房地產(chǎn)資訊報告05-03-15
房地行業(yè)監(jiān)測報告 2005年3月10日 電子版 ★ 一房一地 ★ 寸土寸金 ★ 行家里手 ★ 點石成金 ★ （注：點擊目錄標題頁碼后可直接閱讀當前文章，點返回鍵可回到首頁） 〖亞博看臺〗 2 中央明確表態(tài)：今年嚴控房價過快上漲 2 “金融年”更多的僅代表著房企的呼喚 3 〖政策解讀〗 4 溫家寶：堅持實行最嚴格的土地管理制度 4 近期經(jīng)營性土地使用權出讓政策綜述 4 不動產(chǎn)稅改革的方向是“正稅、明租、清費” 6 〖戰(zhàn)略布局〗 7 今年外商房地產(chǎn)投資將轉(zhuǎn)向二級城市 7 2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)七大特點 8 去年12月“國房景氣指數(shù)”基本保持穩(wěn)定 9 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2004年地產(chǎn)廣告投入高達75億元 10 在具體細則出臺之前，銀行提高個貸門檻都是各行其是 10 〖策略設計〗 11 商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃要素法淺析 11 富力地產(chǎn)和摩根合作的戰(zhàn)略意圖解析 13 〖杭浙動態(tài)〗 14 外地房產(chǎn)巨頭搶灘浙江市場 14 杭州收緊住宅開公司政策將帶動中低檔寫字樓市場 14 杭州樓市八大主要區(qū)域05年走勢預測（II） 15 杭城二手房一周行情 15 “期房限轉(zhuǎn)”成為鑒定溫州樓市泡沫的“試紙” 16 〖異地傳真〗 16 壓力之下，上海政府加大房地調(diào)控力度 16 滬房地局“打假”，6樓盤涉嫌囤積房源被停牌 17 南京節(jié)后首次土地公開出讓“溫吞水” 17 首鋼搬遷將盤活京西地區(qū)10平方公里土地 18 大商集團欲進軍重慶百貨業(yè)看中楊家坪商圈 18 深圳房地產(chǎn)均價和投資額增幅遠低京滬兩市 18 〖物業(yè)管理〗 19 物管企業(yè)提高自身競爭力的三部曲 19 物業(yè)管理應從“囚徒困境”中擺脫出來 21 〖建材裝修〗 22 鋼材價格上漲趨勢已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn) 22 業(yè)界認為寫字樓受鋼價上漲沖擊較大 23 〖投資技巧〗 23 新型金融中介有望化解開發(fā)商融資困局 23 〖看臺〗 中央明確表態(tài)：今年嚴控房價過快上漲 房價問題寫入了今年“兩會”的政府工作報告。新華社3月5日發(fā)布的報告原文指出：今 年，“要保持價格總水平基本穩(wěn)定。努力保持糧食等主要農(nóng)產(chǎn)品價格在合理水平上基本穩(wěn) 定，重點抑制生產(chǎn)資料價格和房地產(chǎn)價格過快上漲”。不知是否出于巧合，就在3月4日， 國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2004年全國商品房平均銷售價格上漲14.4%，漲幅比上 年提高10.6個百分點，商品住宅平均銷售價格上漲15.2%。房價問題再次引起世人關注。 　　我們注意到，去年宏觀調(diào)控不少措施都跟房地產(chǎn)有關系，無論是動用收緊土地管理 的行政手段調(diào)控，還是上調(diào)房地產(chǎn)貸款利率的市場化調(diào)控。然而，在業(yè)內(nèi)人士看來，就 是這些宏觀調(diào)控手段造成了房地產(chǎn)價格的上漲。去年宏觀調(diào)控的一項重要內(nèi)容，就是國 家控制土地。這種做法直接導致了房地產(chǎn)供給下降。另一方面，盡管上調(diào)了房地產(chǎn)貸款 利率等手段，但是房地產(chǎn)的需求并沒有受到多大的影響。兩者相比，供給以更快的速度 下降，結(jié)果就導致了房地產(chǎn)價格上漲。 不過，也有業(yè)界人士認為，宏觀調(diào)控的實施并不是造成房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的惟一原 因。宏觀調(diào)控只是一個中觀的因素，除此以外還有宏觀和微觀兩個因素。宏觀因素就是 指在我國目前大的宏觀經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)價格必定會上漲。