長安園·產業(yè)別墅全案營銷戰(zhàn)略案
●西安市場及西北地區(qū)尚無辦公用別墅產品面市。
　　●北京、廣州、重慶、西安等地，已有企業(yè)開始搬進別墅辦公，但這些別墅建設時定位于居住，缺乏辦公所須的商務環(huán)境。
　　●在全國范圍內看，產業(yè)別墅仍為高端稀缺產品。僅北京有可比性項目剛剛面市。
　　.森根國際：位于北京北苑地區(qū)，是北京第一家具有TOWNHOUSE風格的寫字樓。項目分為四期，一期商務區(qū)具有濃郁的德國使館風格，為三棟矮層德式風格寫字樓。1＃樓地上地下各1500M2，層高5.5米；2、3＃寫字樓獨立分為六個單元，2＃樓每單元約800M2，使用率為88%；3＃樓每單元約600M2，使用率為96%。項目車位、寬帶上網等方面配套較完善。售價10000元/ M2，與北京一般高檔高層寫字樓售價差別不大。
　　B、西安寫字樓市場簡析：
　　●西安市高檔寫字樓集中在高新西區(qū)、南二環(huán)沿線和城內。
　　●高新西區(qū)是高檔次寫字樓集中地，此區(qū)域寫字樓以高層為主，多以智能化、高科技等服務配套吸引客戶，其平均價格多在6000元/?左右。
　　●南二環(huán)寫字樓多為新建項目。市場分為“商住”形式的寫字樓和純商務寫字樓兩種，其平均價格在5000元/?左右。市場銷售較好。
　　●城內的寫字樓以北大街、和平門和新城廣場為主。此區(qū)的寫字樓最大特點是各種商業(yè)配套成熟而豐富，但商務辦公配套及相關支撐行業(yè)缺乏，平均價格在6000元/?，市場銷售情況不好。
　　●目前西安市的高檔寫字樓普遍追求科技化、商務氛圍，但對于辦公環(huán)境的人性化、生態(tài)化始終沒有突破。
　　二、項目分析
　　1、產品分析
　　A、產品類型：
　　產業(yè)別墅是一種升級型且具有填補市場空白功能的產品，其建筑形態(tài)是別墅，而實用功能是商務辦公。
　　B、產品差異化分析：
　　產業(yè)別墅既需要體現(xiàn)居住型別墅高貴、人性化、園林化的優(yōu)點，同時又須具備比傳統(tǒng)寫字樓更高檔次的商務配套。
　　●傳統(tǒng)寫字樓的缺點：
　　a.長時間等電梯，公共交通不好，影響工作效率；
　　b、辦公室不自然通風，自然采光差，造成資源浪費，不利于身體健康；
　　c、有效層高低，造成空間狹小擁擠的感覺；
　　d、員工沒有休息間或休息間條件差；
　　e、停車位秩序差；
　　d、辦公區(qū)附近很少有令人賞心悅目的景觀；
　　f、工作空間死板、缺乏活力，缺少人與自然的對話、缺少人性化、缺少人本關懷，直接影響工作者的熱情、遏止人的創(chuàng)造欲望和創(chuàng)新精神。
　　●產業(yè)別墅有別于傳統(tǒng)寫字樓的優(yōu)點：
　　a、優(yōu)秀的園區(qū)生態(tài)氛圍；
　　b、建筑風格獨具個性；
　　c、有良好的自然通風和光照，有自由、富有變化的、靈活個性的生活空間；
　　d、更完善的商務辦公硬件配套和軟件配套；
　　e、更舒適高檔的休閑會談場所；
　　f、體現(xiàn)的是一種非常尊貴與人性化的高級辦公狀態(tài)，能更大程度的激發(fā)人的創(chuàng)新精神和創(chuàng)造欲望。
　　2、產品USP提煉：
　　A、專案宏觀背景賣點：
　　長安科技產業(yè)園主要優(yōu)勢分析
　　●政策優(yōu)勢
　　n整體規(guī)劃優(yōu)勢：西部大開發(fā)的劃時代戰(zhàn)略背景下，長安園作為國家級開發(fā)區(qū)——西安高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，將建成中國西部最具科技創(chuàng)業(yè)潛力的產業(yè)基地；西安市政府的重點項目支持政策以及西安市的南移亦將使產業(yè)園受益非淺。
　　n稅收優(yōu)惠措施、土地優(yōu)惠政策、園區(qū)財政扶持
　　n提供融資擔保：對易于形成產業(yè)效應、建設期短的企業(yè)，如果由于目前資金短缺影響建設速度的，由產業(yè)區(qū)提供相關擔保，向商業(yè)銀行申請貸款。
　　n提供企業(yè)援助：對能迅速形成產業(yè)形象的項目，產業(yè)區(qū)可以政府形式無償資助一部分資金，以支持企業(yè)發(fā)展。另產業(yè)區(qū)針對一些有市場、發(fā)展前景看好、收益較高的項目進行直接投資，注入相應的資金，支持企業(yè)搞好建設。
　　●服務及配套優(yōu)勢
　　n“一站通”辦公：產業(yè)區(qū)將對入?yún)^(qū)企業(yè)的審批、注冊、登記、立項等一系列手續(xù)實行“一站式”辦公流程，以簡化企業(yè)入?yún)^(qū)程序、提高辦事效率，為企業(yè)尤其是外來企業(yè)提供最大的便利。
　　n高質量人居配套：180萬平方米的超大規(guī)模國際化社區(qū)《紫薇田園都市》，規(guī)模居西北地區(qū)之首，營造完美人居環(huán)境，完全滿足社區(qū)生活居住需要。
　　n完善市政設施：產業(yè)區(qū)為入?yún)^(qū)企業(yè)設置金融、電訊、電信、通訊、郵政、教育及公交等全套機構，提供便利高效的市政服務。
　　n功能區(qū)域規(guī)劃：產業(yè)區(qū)統(tǒng)一劃分為三大區(qū)域，包括產業(yè)區(qū)、中心管理區(qū)和生活配套區(qū)。產業(yè)區(qū)內除依據(jù)不同產業(yè)類型劃分相應的園區(qū)外，還規(guī)劃建設有住宅、賓館、公寓、管理中心、商貿中心、會展中心、圖書中心、藝術中心及大學、國際中學、“雙語制”小學、幼兒園等設施，滿足入?yún)^(qū)企業(yè)全方位的功能需求。
長安園·產業(yè)別墅全案營銷戰(zhàn)略案