三亞卓達(dá)產(chǎn)權(quán)式酒店可行性報(bào)告
三亞卓達(dá)產(chǎn)權(quán)式酒店 可行性研究報(bào)告 三亞卓達(dá)房地產(chǎn)公司資產(chǎn)經(jīng)營管理公司、銷售部聯(lián)合制作 二ΟΟ一年四月六日 目 錄 第一部分：產(chǎn)權(quán)酒店概述 第二部分：卓達(dá)產(chǎn)權(quán)酒店背景分析 第三部分：卓達(dá)產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營模式 第四部分：業(yè)主權(quán)益及投資收益分析 第五部分：投資回報(bào)預(yù)算及與其它投資方式的分析比較 第六部分：可持續(xù)經(jīng)營和盈利保障 第一部分：產(chǎn)權(quán)酒店概述 1. 產(chǎn)權(quán)酒店的概念解析 1. 產(chǎn)權(quán)酒店的來源 產(chǎn)權(quán)酒店由“時(shí)權(quán)酒店”演變而來，“時(shí)權(quán)酒店”，即由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷旅 游目的地酒店客房特定時(shí)間里的所有權(quán)。這一概念的首創(chuàng)者是瑞士的亞歷山大.耐提 。 1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店開創(chuàng)了真正意義的時(shí)權(quán)酒店經(jīng)營，即向旅客 出售特定時(shí)間內(nèi)旅館住宿和娛樂設(shè)施的權(quán)利。產(chǎn)權(quán)酒店則是買斷產(chǎn)權(quán)而不是買斷時(shí)段 ，即開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居 住，而是將客房委托給酒店管理公司進(jìn)行出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅，同時(shí)獲得 酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。 2. 產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展 產(chǎn)權(quán)式酒店最早誕生于歐洲瑞士、法國，并迅速在美國佛羅里達(dá)州和夏威夷等風(fēng) 景優(yōu)美，氣候迷人的旅游勝地盛行，全球產(chǎn)權(quán)式酒店已逾1000家，豐富的旅游資源所 吸引的大批游客，使得酒店入住率長期保持在較高的水準(zhǔn)，為投資者帶來豐厚的回報(bào) ，90年代初全球產(chǎn)權(quán)酒店收入達(dá)40億美元，據(jù)專家預(yù)計(jì)2004年全球產(chǎn)權(quán)酒店銷售將突 破300億美元。 2. 產(chǎn)權(quán)酒店的基本特點(diǎn) 1. 地點(diǎn)要求 產(chǎn)權(quán)酒店一般位于著名旅游城市，如夏威夷，擁有充足的客源，能夠保證足夠的 客房出租率。 2. 經(jīng)營方式 投資者將客房委托給酒店管理公司經(jīng)營管理，獲取分紅以及一定時(shí)間的免費(fèi)入住 權(quán)。 3. 投資收益巨大 業(yè)主在取得客房出租收益的同時(shí)還坐享房產(chǎn)增值收益并可通過轉(zhuǎn)賣變現(xiàn)。 4. 運(yùn)營成本低 酒店開業(yè)之前，已收回部分投資，在運(yùn)營當(dāng)中避免了巨大的財(cái)務(wù)費(fèi)用，運(yùn)營成本 比常規(guī)酒店低的多，從而在經(jīng)營政策上非常靈活，在行業(yè)競爭中占據(jù)絕對主動(dòng)。 第二部分：卓達(dá)產(chǎn)權(quán)酒店背景分析 1. 