去年，我國GDP增長9.5%， 在GDP高速增長的同時，財政收入和個人收入也在高速增長。特別是在大城市，個人的收 入增長更快。而去年出現(xiàn)的負利率，也刺激了我國城市居民的買房需求。微觀因素是指 最近幾年出現(xiàn)的投資性買房，也促使房地產(chǎn)價格上漲。據(jù)有關分析，去年，投資性買房 在大城市的比重接近1/3，重點城市的比重可能更高。在多種因素的綜合影響下，房地產(chǎn) 價格必定會上漲。 分析：2004年宏觀調(diào)控的重要措施就是“把好土地審批和信貸投放兩個閘門”，但中央 出這一招的本意是控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，雖然房地產(chǎn)也屬于固定資產(chǎn)投資的重頭，但 房地產(chǎn)本身所具備的特有的商品屬性決定了其調(diào)控的特殊性。即便是中央有意借此調(diào)控 房地產(chǎn)業(yè)，更多的政策內(nèi)涵在于規(guī)范土地市場秩序和防范金融風險，房價并不是一個主 要政策目標，中央政府也從來沒有特別指出“要借宏觀調(diào)控之機降低房價漲幅”。所以， 出現(xiàn)“宏觀調(diào)控和房價上漲齊飛”的局面也就在情理之中了。 而從兩會最新動向來看，房價已經(jīng)成為中央極其關注的價格問題的兩個重點之一，這 是中央政府對房地產(chǎn)市場最新的表態(tài)。據(jù)接近溫家寶總理政府工作報告起草組的有關人 士分析，今年的政府工作報告體現(xiàn)“一個中心”和“三個著力點”。“一個中心”是指堅持以 “科學發(fā)展觀”統(tǒng)領全局，“三個著力點”是指：以發(fā)展為第一要務；抓緊解決突出問題和 矛盾；努力推動和諧社會建設。構(gòu)建中國的和諧社會，既是目前我國政治經(jīng)濟生活中的 主要議題。對于轉(zhuǎn)軌時期的中國來說，與國內(nèi)社會和諧相沖突事情不少，而且許多問題 也顯而易見，如三農(nóng)、農(nóng)民工、安全生產(chǎn)、弱勢民眾權利保護等，但目前最為迫切，最 容易引起社會矛盾與沖突的問題是國內(nèi)房價的瘋漲。 無論是房地產(chǎn)泡沫的激辯，還是中低收入者該不該購房之爭；無論是網(wǎng)民對房價瘋漲 的謾罵，還是理想化的個人集資建房潮的興起；無論是政府在政策上走鋼絲，還是不少 資金開始進入國內(nèi)房地產(chǎn)……說到底，都是為房價上漲而來。雖然大眾、開發(fā)商、銀行和 地方政府對房價走勢的期待不同，但無論各階層的愿望如何，如果房價還是持續(xù)瘋漲， 這種漲與跌的沖突一定轉(zhuǎn)化為社會富與窮之間的階層沖突，民眾與政府之間的政治沖突 。這種情況下，社會和諧也無從談起。因此，如何遏制國內(nèi)房地產(chǎn)價格的瘋漲，就成了 構(gòu)建社會和諧最為重要的一環(huán)。 此外，如果說溫家寶在去年年底中央經(jīng)濟工作會議的報告是寫給高官們看的報告，那 么今年的《政府工作報告》就是給老百姓們、給民意代表看的一份報告。另據(jù)透露，溫家 寶總理對其第二任政府工作報告的起草工作非常重視，對于報告的指導思想、框架結(jié)構(gòu) 、主要內(nèi)容多次做出重要指示，并對行文表述字斟句酌，多次親自在草稿上仔細修改。 所以，雖然在政府報告中僅僅只有一句話，但這是中央在全國人民面前關于房價問題迄 今為止最為明確的表態(tài)，這不論對中央各部委和地方政府還是對開發(fā)商而言，都是一個 強烈的信號。 返回 “金融年”更多的僅代表著房企的呼喚 繼央行121號文件出臺后，一系列的土地、金融政策使房地產(chǎn)開發(fā)的金融門檻大為抬 高。自2004年起，在協(xié)議用地制度終結(jié)，企業(yè)開發(fā)及個人住房貸款門檻提高以及央行升 息政策變化下，房地產(chǎn)企業(yè)希望打開多種融資渠道的呼聲日益高漲。與此同時，銀根緊 縮政策催生出股權融資、項目融資等多種形式的融資合作，并使房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投 資基金及境外投資銀行等金融機構(gòu)加速了涉足房地產(chǎn)業(yè)的腳步。有業(yè)內(nèi)人士提出，房地 產(chǎn)融資已開始步入多元化發(fā)展階段，2005年，房地產(chǎn)業(yè)將迎來“金融年”。 