成都建信·奧林匹克花園項目可行性研究報告
成都建信·奧林匹克花園 項目可行性研究報告 成都博思房地產(chǎn)決策資訊顧問有限公司 二00一年十月 目 錄 報告總體結(jié)論 6 I. 報告說明 6 II. 總體評價 6 III. 技術(shù)經(jīng)濟指標 7 IV. 結(jié)論與建議 8 第一章 項目介紹 9 1．1項目背景及地塊現(xiàn)狀 9 1．1．2項目背景 9 1．1．3地塊現(xiàn)狀 9 1．2項目地塊綜合開發(fā)環(huán)境 10 1．2．1自然及人文歷史景觀條件 10 1．2．2交通條件 10 1．2．3水、土地、空氣污染狀況 10 1．2．4項目地塊周邊治安狀況分析 10 1．3項目地塊周邊建筑狀況分析 11 1．4項目地塊周邊居民狀況 11 1．5項目地塊周邊市政工程實施情況 11 1．6項目地塊周邊配套設(shè)施狀況 11 1．6．1商業(yè)設(shè)施 11 1．6．2生活設(shè)施 11 1．7項目地塊優(yōu)劣勢分析 12 1．7．1優(yōu)勢分析 12 1．7．2劣勢分析 13 第二章 宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境研究 14 2.1國民經(jīng)濟景氣狀況對本項目的影響 14 2.2銀行利息及金融政策對本項目的影響 14 2.3通貨膨脹因素對本項目的影響 15 2.4固定資產(chǎn)投資對本項目的影響 15 2.5消費需求對本項目的影響 16 第三章 項目區(qū)位環(huán)境分析 17 3．1項目區(qū)位行政區(qū)劃與自然地理 17 3．1．1行政區(qū)劃 17 3．1．2自然地理 17 3．2項目區(qū)位經(jīng)濟發(fā)展狀況 18 3.2.1國民經(jīng)濟 18 3.2.2對外開放 18 3.2.3城鄉(xiāng)建設(shè) 19 3.3溫江城市發(fā)展戰(zhàn)略定位 19 3．4 項目區(qū)位人文歷史與景觀狀況 19 3．4．1人文歷史 19 3．4．2項目區(qū)位景觀狀況 20 3．6項目區(qū)位城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)狀況 22 3．7項目區(qū)位生活配套設(shè)施狀況 23 3．7．1．能源狀況 23 3．7．2．通訊狀況 23 3．7．3．教育條件 23 3．7．4．醫(yī)療條件 23 3．8項目區(qū)位城市發(fā)展規(guī)劃 24 3．9項目區(qū)位綜合開發(fā)價值分析 24 3．9．1有利因素 24 3．9．2不利因素 25 第四章 成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 27 4．1房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位日益增加 27 4.2房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強勁 27 4．3住宅開發(fā)份額不斷擴大 28 4．4規(guī)模開發(fā)出現(xiàn)端倪，開發(fā)企業(yè)效益提高 28 4．5商品房銷售穩(wěn)步增長，但增長趨緩，房價趨于下降 28 4．6開發(fā)結(jié)構(gòu)仍需改善 29 4．7空置總量與空置面積上升 29 4．8土地政策購置面積增勢較猛 29 4．9成都房地產(chǎn)市場展望 31 第五章 市場有效需求及項目定位建議 32 5．1消費者特征分析 32 5．1．1消費能力 32 5．1．2年齡結(jié)構(gòu) 32 5．2消費者地域結(jié)構(gòu) 32 5．3消費者心理習(xí)慣特征 33 5．3成都市房地產(chǎn)消費市場需求特征 34 5．3．1消費者對方位的選擇分析 34 5．3．3消費者對置業(yè)環(huán)域的選擇 35 5．5項目所處板塊的消費環(huán)境 39 5．6成都購房者對運動與健康的認知程度 40 5．7成都市購房者對精裝房的認知程度 40 5．8本項目目標消費群體綜合定位 40 5．