保定房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告
目　　　錄 第一部分 項(xiàng)目基本情況 2 一、宗地描述 2 （一）地理位置 2 （二）地塊四至 3 （三）用地規(guī)模 3 （四）地塊現(xiàn)狀 3 二、地塊周邊配套分析 4 三、地塊所在區(qū)域綜述 4 四、宗地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 5 第二部分 保定城市宏觀概況 6 一、保定城市介紹 6 （一）城市基本情況 6 （二）城市經(jīng)濟(jì)狀況 7 （三）保定市總體規(guī)劃 10 （四）城市總體特征總結(jié) 11 第三部分 保定房地產(chǎn)市場概況 12 一、商品房市場總體情況 12 （一）房地產(chǎn)現(xiàn)狀描述 12 （二）歷年房地產(chǎn)市場上市量對(duì)比 12 （三）價(jià)格趨勢 13 （四）發(fā)展趨勢 13 （五）需求特征 13 （六）各在建在售項(xiàng)目類型對(duì)比分析 14 第四部分 項(xiàng)目SWOT分析 16 一、優(yōu)勢 16 二、劣勢 16 三、威脅 16 四、機(jī)會(huì) 17 第五部分 項(xiàng)目產(chǎn)品描述及操作思路 17 一、項(xiàng)目發(fā)展基調(diào) 17 二、項(xiàng)目操作思路 19 三、項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)容 19 四、項(xiàng)目產(chǎn)品主要特征 20 第一部分 項(xiàng)目基本情況 一、宗地描述 （一）地理位置 本地塊位于保定市主城區(qū)的東北部，北市區(qū)二環(huán)內(nèi)，距離北二環(huán)大約800米，距離保 定市成熟商務(wù)金融中心大約10-15分鐘車程。 （二）地塊四至 東：恒祥北大街，寬度為50米的雙向六車道快速路，現(xiàn)狀路況較好。路對(duì)面為空地， 已規(guī)劃建設(shè)高層住宅，并由一家開發(fā)商獲取開發(fā)權(quán)，只是由于資金問題無法及時(shí)開工。 南：復(fù)興中路，寬度為50米的雙向六車道快速路，人流和車流較大。路對(duì)面已經(jīng)開發(fā) 的住宅樓和一些臨時(shí)建筑。 西：規(guī)劃中的瑞祥大街，現(xiàn)狀為一條水泥小路，路寬大約5- 6米，路面狀況較差。路西側(cè)為保定市第一體育運(yùn)動(dòng)學(xué)校。瑞祥大街全面修通時(shí)間不好預(yù) 計(jì)。 北：規(guī)劃路，現(xiàn)狀為耕地以及苗圃。 附照片 地塊東側(cè)恒祥北大街 小區(qū)西側(cè)瑞祥大街現(xiàn)狀 地塊南側(cè)復(fù)興中路 地塊北側(cè)的耕地和苗圃 （三）用地規(guī)模 項(xiàng)目地塊面積大小為222,080㎡，約333畝，在保定市場算是比較大規(guī)模的住宅用地。 整個(gè)地塊呈不規(guī)則的多邊形，主要是由于地塊西南角大約60畝的用地被其他開發(fā)商占有 。 （四）地塊現(xiàn)狀 本地塊現(xiàn)狀為空白耕地，地表較為平整。地塊范圍內(nèi)有一條寬約3米明渠用來給附近 工廠排污水。地塊西北側(cè)有少量電線桿。這些需要開工之前進(jìn)行整改。 附照片 地塊地表現(xiàn)狀 地塊內(nèi)的排污渠 排污渠和電線桿 二、地塊周邊配套分析 1) 周邊管網(wǎng)已經(jīng)通達(dá)； 2) 周邊道路修建通達(dá)情況良好。 3) 上水、下水周邊配套已具備。 4) 地塊周邊短距離內(nèi)無集中商業(yè)服務(wù)，大型商業(yè)、超市、文化娛樂類均在政府城 市規(guī)劃中。 可見，本地塊作為居住項(xiàng)目，基本具備了開發(fā)、交通的便利條件。但要提高人 氣，促進(jìn)銷售，需要完善小區(qū)的商業(yè)配套。 三、地塊所在區(qū)域綜述 保定處于一個(gè)舊城改造、建設(shè)新城區(qū)的進(jìn)程中，其市內(nèi)基本不存在集中大規(guī)模的新興 居住區(qū)。當(dāng)?shù)鼐用窆J(rèn)的最適宜居住的地方主要是東部軍校廣場附近和本地塊所在的北 部。本地塊所在區(qū)域已經(jīng)規(guī)劃為集中居住區(qū)，并同時(shí)由多家開發(fā)商獲取了周邊地塊的開 發(fā)權(quán)，形成了蓄勢待發(fā)的局勢。已經(jīng)開發(fā)的項(xiàng)目諸如名人國際、秀蘭城市花園已經(jīng)在該 區(qū)域內(nèi)樹立了一定程度的形象，并銷售良好。本地塊東側(cè)的空地現(xiàn)基本已經(jīng)確定為秀蘭 景觀城和保定房地產(chǎn)開發(fā)總公司的項(xiàng)目，規(guī)劃為高容積率的高層。其中，景觀城已經(jīng)開 始發(fā)售，房地產(chǎn)開發(fā)總公司的項(xiàng)目則由于資金問題難以預(yù)計(jì)上市時(shí)間。