HZbp廣場可行性研究報(bào)告(doc)
HZBP廣場可行性研究報(bào)告(原件) 本項(xiàng)研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務(wù)是論證**廣場投資的必要性、可能性、有效 性和合理性。按照國家有關(guān)規(guī)范，可行性研究包括機(jī)會研究、初步可行性研究和最終可 行性研究，根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，我們合三為一，從技術(shù)及經(jīng)濟(jì)角度，對本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范的 可行性研究，本項(xiàng)研究的原則是： ◆ 項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo)，是按照本項(xiàng)目有關(guān)報(bào)建資料以及由陜西省建筑 設(shè)計(jì)研究院的初步設(shè)計(jì)方案等圖紙資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與編制而成；各類房地產(chǎn)開發(fā)市場的成 交數(shù)據(jù)則主要來源于HZ市國土房管局；建安工程造價(jià)的構(gòu)成依據(jù)，既一方面參照了該設(shè) 計(jì)工程有限公司所做的工程概算，同時(shí)與HZ市建設(shè)委員會公布的HZ市正在建設(shè)和已經(jīng)竣 工的部分典型工程個(gè)案中關(guān)于建安工程造價(jià)的資料作為對比。 ◆ 總投資測算一覽表，系按整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目完全由HZ市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全資興建的方 案，擬分為三組采取滾動(dòng)的開發(fā)形式；本項(xiàng)目各類物業(yè)的測定價(jià)格與分析比較是根據(jù)對 本項(xiàng)目周邊物業(yè)市場的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過歸納和整理，其計(jì)算模式按照國外尤 其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告的表述形式，結(jié)合本項(xiàng) 目的實(shí)際情總嚴(yán)謹(jǐn)測算得出。 ◆ 本開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析部分，按照目前HZ市各類房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗(yàn)以及本 項(xiàng)目的實(shí)際數(shù)據(jù)，經(jīng)過科學(xué)測算獲得，務(wù)求能夠符合此類報(bào)告的規(guī)范要求、計(jì)算模式以 及測算要求。 第一章 HZ市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 1．1HZ市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展概況 HZ市位于廣東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞 毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市。HZ市地處低緯度，北回歸線橫貫全市， 雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。 HZ市是廣東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽(yù)。改革開放以 前，HZ市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，直到1979年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值6.76億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 6.66億元，其中工業(yè)產(chǎn)值僅為2.67億元。改革開發(fā)以后，特別是1988年地改市之后，全 市經(jīng)濟(jì)社會進(jìn)入了迅速發(fā)展、充滿生機(jī)活力的時(shí)期。 20多年來，HZ市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大大增強(qiáng)，社會和經(jīng)濟(jì)面貌都發(fā)生 了巨大的變化。HZ已由一寂寂無聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P(guān)注的投資熱土，從一個(gè)典 型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域變?yōu)檫M(jìn)入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市。 2002年，全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值525.2億元，比1990年增長8.1倍，12年翻了三番多，年 均增長20.2%。2003年行政區(qū)劃調(diào)整后，HZ市現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍 門縣，除龍門縣外，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū)。全市總面積11158平方公里，城鎮(zhèn)建成 區(qū)面積94平方公里。按HZ市統(tǒng)計(jì)年鑒口徑，2002年底，HZ市總?cè)丝跒?33.72萬，其中戶 籍人口（常住人口）283.02萬人，外來人口（暫住人口）50.7萬人。