2004年濟南商業(yè)市場回顧(doc)
2004年濟南商業(yè)市場回顧 一、濟南商業(yè)市場發(fā)展概述 　　濟南是一個老城，其商業(yè)格局隨著濟南市經(jīng)濟的不斷發(fā)展而逐漸形成。長期以來， 濟南一直以本土商業(yè)為主，濟南百貨大樓、人民商場、大觀園商場、第一百貨商場、山 東華聯(lián)商廈5家市屬國有商場幾乎擁有濟南商業(yè)的整塊“蛋糕”。但進入市場經(jīng)濟后，本地 商業(yè)巨頭的壟斷逐步被　　打破，挾強勢而來的眾多國內(nèi)外商家開始對濟南的商業(yè)格局 發(fā)起沖擊，而目前這種競爭的局勢也愈演愈烈。 |泉城商業(yè)發(fā)展的不同階|發(fā)展情況 | |段 | | |第一階段 |濟南百貨大樓、人民商場、大觀園商場、第| | |一百貨商場、山東華聯(lián)商廈占據(jù)濟南市場主| | |要份額 | |第二階段 |銀座、貴和、大潤發(fā)介入，三聯(lián)壯大 | |第三階段 |沃爾瑪、蘇寧電器、家樂福加入戰(zhàn)圈 | 　　銀座、貴和等商業(yè)“新貴”崛起，三聯(lián)家電由小門頭起步并迅速壯大，外埠商業(yè)如臺 灣大潤發(fā)等更是大舉涌入，市場競爭越來越激烈。除眾商家拼殺的炙手可熱的“超市業(yè)態(tài) ”，濟南家電市場也引來強手爭奪。2002年元旦，素有“價格殺手”之稱的國美正式登陸濟 南，并接連開出開元店、八一店、北園店和洪樓店，并放出豪言，要“搶奪濟南家電市場 的一半份額”。國內(nèi)商業(yè)強手紛紛來濟南攻城掠地，所仰賴的是國內(nèi)零售業(yè)市場逐步放開 的大背景，所看準的是濟南的誘人大市場。我國加入WTO后，商業(yè)大門全面打開，實力更 強的“洋商業(yè)巨頭”挾入世之風迅速進入了濟南。 　　2002年中旬，國際零售業(yè)“老大”沃爾瑪邁進泉城，03年底正式開業(yè)；2004年5月1日 另一世界零售業(yè)巨頭法國家樂福在解放橋附近建成并開始營業(yè)。沃爾瑪、家樂福兩大國 際商業(yè)“巨鱷”將分踞泉城路商業(yè)金街東西兩側(cè)，在穩(wěn)定傳統(tǒng)的商業(yè)中心的同時，又給濟 南商業(yè)帶來了新的變化。 　　繼沃爾瑪、家樂福之后，今年8月份又一世界級商業(yè)零售大鱷落戶濟南。正大易初蓮 花與山東魯能泰山發(fā)展有限公司舉行簽字儀式，正式落戶魯能泰山廣場。 　　短短幾年，濟南商業(yè)格局發(fā)生了重大變遷，商業(yè)業(yè)態(tài)也發(fā)生了質(zhì)的飛躍。當初那種 “大而全”、“小而全”的“雜貨鋪”式的傳統(tǒng)百貨商店，被定位不同、各有特色的專業(yè)店取 代，隨后大型超市在濟南露面并一發(fā)不可收。短短幾年，萬平方米以上的大超市已達15 家之多，給市民生活帶來極大便利。銀座、大潤發(fā)等一種以連鎖商業(yè)為重點的現(xiàn)代經(jīng)營 形式和營銷方式迅速崛起，并成為商業(yè)流通業(yè)最具成長性的業(yè)態(tài)形式。商業(yè)業(yè)態(tài)的更新 ，是市場細分的結(jié)果，是商業(yè)水平整體提升的表現(xiàn)，更是市場經(jīng)濟條件下商家求生存、 謀發(fā)展的不斷“生死抉擇”，即經(jīng)營結(jié)構(gòu)調(diào)整的結(jié)果。 　　從這個意義上看，泉城商業(yè)格局的變遷，便是濟南商業(yè)從封閉走向開放的過程，是 濟南在全國商業(yè)地位迅速提升的明證。因此，濟南離市政府瞄準的“區(qū)域性商貿(mào)中心”的 目標已經(jīng)不遠了。 　　二、商業(yè)總體規(guī)劃使?jié)仙虡I(yè)格局日趨明朗化 　　濟南市商業(yè)網(wǎng)點總體布局規(guī)劃形成“三、一、四、六”結(jié)構(gòu)，即構(gòu)筑三大商圈，提升 一個都市級商業(yè)中心，新建四個市級商業(yè)副中心。形成六條城市商業(yè)發(fā)展軸，構(gòu)筑與濟 南城市空間布局相適應(yīng)的現(xiàn)代化都市型商業(yè)發(fā)展新格局。 　　