2004中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報告(doc)
2004中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報告 　　2003年9月到2004年3月，由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究 所、搜房研究院三家國內(nèi)專注于企業(yè)和房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)組成的"中國房地產(chǎn)TOP10研究組 "，對全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合實力進(jìn)行了公正、客觀、全面的研究。這是繼1994年由 國家建設(shè)部、國家統(tǒng)計局舉辦的"首屆中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合效益百強(qiáng)"10年后的首次 對全國范圍內(nèi)針對房地產(chǎn)上市和非上市公司的綜合性研究。其目的是客觀地反映當(dāng)前我 國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體狀況和發(fā)展動態(tài)，科學(xué)評價房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合實力。 　　在借鑒國內(nèi)外的研究理論和操作實務(wù)基礎(chǔ)上，"中國房地產(chǎn)TOP10研究組"以房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)2001- 2003年的銷售額均值為評價入選門檻指標(biāo)，從反映房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)規(guī)模與經(jīng)營業(yè)績， 市場占有和潛在開發(fā)能力、房地產(chǎn)開發(fā)的實物量和價值量等三個方面，以銷售額、銷售 面積、施工面積、竣工面積、投資額等為基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，設(shè)計相應(yīng)的評價指標(biāo)體系，運(yùn) 用因子分析法和相關(guān)數(shù)學(xué)模型，定量計算2003年中國房地產(chǎn)開發(fā)百強(qiáng)企業(yè)的綜合實力指 數(shù)，從而評選出綜合實力百強(qiáng)企業(yè)。 "中國房地產(chǎn)百強(qiáng)研究"報告是"中國房地產(chǎn)TOP10研究組"繼今年9月推出 "2003年中國城市開發(fā)投資潛力10強(qiáng)研究報告"后的又一最新研究成果。"中國地產(chǎn)百強(qiáng)企 業(yè)研究"不僅促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)明確發(fā)展方向和趕超目標(biāo)，而且為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向客 戶和投資者提供了展現(xiàn)綜合實力和投資價值的平臺。 　　研究過程中得到了房地產(chǎn)業(yè)界的大力支持，特別致謝北京天鴻集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)、北 京城建股份公司、萬通集團(tuán)、北辰置地、上海陸家嘴集團(tuán)、上海復(fù)地集團(tuán)、南京21世紀(jì) 投資集團(tuán)有限公司、廣州恒大實業(yè)集團(tuán)、合生創(chuàng)展集團(tuán)、廣州富力集團(tuán)、萬科集團(tuán)、金 地集團(tuán)、卓越置業(yè)（集團(tuán)）有限公司、中信華南（集團(tuán)）、深圳航空城（東部）實業(yè)有 限公司、現(xiàn)代城市房地產(chǎn)（武漢）有限公司、四川藍(lán)光實業(yè)集團(tuán)有限公司、重慶南方集 團(tuán)有限公司和其他百強(qiáng)企業(yè)在TOP10研究組基礎(chǔ)資料收集過程中的鼎力幫助。同時，也要 特別鳴謝各地政府部門對TOP10研究組系列研究工作的長期支持。 "中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究"主報告 "中國房地產(chǎn)TOP10研究組"以2001- 2003年銷售額的均值（3.5億元）為入選企業(yè)的門檻值，從反映房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)規(guī)模與 經(jīng)營業(yè)績，市場占有和潛在開發(fā)能力、房地產(chǎn)開發(fā)的實物量和價值量等三個方面，對全 國200家入選的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（集團(tuán)）的銷售額、銷售面積、開復(fù)工面積、竣工面積和 投資額等5個基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，運(yùn)用因子分析方法和相關(guān)數(shù)學(xué)模型，定量計算出入選房地 產(chǎn)企業(yè)綜合實力指數(shù)，得到房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力百強(qiáng)。 一、房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)整體現(xiàn)狀 1．地區(qū)分布　房地產(chǎn)100強(qiáng)在地域分布上呈現(xiàn)極大的不均衡性，主要分布在華北、華 東和華南地區(qū)，占有100強(qiáng)總數(shù)的88%，其中華北地區(qū)以北京中心，占有100強(qiáng)企業(yè)的32席 ；華東地區(qū)以上海龍頭，占有31%；華南地區(qū)則以深圳和廣州中心，占有25%；而中西部 地區(qū)只占有100強(qiáng)的9%，其中只有重慶、成都、西安、武漢、昆明和烏魯木齊等6個城市 的房地產(chǎn)企業(yè)入選。這說明房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)域差異極大影響了 100強(qiáng)企業(yè)的區(qū)域分布。 　　