××花園二期項目計劃書

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清華大學(xué)卓越生產(chǎn)運營總監(jiān)高級研修班

綜合能力考核表詳細內(nèi)容

××花園二期項目計劃書
== 錦西花園二期—西延錦繡 項 目 計 劃 書 2002年3月 前言 四川聚仁房地產(chǎn)有限公司和成都航宇房地產(chǎn)有限公司均是從事房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)公司 ,已經(jīng)在本市成功開發(fā)錦西花園一期、錦西花園三期、錦江公寓、升和苑等項目,通過 這些項目的開發(fā),建立了符合市場規(guī)律具有實效和操作理念和完善的管理體系,為公司 發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)。目前,我們兩家公司合作開發(fā)的錦西花園二期(西延錦繡)項 目,前期工作已經(jīng)完成,現(xiàn)將本項目詳細情況及實施計劃報以貴行,以作為貴行分析評 估項目可行性的依據(jù)。我們真誠希望能以貴行攜手合作,共創(chuàng)輝煌。 第一部分 項目概況 一 項目名稱:錦西花園二期商品房 二 建設(shè)地點:成都市金牛區(qū)營門口鄉(xiāng)紅色村一、三組 三 項目性質(zhì):商品房住宅開發(fā) 四 項目主要技術(shù)指標: 1占地面積:355401.37平方米 2總建筑面積:67898平方米 其中: 總用地面積:35541.37平方米 凈用地面積:33530.99平方米 代征地面積:2010.38平方米 總建筑面積:67898平方米 地上總建筑面積:60323平方米 建筑密度:28.55% 容積率:1.799 綠地率:46.3% 總戶數(shù):470 大門建筑面積:53平方米 地下停車庫建筑面積:3855平方米 地下小氣車停車庫車位數(shù):99個 地下自行車停車位數(shù):1050個 室外小汽車停車位數(shù):176個 商鋪:709平方米 物管:604平方米 住宅:62677平方米 五 開發(fā)建設(shè)條件 1土地權(quán)屬明晰 2開發(fā)手續(xù)齊備 3場地拆遷基本結(jié)束 外部條件基本具備 六 項目開發(fā)商簡介 1公司名稱: 四川聚仁房地產(chǎn)有限公司 成都航宇房地產(chǎn)有限公司 2法人代表: 聚仁房產(chǎn):王松江 航宇房產(chǎn):郭航 3法定地址: 聚仁房產(chǎn):成都市蜀漢中路259號宏亞大廈 航宇房產(chǎn):成都市成華區(qū)萬年場雙橋三幢 4注冊資本: 聚仁房產(chǎn)1000萬元人民幣 航宇房產(chǎn)1000萬人民幣 5經(jīng)營范圍: 聚仁:房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、裝修等業(yè)務(wù) 航宇:房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等業(yè)務(wù) 6公司簡介: 四川聚仁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由省建委批準,省工商局登記注冊,具有房地產(chǎn)三級 開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的專業(yè)公司。公司成立于1999年2月4日。經(jīng)過不斷發(fā)展,公 司已經(jīng)具備了科學(xué)的管理體系和現(xiàn)代化企業(yè)運行機制,匯納了業(yè)界精英。公司股東及高 層管理人員均具備本科以上學(xué)歷,在北京、上海、成都等地從事多年經(jīng)營,并創(chuàng)下驕人 的經(jīng)營業(yè)績,已開發(fā)項目“錦西花園”一期32044平方米,已實現(xiàn)銷售100%?,F(xiàn)正在開發(fā)的 有22000平方米。 成都航宇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司是由成都市建委批準、成都市工商局批準注冊的房地產(chǎn)經(jīng) 營企業(yè)。注冊資金1000萬元,實收資金1600萬元。開發(fā)項目有:錦江公寓、千和苑、興 隆苑(東、西)。已開發(fā)完成51000平方米,現(xiàn)正在開發(fā)有30000平方米。 