圖1—濟南商業(yè)規(guī)劃分布圖 [pic] 　　一個都市級商業(yè)中心 　　將位于古城區(qū)的濟南傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)進一步改造提升為都市級商業(yè)中心，形成立足 濟南，服務(wù)山東，輻射周邊省市的大都市級商業(yè)中心。 　　四個市級商業(yè)副中心 　　順應(yīng)城市未來東西兩翼擴展的帶狀發(fā)展格局，圍繞都市級商業(yè)中心，分別在東部產(chǎn) 業(yè)帶、東部新城、西部新城、西部片區(qū)的核心區(qū)規(guī)劃設(shè)置四個市級商業(yè)副中心，以疏解 老城，增強新區(qū)吸引力和服務(wù)功能，為新區(qū)居民提供高檔次綜合消費服務(wù)，凸現(xiàn)現(xiàn)代化 都市新區(qū)的嶄新風貌。 　　六條城市商業(yè)發(fā)展軸 　　根據(jù)城市新總體規(guī)劃確定的“三帶三軸”結(jié)構(gòu)，結(jié)合城市未來發(fā)展的五大區(qū)域，規(guī)劃 形成“五縱一橫”六條城市商業(yè)發(fā)展軸，“五縱”：定位于都市級商業(yè)中心內(nèi)，沿著自千佛 山經(jīng)古城、大明湖至黃河的歷史傳統(tǒng)風貌軸形成的傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展軸；主城區(qū)內(nèi)分別在東 部新城、西部新城中心區(qū)形成的現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展軸；在東部產(chǎn)業(yè)帶的中心區(qū)—唐冶片區(qū)、西 部片區(qū)的城區(qū)組團中心區(qū)形成的新興商業(yè)發(fā)展軸。 　　“一橫”：沿經(jīng)四路—泉城路—解放路—煉油廠南路形成的商業(yè)發(fā)展延續(xù)軸。 濟南市商業(yè)規(guī)劃的出臺，為濟南市商業(yè)物業(yè)市場的發(fā)展提出了理論依據(jù)，促進了濟南新 的商業(yè)格局的形成，為投資者指明了方向，并在客觀上促使?jié)仙虡I(yè)物業(yè)市場的競爭進 入了一個更理性的時代。 　三、各類商圈，組建泉城商業(yè)新構(gòu)架 　　區(qū)域性商圈初具雛形，都市級商圈繼續(xù)發(fā)展。濟南市場商業(yè)現(xiàn)狀與規(guī)劃中的商業(yè)中 心實現(xiàn)老商業(yè)與新規(guī)劃相結(jié)合，老商業(yè)區(qū)的延伸、新區(qū)的發(fā)展，將現(xiàn)有資源實現(xiàn)充分整 合，以便形成泉城濟南新的商業(yè)格局。 　　根據(jù)商圈經(jīng)營內(nèi)容的不同，將各個商圈劃分為綜合商圈和專業(yè)商圈。其中，按照輻 射范圍及商業(yè)的集中程度，又將綜合商圈劃分為三個等級，如下圖所示。 　　圖2—濟南商圈分布圖 [pic] 　　根據(jù)濟南商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀形成七大綜合性商圈及四個主要的專業(yè)性商圈，以下為幾個 商圈的對比情況： [pic] 　　通過上表可以看出，大部分商圈都是以大型商業(yè)（商場或市場）作為其基本的聚集 點，以臨街店鋪作為其商業(yè)的輔助區(qū)。通過以上幾大商圈所擁有的主要的大型商業(yè)物業(yè) 來看，泉城路商圈占據(jù)首席，且處于絕對的領(lǐng)先地位，其商業(yè)地位也可見一般。 　　圖3—商圈租金分布圖 [pic] 　　不同區(qū)域，商業(yè)物業(yè)租金差異化明顯。上圖顯示，濟南商圈租金分布呈現(xiàn)出了階梯 狀的分布，以泉城路商圈及老東門商圈的租金水平為第一梯度，平均租金在10元/平米/ 天以上；以大觀園商圈、山大路商圈、西市場商圈及洪樓商圈作為第二梯度，平均租金 范圍在4—6.5元/平米/天之間；其余商圈為第三梯度，租金低于4元/平米/天。老東門商 圈的平均租金占居首位，由于老東門商圈主要以聚集在小商品市場及批發(fā)市場周邊而形 成，商圈較小，商業(yè)密集度高、成形時間較早，且主要面向中低端消費客群，人流量較 大，所以其核心區(qū)域的租金水平甚至高過了泉城路商圈，但其影響力遠不及后者；其次 為泉城路商圈，作為都市級商業(yè)中心形成的核心區(qū)域，泉城路商圈成為中高端收入階層 光顧最頻繁的地區(qū)；第二梯度商圈大觀園、山大路、西市場、洪樓大都具備較深厚的商 業(yè)底蘊，且商業(yè)發(fā)展相對平穩(wěn)；而第三梯度商圈受商業(yè)環(huán)境氛圍或整個區(qū)域較廣等因素 的影響，商鋪租金普遍偏低。 　　