卓達(dá)集團(tuán)簡介 卓達(dá)集團(tuán)創(chuàng)建于國家實(shí)行宏觀調(diào)控房地產(chǎn)跌入低谷的1993年7月，秉承“追求卓越，德 達(dá)天下”的企業(yè)理念，以“關(guān)注社會(huì)、產(chǎn)業(yè)報(bào)國”為宗旨，從河北省會(huì)石家莊起步，現(xiàn)已發(fā) 展成為以房地產(chǎn)為龍頭，涵蓋教育、文化、科技、農(nóng)機(jī)、商貿(mào)、旅游開發(fā)、建筑安裝、 物業(yè)管理等項(xiàng)目的大型企業(yè)集團(tuán)，集團(tuán)地跨北京、三亞、呼盟、凈資產(chǎn)逾25億元，負(fù)債 率不足3%。 7年時(shí)間，卓達(dá)集團(tuán)在河北省石家莊市開發(fā)建設(shè)全國名牌小區(qū)書香園、卓苑、中苑等 120萬平方米住宅，托資3億元的占地362畝的現(xiàn)代化卓達(dá)高素質(zhì)教育中心，卓達(dá)東方服裝 城、河北兩院院士園，1999年7月，卓達(dá)集團(tuán)在北京創(chuàng)建了房地產(chǎn)開發(fā)公司，總投資60億 元占地3萬畝的北京卓達(dá)大學(xué)正式開學(xué)，首批莘莘學(xué)子已入讀卓達(dá)大學(xué)；位于北京延慶的 中華民族大團(tuán)結(jié)村已開發(fā)1600畝。2000年卓達(dá)集團(tuán)北上內(nèi)蒙古呼倫貝爾盟，南下海南三 亞，結(jié)合當(dāng)?shù)刭Y源優(yōu)勢，在房地產(chǎn)、城建、旅游、教育、高科技等行業(yè)進(jìn)行全方位綜合 開發(fā)，以極強(qiáng)的人文關(guān)懷精神鑄就卓達(dá)品牌。 二、產(chǎn)權(quán)酒店在中國的現(xiàn)狀 1995年以來，青島、北海、珠海、蘭州、昆明、深圳、上海、南京、杭州、海南等地均 開始陸續(xù)建設(shè)形勢各異的產(chǎn)權(quán)酒店，產(chǎn)權(quán)酒店將酒店業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了完美的投資組 合，形成了獨(dú)特風(fēng)格，在市場開拓和盤活房地產(chǎn)方面有著不可低估的潛力。 三、三亞概況 1、旅游資源概況 三亞市位于海南島的最南端，是我國唯一的熱帶濱海城市，匯聚了陽光、海水、 沙灘、氣候、森林、動(dòng)物、溫泉、巖洞、田園、風(fēng)情 等十大景源要素，是世界上熱帶海洋旅游資源最密集的地區(qū)之一，有天涯海角、鹿回 頭、南山寺等著名的旅游景點(diǎn)，它南望南沙、西沙，北顧五指山、萬泉河，漪旎的熱 帶風(fēng)光 ，如詩如畫，它的空氣負(fù)氧離子濃度為北京的八倍，空氣質(zhì)量全國第一，年平均溫度 24度，是世界上最適合人類居住的地區(qū)之一，三亞更素有 “不是夏威夷，勝似夏威夷”的美譽(yù)。得天獨(dú)厚的自然條件和眾多的人文景觀是三亞風(fēng) 景旅游開發(fā)的優(yōu)勢，也使三亞具備了建設(shè)現(xiàn)代國際避寒冬泳、旅游度假勝地的條件， 三亞被列入中國首批全國優(yōu)秀旅游城市，中國唯一的國際化熱帶濱海旅游城，被譽(yù)為 中國最佳旅游名勝，并被世界旅游組織認(rèn)證為AA級旅游城市。 2、城市交通狀況 三亞擁有一個(gè)4E級的鳳凰國際機(jī)場，目前已開通了北京、上海、廣州等三十多條國 內(nèi)航線和通往韓國、日本、新加坡、俄羅斯、德國的十幾條國際航線。2001年11月， 粵瓊跨海鐵路即將建成通車，屆時(shí)，游客可通過全國各地火車直通三亞，極大的促進(jìn) 包括旅游在內(nèi)的各種產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 3、旅游配套產(chǎn)業(yè)概況 隨著世界經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的蓬勃發(fā)展，城市建設(shè)發(fā)展的規(guī)模向國際化邁進(jìn)，三亞旅 游業(yè)不斷發(fā)展，國內(nèi)外游客紛至沓來，旅游形勢越來越好。