TOP10研究組采用不同城市吸引的房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)數(shù)量來反映百強(qiáng)企業(yè)的投資熱點(diǎn)區(qū) 域（見圖一），研究顯示中國的三大經(jīng)濟(jì)圈仍然是目前房地產(chǎn)投資的主要區(qū)域；但從房 地產(chǎn)開發(fā)潛力看，重慶、天津、武漢、長春以及長三角的南京、蘇州、寧波等二線城市 吸引了較多跨區(qū)域開發(fā)的百強(qiáng)企業(yè)，這一空間分布預(yù)示了未來房地產(chǎn)行業(yè)的投資取向。 [pic] 2．經(jīng)營業(yè)績 TOP10研究組對百強(qiáng)企業(yè)的銷售額、銷售面積、開復(fù)工面積、竣工面積 和投資額等基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)研究表明，房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)兩端極化比較明顯，開發(fā)規(guī)模和經(jīng) 營業(yè)績差異較大。從百強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績來看，銷售額超過20億元的有17家，在10- 20億元之間的有19家，在10億元以下的百強(qiáng)企業(yè)有65家；從百強(qiáng)企業(yè)開發(fā)規(guī)?？?，百強(qiáng) 企業(yè)的開復(fù)工面積超過200萬平方米的只有3家，開復(fù)工面積集中在20萬- 50萬平方米，占百強(qiáng)總數(shù)的40%。（見圖二） 圖二：房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績分布圖 [pic] 3．產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)中，以住宅為主營產(chǎn)品的企業(yè)共94家，以寫字樓為主共 3家，以商業(yè)地產(chǎn)為主3家，這說明100強(qiáng)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品以住宅為主。百強(qiáng)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的 均價為 6171元/平方米，是全國房地產(chǎn)平均價格水平的2.69倍。前10強(qiáng)企業(yè)的產(chǎn)品均價是5829元 /平方米，前11-20強(qiáng)和前21- 30強(qiáng)的均價分別是5449元/平方米和9194元/平方米，可見房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的平 均檔次較高，中間化趨勢明顯，同時，稱雄房地產(chǎn)市場的仍是一些以開發(fā)滿足廣大消費(fèi) 者需求的中低檔產(chǎn)品為主的企業(yè)。從百強(qiáng)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的價格分布看（見圖三），呈現(xiàn) "兩頭少，中間多"的分布特性，根據(jù)這一分布趨勢可預(yù)測，未來價位在4000- 6000元/平方米的產(chǎn)品將是市場的主導(dǎo)。 [pic] 4．產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu) 從房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的所有制結(jié)構(gòu)來看，國有經(jīng)濟(jì)成分正逐漸被非國有經(jīng)濟(jì)成分（包括民 營企業(yè)和三資企業(yè)）所取代。在新一屆百強(qiáng)企業(yè)中，國有房地產(chǎn)企業(yè)占40席；民營企業(yè) 和三資企業(yè)分別占42%和18%。從房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的上市情況來看，26%的企業(yè)是上市公司 或控股上市公司，其中有6家企業(yè)在香港證券交易所上市。 5．業(yè)務(wù)特征 房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)最大特征是產(chǎn)品生產(chǎn)的專業(yè)化和經(jīng)營收入的 多元化。在百強(qiáng)企業(yè)中，純房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)占45家，以房地產(chǎn)開發(fā)為主的企業(yè)占 55家。 除房地產(chǎn)開發(fā)活動外，百強(qiáng)企業(yè)涉足物業(yè)經(jīng)營、建筑施工、裝修建材、商業(yè)貿(mào)易和房地 產(chǎn)中介等關(guān)聯(lián)行業(yè)；從百強(qiáng)企業(yè)多元化經(jīng)營結(jié)構(gòu)可看出，物業(yè)經(jīng)營、關(guān)聯(lián)施工、建材裝 飾分別吸引了40%、15%和24%的百強(qiáng)企業(yè)（見圖四），這說明百強(qiáng)企業(yè)基于"房地產(chǎn)開發(fā) 為核心、延伸價值鏈和產(chǎn)業(yè)鏈"的多元化經(jīng)營模式已經(jīng)形成。 [pic] 6．10年變遷 TOP10研究組對1994年"首屆中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合效益百強(qiáng)"的比較研究發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過1 0年房地產(chǎn)行業(yè)的洗禮，首屆百強(qiáng)企業(yè)如今只有12家還繼續(xù)保持百強(qiáng)企業(yè)的稱號，淘汰率 高達(dá)88%，這說明房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的穩(wěn)定性差，房地產(chǎn)行業(yè)變化更新快，在10年內(nèi)幾乎重 新"換臉"。