四、供應(yīng)市場分析 　　自2002年以來濟南的商業(yè)在政府的規(guī)劃下，各種大型的商業(yè)市場的出現(xiàn)，為濟南市 人民提供了更多的就業(yè)機會和收入，從事商業(yè)的人群更多，具有的消費能力就更強，同 時也為繁榮商業(yè)市場注入活力。 　　圖4—1996~2003年濟南市商鋪開發(fā)投資額（單位：億元） [pic] 　　數(shù)據(jù)來源：《濟南統(tǒng)計年鑒》 　　同住宅、寫字樓市場相比，濟南商業(yè)物業(yè)市場的供應(yīng)增長量較低，但其增幅逐漸平 穩(wěn)，規(guī)模與分布更趨理性化。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，大型物業(yè)供應(yīng)占的比重較大，如03——04年 度，共有明珠世紀廣場、萬達商業(yè)廣場、濟北國際物流中心、嘉匯環(huán)球廣場、國際風情 街、南方精品服飾城等十多個大型商業(yè)廣場投入市場，總建面積達48萬平方米，因此， 大型商鋪和倉儲式超市是供應(yīng)量的市場主力。中型商鋪、小型商鋪（或店鋪）的供應(yīng)量 較平穩(wěn)，主要位于中、小型商業(yè)街和新建或在建的住宅小區(qū)，尤其是一些大規(guī)模的住宅 小區(qū)。除此之外，還有一些重新定位或重新裝修的商場上市，如濟南百貨大樓以改建成 為好又省女飾城。 　　中心城區(qū)潛在供應(yīng)明顯不足，商業(yè)物業(yè)郊區(qū)化步伐加快。2004年推出的幾個商業(yè)項 目大都分布在郊區(qū)，如下列表： [pic] 　　圖5——濟南商業(yè)物業(yè)市場供應(yīng)量 [pic] 　　由以上圖表可見，在04年濟南所推出的商業(yè)項目中，約90%以上的分布在郊區(qū)，而且 整體體量較大。新建商業(yè)項目開始向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，也促使郊區(qū)的開發(fā)進程日益加快。在市 區(qū)具有代表性的商業(yè)項目為魯能泰山廣場、將軍廣場及西市場小商品批發(fā)市場等。其中 正大易初蓮花已準備進軍濟南市場，并與魯能集團簽訂了初步協(xié)議；而西市場改造工程 也正在如火如荼的進行，經(jīng)營規(guī)模由原來的1.6萬平方米擴至5萬平方米，整個市場將于 明年10月份正式開業(yè)。 　此外，在濟南住宅底商發(fā)展也較火，在近幾年所推出的住宅物業(yè)中，絕大部分項目都 帶有商業(yè)且底商售價不菲。其中，濟南中高檔樓盤底商在100萬平米以上，而在售的幾個 高檔樓盤的底商售價基本維持在8000——11000元/平方米，住宅底商在濟南新增的商業(yè)物 業(yè)中已開始逐步占據(jù)一定的市場分額。 　　五、需求市場分析 　　需求結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化及多中心化的分布。從需求來看，濟南市場對商業(yè)物業(yè)的需求 結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化趨勢分布，從大型購物中心、高檔綜合商場、家居商場、電器商店等到 各種中、小型專業(yè)店鋪都有不同需求。大型商場的數(shù)量增長有限，但所占的面積比重較 大：相對而言，小型商場和中、小型店鋪的數(shù)量增長較快，年租賃成交量也較大，對商 業(yè)物業(yè)的需求增長較快。按行業(yè)分類，濟南市對商業(yè)物業(yè)的消費集中分布在超市連鎖業(yè) 、餐飲服務(wù)業(yè)、服裝服飾業(yè)等行業(yè)。從近幾年的發(fā)展來看，超市連鎖業(yè)需求最為強勁。 超市傾向于在新建或在建住宅小區(qū)，尤其是有規(guī)模的住宅小區(qū)附近建立商業(yè)網(wǎng)點。高檔 綜合商場也是超市投資者的選擇對象。