七 項目效益分析 錦西花園二期項目是聚仁公司和航宇公司經(jīng)過認真、全面地市場調(diào)查、分析國家政策 和相關(guān)市場環(huán)境,認真總結(jié)錦西花園一、三期項目和其他項目的成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上順應(yīng) 現(xiàn)代居家呼喚開發(fā)的精品住宅小區(qū),因而準備工作充分,符合市場競爭規(guī)律和房地產(chǎn)發(fā) 展形式,符合國家有關(guān)政策和法規(guī)。 1、該項目開發(fā)優(yōu)勢明顯,地理位置優(yōu)越,交通便捷。該項目位于成都市羊西線側(cè)的 紅色村。羊西線乃是成都交通的一條黃金旅游主干道,也是目前成都市污染較小,最適 宜居住的環(huán)境之一。在這一地區(qū)周圍匯聚了眾多著名的小區(qū)名園,已經(jīng)形成了濃厚的商 業(yè)氛圍和人文氛圍。 2、該項目之前的西延錦繡花園一、三期銷售良好,深受業(yè)主喜愛,獲得了一致的好 評,已經(jīng)被金牛區(qū)政府納入“錦西名宅”的標志性住宅。這為本項目創(chuàng)造了良好的輿論氛 圍和基礎(chǔ),有利于項目將來的宣傳和營銷。 3、該項目由成都市兩大實力雄厚的房地產(chǎn)公司,四川聚仁房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 和成都航宇房地產(chǎn)有限公司攜手合作完成,風(fēng)險小,技術(shù)力量和資金力量更為雄厚。除 了兩個單位投資6000萬元的項目資金外,還可以通過項目的分期開發(fā),預(yù)售房屋收回資 金再行投放,也可以通過尋求金融支持獲得項目運作的貸款,確保資金的到位。 總之,錦西花園二期地處成都市黃金的居住區(qū)域,周邊環(huán)境及交通狀況良好,市政配 套設(shè)施相當(dāng)完善。根據(jù)評估分析,該項目完全具備開發(fā)中高檔住宅的客觀條件,經(jīng)濟效 益和社會效益顯著。投資開發(fā)錦西花園二期項目完全可行。 第二部分 錦西花園二期項目可行性分析主要內(nèi)容 秉承“踏實、負責(zé)、科學(xué)、客觀”的工作作風(fēng),我們對錦西花園二期項目進行了認真的 市場調(diào)研和周密詳盡的論證分析,認為該項目無論從外部環(huán)境或是內(nèi)部條件都已經(jīng)具備 了開發(fā)的可能性和可行性。為了更好地論證該項目的情況優(yōu)勢,我們將從以下的幾個方 面來分析。 1. 項目背景分析 一、從宏觀經(jīng)濟背景及房地產(chǎn)發(fā)展形式分析,國家政策利好為房地產(chǎn)發(fā)展帶來了新的發(fā) 展契機。 1中國加入WTO對房地產(chǎn)業(yè)的巨大沖擊和挑戰(zhàn)。 2001年,我國成功加入了世界貿(mào)易組織。這一歷史性的事件將從根本上改變我國現(xiàn)有 的市場競爭方式和情況。隨著外來資本進入中國市場,將導(dǎo)致市場競爭更加激烈。一部 分實力弱小的經(jīng)濟實體必定將在競爭中被對手淘汰或兼并。對于本來就風(fēng)云突變的房地 產(chǎn)行業(yè)來說,入世就意味著更大的挑戰(zhàn)和機遇。而成都房地產(chǎn)處于西部大開發(fā)的中心地 位。從近年黨中央、國務(wù)院對西部大開發(fā)的政策和法規(guī)來看,十分有利于成都房地產(chǎn)的 蓬勃發(fā)展。因為房地產(chǎn)早被納入了國民經(jīng)濟的新的增長點的范疇。國家要以此刺激消費 需求,推動西部大開發(fā)的進一步發(fā)展??梢灾?,在入世之后,人們的消費觀念和消費 水平都將會和國際接軌。成都房地產(chǎn)競爭也將從以前的狹隘的區(qū)域性競爭上升到國際市 場的競爭。成都房地產(chǎn)業(yè)處于西部大開發(fā)的洪流之中,又要迎接國際競爭的風(fēng)暴,在國 家宏觀政策的調(diào)控與扶植下,必將迎來新的高潮。 2國家新一輪的降稅降息舉措將帶動消費的進一步發(fā)展,從而給房地產(chǎn)市場帶來新的 機遇 不久前,國家有關(guān)部門又一次調(diào)整了稅收政策和銀行存款利息,讓稅收和利息再次降 低。這一方面顯示了我國政府在為適應(yīng)入世后情況而努力,另一方面也說明國家正通過 這些措施,進一步刺激消費,拉動市場,以此帶動國民經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)作為我國消 費這一個主要的消費支撐點,也將因此而享受到各種政策的優(yōu)惠待遇。