在連續(xù)兩屆百強(qiáng)的12家企業(yè)中，100%是具有國有性質(zhì)成分的企業(yè)，他們大多 數(shù)都開發(fā)中低端產(chǎn)品，而且經(jīng)營規(guī)模較大，從而保持了長期穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展；其中一些知 名國有性質(zhì)的開發(fā)集團(tuán)，比如北京天鴻集團(tuán)、北京城建集團(tuán)、中華企業(yè)等，由于成功對 企業(yè)內(nèi)部的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行了改組和調(diào)整，特別是以國有資本為紐帶、以房地 產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主營、進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈延伸和與金融資本結(jié)合，他們目前仍是房地產(chǎn)行業(yè)中的 主力軍。 二、房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的競爭力 1．市場占有 房地產(chǎn)企業(yè)之間存在激烈的競爭，企業(yè)之間的競爭和相互替代關(guān)系表現(xiàn) 為對房地產(chǎn)市場的爭奪和占有，TOP10研究組采用商品房銷售額和銷售面積反映企業(yè)的市 場占有率，研究結(jié)果顯示：房地產(chǎn)行業(yè)離散度較大，房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)在全國市場占有率 普遍偏低。作為行業(yè)龍頭企業(yè)的萬科集團(tuán)和陸家嘴集團(tuán)在全國銷售額和銷售面積的市場 占有率還不到1%；從房地產(chǎn)百強(qiáng)在當(dāng)?shù)厥袌稣加新士?，北京房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的銷售額和 銷售面積占北京市份額分別是41%和30.8%（見圖五）。因此，從銷售額和銷售面積的市 場占有率可看出，房地產(chǎn)行業(yè)盡管全國的集中度較低，但房地產(chǎn)百強(qiáng)在當(dāng)?shù)氐囊?guī)?；?jīng) 營模式凸現(xiàn)，具有比較明顯的市場領(lǐng)先份額。 與美國100強(qiáng)房屋建造商相比，中國房地產(chǎn)100強(qiáng)企業(yè)的市場占有率偏低。根據(jù)美國P B雜志對全美Giant400研究結(jié)果，美國最大房地產(chǎn)開發(fā)商Pulte Homes Inc.銷售額高達(dá)596億人民幣，是萬科集團(tuán)的13.5倍；美國前10強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)商銷售總額 3686.76億人民幣，是中國前10強(qiáng)的14倍。就市場占有率而言，全美最大開發(fā)商市場占有 率為4.5%，前10強(qiáng)的市場占有率為27.25%。 [pic] 2．企業(yè)信用 房地產(chǎn)市場的不規(guī)范性導(dǎo)致房地產(chǎn)交易糾紛的增加，同時也暴露了房地產(chǎn)行業(yè)誠信的缺 失，房地產(chǎn)企業(yè)誠信建設(shè)已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注話題。 TOP10研究組認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的信用問題根源于房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入門檻太低和大量低資質(zhì) 的房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)市場迫切需要資質(zhì)和信用良好的房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)由 于規(guī)模較大和經(jīng)營業(yè)績良好，以及注重長期經(jīng)營管理和品牌建設(shè)，企業(yè)信用遠(yuǎn)高于行業(yè) 平均水平。在房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)中，一級資質(zhì)的企業(yè)占總數(shù)的41%，二級資質(zhì)的企業(yè)占44% ；95%的百強(qiáng)企業(yè)進(jìn)入了《中國房地產(chǎn)信用檔案》的信用披露制度，公布了企業(yè)業(yè)績、良好 行為和不良行為記錄、以及受到國家或省的獎勵或榮譽(yù)稱號等。房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)還應(yīng)該 進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)信用建設(shè)，樹立領(lǐng)先企業(yè)的榜樣，以擴(kuò)大市場份額和提高企業(yè)的競爭力 。 3．品牌建設(shè) 在房地產(chǎn)市場逐漸走向成熟和規(guī)范的過程中，房地產(chǎn)產(chǎn)品高度的可替代 性使得品牌資源成為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的無形資產(chǎn)。從消費(fèi)行為的角度，對品牌的追求 已成為消費(fèi)者理性選擇商品房的重要因素。因此，TOP10研究組認(rèn)為，品牌建設(shè)對增強(qiáng)房 地產(chǎn)企業(yè)競爭力具有非常重要的作用。在百強(qiáng)企業(yè)中，已經(jīng)形成一定品牌效應(yīng)的企業(yè)在 全國范圍內(nèi)進(jìn)行大盤操作和品牌復(fù)制，比如萬科、合生珠江、陽光100等，已經(jīng)開始進(jìn)一 步瓜分全國的市場份額。在未來幾年內(nèi)，將會有更多的大盤和品牌企業(yè)成為市場最活躍 的主力軍，品牌產(chǎn)品對市場的強(qiáng)占和爭奪將是市場競爭的結(jié)果和趨勢。 