但在旅游業(yè)不斷發(fā)展的同 時(shí)，阻礙旅游業(yè)發(fā)展的因素也顯現(xiàn)出來，第一：旅游配套設(shè)施存在著許多缺陷，如沒 有大型的購物中心、沒有綜合性的娛樂休閑、餐飲、會(huì)議中心等。第二：酒店業(yè)的產(chǎn) 業(yè)結(jié)構(gòu)的合理性與日益發(fā)展的旅游業(yè)相比仍顯滯后，至旅游旺季，星級酒店家家爆滿 ，一些游客只得入住條件較差的酒店，因而不能享受到好的服務(wù)，極大的挫傷了游客 熱情。建一些檔次高、配套全、服務(wù)好的酒店緩解三亞當(dāng)?shù)馗邫n酒店入住壓力，勢在 必行。 小結(jié)：綜合以上因素，充分利用三亞旅游資源，在三亞開發(fā)建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店，對啟動(dòng)海 南房地產(chǎn)，促進(jìn)三亞旅游業(yè)的發(fā)展有著積極的意義，投資產(chǎn)權(quán)酒店有著光明的前景 。 第三部分：卓達(dá)產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營模式 1. 名牌酒店管理公司管理 酒店特委托瑞士香格里拉、希爾頓的國際名牌酒店參與管理（盡快確定為那家公司） 。 2. 業(yè)主委托經(jīng)營 業(yè)主投資后，委托酒店管理公司代為經(jīng)營管理。酒店管理公司對卓達(dá)產(chǎn)權(quán)酒店進(jìn)行全 權(quán)經(jīng)營管理，業(yè)主獲得協(xié)議承諾的消費(fèi)權(quán)利和投資收益，不得干涉酒店管理公司的日常 管理。 3. 業(yè)主權(quán)益保障 1. 從酒店開業(yè)起，即成立業(yè)主委員會(huì)，對酒店經(jīng)營和財(cái)務(wù)管理進(jìn)行監(jiān)督。 2. 委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對產(chǎn)權(quán)酒店的財(cái)務(wù)進(jìn)行審計(jì)，保證酒店管理公司財(cái)務(wù)管理和利潤分配 的透明度和公正性。 4. 客房利潤多元化 為滿足進(jìn)貨企業(yè)客戶及?？偷男枰?，同時(shí)建立一個(gè)固定的客戶網(wǎng)絡(luò)，酒店管理公司專門 設(shè)計(jì)了酒店客房會(huì)員卡，該卡以一定面值進(jìn)行銷售，持卡人將獲得本酒店客房優(yōu)先定房 權(quán)和根據(jù)不同消費(fèi)額確定的不同折扣優(yōu)惠。會(huì)員卡的銷售收入，將作為客房營業(yè)收入的 一部分，參與到利潤分配。 5. 多點(diǎn)開發(fā) 連鎖經(jīng)營 卓達(dá)集團(tuán)憑借自身實(shí)力，在三亞和呼盟同時(shí)啟動(dòng)產(chǎn)權(quán)酒店，建立連鎖經(jīng)營體系，實(shí)現(xiàn)資 源共享，倡導(dǎo)“夏游呼盟，冬住三亞,一處置業(yè)，兩處為家”的嶄新消費(fèi)模式，同時(shí)使投資 者的回報(bào)更具潛力。 6. 客源保障體系 配合兩地產(chǎn)權(quán)酒店，卓達(dá)集團(tuán)已注冊成立了卓達(dá)國際旅行社，且與多家旅行社達(dá)成合作 協(xié)議，并將相繼啟動(dòng)福如東海旅游區(qū)、敖包山等旅游項(xiàng)目，致力于卓達(dá)產(chǎn)權(quán)酒店形象推 廣，建立最廣泛的銷售網(wǎng)絡(luò)，保證酒店源源不斷的客源。 第四部分：業(yè)主權(quán)益及投資收益分析 1. 