《房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷方案》
| | |　　 | |　　現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，結(jié)合房地產(chǎn) | |市場(chǎng)策劃營(yíng)銷理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出"房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷方案| |"，他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)| |行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。其核心內(nèi)容包括： | |　　1、項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷； | |　　2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷； | |　　3、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷； | |　　4、項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷； | |　　5、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃； | |　　6、項(xiàng)目顧問(wèn)、銷售、代理的策劃營(yíng)銷； | |　　7、項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷； | |　　8、項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷； | |　　 | |　　 | |　　第一章 項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷 | |　　 | |　　項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開(kāi) | |發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要 | |環(huán)節(jié)，這個(gè)過(guò)程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過(guò)程中 | |多下功夫，以后的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)就可以事半功倍。 | |　　項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就 | |規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，還對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見(jiàn)。 | |　　 | |　　一 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 | |　　 | |　　1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 | |　　.地理位置 | |　　.地質(zhì)地貌狀況 | |　　.土地面積及紅線圖 | |　　.土地規(guī)劃使用性質(zhì) | |　　.七通一平現(xiàn)狀 | |　　2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 | |　　.地塊周邊的建筑物 | |　　.綠化景觀 | |　　.自然景觀 | |　　.歷史人文景觀 | |　　.環(huán)境污染狀況 | |　　3、地塊交通條件調(diào)查 | |　　.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 | |　　.項(xiàng)目的水、路、空交通狀況 | |　　.地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 | |　　 | |　　4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 | |　　.購(gòu)物場(chǎng)所 | |　　.文化教育 | |　　.醫(yī)療衛(wèi)生 | |　　.金融服務(wù) | |　　.郵政服務(wù) | |　　.娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng) | |　　.生活服務(wù) | |　　.娛樂(lè)休息設(shè)施 | |　　.周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素 | |　　.歷史人文區(qū)位影響 | |　　 | |　　二 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 | |　　 | |　　1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 | |　　.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值： | |　　第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量 | |　　第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量 | |　　第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量 | |　　房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量 | |　　.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù) | |　　.國(guó)家宏觀金融政策： | |　　貨幣政策 | |　　利率 | |　　房地產(chǎn)按揭政策 | |　　.固定資產(chǎn)投資總額： | |　　全國(guó)及項(xiàng)目所在地 | |　　其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重 | |　　.社會(huì)消費(fèi)品零售總額： | |　　居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) | |　　商品住宅價(jià)格指數(shù) | |　　.中國(guó)城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用 | |　　2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) | |　　.項(xiàng)目所在地的居民住宅形態(tài)及比重 | |　　.政府對(duì)各類住宅的開(kāi)發(fā)和流通方面的政策法規(guī) | |　　.政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī) | |　　.短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃 | |　　3、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀 | |　　4、項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異 | |　　5、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn) | |　　6、商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買實(shí)態(tài)分析 | |　　.各種檔次商品住宅客戶分析 | |　　.商品住宅客戶購(gòu)買行為分析 | |　　 | |　　三 土地SWOT（深層次）分析 | |　　 | |　　1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì) | |　　2、項(xiàng)目地塊的劣勢(shì) | |　　3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn) | |　　4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn) | |　　 | |　　四 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 | |　　 | |　　1、類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研 | |　　.類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤基本資料 | |　　.項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析 | |　　.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料 | |　　.綜合評(píng)判 | |　　2、項(xiàng)目定位 | |　　.市場(chǎng)定位： | |　　區(qū)域定位 | |　　主力客戶群定位 | |　　.功能定位 | |　　.建筑風(fēng)格定位 | |　　 | |　　五 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 | |　　 | |　　1、商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析的基本方法和概念 | |　　.商品住宅價(jià)值分析法（類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）： | |　　選擇可類比項(xiàng)目 | |　　確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重 | |　　分析可類比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征 | |　　對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值 | |　　根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) | |　　.類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類比土地價(jià)值 | |　　A 市政交通及直入交通的便利性的差異 | |　　B 項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異 | |　　教育和人文景觀的差異 | |　　各種污染程度的差異 | |　　社區(qū)素質(zhì)的差異 | |　　C 周邊市政配套便利性的差異 | |　　項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷 | |　　A 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì) | |　　B 單體戶型設(shè)計(jì) | |　　C 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì) | |　　D 小區(qū)配套和物業(yè)管理 | |　　E 形象包裝和營(yíng)銷策劃 | |　　F 發(fā)展商品牌和實(shí)力 | |　　價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素 | |　　A 經(jīng)濟(jì)因素 | |　　B 政策因素 | |　　2、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析 | |　　.類比樓盤分析與評(píng)價(jià) | |　　.項(xiàng)目?jī)r(jià)值類比分析： | |　　價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析 | |　　項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算 | |　　 | |　　六 項(xiàng)目定價(jià)模擬 | |　　1、均價(jià)的確定 | |　　.住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類比價(jià)值算術(shù)平均法 | |　　有效需求成本加價(jià)法 | |　　A 分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍 | |　　B 確保合理利潤(rùn)率，追加有效需求價(jià)格 | |　　運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià) | |　　2、項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬 | |　　.商品住宅定價(jià)法： | |　　差異性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系 | |數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)） | |　　.各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定： | |　　確定基礎(chǔ)均價(jià) | |　　確定系數(shù) | |　　確定幅度 | |　　.具體單...
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