朝陽公園周邊及亮馬河燕莎一帶的高檔公寓調(diào)研報告
朝陽公園周邊及亮馬河、燕莎一帶高檔公寓調(diào)研報告 |第一部分 調(diào)研概況 | 一、 調(diào)查范圍 此次調(diào)研的重點為朝陽公園周邊及亮馬河、燕莎一帶的高檔公寓。因為此區(qū)域是北京最 早一批外銷房聚集之地，之后相繼有不少新盤推出，所以我們將調(diào)研的項目分為兩個部 分，一個為95- 99年推出的項目，我們稱為第一代公寓，99年以后推出的項目我們稱為第二代公寓，這 兩代公寓都極富特色，在其銷售的時代里不乏在京城房地產(chǎn)市場領(lǐng)軍的項目，但隨著市 場的發(fā)展，第二代公寓雖與第一代公寓一脈相承，卻也不斷適應(yīng)時代的發(fā)展具有了新的 特色，這些變化也代表了北京高檔公寓市場的發(fā)展特點。我們將調(diào)研的重點放在新項目 上，將老項目的分析只是作為一個參照系，兩相比照，我們會更清晰地看出其發(fā)展的趨 勢。 二、 調(diào)研目的 因為朝陽公園周邊為京城最有代表性的外銷項目聚集地，在人們的印象中這里一直是高 檔公寓的天下，我們想通過此次的調(diào)查探尋出北京高檔公寓發(fā)展的脈搏及趨勢，從而給 我們在以后的項目開發(fā)中以啟示與參考，并吸取其中的經(jīng)驗與教訓(xùn)，運用到今后的項目 操作之中。 |第二部分 區(qū)域狀況分析 | 要對一個區(qū)域的房地產(chǎn)項目進行研究，首先必須對此區(qū)域的狀況進行深入的了解，所以 在我們開始調(diào)研之前，先對該區(qū)域作一個清晰的認識與分析。 朝陽公園地區(qū)作為一個新興的區(qū)域，目前已集中了相當數(shù)量的現(xiàn)代化綜合大廈、寫字樓 、酒店、外銷公寓以及商業(yè)文化設(shè)施，既有居住區(qū)的生活便利性，又有環(huán)境相對安靜、 交通方便的辦公條件，已經(jīng)發(fā)展成為京城東北地區(qū)一個較為繁華的現(xiàn)代化商務(wù)活動區(qū)。 隨著CBD高地價擠出效應(yīng)的影響，這一地區(qū)的規(guī)模效應(yīng)和聚集效應(yīng)必將與日俱增。 一、 文化 亮馬橋北側(cè)正在興建中的第三使館區(qū)，目前德、日使館已經(jīng)入住，未來美國使館和日本 使館也將興建于此，這種使館區(qū)的密集也帶來了文化的聚集。除此之外德國學(xué)校、法國 學(xué)校、世紀劇院、中日青年友好交流中心、東方歌舞團使中外文化交流融合。2003年底 還將建成一所集幼兒園、小學(xué)合成的初級教育學(xué)校和擁有教學(xué)、研究、展示三位一體的 高等藝術(shù)劇院。 二、 餐飲 這里匯集了世界各地的餐飲，各種富有特色的主題餐廳與酒吧，帶給人不同飲食文化的 美麗與享受，如普拉納啤酒坊純正的德國黑啤、“Friday”“Hard rock”等美式餐廳、21世紀飯店旁邊的日式消費區(qū)提供了享受不同風(fēng)格異國風(fēng)情的空間。 三、商務(wù) 這里有長城、昆侖、凱賓斯基、希爾頓、兆龍、21世紀飯店、亮馬、燕莎等大型高級飯 店，還有亮馬大廈、京城大廈、鵬潤大廈、現(xiàn)代盛世大廈、華鵬大廈、幸福大廈、發(fā)展 大廈等高中檔寫字樓，為此區(qū)域營造了一種現(xiàn)代、高效的商務(wù)氛圍，吸引了科勒、韓國 現(xiàn)代、LG、東洋株式會社、愛普生、豐田、西門子、夏普、日立、戴姆勒.克萊斯勒等跨 國公司，使其更具有國際商務(wù)吸引力。 四、購物娛樂 燕莎購物中心、萊太花卉市場等購物場所，堪稱京城最有潛力的黃金消費區(qū)。滾石、三 里屯、朝陽公園及大大小小富有特色的名店構(gòu)成了此區(qū)域富有特色的娛樂氛圍。 五、自然環(huán)境 此區(qū)域以自然環(huán)境優(yōu)越而著稱。朝陽公園是北京規(guī)劃面積最大的城市公園，面積320公頃 ，有2100畝的廣闊湖面。市區(qū)內(nèi)唯一的高爾夫球場——朝陽國際高爾夫俱樂部，占地300余 畝，郁郁蔥蔥。亮馬河蜿蜒而過，平添幾許浪漫與寧靜。從2001年底，四環(huán)路兩側(cè)將建 成各100米寬的景觀綠化帶，東四環(huán)段以秋色為特點，又為朝陽公園地區(qū)平添了幾分自然 的情趣。 六、交通便捷 朝陽公園地區(qū)擁有發(fā)達的交通運動線，東三環(huán)、東四環(huán)貫穿其中，路網(wǎng)方便快捷，建設(shè) 中的東直門立體交通樞紐和與之毗鄰的機場高速路使國際大都市空港效應(yīng)發(fā)揮得淋漓盡 致，快捷的交通是此區(qū)域發(fā)展真正的原動力。