全市現(xiàn)有78個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn) ，10個(gè)街道辦事處，1066個(gè)行政村，并設(shè)有兩個(gè)國家級開發(fā)區(qū)：大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。 HZ市人民政府駐地惠城區(qū)，惠城區(qū)土地總面積1410.2平方公里，總?cè)丝?1.78萬；惠 陽區(qū)土地總面積1262.1平方公里，總?cè)丝?0.77萬。 1．2HZ市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展歷程與特點(diǎn) 縱觀HZ市近二十幾年的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，可以劃分為三個(gè)階段：第一階段是改革開 發(fā)后到1988年，第二個(gè)階段是1989—1993年，第三個(gè)階段是1994年到現(xiàn)在。第一階段，1 978年到1988年是HZ市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積累階段，這個(gè)時(shí)期的代表性事件是中國開始實(shí)行改革 開放，香港的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。 HZ市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比之改革開放前發(fā)展要快得多，GDP年均增長10.4%，1988年達(dá)到33. 04億元；人口年均增長1.3%，1988年達(dá)到218.06萬人；城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長4.6%， 1988年達(dá)到27.75平方公里；地方財(cái)政收入年均增長14.3%，1988年達(dá)到2.08億元；工業(yè) 生產(chǎn)總值年均增長21.8%，1988年達(dá)到20.7%億元；人均GDP年均增長8.5%，1988年達(dá)到1 526元；三次產(chǎn)業(yè)比重從1978年的一產(chǎn)獨(dú)大發(fā)展到1988年退居第二的位置，但該階段第二 產(chǎn)業(yè)的比重始終最小，HZ市還沒有完成從農(nóng)業(yè)市到工業(yè)市的蛻變；這一期間，HZ市實(shí)際 利用外資和外貿(mào)出口也開始大幅增加，但由于基數(shù)太小，HZ市經(jīng)濟(jì)并沒有出現(xiàn)質(zhì)的飛躍 。 1989—1993年是HZ市經(jīng)濟(jì)從起步進(jìn)入快速發(fā)展的階段，經(jīng)濟(jì)社會各項(xiàng)指標(biāo)都經(jīng)歷了前所未 有的大發(fā)展，GDP年均增長30.5%，地方財(cái)政收入年均增長40.8%，實(shí)際利用外資年均增長 61%，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長24.7%，外貿(mào)出口總額年均增長37.7%，人均GDP年均增長 27.2%。從1989年到1993年，HZ市工業(yè)生產(chǎn)年均遞增57.6%，第二產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升到 首位，1993年占GDP的47.8%，第一產(chǎn)業(yè)迅速下降，1993年占GDP的17.5%，成功實(shí)現(xiàn)了從 農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變。該階段的代表性事件是當(dāng)時(shí)我國處于房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，當(dāng)時(shí) 的HZ是房地產(chǎn)投機(jī)狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來的投機(jī)資金一度使HZ市經(jīng)濟(jì)發(fā) 展達(dá)到輝煌的頂峰，同時(shí)也托起HZ市人民對本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高遠(yuǎn)幻想。這一階段的另一 個(gè)代表性事件是熊貓汽車城項(xiàng)目在HZ進(jìn)行談判的啟動(dòng)和終止。這些事件對HZ的經(jīng)濟(jì)社會 發(fā)展產(chǎn)生了極大的影響，隨著房地產(chǎn)泡沫的徹底破滅，熊貓汽車城項(xiàng)目的擱淺，HZ市的 經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入低落和迷茫之中。 1994年至今，是HZ市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重歸理性的階段，在這一階段，HZ市一邊化解房地產(chǎn)泡 沫破滅給城市發(fā)展帶來的副作用，一邊進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使國民經(jīng)濟(jì)逐步實(shí)現(xiàn)持續(xù)健 康快速穩(wěn)定的發(fā)展。在此期間，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長18.3%，地方財(cái)政收入年均增長1 3.6%，實(shí)際利用外資年均增長6.7%，外貿(mào)出口總額年均增長16.7%，工業(yè)生產(chǎn)總值年均增 長21.9%，人均GDP年均增長14.5%。這一階段的代表性事件是中海BP南海石化項(xiàng)目的最終 簽訂。