9產(chǎn)品主題定位 41 第六章 項目建設(shè)進度 44 6．1施工條件 44 6．2計劃進度安排 44 第七章 項目投資估算及資金籌措 46 7．1投資估算的范圍 46 7．2投資估算的內(nèi)容 46 7．3投資估算的依據(jù) 47 7．4項目總投資 47 7．5投資分年投入計劃 48 7．6資金籌措 48 第八章 財務(wù)效益分析與財務(wù)評價 48 8．1財務(wù)分析的依據(jù) 48 8．2財務(wù)指標的選取 48 8．3財務(wù)效益分析 48 8．4 盈虧平衡分析 48 8．5敏感性分析 48 8．6風險分析 48 8．5財務(wù)評價 48 附表目錄 表一：經(jīng)濟技術(shù)指標 7 表二：2000年溫江縣主要經(jīng)濟指標 18 表三：成都市房地產(chǎn)業(yè)各年主要經(jīng)濟指標 29 表四：項目分期開發(fā)經(jīng)濟技術(shù)指標 單位：m2 46 表五：項目投資估算表 48 表六：資金籌措 48 項目銷售價格預(yù)測 單位：元/ m2 48 項目各方案銷售額 48 投資收益率 48 表：保守方案項目現(xiàn)金流量表 48 表：一般方案項目現(xiàn)金流量表 48 表：樂觀方案項目現(xiàn)金流量表 48 盈虧平衡表 48 項目敏感性分析表 48 報告總體結(jié)論 I. 報告說明 本報告中投資估算采用假設(shè)開發(fā)法，依據(jù)定額標準和行業(yè)普遍慣例。銷售預(yù)測采用市 場比較法。計算時點為2001年10月。 本報告所采用的計算方法、分析依據(jù)以及得出的結(jié)論和建議只代表本公司的觀點，供 開發(fā)商以及相關(guān)單位作決策參考之用。在實際開發(fā)中按照實際情況作相應(yīng)調(diào)整。 II. 總體評價 溫江得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，良好的自然生態(tài)環(huán)境，城市綜合配套功能進一步加強，各 項社會事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，將為本項目的發(fā)展提供良好的社會環(huán)境與經(jīng)濟環(huán)境。大量的土地 資源、建設(shè)單位雄厚的經(jīng)濟實力，以及“奧林匹克花園”優(yōu)良的品牌資源，本項目具有良 好的市場前景。 根據(jù)本報告定性、定量分析和風險分析，我們得出以下總體結(jié)論性意見供委托方參考 ： o 本項目用地區(qū)位理想，有相當?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，適合開發(fā)大型項目。 o 本項目開發(fā)住宅為主的項目有較好的市場前景。 o 本項目在技術(shù)上和財務(wù)上是可行的，并具有良好的投資價值和相當?shù)氖找婊貓蟆?III. 技術(shù)經(jīng)濟指標 表一：經(jīng)濟技術(shù)指標 |項目 |合計 |一期 |二期 |三期 |四期 | | |數(shù)量 |數(shù)量 |比例 |數(shù)量 |比例 |數(shù)量 |比例 |數(shù)量 |比 | | | | | | | | | | |例 | |占地面積(畝) |1570 |400 | |500 | |400 | |270 | | |總建筑面積（m2 |115190|293480| |366850| |29348| |198099| | |） |9 | | | | |0 | | | | |住宅（m2） |103671|264132| |330165| |26413| |178289| | | |8 | | | | |2 | | | | |其中：多層住宅 |546240|161414|55% |183425|50% |13206|45% |69335 |35%| | | | | | | |6 | | | | |花園洋房 |253493|58696 |20% |91713 |25% |73370|25% |29715 |15%| |聯(lián)體別墅 |207270|44022 |15% |55028 |15% |58696|20% |49525 |25%| |獨體別墅 |29715 | | | | | | |29715 |15%| |商業(yè)及公共配套 |115191|29348 |10% |36685 |10% |29348|10% |19810 |10%| |（m2） | | | | | | | | | | 商業(yè)及公共配套包括:售樓中心、辦公區(qū)、奧運體育會館、幼兒園、購物廣場、商業(yè) 步行街、生活會所等非住宅建筑。 