德州魯班御景園項目報告
第一部分：市場分析篇 1. 德州房地產市場分析 第一節(jié) 德州概況 德州市位于山東省西北部，是魯西北、冀東南地區(qū)的區(qū)域中心城市。下轄11個縣 市區(qū)，1個經濟開發(fā)區(qū)，1個商貿開發(fā)區(qū)，人口550萬，面積1萬余平方公里。德州建成 區(qū)面積近50平方公里，人口近50萬人。 德州歷史悠久，屬龍山文化發(fā)祥地之一，距今已有4000多年的歷史，秦漢以來一 直為歷代州府縣衙駐地。 德州區(qū)位優(yōu)越，北倚京津，南靠濟南，西接石家莊，東連青島，有著“南北借力、 東西逢源”的地緣優(yōu)勢，自古就有“九達天衢”、“神京門戶”之美譽。 德州交通便利，京滬、德石、濟邯三條鐵路在這里交匯，京福、青銀、濟聊高速 公路和即將修建德山東省環(huán)渤海高速公路、京滬高速公路貫穿全境，形成了“1小時可 上天、2小時可下海、3小時可進京”的交通格局。 德州屬暖溫帶大陸性季風氣候，四季分明，干濕季節(jié)明顯，光照充足，年平均氣 溫13.1℃，無霜期220天，年平均降水600毫升，適宜多種動植物生長。 　　 德州物產資源豐富。已探明石油儲量2億噸，天然氣儲量15億立方米，煤炭儲量9.5億噸 。水資源豐富，地下水年可開采12.4億立方米，年可引黃河水25億立方米。丁莊、丁東 等平原水庫庫容1.08億立方米，調蓄2億多立方米。 德州工業(yè)發(fā)展情況，全市已形成紡織、機械、電子、化工、建材、食品等8大門類25個行 業(yè)為主的工業(yè)體系。截止2002年末，全市規(guī)模以上工業(yè)（全部國有及年銷售收入500萬元 以上的非國有獨立核算工業(yè)企業(yè)）862家，資產合計415.3億元，完成增加值129.66億元 ，實現(xiàn)產品銷售收入383.6億元，實現(xiàn)利稅52.9億元，利潤29.9億元，工業(yè)經濟效益綜合 指數149.4%。全市利稅過千萬元的企業(yè)達到84家，其中有4家企業(yè)利稅過億元。棉紡、建 材、地毯、玻璃鋼、太陽能熱水器等已發(fā)展成為全國重要的生產基地，中高檔棉紗、棉 布、羊絨制品、空心玻璃磚、液壓手動泵、數控機床、地毯、手工藝品、汽車消聲器、 太陽能熱水器、小五金、剎車片、木糖醇等一批知名品牌暢銷國內外。 　　 德州農業(yè)發(fā)展情況，全市農業(yè)人口425萬人。農業(yè)已形成糧棉、瓜菜、畜牧、林果、水產 、花卉6大主導產業(yè)和牛、雞、菜、瓜、棗、蛋、魚、蠶、花9大主導產品，是國家重要 的農副產品基地。畜牧業(yè)已成為全市的一大支柱產業(yè)，被國家列為全國6大秸桿養(yǎng)牛示范 區(qū)之一。2002年，全市大牲畜存欄214萬頭，蔬菜種植面積274萬畝，糧食總產317萬噸， 平原、禹城、樂陵、齊河4縣市被確定為全國糧食大縣（市）。棉花是全市傳統(tǒng)優(yōu)勢產業(yè) ，夏津、武城、寧津、齊河4縣被定為國家棉花大縣。近幾年來，全市把農業(yè)科技園區(qū)建 設作為科技興農的突破口，積極引進農業(yè)新技術、新品種和高科技人才，“農業(yè)科技創(chuàng)新 園”先后被中國農業(yè)科學院列為全國農業(yè)科技創(chuàng)新唯一試點單位、被農業(yè)部列為科技示范 園試點單位、被國家農業(yè)開發(fā)辦列為全國高產高效農作物栽培示范點。 　　德州商貿發(fā)展情況，德州歷史上就是魯西北、冀東南商品物資集散中心，是晉煤東 運、東北木材南下的中轉站。市區(qū)內有27條鐵路專用線，各類倉儲設施255萬平方米。已 成為煤炭、木材、建材、糧食、蔬菜、布匹、服裝等重要商品的區(qū)域集散中心。近年來 ，先后建成糧食、蔬菜、黃牛、禽蛋、花卉、調料等10大專業(yè)批發(fā)市場。商貿型城市已 見雛型。德百、黑馬、扒雞、龍馬金建、古貝春、環(huán)宇6家企業(yè)進入了全省流通行業(yè)重點 企業(yè)行列；“中國武城辣椒城”投入運營，魯北木材市場及神馬物貿集團木材市場被評為 “中國木材明星市場”，慶云商品城被列為全省重點培育的批發(fā)市場。目前，全市各類市 場共772處，其中年交易額超過億元的87處。全市十大商品流通部門(集團)完成銷售收入 171億元，全市城鄉(xiāng)集市貿易成交額達到351億元。 　　德州金融業(yè)發(fā)展情況，德州市初步形成了以國有商業(yè)性銀行為主體、政策性和商業(yè) 性金融相分離，保險、信托、合作金融等種類齊全、功能互補的金融機構組織體系。20 02年末全市金融機構各項存款余額349.4億元，貸款余額289.04億元，全年現(xiàn)金收入130 2.99億元，現(xiàn)金支出1330.28億元，貨幣凈投放27.3億元。全市證券經營機構2處，股民 4.12萬戶，客戶保證金余額1.01億元，年交易額24.96億元。 2. 德州城區(qū)房地產行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 德城區(qū)目前人口56.82萬人，區(qū)劃面積為539平方公里，人口密度為1054人/平方 公里，是各縣市人口密度最高的。成立地級市10年來，德州經濟蓬勃發(fā)展，GDP連年 增長，呈不斷上升趨勢，2003年德城區(qū)實現(xiàn)國內生產總值（GDP）39.73億元，按可比 價格計算，增長22.6％，是六年來增幅最高的一年，人均首次突破7000元大關，達到 7069元。其中，第一產業(yè)增加值3.82億元，負增長- 29.1％；第二產業(yè)增加值18.56億元，增長9.6％；第三產業(yè)增加值17.35億元，增長 7.3％。固定資產投資2003年完成5.29萬元，比上年增長98.39％，其中房地產投資開 發(fā)額為1.42萬元，比上年增長27.8％。 德州市房地產業(yè)起步較晚，2000年完全取消福利分房和集資建房后商品房市場才 得到大力發(fā)展，一時間開發(fā)量大幅增加，房價上揚速度較快，市場秩序不規(guī)范。 從房地產的普遍發(fā)展規(guī)律來看，一個城市人均GDP的增長、城鎮(zhèn)居民人均可支配 收入的提高、伴隨著城鎮(zhèn)化進程加快而產生的城市人口的激增、新區(qū)的開發(fā)等等因素 都會對當地房地產市場發(fā)生較大的影響。結合德州實際情況，目前我司認為，德州的 房地產呈現(xiàn)以下特征：
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