預(yù)計(jì)未來五到十年間，大亞灣區(qū)的石化產(chǎn)業(yè)將投入1000到1500億元的建設(shè)資金， 巨大的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)將為大亞灣的工業(yè)化、城市化提供強(qiáng)有力的物質(zhì)支撐，也將為整個(gè) HZ市的跨越式發(fā)展提供契機(jī)。 1．3HZ市的區(qū)位條件 HZ市是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的區(qū)域交通樞紐，緊鄰深圳、東莞、廣州等珠三角發(fā) 達(dá)城市和國際大都市香港。HZ市區(qū)西距廣州市153公里，東距汕頭市320公里，南與深圳 市相隔80公里，HZ市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅47海里。 良好的區(qū)位條件是區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要因素，其毗鄰香港的優(yōu)越區(qū)位條件便是其 中最重要的因素。改革開放以前，珠三角西岸的發(fā)展快于東岸，改革開放后，由于東岸 接近香港，近水樓臺的優(yōu)勢突現(xiàn)，到2000年，深圳和東莞的人口和國內(nèi)生產(chǎn)總值是中山 和珠海的三倍多。形勢出現(xiàn)巨大逆轉(zhuǎn)的主要原因就是區(qū)位條件，東部地區(qū)與香港的連通 性較高，這一差異使香港公司和在香港的外國公司的投資、技術(shù)和管理傾向流入珠三角 東部，為深圳和東莞外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供動(dòng)力，使東岸經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速趕上并超過西岸 。 根據(jù)有關(guān)方面的測算，在廣東、香港企業(yè)北上的數(shù)量與陸路交通的距離基本上成反比 ，珠三角城市與香港的距離每減少1%，制造業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量便增加0.58%至0.61%， 制造業(yè)外資投入金額增加0.4%至0.6%，服務(wù)業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量增加0.34%至0.37%，服 務(wù)業(yè)外資投入的金額就增加0.2%到0.7%。 進(jìn)入新的世紀(jì)，HZ的區(qū)位條件將的重大的改變。CEPA的簽署與實(shí)施，在未來若干年香 港對珠三角的輻射作用將大大加強(qiáng)，香港的國際融資能力和高端服務(wù)業(yè)將大大促進(jìn)珠三 角的全面發(fā)展。HZ作為珠三角城市重要的一員，通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改善與香港交通的便 捷性，進(jìn)一步充分利用和強(qiáng)化毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢，使其接受香港和周邊大城市的經(jīng)濟(jì) 輻射和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，與香港進(jìn)行更深層次的合作方面，有更大的作為。 1．4南海石化項(xiàng)目和大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè) 落戶大亞灣的中海BP南海石化項(xiàng)目，首期投資43億美元，是國內(nèi)目前最大的中外合資 項(xiàng)目，由英荷BP公司與中國海洋石油總公司及廣東投資公司合資經(jīng)營。項(xiàng)目采用世界先 進(jìn)的石油化工技術(shù)，年產(chǎn)80萬噸乙烯，進(jìn)而衍生出230多萬噸高質(zhì)量的化工產(chǎn)品，年銷售 值達(dá)17億美元，對下游產(chǎn)品的拉動(dòng)效應(yīng)為1:50。該項(xiàng)目已于2002年11月奠基，目前正在 進(jìn)行80萬噸乙烯裂解裝置建設(shè)，預(yù)計(jì)到2005年正式建成投產(chǎn)。 未來幾年中國對石油化工產(chǎn)品的需求前景仍然十分廣闊，石化產(chǎn)品在中國還有很大的 發(fā)展空間，HZ正積極抓住這次機(jī)會，爭取吸引更多配套的下游石化產(chǎn)業(yè)落戶HZ，使HZ成 為珠三角乃至廣東省重要的石化基地。 大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，陸域面積273.68平方公里，海域面積4 88平方公里，海岸線52公里，自然條件得天獨(dú)厚，擁有全面開發(fā)吞吐能力超過億噸天然 深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分豐富。初步形成了比較完善的道路、 供水、供電、通訊和港口等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，具有發(fā)展臨海大型工業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)越條件。 大亞灣在努力構(gòu)建完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈方面有很大優(yōu)勢：BP公司是全球500強(qiáng)跨國公司 之一，擁有先進(jìn)的管理和技術(shù)設(shè)備，在世界石化市場占據(jù)重要地位。BP公司的龍頭地位 有利于大亞灣吸引其他跨國企業(yè)的集聚，進(jìn)而構(gòu)成完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈。開發(fā)區(qū)內(nèi)已有東 風(fēng)本田等一批汽車零部件企業(yè)，形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，隨著日本三大汽車生產(chǎn)商進(jìn)入 珠三角地區(qū)，大亞灣汽車裝備業(yè)的發(fā)展前景十分可觀，特別其優(yōu)越的港口條件將使本區(qū) 域有可能形成大型汽車裝備業(yè)的出口基地。