業(yè)主權(quán)益 1、基本權(quán)益 1.1) 業(yè)主每年可享受4- 10月份（除法定節(jié)假日外）20天或1、2、3、11、12月份、法定節(jié)假日8天的免費(fèi)度 假入住權(quán)（二者選其一，并提前一個(gè)月通知酒店管理公司） 1.2) 業(yè)主可將免費(fèi)使用天數(shù)折合成使用套數(shù)。 1.3)如當(dāng)年沒有享用或沒有享用完，可累計(jì)至下一年. 1.4)業(yè)主可將應(yīng)享有的免費(fèi)度假入住權(quán)自由轉(zhuǎn)移、贈(zèng)送。 1.5)業(yè)主在自用期間可享受酒店配套服務(wù)6-8折優(yōu)惠。 1.6)業(yè)主在其他時(shí)間入住本酒店可享受最低折扣優(yōu)惠即：淡季4- 10月5折，旺季及節(jié)假日8折（均以當(dāng)時(shí)市價(jià)為基數(shù)）。 2、附加權(quán)益 充分發(fā)揮卓達(dá)集團(tuán)的資源優(yōu)勢，業(yè)主可將應(yīng)享有的免費(fèi)度假入住權(quán)，按其價(jià)值折合 成三亞卓達(dá)其他類似項(xiàng)目以及呼倫貝爾盟卓達(dá)產(chǎn)權(quán)酒店的消費(fèi)權(quán)，真正體現(xiàn)“一處置業(yè) ，多處為家”。 2. 投資收益 1. 客房利潤分紅 年度客房出租總收入扣除經(jīng)營成本營業(yè)費(fèi)用，由酒店管理公司提取其中30%，其余70% 歸業(yè)主所有，按每位業(yè)主所擁有的分紅系數(shù)進(jìn)行分紅。 A單位分紅系數(shù)=A單位首次交易額/總面積的對應(yīng)首次交易總額 A單位年度利潤分紅=業(yè)主可分配年度利潤總額×A單位分紅系數(shù) 2. 附加承諾 如2004、2005、2006年三個(gè)經(jīng)營年度年投資回報(bào)率低于5.5%,2007年1月1日——3月31日 期間，可按原值回購業(yè)主投資購買的客房。其中涉及費(fèi)用由卓達(dá)集團(tuán)承擔(dān)。 注：一次性付款客戶“原值”指，購房時(shí)所付總房款數(shù)； 銀行按揭類客戶“原值”指，首付款和業(yè)主已還銀行本金。 小結(jié)：業(yè)主只需交納20%的首期款，便可獲得如下回報(bào)： a. 還清按揭貸款后便可獲得這套酒店房間的100%的永久物業(yè)產(chǎn)權(quán)。 b. 淡季1400天（或旺季560天）的免費(fèi)入住權(quán)（70年總和），并可轉(zhuǎn)移贈(zèng)送給親朋好友。 c. 近70年的客房利潤分紅。 d. 70年客房房產(chǎn)的增值空間。 目前，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)穩(wěn)定的增長，增長了人們消費(fèi)的信心， 銀行8次降息，政策向消費(fèi)傾斜，促使人們尋找新的消費(fèi)點(diǎn)、投資點(diǎn)，隨中國加入W TO日益臨近，中國的各種產(chǎn)業(yè)將受到面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)，但旅游、房地產(chǎn)等以不可再 生資源為依托的產(chǎn)業(yè)將保持強(qiáng)勁的增長勢頭，卓達(dá)產(chǎn)權(quán)酒店是將旅游和房地產(chǎn)相結(jié) 合的一種新的投資方式，必將成為新的投資熱點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。 為了更好的促進(jìn)海南的大發(fā)展，海南省加大了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的力度，作為海南南 部中心城市的三亞現(xiàn)已擁有一個(gè)4E級的鳳凰國際機(jī)場，目前已開通了北京、上海、 廣州等三十多條國內(nèi)航線和通往韓國、日本、新加坡、俄羅斯、德國的十幾條國際 航線。并且在2001年11月，粵海鐵路將建成通車，便利的交通，將三亞的優(yōu)勢和國 際、國內(nèi)的大環(huán)境緊密的聯(lián)系起來。