o 項目項目總占地面積： 1570畝 o 容積率: 1.1 o 建筑覆蓋面積： 261668平方米 （覆蓋率25%） o 綠化率 42% o 高度限制: 18米 o 車位比例： 1：0.9 o 項目開發(fā)周期： 5年 o 開發(fā)總成本： 14.6億元（營業(yè)稅及附加未計入） 每平方米單位成本： 1269元/平方米 o 項目銷售收入： 保守估計： 16.5億元 一般估計： 18.9億元 樂觀估計： 21.6億元 o 總投資利潤率： 保守估計： 6.74% 一般估計： 22.09% 樂觀估計： 39.58% o 權(quán)益資本利潤率： 保守估計： 254.90% 一般估計： 306.96% 樂觀估計： 365.27% o 凈現(xiàn)值NPV（單位：萬元）： 保守估計： 3153 一般估計： 17325 樂觀估計： 33162 o 內(nèi)部收益率IRR： 保守估計： 11% 一般估計： 33% 樂觀估計： 57% o 盈虧平衡點X： 保守估計： 0.943 一般估計： 0.829 樂觀估計： 0.732 IV. 結(jié)論與建議 本項目用地區(qū)位理想、有相當?shù)陌l(fā)展?jié)摿Γm合開發(fā)大型住宅項目，并有較好的宏觀 利好前景，具有良好的投資價值和可觀的經(jīng)濟效益。當然本項目也存在一定的風險，建 設(shè)單位如果能有效地采取措施規(guī)避、分散、消除或轉(zhuǎn)移風險并達到自身資源能夠承受的 程度，該項目具有相當?shù)目尚行浴?建設(shè)單位應(yīng)抓緊籌集資金，合理利用自有資金，同時，應(yīng)適時加大廣告宣傳力度，優(yōu) 化工程設(shè)計，在工程建設(shè)過程中嚴格實行招標和建設(shè)監(jiān)理制，力爭在2002年上半年開工 建設(shè)。 第一章 項目介紹 1．1項目背景及地塊現(xiàn)狀 1．1．2項目背景 o 溫江位于成都市西面，上風上水，光華大道西延線的開工建設(shè)以及成都市高新西區(qū)的開 發(fā)建設(shè)為溫江房地產(chǎn)開發(fā)帶來了極大的利好。市政府雖然未進行正面的引導(dǎo)，單已暗 含借機帶動溫江跨越式發(fā)展之意。 o 溫江縣本地政府將房地產(chǎn)業(yè)作為帶動溫江經(jīng)濟和聚集區(qū)域人氣的支柱產(chǎn)業(yè)，主持召開了 “住在溫江——成都房地產(chǎn)高層論壇會”。論壇會的后續(xù)效應(yīng)以及置信“芙蓉古城”項目在 溫江的成功，令溫江房地產(chǎn)市場受到市內(nèi)開發(fā)商的普遍關(guān)注，先后有華新國際、森宇 房產(chǎn)、華潤房產(chǎn)、亞都房產(chǎn)等多家開發(fā)商在此圈地。 o 未來2- 3年隨著成都市中區(qū)舊房改造工程的全面展開，總拆遷量將達到400萬平方米，按1： 3的安置比例計算，將帶來1200萬平方米的市場需求量。市內(nèi)無法消化如此巨大的市 場需求，這必將帶動成都市房地產(chǎn)市場郊區(qū)化的發(fā)展。 o 2001年12月份，四川建信置業(yè)發(fā)展有限責任公司正式與溫江縣政府簽定了征地合同，其 中一期用地400畝。2001年12月31日，建信公司在成都市藝術(shù)中心舉辦了“建信·奧林 匹克花園”奧地利皇家管樂團新年音樂會，進行了本項目第一次的形象宣傳，為項目 的開發(fā)、推廣作了鋪墊。 1．1．3地塊現(xiàn)狀 項目地塊位于溫江縣，總占地1560畝，以江安河為界，地跨溫江縣涌泉和公平兩鎮(zhèn)， 其主體部分位于涌泉鎮(zhèn)境內(nèi)。