進入2005年，北京國投推出的國內(nèi)首只房地產(chǎn)基金將赴新加坡上市的消息，以及著名 國際投資機構(gòu)美林集團、摩根士丹利等國際資本紛紛向中國房地產(chǎn)市場拋出繡球的舉動 ，似乎應和了“金融年”的說法。 　　有業(yè)內(nèi)人士樂觀地認為，直接融資將會成為今后房地產(chǎn)融資的最主要的趨勢，間接 融資會大幅度減少。房地產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)投資基金會很快出現(xiàn)在融資市場。海外資本 在房地產(chǎn)業(yè)中的比重將會有較大的上升。然而，更多的跡象顯示，“金融年”更多的代表 了房地產(chǎn)企業(yè)的呼喚。 亞博分析：之所以作出上述判斷是出于三個層面的考慮。先來從中央宏觀經(jīng)濟管理的 層面來看，“金融年”的政策背景并不存在。中國房地產(chǎn)是一個政策市是業(yè)內(nèi)皆知的秘密 。在這個市場中，雖然消費者關心切身利益的房價，而中央政府關心的是宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定 。回顧近兩年中頻繁出臺的一系列地產(chǎn)行業(yè)政策，盡管每一次的政策出臺都有其具體的 情況，但其中一脈相承之處是：每一條政策都是為了防范經(jīng)濟過熱，限制房產(chǎn)投資。中 央政府在小心翼翼地走著一條鋼絲。一方面非常希望房地產(chǎn)投資能降溫，以免通貨膨脹 ，另一方面又要避免房地產(chǎn)崩盤，導致金融危機。從這點出發(fā)，就非常容易理解政府的 政策含義，抑制投資，減少供給，才是兩全之策。政府的政策目標是，房地產(chǎn)通過幾年 或者更長的時間緩慢地過渡，慢慢平穩(wěn)。在這種主導思路下，穩(wěn)定無疑是第一位的。而 房地產(chǎn)融資所必須的金融格局的轉(zhuǎn)變不是短期調(diào)整可以完成的，且不說這個轉(zhuǎn)變本身還 會給宏觀經(jīng)濟帶來金融風險，有悖于“穩(wěn)定”的要求。所以，在當前宏觀調(diào)控的大背景下 ，對房地產(chǎn)更多地體現(xiàn)為“卡緊”。預計2005年房地產(chǎn)的主要融資來源不會有大的改變， 國內(nèi)銀行仍將是主流。 再從監(jiān)管部門的角度來看，“金融年”的提法可能更不現(xiàn)實。在日前召開的“2005中國 經(jīng)濟政策與房地產(chǎn)發(fā)展論壇”上，銀監(jiān)會政策法規(guī)部副主任李伏安表示，房地產(chǎn)金融在中 國還沒有進入到真正的大發(fā)展時期，銀監(jiān)會方面關鍵需要關注的是在新業(yè)務發(fā)展中很好 地控制風險。這表明，政府方面很清楚，沒有房地產(chǎn)金融，在中國目前的市場情況下， 就不可能有較好較快的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但是一個過度的金融，就會有一個過度失控 的房地產(chǎn)市場，關鍵要在適度發(fā)展和風險控制中取得平衡。而如今的現(xiàn)實是，由于目前 國內(nèi)銀行不缺錢，推進按揭證券化的可能性不大。而收益類物業(yè)的資產(chǎn)證券化，如果按 目前的企業(yè)稅收政策，機構(gòu)投資人的利潤空間十分有限，加上其短貸長投的風險，沒有 相應的優(yōu)惠政策將很難實現(xiàn)，這可能需要更多的時間。 最后從外部環(huán)境來看，對于國際資本，雖然國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)以及國外的投資者都很 想向?qū)拥姆较蚺?，但外資銀行希望選擇有經(jīng)驗有誠信、符合國內(nèi)法律要求，沒有任 何不良記錄的企業(yè)作為合作伙伴。但碰到這樣的伙伴，又能有合適的項目合作并不容易 。這種對接需要相當?shù)倪^程。此外，鑒于“國際熱錢”強烈的逐利性。國外基金通常要求 投資回報達到25%，在現(xiàn)在的政策和市場風險下，今年國外資本的進入量也不會很大。 返回 〖政策解讀〗 溫家寶：堅持實行最嚴格的土地管理制度 國務院總理溫家寶5日在十屆全國人大三次會議上提出，堅持加強和改善宏觀調(diào)控。 溫家寶強調(diào)，從當前經(jīng)濟運行情況看，宏觀調(diào)控工作不能放松。