HZbp廣場可行性研究報告(doc)
HZBP廣場可行性研究報告(原件) 本項研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務是論證**廣場投資的必要性、可能性、有效 性和合理性。按照國家有關規(guī)范，可行性研究包括機會研究、初步可行性研究和最終可 行性研究，根據本項目特點，我們合三為一，從技術及經濟角度，對本項目進行規(guī)范的 可行性研究，本項研究的原則是： ◆ 項目有關經濟技術和綜合建筑面積指標，是按照本項目有關報建資料以及由陜西省建筑 設計研究院的初步設計方案等圖紙資料進行統(tǒng)計與編制而成；各類房地產開發(fā)市場的成 交數據則主要來源于HZ市國土房管局；建安工程造價的構成依據，既一方面參照了該設 計工程有限公司所做的工程概算，同時與HZ市建設委員會公布的HZ市正在建設和已經竣 工的部分典型工程個案中關于建安工程造價的資料作為對比。 ◆ 總投資測算一覽表，系按整個開發(fā)項目完全由HZ市**房地產開發(fā)有限公司全資興建的方 案，擬分為三組采取滾動的開發(fā)形式；本項目各類物業(yè)的測定價格與分析比較是根據對 本項目周邊物業(yè)市場的調查統(tǒng)計數據所得，并經過歸納和整理，其計算模式按照國外尤 其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產開發(fā)項目投資可行性研究報告的表述形式，結合本項 目的實際情總嚴謹測算得出。 ◆ 本開發(fā)項目的各項財務分析部分，按照目前HZ市各類房地產開發(fā)物業(yè)的投資經驗以及本 項目的實際數據，經過科學測算獲得，務求能夠符合此類報告的規(guī)范要求、計算模式以 及測算要求。 第一章 HZ市社會經濟發(fā)展概況 1．1HZ市經濟社會發(fā)展概況 HZ市位于廣東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞 毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市。HZ市地處低緯度，北回歸線橫貫全市， 雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風氣候區(qū)。 HZ市是廣東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽。改革開放以 前，HZ市經濟基礎相當薄弱，直到1979年，全市國內生產總值6.76億元，工農業(yè)總產值 6.66億元，其中工業(yè)產值僅為2.67億元。改革開發(fā)以后，特別是1988年地改市之后，全 市經濟社會進入了迅速發(fā)展、充滿生機活力的時期。 20多年來，HZ市國民經濟持續(xù)快速發(fā)展，經濟實力大大增強，社會和經濟面貌都發(fā)生 了巨大的變化。HZ已由一寂寂無聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P注的投資熱土，從一個典 型的農業(yè)經濟區(qū)域變?yōu)檫M入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市。 2002年，全市實現國內生產總值525.2億元，比1990年增長8.1倍，12年翻了三番多，年 均增長20.2%。2003年行政區(qū)劃調整后，HZ市現轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍 門縣，除龍門縣外，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū)。全市總面積11158平方公里，城鎮(zhèn)建成 區(qū)面積94平方公里。按HZ市統(tǒng)計年鑒口徑，2002年底，HZ市總人口為333.72萬，其中戶 籍人口（常住人口）283.02萬人，外來人口（暫住人口）50.7萬人。