如果從更大范圍來看大亞灣，其發(fā)展前景更 不可估量。 大亞灣東部的稔平半島，土地面積740平方公里，超過新加坡的土地面積，正處于尚 待開發(fā)狀態(tài)，具有發(fā)展多個(gè)大型工業(yè)項(xiàng)目的條件，正受到外來投資商的高度關(guān)注。 1．5HZ市在珠三角的地位和作用 目前，HZ是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的交通樞紐，是珠三角電子信息產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地之 一，是珠三角主要的生態(tài)農(nóng)業(yè)供應(yīng)基地和生態(tài)環(huán)境保障區(qū)?；蓐柺懈氖袆潊^(qū)，拓展了HZ 中心城區(qū)的發(fā)展空間，從地理位置上實(shí)現(xiàn)了HZ從沿江城市向沿海城市的轉(zhuǎn)變。正在建設(shè) 中的中海BP南海石化項(xiàng)目將給HZ市經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添一臺強(qiáng)有力的發(fā)動(dòng)機(jī)，推動(dòng)HZ工業(yè)化進(jìn) 程，拉長產(chǎn)業(yè)鏈，使HZ成為珠三角乃至華南地區(qū)的重要化工基地，改變HZ在珠三角的分 工地位，進(jìn)而帶動(dòng)珠三角東翼邊緣的工業(yè)化起飛，為東翼乃至整個(gè)珠三角提供強(qiáng)大的基 礎(chǔ)性工業(yè)支撐。 同時(shí)，石化產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)使HZ產(chǎn)業(yè)空間向沿海推移，帶動(dòng)城市空間向沿海發(fā)展，推動(dòng)HZ 市走向真正意義上的沿海城市。隨著繼續(xù)加強(qiáng)與深圳、香港、東莞的聯(lián)系，對旅游資源 的開發(fā)利用，對生態(tài)環(huán)境的加強(qiáng)保護(hù)和建設(shè)，HZ市未來將成為珠三角重要休閑旅游基地 ，成為珠三角東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最直接承接地。 第二章 項(xiàng)目概括 2．1研究基礎(chǔ) 用地單位：HZ市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 發(fā) 展 商：HZ市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 用地性質(zhì)：商住樓（高尚住宅） 項(xiàng)目名稱：**廣場 用地位置：HZ市江北27號小區(qū) 用地現(xiàn)狀：已開發(fā)40% 2．1．1可行性研究分析的基本依據(jù) 1．國土證：惠府國用（2003）字第13020100077號 惠府國用（2003）字第13020100012號 惠府國用（2003）字第13020100013號 惠府國用（2003）字第13020100076號 2．建設(shè)用地規(guī)劃許可證：HZ市規(guī)字第337號（一期） 3．商品房預(yù)售許可證：HZ房預(yù)許（2002）42號（一期） 2．1．2項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù) 規(guī)劃區(qū)總用地面積49552.6平方米，已開發(fā)40%。 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù)： 總用地面積：49552.6平方米 總建筑面積：250000平方米 公共占地：10535平方米 園林占地：18500平方米 銷售收入：56167萬元 開發(fā)總投資：41504萬元；其中： 1．土地開發(fā)費(fèi)：4000萬元； 2．土建、建安設(shè)計(jì)工程費(fèi)：28752萬元； 3．應(yīng)繳各種稅費(fèi)：2500萬元； 4．營業(yè)稅：2000萬元； 5．各類配套工程費(fèi)：532萬元； 6．供水增容費(fèi)：120萬元； 7．報(bào)建手續(xù)費(fèi)：600萬元； 8．不可預(yù)見費(fèi)：500萬元； 9．投資利息：2000萬元； 10．其他費(fèi)用：500萬元。 2．2研究過程 2．2．1研究目的 項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)，亦是項(xiàng)目開發(fā)成功的基礎(chǔ)，通過系統(tǒng)的研究，可 依據(jù)HZ房地產(chǎn)市場的特征決定市場定位，可依據(jù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)評估，了解項(xiàng)目運(yùn)行的投資收 益及回收期，尤其是測算項(xiàng)目實(shí)際的開發(fā)成本，以作為后期市場營銷計(jì)劃決策的主要依 據(jù)。事實(shí)上，可行性研究已形成清晰的目的，本項(xiàng)研究亦不例外，目的在于對**廣場投 資開發(fā)提供可行性決策依據(jù)。 2．2．2研究人員 可行性研究涉及到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)兩個(gè)層面，尤其是對市場需求預(yù)測和成本測算十分專業(yè) ，因此，要求研究人員具有扎實(shí)的專業(yè)知識和工作經(jīng)驗(yàn)。為了達(dá)到本初步投資可行性研 究的既定目標(biāo)，HZ市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司專門成立由市場研究人員、營銷策劃人員、 房地產(chǎn)估價(jià)人員、工程技術(shù)人員、城市及小區(qū)規(guī)劃研究人員、資深建筑師、投資...
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