對商業(yè)物業(yè)需求較大的另一行業(yè)是餐飲服務(wù)業(yè)。 許多名牌餐廳飯店往往投入巨資鋪設(shè)商業(yè)網(wǎng)點，達到競爭占領(lǐng)市場的目的。除了超市連 鎖和餐飲業(yè)以外，服裝服飾業(yè)也是商業(yè)物業(yè)市場的重要需求者。地處繁華的大型商鋪（ 或店鋪）是許多服裝品牌店的首選對象。 　　長期以來濟南的商業(yè)中心一直集中在舊濟南城的中心，以泉城路商圈作為核心商業(yè) 區(qū)的格局仍是濟南商業(yè)分布的重要特征。但隨著濟南城市規(guī)模的逐步擴大，購買人流的 增加，這種分布格局受到挑戰(zhàn)，并逐漸形成新的分布態(tài)勢，呈現(xiàn)出新的發(fā)展特色。通過 調(diào)查，發(fā)現(xiàn)濟南的商鋪（或店鋪）分布有以下特點： 　　A.商鋪（或店鋪）分布多中心化，區(qū)域消費增強 　　隨著城市人口的增加、居住郊區(qū)化的日漸形成，現(xiàn)有的泉城路、文化路等幾條商業(yè) 街面對全市幾百萬人口，顯然滿足不了需求，不僅給購物帶來不便，更使城市交通不堪 重負。因此，商業(yè)中心必須向多元化、郊區(qū)化趨勢發(fā)展，這一趨勢的重要表現(xiàn)就是商鋪 （或店鋪）分布的多中心化。人們?nèi)粘Ｙ徫镌絹碓阶⒅乇憷允沟脜^(qū)域性消費對中心商 業(yè)圈資金流形成一種分化，到中心商業(yè)圈購物也不再單純是為購物而購物，而是成為很 多人的一種精神生活的享受。 　　B.濟南已形成的商業(yè)物業(yè)市場中，不同商業(yè)地段具有不同的經(jīng)營特色。 　　這其中既有歷史原因，如傳統(tǒng)風味小吃一條街基礎(chǔ)形成的餐飲業(yè)（芙蓉街），高校 科研機構(gòu)周圍形成的電腦街（山大路科技市場）等。 　　C.濟南商業(yè)物業(yè)市場的租金走勢分析 　　盡管市場發(fā)展較為緩慢，濟南各大商鋪的發(fā)展商對租客挑選仍表現(xiàn)出謹慎的態(tài)度。 據(jù)有關(guān)的調(diào)查，發(fā)展商一般只對非常合適他們定位的客戶開出談判租賃條件。在租金模 式上，濟南商業(yè)物業(yè)市場采用租金和提成的方法，最后收取兩者之中較高的一種。近幾 年的市場發(fā)展資料顯示，商業(yè)物業(yè)市場中的固定租金和最低保證金呈下降趨勢，但下降 幅度較小。 　　D.不同服務(wù)類型商業(yè)物業(yè)的租金 　　在各類型的商業(yè)服務(wù)物業(yè)中，服裝服飾業(yè)的租金較高，護膚品次之，美發(fā)美容業(yè)最 低。這其中與不同行業(yè)的利潤率有關(guān)，另一方面也與各商業(yè)物業(yè)的地段位置相關(guān)。 　　E.不同地段商業(yè)物業(yè)的租金 　　不同地段區(qū)域特點不同，土地的商業(yè)價值也各不一樣，因此不同商業(yè)物業(yè)租金也各 有差別。通過實地調(diào)研，經(jīng)過拓建后的泉城路金街的租金仍將是濟南商業(yè)物業(yè)的至高點 。當然除了地價的差異以外，還與各區(qū)域商鋪的供需水平、競爭程度、商鋪的行業(yè)特性 有關(guān)系。 六、濟南商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展預(yù)測 　　住宅物業(yè)持續(xù)增加會帶動區(qū)域人流量的增加，從而會激發(fā)商業(yè)物業(yè)的需求，當住宅 底商無法滿足周邊居民購物需求時，必然會增加商業(yè)物業(yè)興建的商機，結(jié)合濟南的市政 規(guī)劃，預(yù)計東西片區(qū)的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量會有所增加。 　　根據(jù)國外對商業(yè)物業(yè)的租金變化與城市GDP的變化關(guān)系研究，表明二者的變化規(guī)律是 趨于一致的。從這個意義上說，商業(yè)物業(yè)市場的發(fā)展與整個城市經(jīng)濟發(fā)展趨勢密切相關(guān) 。商業(yè)物業(yè)的投資和消費依托...
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