(shè)計概念在貴陽市場比較超前；
<2> 導(dǎo)入智能化的概念符合高消費(fèi)的生活品味；
<3> 中秋之夜，“中天星園星光溢彩音樂晚會”以及中國科學(xué)院副院長、院士陳宜瑜考察等公關(guān)活動，曾加了社區(qū)的內(nèi)涵和品味；
<4> 以中天集團(tuán)的企業(yè)品牌并在廣告上強(qiáng)勢推廣，塑造高檔物業(yè)形象并使買家追捧，是它的成功之關(guān)鍵。
總的來說，中天星園的成功體現(xiàn)了貴陽房地產(chǎn)策劃時代的來臨及精品樓盤萌芽。

<四> 新大陸廣場
新大陸廣場位于中華南路與醒獅路交界處，周邊金融商貿(mào)繁盛，信息資訊業(yè)聚集，時代廣場，新老百貨等大廈相領(lǐng)。人民廣場近在咫尺。文教市政配套俱全，一中、三中、達(dá)德小學(xué)、市府路小學(xué)等，交通便捷。距貴陽火車站5分鐘，機(jī)場15分鐘車程，是作為都市中心的城市前沿，此地段的商業(yè)價值相當(dāng)高，而作為居住來說，是都市中心的首選物業(yè)，宜商宜住，是城市居住的一種典范，升值潛力較大。
該項目以新大陸廣場命名，它的策劃重點(diǎn)放在了一個“新”字上面，圍繞著這一主題精神作一系列的工作。
1. 新大陸廣場在推出市場時的形象是：
全新城市居住地理觀念
全新健康舒暢居住空間
全新演繹歐陸建筑風(fēng)格
全新園林會所文化內(nèi)涵
全新智能人生化物管模式

1) 全新城市居住地理概念
a. 住宅區(qū)域與城市信息資源的共同聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)智能化居住的全新構(gòu)想。
b. 裙樓1-5層設(shè)商業(yè)空間，營造了更為濃郁的商業(yè)氛圍。
c. 交通便捷，距貴陽火車站5分鐘，機(jī)場15分鐘。

2) 全新健康舒暢居住空間

貴陽房地產(chǎn)宏觀市場分析