國家的降稅降息 措施為房地產(chǎn)開發(fā)開辟了全新的,更加廣闊的環(huán)境,有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展,為房地 產(chǎn)的開發(fā)競爭提供了更加活躍的大舞臺。 二、中國的入世帶給人們消費觀念的根本變革,人們對城市住宅的認識有了新的變化, 即規(guī)?;⑸鷳B(tài)化、智能化、專業(yè)化特征,這些將是房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在需求和動力。 1、人們的消費觀念向歐美流行風(fēng)格靠攏 中國入世,不僅對國民經(jīng)濟帶來重大影響,同樣會影響著老百姓的生活觀念和消費 觀念。隨著國外流行和先進的生活觀念的傳入,中國的消費者將會對商品房住宅進行重 新的評估和審視。歐美風(fēng)格的概念正在被各個開發(fā)商引用和熱炒,也在逐漸被中國消費 者接受。而所謂歐美流行風(fēng)不過是一個概念的刻意擬造。簡單而言,這種國際化趨勢其 實就是一種規(guī)模化、生態(tài)化、智能化和專業(yè)化的復(fù)合。這種復(fù)合的概念極為強烈的打動 了購房者追求時尚,講究品位的心理,滿足了他們的崇洋欲望。未來的房地產(chǎn)因為這些 消費者的情感變化而出現(xiàn)更加寬闊的發(fā)揮空間。 2、房地產(chǎn)建筑規(guī)模及標準正在和國際流行時尚接軌 前面一點說過,現(xiàn)在的房地產(chǎn)建筑正在朝著規(guī)?;⑸鷳B(tài)化、智能化、專業(yè)化的國際 化標準靠攏。這一方面受消費者心理需求的影響,另一方面也是房地產(chǎn)開發(fā)商主動適應(yīng) 房產(chǎn)新變化的結(jié)果。規(guī)模化即是借鑒和參考國外的先進建筑理念以及規(guī)劃操作方式,使 小區(qū)建設(shè)突破了單純的居家概念,而是朝著營建多功能、規(guī)范化的小區(qū)轉(zhuǎn)化。通過導(dǎo)入 整合資源的規(guī)劃思路,按照人與自然生態(tài)和諧共存、物質(zhì)需求與精神需求緊密結(jié)合的運 行方式進行規(guī)模開發(fā)。突出以人為本、表現(xiàn)個性的設(shè)計理念,在規(guī)劃居住區(qū)的范圍內(nèi)對 住宅、市政和公建配套等設(shè)施進行總體優(yōu)化的規(guī)劃設(shè)計,一般會在理想的地塊上進行深 度開發(fā),而必要條件就是交通便捷、配套齊全、功能優(yōu)化。 生態(tài)化在于住宅關(guān)注生態(tài)環(huán)保,小區(qū)綠化性強,充分體現(xiàn)“人與自然和諧相處”的概念 。要充分解決人們對空氣、綠化陽光以及園林景觀等功能需求,達到居住環(huán)境的功能優(yōu) 化,匯聚更多的人氣,推動住宅小區(qū)盡快成型 智能化是指住宅除了硬件設(shè)施的投入,增強功能的優(yōu)化設(shè)計,更把導(dǎo)入優(yōu)秀的物業(yè)管 理作為小區(qū)開發(fā)的軟件。 3、房地產(chǎn)開發(fā)必須要和人們消費需求保持一致 從淺顯意義來說,商品房住宅是為了滿足人們的住房消費需求而存在的。它當(dāng)然應(yīng)該 和人們的消費觀念保持一致。從更深層次的意義來說,房地產(chǎn)開發(fā)商要和人們消費需求 保持一致,不僅要主動了解不同時期不同階段人們的消費水平和消費認識,還應(yīng)主動積 極地去引導(dǎo)消費者的消費潮流。要積極爭取消費者和自己的品牌概念相呼應(yīng)。尤其是入 世后的今天,各個房地產(chǎn)商對市場的爭奪,其實可以看著是對消費者心理和感情的爭奪 。這種情況同樣為入世后的房地產(chǎn)事業(yè)提供了更加靈活的發(fā)展空間。 三、房地產(chǎn)作為一種投資手段正在被越來越多的人接受 1、房地產(chǎn)作為一種投資手段被人接受的內(nèi)在原因 隨著社會經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展,房地產(chǎn)已經(jīng)由原來的單純的滿足人們的居住需求向著其他 需求演變。對一部分投資者而言,房地產(chǎn)是一個不錯的投資領(lǐng)域。導(dǎo)致這一現(xiàn)象的原因 在于,房地產(chǎn)行業(yè)在我國發(fā)展了這么多年,市場環(huán)境正在越來越成熟。