今年要實行穩(wěn)健的財政 政策和穩(wěn)健的貨幣政策，加強各項宏觀經(jīng)濟政策的協(xié)調(diào)配合。要更好地貫徹區(qū)別對待、 有保有壓的原則，更加注重發(fā)揮市場機制的作用，更加注重運用經(jīng)濟手段和法律手段， 鞏固發(fā)展宏觀調(diào)控成果。在講到控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模時，溫家寶強調(diào)，繼續(xù)把好土地 審批和信貸投放兩個閘門。堅持實行最嚴格的土地管理制度，完善政策，從嚴執(zhí)法。加 強城市規(guī)劃和土地管理，繼續(xù)開展土地市場治理整頓，嚴格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地， 合理控制城市建設規(guī)模。 返回 近期經(jīng)營性土地使用權出讓政策綜述 中央紀委在2003年第二次全會強調(diào)，要“認真落實經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出 讓制度，嚴禁以其他方式出讓經(jīng)營性土地使用權”；溫家寶總理在國務院廉政工作會議上 也指出，“要進一步完善并嚴格執(zhí)行建設工程招標投標、經(jīng)營性土地使用權出讓、產(chǎn)權交 易和政府采購四項制度，規(guī)范程序，公開透明，加強監(jiān)管?！笨梢?，決策層高度重視經(jīng)營 性土地使用權出讓工作。 一、經(jīng)營性土地的概念 當前各級文件都把“經(jīng)營性土地”確定為“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅”四大類。通過 上面對政策的梳理，可見這種對“經(jīng)營性土地”的范圍界定最早出現(xiàn)在1990年國土資源部 頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中的第12條“土地使用權出讓最高年限 按下列用途確定……（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年”；在1999年國土資源部發(fā)布的《關 于進一步推行招標拍賣出讓國有土地使用權的通知》中開始出現(xiàn)“商業(yè)、旅游、娛樂和豪 華住宅等經(jīng)營性用地”的提法；在2001年國務院發(fā)布的《關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通 知》中又出現(xiàn)了“商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)用地”的提法；接著在2002年國土資源部頒布的《招標 拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》中開始出現(xiàn)“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng) 營性用地”的提法；最后在2002年8月26日國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的《關于嚴格實行 經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓的通知》正式明確提出“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住 宅等各類經(jīng)營性土地”（以下簡稱經(jīng)營性土地）。對“經(jīng)營性土地”的概念進行明確界定， 對填補法律漏洞、規(guī)范政府行為、促進交易主體競爭和市場發(fā)育具有重要作用。 與“經(jīng)營性土地”概念相對應的是“非經(jīng)營性土地”的概念。根據(jù)《土地管理法》第54條規(guī) 定，“非經(jīng)營性土地”應該包括：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事 業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其 他用地。在國土資源部2001年10月22日發(fā)布施行的《劃撥用地目錄》...
房地產(chǎn)資訊報告05-03-15