報(bào)告正文
1. 研究結(jié)論 1.1 宗地基本情況 宗地編號(hào)為B303- 0041，地塊位于香蜜湖，土地用途為住宅用地;土地面積為93544平方米，建筑容積率≤1 .4；可建設(shè)總建筑面積為131000平方米,其中：住宅127650平方米（高層住宅85％，低層 住宅占15％，但最終比例按報(bào)建實(shí)施方案確定）；幼兒園3000平方米，垃圾站50平方米 ，社區(qū)管理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止 。 競(jìng)投中標(biāo)方應(yīng)在宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后5個(gè)工作日內(nèi)一次付清地價(jià)款。 涉及交易標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓應(yīng)交的稅費(fèi)中，依法屬轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交納的均由甲方承擔(dān)；依法屬 受讓方應(yīng)交納的由乙方承擔(dān)。如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)定需要公證的，公證費(fèi)用甲乙雙方各承擔(dān) 50%。 1.2 地價(jià)范圍 經(jīng)測(cè)算，本地塊的正常地價(jià)范圍應(yīng)在74931～87416萬(wàn)元人民幣之間，其中市場(chǎng)正常價(jià) 位點(diǎn)應(yīng)在80913萬(wàn)元，扣除土地轉(zhuǎn)讓契稅3％，則得競(jìng)標(biāo)報(bào)價(jià)范圍應(yīng)在72749～84870萬(wàn)元 人民幣之間，市場(chǎng)正常競(jìng)標(biāo)價(jià)位點(diǎn)在78557萬(wàn)元人民幣。 對(duì)應(yīng)市場(chǎng)價(jià)位點(diǎn)80913萬(wàn)元，則得相應(yīng)樓面地價(jià)為6339元/平方米. 1.3 地塊投資價(jià)值 對(duì)應(yīng)以上地價(jià)范圍，測(cè)得相應(yīng)的投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo)如表1－1所示。 綜上，當(dāng)?shù)貎r(jià)在74931～80913萬(wàn)元人民幣之間時(shí)，屬于投資安全區(qū)；當(dāng)?shù)?價(jià)在80913～87416萬(wàn)元人民幣之間時(shí)，即進(jìn)入投資風(fēng)險(xiǎn)區(qū)；超過(guò)87416萬(wàn)元后，將進(jìn)入高 風(fēng)險(xiǎn)區(qū),投資者需慎重考慮。 表1－1 宗地投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo) |項(xiàng)目 |地價(jià)為74931萬(wàn) |地價(jià)為80913萬(wàn)元 |地價(jià)為87416萬(wàn) | | |元 | |元 | |投資利潤(rùn)率（％） |25 |20 |15 | |稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元） |24050 |20042 |15684 | |內(nèi)部收益率（IRR）（% |20.08 |16.24 |12.48 | |） | | | | |財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（ |20760 |15221 |9199.87 | |萬(wàn)元） | | | | |投資回收期（靜態(tài)）（ |2.95 |3.0 |3.12 | |年） | | | | |投資回收期（動(dòng)態(tài)）（ |3.1 |3.2 |3.4 | |年） | | | | 2.0 研究方法 2.1 剩余法求地價(jià) 運(yùn)用剩余法來(lái)確定宗地的最高限價(jià)，其基本思路為： 地價(jià)= 房地產(chǎn)建成價(jià)格－（建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)＋租售費(fèi)用＋稅費(fèi)）－利潤(rùn) 該方法的操作程序如下： 研究待估宗地的基本情況 選擇最佳開發(fā)利用方式 估算開發(fā)后的房地產(chǎn)價(jià)格 估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售 費(fèi)用和開發(fā)商應(yīng)得的利潤(rùn) 求地價(jià) 2.2 運(yùn)用《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》進(jìn)行宗地的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一般分兩個(gè)層次，即：全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)和自有（權(quán)益） 資金的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)。 全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)，即排除財(cái)務(wù)條件的影響，將全部資金（包括全部借貸資金和 權(quán)益資金）作為計(jì)算基礎(chǔ)，考察項(xiàng)目的盈利能力。由于它不考慮投資資金的來(lái)源構(gòu)成， 以及借貸還本付息和所得稅的問(wèn)題，所以它實(shí)際上是一種簡(jiǎn)化了的、投資項(xiàng)目“息、稅前 ”的盈利能力分析，借此可以在各個(gè)投資項(xiàng)目或方案間建立相互比較的共同基礎(chǔ)，以便考 察項(xiàng)目是否有投資的價(jià)值，在分析是否可行的同時(shí)，進(jìn)行方案的選優(yōu)。 自有（權(quán)益）資金的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)，即從企業(yè)的角度出發(fā)，分析包括財(cái)務(wù)條件在內(nèi)的兩 類因素對(duì)項(xiàng)目的影響，以企業(yè)投入的權(quán)益資金為計(jì)算基礎(chǔ)，而所謂考察企業(yè)投入所投入 的權(quán)益資金的盈利能力，實(shí)際上是對(duì)項(xiàng)目息、稅后的盈利能力的分析。同時(shí)，還考察企 業(yè)的生存能力、償債能力、利潤(rùn)及其分配，以及各方投資者的盈利能力等。 在本宗地評(píng)估報(bào)告中，選用全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)法，分析該地塊的投資盈利能力—— 通過(guò)全部投資的現(xiàn)金流量表，得出項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率（FIRR）、投資回收期（Pt）、財(cái)務(wù) 內(nèi)部?jī)衄F(xiàn)值（FNPV）以及投資利潤(rùn)率等指標(biāo)。由此來(lái)判斷該宗地投資在財(cái)務(wù)上的可行性 。 2.3 研究依據(jù)
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