三、房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)對GDP增長的貢獻(xiàn) 為準(zhǔn)確估計房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)對城市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)，TOP10研究組根據(jù)相關(guān)理論和模 型，測算了房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的貢獻(xiàn)。研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民 經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)投資對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)較大，2000- 2003年間，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的平均貢獻(xiàn)是17.26%；從房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)對經(jīng) 濟(jì)增長的拉動作用看，在全國GDP的增長速度中，有0.28%是由房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)投資直接 貢獻(xiàn)的；在全國各大城市房地產(chǎn)開發(fā)投資對當(dāng)?shù)谿DP增長的貢獻(xiàn)中，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資 對北京GDP增長的貢獻(xiàn)較大，2000- 2003年間，平均貢獻(xiàn)率高達(dá)53.5%；在百強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，以北京天鴻集團(tuán)為例，2 001- 2003年間天鴻房地產(chǎn)開發(fā)投資對北京GDP增長的平均貢獻(xiàn)高達(dá)1.66%。這說明房地產(chǎn)百強(qiáng) 企業(yè)的投資能夠高效率地拉動城市經(jīng)濟(jì)增長。 房地產(chǎn)百強(qiáng)對GDP增長的貢獻(xiàn) [pic] 四、房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的發(fā)展趨勢 "中國房地產(chǎn)TOP10研究組"通過對房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的系列研究認(rèn)為，規(guī)?；I(yè)化 、跨區(qū)域化、資本市場化將是房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的發(fā)展趨勢。 1．規(guī)?；?房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模普遍較小，年開復(fù)工面積在100萬平方米以上的 僅占7%，百強(qiáng)企業(yè)年度竣工面積的均值不到30萬平方米，百強(qiáng)企業(yè)中只有萬科集團(tuán)和合 生創(chuàng)展的竣工面積在100萬平方米以上；就地產(chǎn)百強(qiáng)的開發(fā)后勁而言，北京的幾家大型開 發(fā)集團(tuán)的施工轉(zhuǎn)結(jié)均在100萬平方米以上，這說明一方面，企業(yè)集團(tuán)要上臺階，必須依靠 規(guī)?；a(chǎn)達(dá)到做大做強(qiáng)；另一方面，規(guī)模化生產(chǎn)需要房地產(chǎn)的可持續(xù)性滾動開發(fā)作為 有力保障 2．專業(yè)化與多元化 房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)性非常強(qiáng)，從購買土地、開發(fā)建設(shè)到市場銷售和 售后服務(wù)，涉及面廣，操作過程復(fù)雜；房地產(chǎn)又具有投資大，風(fēng)險高的特性，任何一種 非專業(yè)性行為，都可能產(chǎn)生無法彌補(bǔ)的后果。在房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)中，純粹做房地產(chǎn)開發(fā) 的企業(yè)有45家，以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)共有55家；以純住宅物業(yè)為產(chǎn)品的企業(yè)占40 %以上，專注1- 2類物業(yè)開發(fā)投資的百強(qiáng)企業(yè)占80%以上。這說明企業(yè)要規(guī)?；a(chǎn)，要占據(jù)房地產(chǎn)行業(yè) 中的領(lǐng)先地位，必須堅持專業(yè)化發(fā)展道路。 同時，房地產(chǎn)行業(yè)又具有經(jīng)營形式和收入來源的多元化特點(diǎn)，以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為核心 ，在產(chǎn)業(yè)的上下游進(jìn)行價值鏈的延伸和拓展是百強(qiáng)企業(yè)的發(fā)展趨勢。 3．跨區(qū)域開發(fā) 隨著行業(yè)的日益規(guī)范、市場需求的持續(xù)旺盛以及市場對長遠(yuǎn)增長的看 好，特別是國土資源部11號令在各地相繼實施，土地交易公開化為房地產(chǎn)跨區(qū)域開發(fā)清 除了最大的障礙；與此同時，各地有關(guān)政府部門工作的規(guī)范化和公開化也降低了異地開 發(fā)成本，一批相當(dāng)成熟的區(qū)域開發(fā)商開始走向全國市場。在房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)中，跨區(qū)域 開發(fā)的企業(yè)占百強(qiáng)的43%，而且已經(jīng)形成全國品牌的百強(qiáng)企業(yè)包括萬科、合生珠江、上海 綠地和天津順馳等正在展開新一輪全國范圍內(nèi)的"圈地運(yùn)動"。房地產(chǎn)行業(yè)將面臨土地、 資金、客戶資源等方面更激烈的競爭環(huán)境，但有實力、有資信、有品牌的開發(fā)商在跨區(qū) 域開發(fā)過程中將重整原有的房地產(chǎn)格局，獲得更大的發(fā)展空間。 4．資本市場化 實業(yè)資本必須和金融資本結(jié)合，企...
2004中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報告(doc)