全市現有78個鄉(xiāng)鎮(zhèn) ，10個街道辦事處，1066個行政村，并設有兩個國家級開發(fā)區(qū)：大亞灣經濟技術開發(fā)區(qū) 和仲愷高新技術產業(yè)區(qū)。 HZ市人民政府駐地惠城區(qū)，惠城區(qū)土地總面積1410.2平方公里，總人口91.78萬；惠 陽區(qū)土地總面積1262.1平方公里，總人口50.77萬。 1．2HZ市經濟社會發(fā)展歷程與特點 縱觀HZ市近二十幾年的社會經濟發(fā)展歷程，可以劃分為三個階段：第一階段是改革開 發(fā)后到1988年，第二個階段是1989—1993年，第三個階段是1994年到現在。第一階段，1 978年到1988年是HZ市經濟發(fā)展的積累階段，這個時期的代表性事件是中國開始實行改革 開放，香港的勞動密集型產業(yè)逐漸向珠三角轉移。 HZ市的經濟發(fā)展比之改革開放前發(fā)展要快得多，GDP年均增長10.4%，1988年達到33. 04億元；人口年均增長1.3%，1988年達到218.06萬人；城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長4.6%， 1988年達到27.75平方公里；地方財政收入年均增長14.3%，1988年達到2.08億元；工業(yè) 生產總值年均增長21.8%，1988年達到20.7%億元；人均GDP年均增長8.5%，1988年達到1 526元；三次產業(yè)比重從1978年的一產獨大發(fā)展到1988年退居第二的位置，但該階段第二 產業(yè)的比重始終最小，HZ市還沒有完成從農業(yè)市到工業(yè)市的蛻變；這一期間，HZ市實際 利用外資和外貿出口也開始大幅增加，但由于基數太小，HZ市經濟并沒有出現質的飛躍 。 1989—1993年是HZ市經濟從起步進入快速發(fā)展的階段，經濟社會各項指標都經歷了前所未 有的大發(fā)展，GDP年均增長30.5%，地方財政收入年均增長40.8%，實際利用外資年均增長 61%，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長24.7%，外貿出口總額年均增長37.7%，人均GDP年均增長 27.2%。從1989年到1993年，HZ市工業(yè)生產年均遞增57.6%，第二產業(yè)的比重迅速上升到 首位，1993年占GDP的47.8%，第一產業(yè)迅速下降，1993年占GDP的17.5%，成功實現了從 農業(yè)市向工業(yè)市的轉變。該階段的代表性事件是當時我國處于房地產開發(fā)的高潮，當時 的HZ是房地產投機狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來的投機資金一度使HZ市經濟發(fā) 展達到輝煌的頂峰，同時也托起HZ市人民對本市經濟發(fā)展的高遠幻想。這一階段的另一 個代表性事件是熊貓汽車城項目在HZ進行談判的啟動和終止。這些事件對HZ的經濟社會 發(fā)展產生了極大的影響，隨著房地產泡沫的徹底破滅，熊貓汽車城項目的擱淺，HZ市的 經濟發(fā)展陷入低落和迷茫之中。 1994年至今，是HZ市經濟發(fā)展重歸理性的階段，在這一階段，HZ市一邊化解房地產泡 沫破滅給城市發(fā)展帶來的副作用，一邊進行經濟結構調整，使國民經濟逐步實現持續(xù)健 康快速穩(wěn)定的發(fā)展。在此期間，國內生產總值年均增長18.3%，地方財政收入年均增長1 3.6%，實際利用外資年均增長6.7%，外貿出口總額年均增長16.7%，工業(yè)生產總值年均增 長21.9%，人均GDP年均增長14.5%。這一階段的代表性事件是中海BP南海石化項目的最終 簽訂。預計未來五到十年間，大亞灣區(qū)的石化產業(yè)將投入1000到1500億元的建設資金， 巨大的產業(yè)集聚效應將為大亞灣的工業(yè)化、城市化提供強有力的物質支撐，也將為整個 HZ市的跨越式發(fā)展提供契機。 1．