地塊南臨光華大道西延線，東西兩側(cè)與華新國際和愛使房 產(chǎn)的項目地塊為鄰，北側(cè)目前為農(nóng)業(yè)區(qū)。 地塊內(nèi)部地勢平坦、土地肥沃，相對落差在一米左右，現(xiàn)主要為農(nóng)田，其中零星分布 著農(nóng)房和竹林，西南臨光華大道處有一企業(yè)。地塊內(nèi)現(xiàn)有一條東西向雙車道的水泥公路 ，路面高出兩側(cè)的田壟約一米左右，沿路兩側(cè)有部分村民自建的房屋。 1．2項目地塊綜合開發(fā)環(huán)境 1．2．1自然及人文歷史景觀條件 地塊整體自然條件優(yōu)越，江安河蜿蜒流淌，水質(zhì)較為清澈，沿河竹林與環(huán)舍而生的竹 團共同構(gòu)成了一道獨特的風景。另外，地塊內(nèi)保存有一條較為完整的江安河古河道，但 缺少獨特的人文景觀與歷史古跡。 1．2．2交通條件 o 項目地塊與外界連接交通條件 地塊內(nèi)有一條兩車道水泥路面鄉(xiāng)間公路，整體路況較好。但與外部公路接合部為沙石 路面，路況較差，較為泥濘、坑洼。 o 項目地塊周邊交通狀況 目前地塊周邊有土龍路、溫雙路、涌泉——柳城公路，南側(cè)的光華大道正處于施工階段 ，尚未形成交通能力。政府在地塊控制紅線東、西、北三側(cè)均規(guī)劃有三條市政公路，目 前尚未動工。隨著本項目及區(qū)域其它項目的啟動，本項目地塊周邊交通狀況是非常良好 的。 1．2．3水、土地、空氣污染狀況 項目地塊整體污染狀況小。江安河水質(zhì)較為清澈、流量大；土地平坦，幾乎均為農(nóng)業(yè) 用地，西南部的企業(yè)處于停產(chǎn)狀態(tài)，污染?。还馊A大道的施工未對周邊環(huán)境造成明顯破 壞，粉塵污染較低。從整體比較，本項目地塊污染狀況遠比成都市區(qū)為輕，似有心曠神 怡及有氧運動之美。 1．2．4項目地塊周邊治安狀況分析 項目地塊周邊居民以村民為主，服務(wù)業(yè)人口較少，居民世代為鄰，總體治安狀況較好 。 1．3項目地塊周邊建筑狀況分析 項目地塊周邊建筑以村民的房舍為主，以圍合式院落和兩層自建房為主。西南面廠區(qū) 內(nèi)的工業(yè)用房年代較為久遠，以五至六層磚混建筑為主。 1．4項目地塊周邊居民狀況 項目地塊周邊居民以附近村民為主，農(nóng)業(yè)人口占絕對比重。除西南處有極少的企業(yè)職 工外，沒有其它類型的居民，商業(yè)人口、服務(wù)業(yè)人口及企業(yè)單位居民極少。 1．5項目地塊周邊市政工程實施情況 目前地塊周邊在建的市政工程僅光華大道西延線（溫江段）一項，路面現(xiàn)已推平，正 在鋪設(shè)兩側(cè)的管網(wǎng)。政府在環(huán)境地塊四周均規(guī)劃有市政道路，目前均未進行施工。 1．6項目地塊周邊配套設(shè)施狀況 1．6．1商業(yè)設(shè)施 地塊周邊的商業(yè)設(shè)施非常少，地塊東南面康河村內(nèi)有少量副食品商店、雜貨店和小餐 館，在溫雙公路側(cè)有在溫江縣較為知名“仲華養(yǎng)生園”。地塊周邊缺少銀行，郵局等配套 設(shè)施和娛樂場所。 1．6．2生活設(shè)施 地塊處于農(nóng)業(yè)區(qū)內(nèi)，周邊沒有菜市場等生活配套設(shè)施。 o 醫(yī)療教育設(shè)施 附近缺少醫(yī)院和療養(yǎng)院，康河村內(nèi)有個別個體診所，東面土龍公路一側(cè)有成都市獅馬 路小學(xué)教育實驗基地，星星外國語學(xué)校及四川省商業(yè)學(xué)校等教育單位。 1．7項目地塊優(yōu)劣勢分析 1．7．1優(yōu)勢分析 o 土地平坦，自然條件優(yōu)越，適宜進行房地產(chǎn)開發(fā)及營造良好的居住環(huán)境。 o 項目規(guī)劃用地近1600畝，符合房地產(chǎn)規(guī)模化開發(fā)的趨勢，同時也給設(shè)計師留出了設(shè) 計的空間，便于組團的規(guī)劃與配套設(shè)施的完善。 o 緊臨光華大道，距成都市區(qū)三環(huán)路僅8公里，交通條件極為便利。光華大道的高標準 建設(shè)以及規(guī)劃沿路兩...
成都建信·奧林匹克花園項目可行性研究報告