住宅需求已由集 團購買逐漸轉(zhuǎn)向個人,購買由少數(shù)富裕階層購買轉(zhuǎn)向中產(chǎn)階層購買,中產(chǎn)階層的潛在消 費需求旺盛,消費的品質(zhì)和價位等呈現(xiàn)出多樣化特征。消費者的觀念一日趨成熟,其住 房消費以及投資趨向也開始向中、高檔轉(zhuǎn)移,特別是一些注入環(huán)境、生態(tài)概念的地產(chǎn)項 目得到了越來越多的消費者。于是房地產(chǎn)作為一個投資項目,風(fēng)險正在減弱,利潤回收 周期不長,利潤也可觀。 2、房地產(chǎn)作為一種投資手段的市場前景 房地產(chǎn)作為一種投資手段的前景一直被有識之士所看好。隨著國家政策的進一步完 善,房地產(chǎn)市場的進一步規(guī)范化,會有更多的資本投入這一項目之中。特別是現(xiàn)在已經(jīng) 入世,預(yù)計將有更多的國外資本投入房地產(chǎn)的開發(fā)之中。這一情況會讓房地產(chǎn)開發(fā)的資 金得到更好的保證。 綜上所述,隨著我國國民經(jīng)濟的進一步發(fā)展,隨著世界貿(mào)易組織的大門徐徐打開,以 及西部大開發(fā)的進行,成都房地產(chǎn)已經(jīng)成為發(fā)展?jié)摿薮蟮漠a(chǎn)業(yè),它的需求量將隨著中 產(chǎn)階層的增加而變大。同時,它的相關(guān)帶動效應(yīng)強,對國家經(jīng)濟增長具有直接的推動作 用。而啟動住宅市場,更是國家大力開拓國內(nèi)消費需求的突破口。有關(guān)專家分析到,我 國宏觀經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)對我國的房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠的影響。隨著住房制度的進一步改 革,房地產(chǎn)市場正在醞釀著無窮無盡的生機活力。國家的新的降稅降息,將是新一輪房 地產(chǎn)高潮到來前的先兆。仍何一個有眼光和有抱負的房地產(chǎn)開發(fā)商都不會錯過這個千栽 難逢的好機遇。 第二章 成都房地產(chǎn)市場形式分析 一、現(xiàn)階段成都房地產(chǎn)的市場情況和特點 成都房地產(chǎn)市場有著獨特的個性,通過對成都市中、高檔住宅市場的基本狀況的調(diào)查 ,可以對本市房地產(chǎn)市場特點做以下總結(jié): 1、用于開發(fā)的地塊面積普遍偏小,規(guī)模大的小區(qū)不多,容積率偏高,建筑密度大。 由于大多數(shù)開發(fā)商利用所處區(qū)域位于市區(qū),各種配套齊備的特點來減少小區(qū)公建設(shè)施, 以降低成本。 2、房地產(chǎn)已經(jīng)進入了“概念地產(chǎn)”運作階段,概念地產(chǎn)最大特點就是引導(dǎo)消費、激活 市場,開發(fā)商在開發(fā)過程中盡可能地釋放各自樓盤的能量,展示與眾不同的個性,以此 贏得更多的消費者。 3、房地產(chǎn)開發(fā)商普遍對小區(qū)房屋外觀比較注重,大多選擇利用瓷磚外墻、鋁合金窗 、防盜門、使小區(qū)規(guī)劃建設(shè)得整潔、美觀、明快,同時還普遍利用沿街商業(yè)鋪面獲得巨 額利潤。 4、隨著西部大開發(fā)的進行和中國加入世界貿(mào)易組織,房地產(chǎn)競爭在成都日趨激烈。 外地開發(fā)商紛紛入主成都進行規(guī)?;_發(fā),對本地開發(fā)商構(gòu)成了巨大的壓力。同時,可 供開發(fā)的地塊正在減少,特別是一環(huán)路以內(nèi)的更是少之又少。 二、成都市房地產(chǎn)市場需求特點和狀況調(diào)查結(jié)果還顯示出如下成都市房地產(chǎn)市場需求狀 況特點 1、消費者對住宅需求的狀況,對位置考慮的居多,占27.7%,對價格考慮的占23%, 對交通考慮的占22%,對小區(qū)環(huán)境優(yōu)美的占20%,對戶型考慮的占19.7%,房屋質(zhì)量好壞考 慮的占18.3%。 通過數(shù)據(jù)分析可以發(fā)現(xiàn),消費者對于價格的敏感度已經(jīng)減弱,而更多追求的是對住宅 地理環(huán)境和交通環(huán)境等綜合因素的考慮。這一方面證明成都房地產(chǎn)市場已經(jīng)成熟,消費 者對商品放的經(jīng)濟承受力有所提高。另一方面也顯示了現(xiàn)代住房條件正向國際化標準靠 攏...
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