華北地區(qū)最大的 金融專科學(xué)校將于2005年左右遷至本地塊北側(cè)1000米處，形成大學(xué)高教區(qū)，政府機(jī)關(guān)將 于2004年年底遷至地塊北部2500米處的現(xiàn)植物園址，也會(huì)極大帶動(dòng)北部發(fā)展。 總之，本地塊區(qū)位已經(jīng)獲得消費(fèi)者認(rèn)可，也是政府大力規(guī)劃發(fā)展的方向，不存在區(qū)位 缺陷。并且有望幾年之后發(fā)展成為保定新城區(qū)的北部居住中心。 四、宗地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 用地面積：222,080㎡ 用地性質(zhì)：住宅用地 規(guī)劃建筑面積：444,160-577,408㎡ 建筑間距系數(shù)：1.6 容積率：2.0-2.6之間 建筑密度：小于25％ 綠地率：大于35％ 車位要求：不低于50％ 另外：至少4班幼兒園一個(gè)，不少于1500平米的超市一個(gè)，人防最低比例3％。 從規(guī)劃設(shè)計(jì)條件來看，政府有意在該區(qū)域建設(shè)高層項(xiàng)目以完善城市形象，不支持多層 建筑形式。經(jīng)過溝通，容積率有望降至1.8左右，欲增加多層比例需要進(jìn)一步協(xié)調(diào)。 第二部分 保定城市宏觀概況 一、保定城市介紹 （一）城市基本情況 1．地理位置： 保定市位于河北省中部，太行山北部，冀中平原西部，北鄰北京市和張家口市， 東接廊坊和滄州，南與石家莊和衡水市相連，西部與山西省接壤。地處京、津、 石三角腹地，市中心北距北京140公里，東距天津145公里，西南距河北省石家莊 125公里。 附圖 2．自然氣候條件： 全市地勢由西北向東南傾斜。地貌分山區(qū)和平原兩大類，市區(qū)年平均氣溫13攝氏 度，年日照時(shí)數(shù)2027—2747.7小時(shí)，年降水量284.4—419.2毫米。 3．交通狀況： 全市已初步形成了以保定市為中心向外輻射，以“五縱四橫”（五縱：207國道、 寶平線、京贊線、107國道、京深高速；四橫：108線、保淶線、保阜線、河龍線 ）為骨架，以縣鄉(xiāng)公路為支脈四通八達(dá)的公路交通網(wǎng)絡(luò)。 4．城市面積范圍：現(xiàn)市區(qū)規(guī)模接近90平方公里，規(guī)劃面積120平方公里，包括縣區(qū)的 總面積約為920平方公里。 5．人口狀況： 2000—2003年市區(qū)常住人口分別為86.63萬、89.06萬、91.55萬、94.11萬人，外 來人口數(shù)分別為25.99、26.56、29.79萬人。政府規(guī)劃2020年主城區(qū)實(shí)際居住人 口控制在115萬之內(nèi)。 6．行政劃分： 保定市管轄4市，（定州市、涿州市、安國市、高碑店市），18縣（易縣、徐水 縣、淶源縣、定興縣、順平縣、唐縣、望都縣、淶水縣、清苑縣、滿城縣、高陽 縣、安新縣、雄縣、容城縣、曲陽縣、阜平縣、博野縣、蠡縣），3區(qū)（南市區(qū) 、北市區(qū)、新市區(qū)），另設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。 7．教育文化和其他： 保定科教文衛(wèi)體全面發(fā)展，文化底蘊(yùn)豐富，擁有河北農(nóng)業(yè)大學(xué)、華北電力大學(xué)、河 北大學(xué)等11所高等院校，數(shù)量和規(guī)模均居河北省前列。同時(shí)，保定是重要的駐軍 基地城市。 8．城市定位及規(guī)劃方向： 保定市是北京的南大門，大北京經(jīng)濟(jì)圈的西翼，河北省中部的中心城市，以旅游 、飲食、汽車、商貿(mào)流通、城鎮(zhèn)建設(shè)等作為城市經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，保定市區(qū)規(guī)劃發(fā)展 方向是主要向北發(fā)展、適度向東發(fā)展。 （二）城市經(jīng)濟(jì)狀況 總體上來說，保定是一個(gè)工業(yè)城市，經(jīng)濟(jì)總量的39％來自于工業(yè)，近年來的工業(yè)發(fā)展 取得了一定的規(guī)模和基礎(chǔ)?，F(xiàn)有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)1000多家，其中大型企業(yè)44家，中型 企業(yè)89家，小型企業(yè)867家，規(guī)模以下企業(yè)82371家。保定基本上以汽車產(chǎn)業(yè)為龍頭，實(shí) 行工業(yè)興市的策略。全市有汽車整車生產(chǎn)廠家12家，其中長城、中興、河北長安三大企 業(yè)今年產(chǎn)量可突破12萬輛，皮卡汽車生產(chǎn)規(guī)模、市場占有率（占全國市場的60%以上）、 出口創(chuàng)匯、經(jīng)濟(jì)效益等已連續(xù)幾年名列全國同行業(yè)第一。長城汽車年銷售收入達(dá)到50億 。