2005秋季房交會分析報告(doc)
重慶同成置業(yè)顧問有限公司 2005秋季房交會分析報告 為期四天（2005年10月20日—2005年10月23日）的2005年秋交會雖然已落下帷幕，但 作為重慶繼2005亞太城市市長峰會后在同一地點召開的第一個大型展會，其產生的深遠 影響和顯示的重大意義值得細細回顧。 一、房交會展場概況 （一）參展數(shù)據(jù)統(tǒng)計 1、參展單位：249家 其中：房地產開發(fā)企業(yè)179家；房地產中介機構12家；家裝、家居39家；金融單位6家 ；法律服務單位7家；其他6家。 2、參展商品房項目210個，面積1407.69萬平方米 其中：住宅 1068.48萬平方米；非住宅339.21萬平方米。 3、擬出讓地塊19宗，總面積13800.49畝。（圖片見附錄1） （二）展位情況 此次房交會展區(qū)分布在兩層，其中一層為特展區(qū)，四樓為普通展區(qū)。與以往房交會相 比，此次展會充分滿足了企業(yè)對特展位的需要，共有87家企業(yè)進入特展區(qū)。該區(qū)域展位 面積進一步擴大，最大單位面積達到150平方米。 展場四樓為普通展區(qū)，共有房企90多家。該展區(qū)按地域劃分了4大板塊：江南板塊、江北 板塊、渝西板塊、渝中半島板塊。裝飾裝修、二手中介、建材等展示也集中在展館四樓 。 本次房交會可謂盛況空前，各開發(fā)商對此的高度重視遠超過今年春交會，甚至勝過去 年秋交會。 二、房交會交易情況統(tǒng)計 （一）房交會前市場情況 9月份，我市主城區(qū)商品房成交面積達92萬平方米，與8月份相比，增長了29.58%，增 速也提高了26.43%，市場信心已有所恢復。其中，本市居民購房面積占94.02%，繼續(xù)保 持市民自購房占絕對多數(shù)的消費格局。 （二）房交會成交情況統(tǒng)計表 房交會成交情況統(tǒng)計表 | |商品房 |存量房 |當日 | | | | |總計 | | |住宅 |非住宅 |小計 | | | | |（含別墅 | | | | | | |） | | | | | |20|金額（萬） |60932.43 |2351.22|63283.65|2834.61|66100 | |日| | | | | | | | |面積（萬㎡ |15.84 |0.66 |16.50 |1.94 |18.4 | | |） | | | | | | | |均價（元/㎡|3846.82 |3547.77|3834.81 |1460.76|—— | | |） | | | | | | |21|金額（萬） |45564.56 |1180.30|46744.86|1545.11|48300 | |日| | | | | | | | |面積（萬㎡ |15.82 |0.37 |16.19 |0.94 |17.13 | | |） | | | | | | | |均價（元/㎡|2880.50 |3189.90|2887.57 |1635.98|—— | | |） | | | | | | |22|金額（萬） |69622.09 |3795.22|73417.30|3909.72|77300 | |日| | | | | | | | |面積（萬㎡ |22.85 |0.79 |23.64 |2.48 |26.12 | | |） | | | | | | | |均價（元/㎡|3046.92 |4804.08|3105.04 |1574.54|—— | | |） | | | | | | |總|金額（萬） |27.21億 |1.21億 |28.42億 |9633.60|29.38億| |計| | | | | | | | |面積（萬㎡ |84.72 |3.13 |87.85 |6.02 |93.87 | | |） | | | | | | | |均 價（元/ |3211.76 |3858.65|3234.6 |1600.27|—— | | |㎡） | | | | | | 備注：今年春季房交會：成交金額13.73億元，成交面積38.35萬平方米 去年秋季房交會：成交1600.27金額10.82億元，成交面積27.43萬平方米 （三）交易面積和價格統(tǒng)計表 |物業(yè)類型 |面積(萬平方米) |均價（元/平方米 |成交金額（億 | | | |） |元） | |普通住宅 |78.44 |2863 |22.46 | |別墅 |6.28 |7551 |4.74 | |二手房 |6.02 |1599.47 |0.96336 | |非住宅 |3.13 |3858.65 |1.21 | （四）房交會之最統(tǒng)計表 |交易面積 |渝北區(qū)最多（30.5萬平方|北碚區(qū)最少（9101平方米| | |米） |） | |交易金額 |渝北區(qū)最多（8.3億元） |北碚區(qū)最少（2881萬元）| |交易均價 |金開園最高（6148元/平 |巴南區(qū)最低（2112元/平 | | |方米） |方米） | |交易件數(shù) |渝北區(qū)最多（2864件） | | |銷售金額冠 |龍湖地產（77566.12萬元| | |軍 |） | | |銷售面積冠 |龍湖地產（163131平方米| | |軍 |） | | |單盤套數(shù)銷 |魯能星城（756套、29623| | |售冠軍 |.30萬元） | | （五）成交金額排名表 |公司名稱 |成交金額（萬 |面積（平方米） | | |元） | | |重慶龍湖地產發(fā)展有限公司 |77566.12 |163131 | |重慶魯能開發(fā)（集團）有限公 |29623.12 |103088 | |司 | | | |重慶金科實業(yè)（集團）有限公 |9851.82 |28794 | |司 | | | |融僑錦江（重慶）房地產有限 |7006.31 |22482 | |公司 | | | |重慶百康年建設發(fā)展有限公司 |5691.36 |16774 | |重慶建工集團房地產開發(fā)有限 |5269.00 |13741 | |公司 | | | |重慶長安房地產開發(fā)有限公司 |4883.54 |16563 | |重慶石橋房地產開發(fā)總公司 |3142.49 |9998 | |重慶天泰房地產開發(fā)有限責任 |3096.62 |13399 | |公司 | | | （六）成交面積排名表 |公司名稱 |面積（平方米|成交金額（萬 | | |） |元） | |重慶龍湖地產發(fā)展有限公司 |163131 |77566.12 | |重慶魯能開發(fā)（集團）有限公|103088 |29623.30 | |司 | | | |重慶金科實業(yè)（集團）有限公|28794 |9851.82 | |司 | | | |融僑錦江（重慶）房地產有限|22482 |7006.31 | |公司 | | | |重慶百康年建設發(fā)展有限公司|16774 |5691.36 | |重慶長安房地產開發(fā)有限公司|16563 |4883.54 | |重慶建工集團房地產開發(fā)有限|13741 |5269.00 | |公司 | | | |重慶天泰房地產開發(fā)有限責任|13399 |3096.62 | |公司 | | | |重慶渝安房地產開發(fā)有限公司|11668 |3002.08 | 三、從房交會看價格走勢 （一）成交均價持續(xù)提升，主城房價平穩(wěn)走高 今年1—9月，主城商品房成交均價為2844元/平方米，同比增長8.96%，其中，商品住 宅均價為2603元/平方米，同比增長6.92%。 本次房交會上，主城共成交房屋 9225件，成交金額29.38億元，其中普通住宅平均成交價格2863元/平方米，比1—9月提高 260元/平方米，同比增長10%。 今年年底到明年，重慶房價應該還會走高，但幅度不會大，并且大幅波動的可能性也很 小。 （二）眾多樓盤對價格進行優(yōu)惠促銷 由于前幾個月市場一直疲軟，到九月才開始有一定回暖，在本次房交會上，開放商為 盡可能促使成交，紛紛推出各種優(yōu)惠和購房折扣以及特價房。 比起春交會，更多樓盤在優(yōu)惠方式上直接落實在價格上，噱頭不多，在現(xiàn)金和折扣方 面，直接加大優(yōu)惠幅度。 （三）個盤調價牽動神經 本次房交會，融科蔚城的讓利幅度在其片區(qū)造成了很大的影響。其200套院落洋房，均價 由原來的3350元/平方米，調整為2886元/平方米，且房交會購房享受9.6折以上的額外優(yōu) 惠。融科蔚城在開盤后的短短二個月內將價格下調近500元，這是重慶樓市今年以來最大 幅度的公開調價，也成為了本次房交會的一大亮點。 