3HZ市的區(qū)位條件 HZ市是珠三角東部聯系粵東地區(qū)的區(qū)域交通樞紐，緊鄰深圳、東莞、廣州等珠三角發(fā) 達城市和國際大都市香港。HZ市區(qū)西距廣州市153公里，東距汕頭市320公里，南與深圳 市相隔80公里，HZ市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅47海里。 良好的區(qū)位條件是區(qū)域經濟快速發(fā)展的重要因素，其毗鄰香港的優(yōu)越區(qū)位條件便是其 中最重要的因素。改革開放以前，珠三角西岸的發(fā)展快于東岸，改革開放后，由于東岸 接近香港，近水樓臺的優(yōu)勢突現，到2000年，深圳和東莞的人口和國內生產總值是中山 和珠海的三倍多。形勢出現巨大逆轉的主要原因就是區(qū)位條件，東部地區(qū)與香港的連通 性較高，這一差異使香港公司和在香港的外國公司的投資、技術和管理傾向流入珠三角 東部，為深圳和東莞外向型經濟的發(fā)展提供動力，使東岸經濟發(fā)展迅速趕上并超過西岸 。 根據有關方面的測算，在廣東、香港企業(yè)北上的數量與陸路交通的距離基本上成反比 ，珠三角城市與香港的距離每減少1%，制造業(yè)外資企業(yè)單位數量便增加0.58%至0.61%， 制造業(yè)外資投入金額增加0.4%至0.6%，服務業(yè)外資企業(yè)單位數量增加0.34%至0.37%，服 務業(yè)外資投入的金額就增加0.2%到0.7%。 進入新的世紀，HZ的區(qū)位條件將的重大的改變。CEPA的簽署與實施，在未來若干年香 港對珠三角的輻射作用將大大加強，香港的國際融資能力和高端服務業(yè)將大大促進珠三 角的全面發(fā)展。HZ作為珠三角城市重要的一員，通過基礎設施建設改善與香港交通的便 捷性，進一步充分利用和強化毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢，使其接受香港和周邊大城市的經濟 輻射和承接產業(yè)轉移，與香港進行更深層次的合作方面，有更大的作為。 1．4南海石化項目和大亞灣經濟區(qū)的建設 落戶大亞灣的中海BP南海石化項目，首期投資43億美元，是國內目前最大的中外合資 項目，由英荷BP公司與中國海洋石油總公司及廣東投資公司合資經營。項目采用世界先 進的石油化工技術，年產80萬噸乙烯，進而衍生出230多萬噸高質量的化工產品，年銷售 值達17億美元，對下游產品的拉動效應為1:50。該項目已于2002年11月奠基，目前正在 進行80萬噸乙烯裂解裝置建設，預計到2005年正式建成投產。 未來幾年中國對石油化工產品的需求前景仍然十分廣闊，石化產品在中國還有很大的 發(fā)展空間，HZ正積極抓住這次機會，爭取吸引更多配套的下游石化產業(yè)落戶HZ，使HZ成 為珠三角乃至廣東省重要的石化基地。 大亞灣經濟技術開發(fā)區(qū)是國家級經濟開發(fā)區(qū)，陸域面積273.68平方公里，海域面積4 88平方公里，海岸線52公里，自然條件得天獨厚，擁有全面開發(fā)吞吐能力超過億噸天然 深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分豐富。初步形成了比較完善的道路、 供水、供電、通訊和港口等基礎設施網絡，具有發(fā)展臨海大型工業(yè)項目的優(yōu)越條件。 大亞灣在努力構建完整的石化產業(yè)鏈方面有很大優(yōu)勢：BP公司是全球500強跨國公司 之一，擁有先進的管理和技術設備，在世界石化市場占據重要地位。BP公司的龍頭地位 有利于大亞灣吸引其他跨國企業(yè)的集聚，進而構成完整的石化產業(yè)鏈。開發(fā)區(qū)內已有東 風本田等一批汽車零部件企業(yè)，形成了一定的產業(yè)規(guī)模，隨著日本三大汽車生產商進入 珠三角地區(qū)，大亞灣汽車裝備業(yè)的發(fā)展前景十分可觀，特別其優(yōu)越的港口條件將使本區(qū) 域有可能形成大型汽車裝備業(yè)的出口基地。如果從更大范圍來看大亞灣，其發(fā)展前景更 不可估量。 