由三四環(huán)共同組合解決交通問題，不會形 成困擾其他區(qū)域的交通擁堵的狀況。而離首都機場20分鐘的距離，更提升了這一區(qū)域的 交通便利性。擁有多條放射性道路與之相連接，道路交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)比較好，與市中心區(qū) 聯(lián)系也很方便，已成為市區(qū)東部地區(qū)發(fā)展的區(qū)位節(jié)點。 |第三部分 調(diào)研分析 | 一、 價格分析 朝陽公園地區(qū)給人的感覺是一個高檔的、神秘的地方，但這具體到這一地區(qū)卻也象其他 地方一樣房價有高有低，它們之間既相互依存，又相互競爭。通過對各項目價格的分析 ，可以得出此區(qū)域項目的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 1、第一代公寓 |物業(yè)名稱|物業(yè)地址 |售價(USD/m2)|外銷證號 |入住時間 | |碧湖居 |農(nóng)展館南路 |1338起，1850|外98 |95.12 | | | |均 | | | |景園大廈|農(nóng)展館南路 |2800 |外031 |96.5 | |龍寶花園|麥子店小區(qū) |2200 |外042 |96.1 | |京達花園|農(nóng)展館南路 |1800 |外065 |96.10 | |伯寧花園|朝陽區(qū)麥子店 |1800 |外123 |96.3 | |清靜明湖|農(nóng)展館路南 |1860起 |外154 |97.11 | |三全公寓|朝陽區(qū)麥子店北 |只租不售 |外160 |97.8 | | |街 | | | | 上表所列是各項目當時最早推出市場時的價格。景園大廈在95年推出時價格達到2800 USD/m2，這在當時整個北京市場中都是比較高的價位。而僅一墻之隔的京達花園、碧湖 居單價格卻相差近USD1000，這兩個項目均采取了低價策略來爭奪客戶。在這三個項目中 ，景園大廈雖然售價最高，銷售業(yè)績卻最好，所以可以看出在此區(qū)域購房的客戶都非常 有實力，不很在意價格而注重物業(yè)內(nèi)在的品質(zhì)。我們從當時的付款方式也可以證實這一 點。以當年的房價如此之高，購買者的付款方式選擇卻非常有限，或者采取一次性付款 ，或者采取銀行按揭，而當時的銀行按揭只有5成5年，最高的也只有6成7年，當時8成3 0年的銀行按揭形式還未推出，所以可以說最初的這一批購房者屬于高端客戶。 2、第二代公寓 |物業(yè)名稱 |物業(yè)地址 |售價(USD/m2)|性質(zhì) |入住時間 | |福景苑 |朝陽區(qū)亮馬橋路 |USD2400 |外銷 |2001.7 | |京達國際 |農(nóng)展館南路 |13000 |外銷 |2003.3 | |公寓 | | | | | |亮馬名居 |亮馬橋路 |11000 |內(nèi)銷 |2002.8 | |博雅園 |農(nóng)展館南路 |10000 |內(nèi)銷 |2002.5 | |棕櫚泉 |朝陽公園南側(cè) |11000 |外銷 |2003.12 | |瑞城中心 |小亮馬橋路48號 |USD2800 |外銷 |2002.6 | |富麗華園 |朝陽區(qū)農(nóng)展南路3|9000均價 |內(nèi)銷 |2001.3 | | |號 | | | | 由上表可以看出朝陽公園區(qū)域的外銷房市場已經(jīng)被打破。在新推出的項目中，內(nèi)銷房的 比例大幅度提高，占到總數(shù)的43%，這個區(qū)域不再由外銷房獨步天下，內(nèi)銷項目的入市使 該區(qū)域的物業(yè)檔次有所降低。隨著內(nèi)銷房的入市，房價的降低也在必然，11000元/m2左 右的價格已成為這個區(qū)域的主流。 博雅園在2000年9月份推出市場時，起價只有7千多，而只有到2002年5月入住時價格才升 到了10000，少數(shù)的板樓單元單價可達12000，均價為8800，這樣的價格可以說是顛覆了 此區(qū)域的高價傳統(tǒng)。由于幾個內(nèi)銷房都申請了外租權(quán)，所以客戶定位仍然為周邊外企的 白領(lǐng)，但客戶的檔次相應(yīng)也稍微有所下降。 福景苑和瑞城中心雖仍采取高價路線，堅守這塊陣營，但瑞城中心的銷售情況并不樂觀 ，如此高價的項目風(fēng)光不再，與幾年前不可同日可語。當然瑞城中心的滯銷一個方面有 其銷售策略不當?shù)脑?，但也客觀地反映出了此區(qū)域的需求也在發(fā)生著變化。 