房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估報告
某房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估報告 本報告是一份房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估報告。報告通過對借款人、項目、市場、籌資 、財務、貸款風險的評價得出項目投資計劃可行，財務評價符合貸款要求的結論。 房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估報告 項目名稱：河濱印象項目 企業(yè)名稱：四川萬達房地產(chǎn)有限公司 評估單位：成都精至誠房地產(chǎn)評估有限責任公司 二ΟΟ二年十一月二十九日 o 目錄 第一章 概 要 一、借款人評價 二、項目評價 三、市場評價 四、投資籌資評價 五、財務評價 六、貸款風險評價 七、評估結論 第二章 借款人評價 一、借款人概況 二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平 三、信用狀況評價 四、資產(chǎn)負債分析 五、盈利能力及資產(chǎn)運用效率 六、現(xiàn)金流量分析 七、信用狀況評價 八、企業(yè)前景評價 第三章 項目建設條件評價 一、項目建設的必要性 二、項目建設內(nèi)容、規(guī)模和建設 三、項目實施進程評價 四、項目建設條件評價 五、設計單位資質(zhì)評價 六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評價 七、環(huán)境保護評價 第四章 市場評估 一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析 二、城東房地產(chǎn)市場分析 三、市場定位分析 四、市場預測分析 五、項目分析 第五章 投資估算和籌資評價 一、投資估算 二、投資來源及籌資評價 三、項目投資計劃評價 四、有關說明 第六章 償債能力評估 一、項目財務效益預測 二、項目財務現(xiàn)金流量分析 三、資金來源與運用分析 四、項目償債能力評估 五、項目敏感性分析 第七章 貸款風險與效應評價 一、貸款風險評價 二、貸款擔保評價 三、貸款效應評價 1. 概要 根據(jù)四川萬達房地產(chǎn)有限公司開發(fā)“河濱印象”工程申請貸款的需要，經(jīng)工行×××支行初 審，并報工行×分行營業(yè)部住房信貸處研究決定，組成評估小組，于2002年11月24日對該 項目進行全面評估（評估基準日確定為2002年9月30日）。根據(jù)項目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn) 狀、項目實施條件和可操作的方案，參照工行“房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估辦法”的要求，評估 組采用必要的評估程序，通過對借款人綜合情況及開發(fā)項目建設條件、市場及預測、效 益、風險等多方面分析得出評估結論，并于2002年11月29日完成評估工作。現(xiàn)將評估報 告簡要概述如下： 一．借款人評價 四川萬達房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱四川萬達）成立于1999年7月22日，是大連萬達集團 股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××，注冊資本2000萬元，分別由大連萬達集團 股份有限公司投資1800萬元和四川萬達房地產(chǎn)有限公司投資200萬元構成；公司主營房地 產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)。2001年1月起正式進行“河濱印象”聯(lián)排別墅和復式別 墅高檔住宅小區(qū)項目開發(fā)。在近1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“河濱 印象”業(yè)已取得近2.5億元的銷售佳績，實際到帳銷售收入為15848.89元。截止2002年9月 ，公司資產(chǎn)總額為21335萬元，負債總額為13482萬元，所有者權益為7852萬元。 四川萬達在工行×××支行開有一般結算帳戶。截止2002年9月30日，在工行×××支行存款余 額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行×××支行借款7000萬元，中行××支行借 款2000萬元，均按時付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄，2002年經(jīng)工行 ×分行審核評定信用等級為AA級。 通過資產(chǎn)負債率、盈利能力及資產(chǎn)運用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結論：企業(yè)所 有者權益呈現(xiàn)增長趨勢,自身積累增加,對負債的依賴程度減小，有較強的付息能力、融 資能力和償債能力。 二．項目評價 “河濱印象”居住小區(qū)項目，位于成都市東南部錦江區(qū)××鄉(xiāng)永興村三、四組（×××村）二 環(huán)路內(nèi)側×××米，地理位置優(yōu)越，交通便利。 該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米， 其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米）， 會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。 