大亞灣東部的稔平半島，土地面積740平方公里，超過新加坡的土地面積，正處于尚 待開發(fā)狀態(tài)，具有發(fā)展多個大型工業(yè)項目的條件，正受到外來投資商的高度關注。 1．5HZ市在珠三角的地位和作用 目前，HZ是珠三角東部聯系粵東地區(qū)的交通樞紐，是珠三角電子信息產業(yè)生產基地之 一，是珠三角主要的生態(tài)農業(yè)供應基地和生態(tài)環(huán)境保障區(qū)?；蓐柺懈氖袆潊^(qū)，拓展了HZ 中心城區(qū)的發(fā)展空間，從地理位置上實現了HZ從沿江城市向沿海城市的轉變。正在建設 中的中海BP南海石化項目將給HZ市經濟發(fā)展增添一臺強有力的發(fā)動機，推動HZ工業(yè)化進 程，拉長產業(yè)鏈，使HZ成為珠三角乃至華南地區(qū)的重要化工基地，改變HZ在珠三角的分 工地位，進而帶動珠三角東翼邊緣的工業(yè)化起飛，為東翼乃至整個珠三角提供強大的基 礎性工業(yè)支撐。 同時，石化產業(yè)區(qū)的開發(fā)使HZ產業(yè)空間向沿海推移，帶動城市空間向沿海發(fā)展，推動HZ 市走向真正意義上的沿海城市。隨著繼續(xù)加強與深圳、香港、東莞的聯系，對旅游資源 的開發(fā)利用，對生態(tài)環(huán)境的加強保護和建設，HZ市未來將成為珠三角重要休閑旅游基地 ，成為珠三角東部產業(yè)轉移的最直接承接地。 第二章 項目概括 2．1研究基礎 用地單位：HZ市**房地產開發(fā)有限公司 發(fā) 展 商：HZ市**房地產開發(fā)有限公司 用地性質：商住樓（高尚住宅） 項目名稱：**廣場 用地位置：HZ市江北27號小區(qū) 用地現狀：已開發(fā)40% 2．1．1可行性研究分析的基本依據 1．國土證：惠府國用（2003）字第13020100077號 惠府國用（2003）字第13020100012號 惠府國用（2003）字第13020100013號 惠府國用（2003）字第13020100076號 2．建設用地規(guī)劃許可證：HZ市規(guī)字第337號（一期） 3．商品房預售許可證：HZ房預許（2002）42號（一期） 2．1．2項目經濟技術指標和有關參數 規(guī)劃區(qū)總用地面積49552.6平方米，已開發(fā)40%。 本項目經濟技術指標和有關參數： 總用地面積：49552.6平方米 總建筑面積：250000平方米 公共占地：10535平方米 園林占地：18500平方米 銷售收入：56167萬元 開發(fā)總投資：41504萬元；其中： 1．土地開發(fā)費：4000萬元； 2．土建、建安設計工程費：28752萬元； 3．應繳各種稅費：2500萬元； 4．營業(yè)稅：2000萬元； 5．各類配套工程費：532萬元； 6．供水增容費：120萬元； 7．報建手續(xù)費：600萬元； 8．不可預見費：500萬元； 9．投資利息：2000萬元； 10．其他費用：500萬元。 2．2研究過程 2．2．1研究目的 項目可行性研究是項目立項的依據，亦是項目開發(fā)成功的基礎，通過系統(tǒng)的研究，可 依據HZ房地產市場的特征決定市場定位，可依據技術經濟評估，了解項目運行的投資收 益及回收期，尤其是測算項目實際的開發(fā)成本，以作為后期市場營銷計劃決策的主要依 據。事實上，可行性研究已形成清晰的目的，本項研究亦不例外，目的在于對**廣場投 資開發(fā)提供可行性決策依據。 2．2．2研究人員 可行性研究涉及到技術與經濟兩個層面，尤其是對市場需求預測和成本測算十分專業(yè) ，因此，要求研究人員具有扎實的專業(yè)知識和工作經驗。為了達到本初步投資可行性研 究的既定目標，HZ市**房地產開發(fā)有限公司專門成立由市場研究人員、營銷策劃人員、 房地產估價人員、工程技術人員、城市及小區(qū)規(guī)劃研究人員、資深建筑師、投資...
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