汽車零部件生產(chǎn)企業(yè)26家，風(fēng)帆集團(tuán)、凌云集團(tuán)、立中集團(tuán)、長城內(nèi)燃機(jī)已具相當(dāng)規(guī) 模。 值得一提的是，保定的餐飲服務(wù)行業(yè)特別發(fā)達(dá)。全市大型餐飲店近千家，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā) 展成為具備了一定飲食文化和品牌餐飲的城市。其從事餐飲行業(yè)的當(dāng)?shù)厝藛T也以豐厚的 收入回報(bào)成為了保定市特殊的行業(yè)人群。 (1) 歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值對(duì)比：（總國內(nèi)生產(chǎn)總值、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值） 2000年國內(nèi)產(chǎn)總值702.22億元，人均國民生產(chǎn)總值6671元； 2001年國內(nèi)生產(chǎn)總值747.3億元，人均國民生產(chǎn)總值7058元； 2002年國內(nèi)生產(chǎn)總值807億元，人均國民生產(chǎn)總值7642元； 2003年國內(nèi)生產(chǎn)總值873億元，人均國民生產(chǎn)總值8120元。 [pic] [pic] 1) 固定資產(chǎn)投資情況對(duì)比：2000—2003年固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)明顯上漲趨勢 [pic] 2) 儲(chǔ)蓄余額：2000—2003年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額穩(wěn)步增長 [pic] 3) 人均可支配收入：2000—2003年增長迅速 。 [pic] （三）保定市總體規(guī)劃 根據(jù)國務(wù)院批復(fù)的保定市城市總體規(guī)劃（2001～2020年），保定被定位為“國家歷史 文化名城，冀中地區(qū)中心城市”。 　　根據(jù)國務(wù)院批復(fù)的《保定市城市總體規(guī)劃》，保定市的城市規(guī)劃區(qū)范圍為916.3平方公 里。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，實(shí)行統(tǒng)一管理。堅(jiān)持新區(qū)開發(fā)與舊城改造并重的原則，注意調(diào)整 用地結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)“城中村”的改造工作。要發(fā)揮保定市對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的輻射、帶動(dòng)作用， 促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。 　　批復(fù)中明確，嚴(yán)格控制城市的人口和用地規(guī)模，保護(hù)耕地，節(jié)約用地，合理用地。 到2005年，主城區(qū)實(shí)際居住人口要控制在80萬人以內(nèi)，建設(shè)用地控制在79.6平方公里以 內(nèi)；到2010年，主城區(qū)實(shí)際居住人口要控制在90萬人以內(nèi)，建設(shè)用地控制在88.2平方公 里以內(nèi)；2020年，主城區(qū)實(shí)際居住人口要控制在115萬人以內(nèi)，建設(shè)用地控制在110.4平 方公里以內(nèi)。批復(fù)中還強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)，切實(shí)保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境。要 重視歷史文化名城和城市風(fēng)貌保護(hù)，要正確處理歷史文化名城保護(hù)與城市現(xiàn)代化建設(shè)的 關(guān)系，嚴(yán)格控制并逐步疏解歷史文化保護(hù)區(qū)人口密度，保護(hù)好古城的基本格局和風(fēng)貌， 不得進(jìn)行任何與古城環(huán)境和風(fēng)貌不相協(xié)調(diào)的建設(shè)活動(dòng)。 （四）城市總體特征總結(jié) 在長城汽車、天威保變、天鵝化纖、樂凱膠片等一批上市公司的帶動(dòng)下，保定市整體 經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長勢頭，經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷改善，同時(shí)保定的舊城改造、新城建設(shè)也如火 如荼。這些為保定市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，特別是住宅市場的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。