項目規(guī)劃設計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復式別墅，面 積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套、復式別墅84套。項目 容積率0.95，綠化率53%。 項目各項報批手續(xù)齊備，建筑勘察、設計、建設、監(jiān)理單位均具有相應資質(zhì)。小區(qū) 于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水 電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設還在進行之中，預計在20 02年12月完工交房。 三．市場評價 根據(jù)企業(yè)提供的資料，“河濱印象”項目定位為大規(guī)模高檔聯(lián)排別墅和復式別墅小區(qū)， 該項目具有地理位置優(yōu)越，小區(qū)環(huán)境別具一格等優(yōu)越性，同時存在小區(qū)內(nèi)車位比不足， 定位較高，銷售不容樂觀等劣勢。通過選取交易實例進行分析，得出聯(lián)排別墅平均售價 5391元/m2，復式別墅平均售價4183元/m2。本項目可實現(xiàn)銷售收入聯(lián)排別墅43466.61萬 元，復式別墅6061.17萬元,預計可實現(xiàn)銷售收入49527.78萬元。 四．投資籌資評價 根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準的總方案，參考該開發(fā)企業(yè)在同類項目上的開發(fā)成本 以及成都市同類建設項目經(jīng)濟技術標準，并結合項目自身情況，經(jīng)測算該項目總投資40 573.09萬元，其中項目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費及其他）35679.20萬元，開發(fā)費用 （財務費用、管理費用、銷售費用）4893.89萬元。經(jīng)評定單方成本為3494.91元/平方米 ；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程費68.30元/平方米，房屋開發(fā)費為1327.16元 /平方米、費稅(主要為綜合報建費、集資費)140.85元/平方米、期間費用421.55元/平方 米，其他費用8.19元/平方米，不可預見費39.82元/平方米。 企業(yè)自籌資金12478.55萬元，工行土地儲備貸款7000萬元（到期萬達集團代還，詳見 附件：萬達集團承諾函，截止2002年11月末，已歸還1100萬元），中行流動資金貸款20 00萬元（2003年到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款5383.08萬元，銷售滾動投入13711 .46萬元。企業(yè)自籌資金占總投資的30.76%，符合規(guī)定的貸款要求，截止評估基準日，該 項目已投入資金為29229.93萬元。 五．財務評價 經(jīng)過評估測算，該項目的各項盈利能力指標測算結果如下：（詳見評估主表4項目財務 現(xiàn)金流量表） 1、項目建成后將實現(xiàn)凈利潤4108.17萬元； 2、內(nèi)部投資收益率：按全部投資計為26.77%； 3、財務凈現(xiàn)值（還原利率10％）：按全部投資計為3341.04萬元； 4、動態(tài)投資回收期(還原利率10%)：按全部投資計為2.03年； 由以上可以看出，該項目內(nèi)部投資收益率均大于設定的基準收益率（設定的基準收 益率為10％），財務凈現(xiàn)值大于零，說明該項目在計算期內(nèi)按×行財務評價標準可行。 六．貸款風險評價 通過定性及定量分析，項目財務抗風險能力較強。通過定量計算，本項目風險等級 為AA級，貸款項目綜合風險度為0.25，低于風險度0.6的界限值。 該公司向×行提出貸款擔保方式為其母公司大連萬達集團提供擔保，經(jīng)對擔保企業(yè)提 供的經(jīng)過審計的財務報表分析，擔保方大連萬達集團股份有限公司2001年所有者權益為 16.8億元，其中未分配利潤為2.87億元，對外擔保為1.9億元，且全部為集團內(nèi)部擔保。 財務狀況良好，擔保方式可行。 七．評估結論 評估小組經(jīng)過對企業(yè)綜合情況、項目建設條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、 貸款風險及效應等多方面進行分析測算，認為“河濱印象”項目建設條件具備，目前，土 建已完成90％，景觀已完成40％，投資計劃可行，財務評價符合貸款要求，項目被評為 AA級，具有一定的抗風險能力，該公司向×行提出貸款擔保方式為其母公司大連萬達集團 提供擔保，經(jīng)對擔保企業(yè)提供的經(jīng)過審計的財務報表分析，擔保方大連萬達集團股份有 限公司2001年所有者權益為16.8億元，其中未分配利潤為2.87億元，財務狀況良好，擔 保方式可行。 由于項目在建設條件和市場銷售等方面存在一定程度風險，應對項目資金專款專用， 對房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。 2. 借款人評價 一．借款人概況 四川萬達房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱四川萬達）成立于1999年7月22日，是大連萬達集 團股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××，注冊資本2000萬元，分別由大連萬達集 團股份有限公司投資1800萬元和四川萬達房地產(chǎn)有限公司投資200萬元構成；該公司主營 房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)。 