二、 物業(yè)管理費分析 一個項目的檔次除了應(yīng)考慮其硬件配套以外，另一個最重要的方面應(yīng)該是物業(yè)管理的水 平，其直觀的反映就是物業(yè)管理費的高低。 1、第一代公寓 |物業(yè)名稱|管理費(USD/m2.月) |物業(yè)管理公司 | |碧湖居 |0.7 |怡高物業(yè)管理公司 | |景園大廈|2.04 |怡高物業(yè)服務(wù)有限公司 | |龍寶花園|1.1 |成基房地產(chǎn)物業(yè)管理部 | |京達花園|1.32 |/ | |伯寧花園|1.3 |成基房地產(chǎn)物業(yè)管理部 | |三全公寓|4.2（含會所費、空調(diào)費） |仲量聯(lián)行 | 作為京城外銷公寓的發(fā)軔之地，當然會吸取國外物業(yè)管理的先進經(jīng)驗與觀念，不會忽略 物業(yè)管理在項目中的重要作用，所以當時此區(qū)域的外銷公寓的物業(yè)管理費都采取了高路 線，均在USD1/m2.月以上，低于USD1/m2.月的項目占總項目數(shù)的17%，這在當時還沒有物 業(yè)管理概念的內(nèi)地，可以算是開風(fēng)氣之先。而當時的碧湖居因為采取的低價策略，所以 物業(yè)管理費也定在一個較低的水平。但通過5- 6年的運營可以看出物業(yè)管理費高的項目因為維護得當，所以物業(yè)各方面狀況良好，所以 租售情況也較好。例如三全公寓，無論是硬件的保養(yǎng)和維護還是軟件的服務(wù)都使其處在 一個較高的檔次，所以租金幾年來一直保持在同一水平，沒有大的起伏。而一些物業(yè)管 理費低的項目租金卻出現(xiàn)了明顯的下滑。 2、第二代公寓 |物業(yè)名稱 |管理費(USD/m2.月) |物業(yè)管理公司 | |福景苑 |USD2 |新加坡穎士格 | |京達國際 |USD1 |美國物業(yè)管理公司 | |公寓 | | | |亮馬名居 |3.8 |中海物業(yè)管理公司 | |博雅園 |3.5 |開發(fā)商組建的物業(yè)公司 | |棕櫚泉 |5 |香港物業(yè)管理公司 | 在第二代公寓中，除了較早入市的福景苑物業(yè)管理費為USD2/m2.月，由新加坡物管公司 管理，京達國際公寓為USD1/m2.月，由美國物業(yè)管理公司管理之外，其他三個項目的物 業(yè)管理費都大大低于USD1/m2.月，占到總項目數(shù)量的60%。而且這些項目均啟用國內(nèi)的物 業(yè)管理公司。除了亮馬名居和博雅園為內(nèi)銷相應(yīng)采取低物業(yè)管理費外，外銷的棕櫚泉的 物業(yè)管理費也只有5元/m2.月。所以此區(qū)域新推出項目除了價位下降外，物業(yè)管理費水平 也有向下的趨勢。 三、 租金分析 一個項目的市場情況從其價格可以反映出來，也可以由其入市以后的租金水平反映出來 ，所以分析一個項目的租金情況，也可以得出其投資的價值是否體現(xiàn)出來。 1、第一代公寓 |物業(yè)名稱|最初租金(建筑面積)(USD/m2.|目前租金(建筑面積)(USD/m2.| | |月) |月) | |碧湖居 |24 |6-8 | |景園大廈|33 |11-15 | |龍寶花園|27 |6-7 | |京達花園|27 |10 | |伯寧花園|27 |6-7 | |清靜明湖|21 |10 | |三全公寓|21-30 | | 以上各項目在京城都是非常有名氣的高檔公寓，具有廣泛的影響力，租務(wù)市場相當活躍 。以景園大廈為例，164平米的2居租金達到USD5000/月，毛收益率高達21%。造就這一現(xiàn) 象的原因是當時外資在華投資逐年上漲，外籍人士在北京的數(shù)量越來越多，而適合這些 人士居住的公寓卻有限，所以市場需求與供應(yīng)之間出現(xiàn)矛盾，造成這些公寓供不應(yīng)求。 如此誘人的回報率吸引了越來越多的人購置外銷公寓作為投資。而當時的供應(yīng)量不能滿 足需要量，所以價格高也在所難免。但是到了現(xiàn)在除了三全公寓還保持著當年的水平外 ，景園大廈勉強維持在USD 10 /m2.月以上外，其他項目都跌到了USD 10 /m2.月以下。這其中的一個重要原因在于由于供應(yīng)量增大，新項目越來越多，客戶可選 擇的余地大，所以整體租金下滑。再加之這些項目推出時間較早，各方面的功能出現(xiàn)老 化，已越來越無法與新項目競爭，只得降低租金。 2、第二代公寓 |物業(yè)名稱 |目前租金(USD/m2.月) | |福景苑 |24 ...
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