預(yù) 計(jì)未來幾年內(nèi)，保定市將在新城區(qū)規(guī)劃建設(shè)上加大力度，位于新城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)來說 ，是一個(gè)利好趨勢。 第三部分 保定房地產(chǎn)市場概況 一、商品房市場總體情況 （一）房地產(chǎn)現(xiàn)狀描述 保定市房地產(chǎn)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯不同步，顯現(xiàn)出的特征是房地產(chǎn)發(fā)展要落后于經(jīng)濟(jì) 發(fā)展。保定近兩年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到了長足的進(jìn)步，某些指標(biāo)甚至超過了省會(huì)石家莊。但 是房地產(chǎn)發(fā)展水平相比石家莊，要落后一階段。雖然從數(shù)據(jù)看，保定市房地產(chǎn)交易量要 大于石家莊，但其商品房發(fā)展水平（產(chǎn)品水平、價(jià)格水平）均較為落后。由于大量集資 定向房的開發(fā)，以及相當(dāng)比重的經(jīng)濟(jì)解困房（以秀蘭為首的保定本地開發(fā)商一直以來堅(jiān) 持開發(fā)低檔住宅，迎合舊城拆遷），致使保定的房價(jià)一直在1500元/㎡左右徘徊。商品房 供給基本集中在1300～1600元/㎡的產(chǎn)品，真正中高檔的產(chǎn)品市場基本空缺。相當(dāng)一部分 消費(fèi)者的居住需求并沒有得到充分的滿足。 （二）歷年房地產(chǎn)市場上市量對(duì)比 2000年房地產(chǎn)全年完成投資13.34億元，新開工面積167.06萬㎡。 2001年房地產(chǎn)全年完成投資16.29億元，新開工面積109.5萬㎡。 2002年上市房屋面積230萬㎡（含部分還遷房、集資房）上市商品房銷售186.3 萬㎡，銷售比率81%。由于當(dāng)年土地市場投放量減少和停止集資建房的影響，2 003年上市房屋面積170萬㎡上市商品房銷售144.5萬㎡，銷售比率85%。 預(yù)計(jì)2004年上市房屋面積100萬㎡，銷售量80萬㎡。 02、03年保定房地產(chǎn)市場供應(yīng)量和銷售量下降的原因主要是：土地供應(yīng)量減少 ，集資建房被嚴(yán)格控制，部分舊城改造項(xiàng)目2003年基本完成，城中村改造尚未全面啟動(dòng) 。 （三）價(jià)格趨勢 2001--- 2003年保定多層房地產(chǎn)均價(jià)分別為1250、1350、1500元/㎡。該房價(jià)與保定經(jīng)濟(jì)生活 條件極不相符。此嚴(yán)重偏低的房價(jià)形成的原因有這么幾個(gè)：（1）保定市存在走低價(jià) 策略的房地產(chǎn)公司—秀蘭集團(tuán)，而且1999-- 2003年前其銷售面積占保定市區(qū)總銷售面積的15%，（2）舊城改造，土地價(jià)格低廉 ，使各大開發(fā)商開發(fā)低價(jià)商品既有市場又有利潤；（3）集資建房、定向建房太多， 沖擊了商品房市場，致使價(jià)格低迷。 （四）發(fā)展趨勢 （1）隨著舊城改造的基本完成，拆遷改造量的逐漸減少，新城區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。開發(fā) 商逐漸意識(shí)到光靠經(jīng)濟(jì)適用房難以適應(yīng)市場需求，已經(jīng)開始注重產(chǎn)品檔次和品質(zhì)。產(chǎn)品 逐漸向中、高檔發(fā)展，產(chǎn)品品質(zhì)也在逐漸提高。 （2）老城區(qū)改造的土地資源已經(jīng)逐漸減少，相反新城區(qū)的空白土地獲得了新寵。開 發(fā)商逐漸把開發(fā)重心轉(zhuǎn)向了新城區(qū)，東部和北部逐漸成為了保定市的熱點(diǎn)。 （3）預(yù)計(jì)很快啟動(dòng)的“城中村”改造工程，將給保定房地產(chǎn)帶來新的契機(jī)。 （五）需求特征 1）當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)特征 保定消費(fèi)意識(shí)較強(qiáng)，敢于花銷。在服飾、餐飲消費(fèi)表現(xiàn)較為明顯?，F(xiàn)在的住房意識(shí)也 逐漸從功能需求過渡到品質(zhì)需求，許多中高層消費(fèi)者存在較強(qiáng)的改善住房的需求。當(dāng)?shù)?商品房主要解決更多人的住宅“從無到有”的物質(zhì)層面的需求，致使高品質(zhì)小區(qū)、中高檔 樓盤出現(xiàn)斷層，已經(jīng)跟不上發(fā)展的趨勢。 2）產(chǎn)品需求特征 保定消費(fèi)者對(duì)多層比較偏愛，房型多集中于三室、二室中等面積的住宅。改善型客戶 對(duì)房型的要求比從前有一定的提高，對(duì)新產(chǎn)品有一定追求...
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