四川萬達房地產(chǎn)有限公司在成立之初就嚴格管理，建立了一整套嚴格的管理制度。作為 大連萬達集團有限公司開拓中國西部市場的橋頭堡，四川萬達在最初的兩年主要代表集 團從事戰(zhàn)略性工作，包括市場考察，戰(zhàn)略咨詢等，沒有實際操作項目。 該公司于2001年1月起正式進行“河濱印象”聯(lián)排別墅和復式別墅高檔住宅小區(qū)項目開 發(fā)。“河濱印象”于2001年8月正式開發(fā)，2001年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售時 間里，在成都市激烈的市場競爭中，“河濱印象”業(yè)已取得近2.5億元的銷售佳績。售房率 已接近50%。開盤以來，“河濱印象”已獲得2001年度“成都市10大金獎樓盤”和“群眾最喜 愛的樓盤”等榮譽,通過“亞太村生態(tài)住宅小區(qū)”的評審、2002年6月份在由建設部主辦的2 002年中國住宅創(chuàng)新奪標評選中，獲“創(chuàng)新示范樓盤”綜合大獎。 二。經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平 四川萬達房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)權明晰，制度完善，對內(nèi)對外經(jīng)濟關系清晰，無對外投資和 訴訟等法律事宜。公司下設工程部、配套部、開發(fā)部、銷售部、策劃部、行政部和財務 部7個部門；現(xiàn)有正式職工34人，其中博士1人，碩士5人，本科24人，大專4人；具有高 級職稱4人，中初級職稱28人，公司人員配置優(yōu)勢明顯，素質(zhì)較高，具有一定的專業(yè)技術 水平。 四川萬達房地產(chǎn)有限公司主要領導人基本情況如下： 法人代表：×××，男，39歲，碩士。 總經(jīng)理：×××，男，39歲，碩士。 副總經(jīng)理：××，男，47歲，博士。 財務部經(jīng)理：×××，男，28歲。 三．信用狀況評價 該公司在工行×××支行開有一般結算帳戶。截止2002年9月末，該公司在工行×××支行存 款余額 為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行×××支行借款7000萬元，中行××支行借款 2000萬元，均按時付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄，經(jīng)省分行審核評 定其2002年度信用等級為AA級。 四．資產(chǎn)負債分析 企業(yè)財務狀況詳見附件企業(yè)的資產(chǎn)負債表。公司的資產(chǎn)負債狀況及主要經(jīng)濟指標如下表 ： 資產(chǎn)負債及償債能力指標簡表 |項目 |2000年 |2001年 |2002年 | | | |總資產(chǎn) |17000 |26798 |21335 | |總負債 |15000 |25442 |13482 | |流動資 |17014 |26678 |21172 | |產(chǎn) | | | | |流動負 |0 |10442 |13482 | |債 | | | | |所有者 |2000 |1356 |7852 | |權益 | | | | |資產(chǎn)負 |88% |94% |63% | |債率 | | | | |流動比 |255% |157% | | |率 | | | | |速動比 |112% |77% | | |率 | | | | （一）、資產(chǎn)負債趨勢分析 下表是企業(yè)近三年資產(chǎn)負債變化趨勢(與上一年比較)： 資產(chǎn)負債橫向變動趨勢表 (單位:萬元) |項目 |2000年 |2001年 |2002年 | |資產(chǎn)增長 |16390 |9798 |-5463 | |絕對數(shù) | | | | |增長百分 |2686% |57% |-20% | |比 | | | | |負債增長 |14990 |10442 |-11960 | |絕對數(shù) | | | | |增長百分 |149900%|69% |-47% | |比 | | | | |權益增長 |1400 |-644 |6496 | |絕對數(shù) | | | | |增長百分 |233% |-32% |479% | |比 | | | | 從上表可以看出該企業(yè)2000年、2001年總資產(chǎn)增長很快,2000年末比1999年末增長了286 8%,2001年較2000年末增長了57%，2002年9月總資產(chǎn)較2001年下降20%，負債較同期下降 47%，主要是該公司2000年4月代大連萬達集團在成都建行貸款15000萬元，投入“××花園 ”開發(fā)項目，2002年3月集團將“××花園”的股份轉讓給了合作方，提前收回投資，歸還了 成都建行的15000萬元貸款。因此該企業(yè)2002年9月的負債較同期減少11960萬元，減少4 7%，相應的減少資產(chǎn)5463萬元，減少20%。由于資產(chǎn)減少的比例小于負債減少的比例，因 此企業(yè)所有者權益呈現(xiàn)增長趨勢,企業(yè)的財務狀況越來越好，凈資產(chǎn)的增加，說明企業(yè)自 身積累增加,對負債的依賴程度減小。 （二）、資產(chǎn)負債比例分析 |項目 | |2000年 |2001年 |2002年 | |資產(chǎn)負債|88% |94% |63% | |率 | | | | | | | | | |利息保障...
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