93年94年受經(jīng)濟(jì)過熱的影響，海南房地產(chǎn)一直 在低谷徘徊，經(jīng)過幾年的沉淀積累，已經(jīng)到了觸底反彈的時(shí)候，產(chǎn)業(yè)主在此時(shí)購買 的卓達(dá)產(chǎn)權(quán)酒店客房必將有一個(gè)巨大的升值空間。 e. 酒店配套設(shè)施消費(fèi)優(yōu)惠權(quán)。 第五部分：客房規(guī)劃經(jīng)濟(jì)效益分析： 一、客房規(guī)劃 1、客房總建筑面積3萬平米，總值3億元。 2、房間數(shù)642間，每間50平米。 3、客房類型： |項(xiàng)目 |間數(shù) |單位面積 |總面積 |房價(jià)（元） | |標(biāo)準(zhǔn)間 |420 |50平方米 |面積20400平 |688 | | | | |米 | | |商務(wù)標(biāo)間 |26 |50平方米 |面積1300平米|788 | |蜜月間 |37 |50平方米 |面積1850平米|688 | |普通套間 |20 |100平方米 |面積3600平米|1238 | |家庭套間 |34 |100平方米 |面積3000平米|1268 | |商務(wù)套間 |13 |100平方米 |面積2000平米|1398 | |豪華套間 |5 |150平方米 |面積750平米 |1888 | |總統(tǒng)套間 |1 |500平方米 |面積500平米 |8888 | 總計(jì)客房數(shù)：556間套 注：全國五星級酒店114家，平均出租率高達(dá)71.43%，在2000年全部盈利，有的利潤高達(dá) 37%。三亞市五星級酒店的平均開房率為75%，為了將預(yù)算做到百分之百保險(xiǎn)，故開房率 按60%計(jì)算。 二、經(jīng)濟(jì)效益分析 （一）、客房營業(yè)收入 卓達(dá)產(chǎn)權(quán)式酒店556間客房的加權(quán)平均價(jià)為790元，房價(jià)打六折，為474元。平均開房 率按60%計(jì)，計(jì)算如下： 每天的營業(yè)收入為：474元×556間×60%=158126元 每月的營業(yè)收入為：158126元×30天=4743792元 每年的營業(yè)收入為：4743792元×12月=56925504元 （二）、客房營業(yè)成本： 通常星級酒店客房的營業(yè)成本為營業(yè)收入的8—10%，我們按10%計(jì)算為：4743792元×1 0%=474379元/月 （三）酒店管理公司提取的毛利： 通常為毛利潤的2%，即（4743792-474379）×2%=85388元 （四）、客房營業(yè)費(fèi)用總計(jì)：2380986元/月，詳細(xì)如下 1、工資：客房人員配備=客房總數(shù)量（556間）×0.6=334人，人均工資按1500元/月 計(jì)算，每月工資總額為334×1500=45萬元，； 2、廣告費(fèi)：按營業(yè)收入的1%計(jì)為474379元/月 3、水、電、油費(fèi)：按營業(yè)收入的5%計(jì)為237189.5元/月 4、維修保養(yǎng)費(fèi)：按營業(yè)收入的2%計(jì)為94875.8元/月 5、培訓(xùn)費(fèi)：每年10萬元，合8333 元/月 6、服裝費(fèi)：每年10萬元,合8333元/月 7、辦公差旅費(fèi)：按營業(yè)收入的0.5%計(jì)為23718.9元/月 8、招待費(fèi)：按營業(yè)收入的1%計(jì)為47437.9元/月 9、綠化費(fèi)：按營業(yè)收入的0.5%計(jì)為23718.9元/月 10、酒店公司管理費(fèi)：按營業(yè)收入的2%計(jì)為94875.8元/月 11、保險(xiǎn)費(fèi)：20000元/月 12、其他費(fèi)：按營...
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