融科蔚城如此大的價格動作，雖然討好了部分消費者，但也使融科在業(yè)內的評價受到 影響。從市場角度分析，雖不會帶來大的價格震蕩，但近期對該區(qū)域其他樓盤的價格走 高會有一定抑制作用，并且對即將開盤的相似物業(yè)產生影響，比如復地上城，房交會初 期宣稱的開盤均價3500元/平方米，后來則封閉了報價信息，我司認為，其可能對價格做 重新調整，尋找更合理的價格定位。 [pic] [pic] （四）少量大盤價格略有漲幅 在房交會期間開盤的龍湖·觀山水，其3700元/平方米的均價再創(chuàng)區(qū)域同類產品房價新 高。 另外，建工未來城的科技洋房在房交會期間上浮近百元。 分析來看，主要還是和品牌、地段、產品供需關系有關。這些大盤依托不可復制的資 源優(yōu)勢在價格上走高，普通樓盤無法效仿。從目前市場情況來看，這部分樓盤會在價格 上一直保持一種領先優(yōu)勢，在接下來幾個月價格會比較穩(wěn)定。 （五）中低總價的二手房交易火爆 本屆房交會期間，二手房共成交700余件，成交60230平方米，成交金額9634萬元，平 均成交價1599元/平方米。從各項指標來看，本屆房交會上二手房的表現(xiàn)，均超過了今年 春交會記錄。 [pic] [pic] 二手房之所以出現(xiàn)目前的交易熱情，首先表明重慶樓市有著巨大而真實的購買需求， 其次，從交易情況來看，總價在20萬元左右的房子最容易成交，這又表明當前重慶一手 新房的供應與大眾夠房者主流的消費能力有一定偏差，再者，這與部分外地投資者低價 拋盤有一定關系。 上半年新政后，主城區(qū)二手房比較蕭條，近兩個月，成交面積逐月回升，憑借秋交會 契稅優(yōu)惠形成的旺盛人氣，二手房市場釋放出應有能量在情理之中。 另外，隨著政府表示在一段時間內要降低二手房貸款難度，并且本屆房交會上招商銀 行重慶分行正式推出二手房跨行轉按揭業(yè)務等等外圍環(huán)境的好轉，二手房交易會有一個 相對較好的預期。中低總價的二手房在市場上會略有漲幅。 （六）總體看來，明年價格穩(wěn)中有升。 明年價格會有一定提升，漲幅應該控制在10%以內。全國36大城市平均房價4600元/平 方米，最高單價達8300元/平方米，重慶普通住宅平均價格2863元/平方米，重慶作為一 個直轄市，房價上漲空間有足夠的需求支撐。 從這次房交會已看到了市場回暖的跡象，但是明年市場競爭會更激烈。因為從房交會 來看，大量的新盤將在明年放量，例如南濱、北濱都蓄積了大量產品，并且目前新興的 存量土地較多的冉家壩、龍頭寺、渝南大道、龍州灣等片區(qū)會不斷供應產品。 四、從房交會看區(qū)域競爭特點 （一）渝北區(qū)強勢登頂，北部新區(qū)遭遇挑戰(zhàn)。 北部新區(qū)一直都是市場熱點，自從龍湖、金科、保利、融科、建工、奧園、棕櫚泉、 復地等八大金剛入駐起，一直傲視市場。“金開大道開，財源滾滾來”。 在去年秋交會上，在成交均價和成交量上，北部新區(qū)都是一枝獨秀，位居第一。甚至 于在本次房交會前，業(yè)內外也普遍估計購房熱點還是北部新區(qū)。 但本次房交會，渝北區(qū)表現(xiàn)非常搶眼，最終統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，渝北區(qū)在房屋成交總件數(shù) 、成交總金額、成交總面積上全部超越北部新區(qū)。 在成交件數(shù)上，渝北區(qū)成交房屋2864件，遠超過居于第二的渝中區(qū)（1063件），北部 新區(qū)（包括高新園和經開園）和南岸區(qū)（含經開區(qū)）均為855件，并列第三位。 在成交金額上，渝北區(qū)共83449萬元（約8.3億），北部新區(qū)為71571萬元，位居第二 ，差別不是很大。 在成交面積上，渝北區(qū)達304953平方米，雄居榜首，遠遠拋開后幾名。北部新區(qū)以1 41561平方米名列第二，渝中區(qū)以107847平方米位居第三。渝中區(qū)和北部新區(qū)加起來也沒 有渝北區(qū)多。 之所以出現(xiàn)這種情況，分析起來主要有...
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