上海房地產(chǎn)專題研究報告
上海房地產(chǎn)專題研究報告 目　錄 一 TOWN HOUSE的發(fā)展演化 二、當(dāng)前上海TOWN HOUSE市場簡述 三、上海TOWN HOUSE市場發(fā)展?fàn)顩r分析 1) 初始階段市場狀況 2) 發(fā)展階段市場狀況 3) 趨向成熟階段市場狀況 4. TOWN HOUSE 消費者特征分析 5. TOWN HOUSE 產(chǎn)品特征分析 1. 區(qū)域特征分析 2. 檔次劃分 3. 類別劃分 4. 小區(qū)規(guī)劃、式樣風(fēng)格、房型特征分析 六、TOWN HOUSE 的發(fā)展空間、存在意義與未來 一 TOWN HOUSE的發(fā)展演化 TOWN HOUSE的起源 　　TOWN HOUSE起源于歐洲英國倫敦，當(dāng)時的倫敦很少有高密度的壘積式多高層建筑，城市在低密 度建筑形態(tài)中持續(xù)地擴(kuò)展。18世紀(jì)末的貝德福特廣場、柯本特花園、19世紀(jì)初的那莫德 理大街等處，TOWN HOUSE組成了壯麗的街區(qū)，住宅由此形成了永恒的藝術(shù)。后來TOWN HOUSE在美國得到了興旺發(fā)展，特別是西部地區(qū)的城市延伸部都有大量此類建筑形態(tài)出現(xiàn) 。它是由幾幢甚至十幾幢小于3層的低層住宅并聯(lián)組成，每幢面積約在150～200平方米左 右，有自己的院落，但院子一般不超過50平方米，另外還有專用車位或車庫。 離城不太遠(yuǎn)，價格不算太貴，屬中等偏高的水平。 上個世紀(jì)初TOWNHOUSE是上海典型的名居 　　19世紀(jì)念年代起，隨時著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市人口增多，傳統(tǒng)的木式里弄易發(fā)生火災(zāi) ，出現(xiàn)了磚木結(jié)構(gòu)的老式石庫門建筑，最早創(chuàng)始于英租界，后流傳于城鄉(xiāng)內(nèi)外和近郊一 帶。這是TOWNHOUSE結(jié)合我國傳統(tǒng)三合或四合院形式的特色建筑。代表建筑有興仁里，敦 仁里棉陽里等。與石庫門建筑同時發(fā)展的還有新式里弄住宅，這是TOWNHOUSE更具現(xiàn)代色 彩的一個變種。朝向盡量朝南，宅前有綠地，建筑多為三層代表建筑有20年代淮海中路 的尚賢坊等。在40年代后，新式里弄發(fā)展為花園式里弄住宅，宅前有寬大的庭院空地較 大，環(huán)境幽雅，居室以間半式或雙間式居鑫，層數(shù)三、四層兼有，代表建筑有淮海中路 的上方花園和陜西南路的凡爾登花園。當(dāng)時，上海各種TOWNHOUSE里弄住宅共有9000余套 ，22余萬平方米，蔚為大觀。 二、當(dāng)前上海TOWN HOUSE市場簡述 上海人追求居住時尚、講究舒適、喜歡超常規(guī)的居住環(huán)境、關(guān)注私密性，構(gòu)成了聯(lián)排別 墅市場旺銷的基礎(chǔ)。聯(lián)排別墅結(jié)構(gòu)新、環(huán)境好、功能齊，與同一地區(qū)其他類型物業(yè)相比 價格差別不大，所以市場成交活躍?？們r50—70萬左右的聯(lián)排別墅，基本符合購置這一類 物業(yè)者的心理價位。 　　目前上海在售的聯(lián)排別墅，絕大多數(shù)均位于內(nèi)環(huán)線以外和外環(huán)線附近。最為集中的 區(qū)域 當(dāng)屬上海西南角的閔行區(qū)莘莊周圍區(qū)域，其數(shù)量規(guī)模占全市聯(lián)排別墅供應(yīng)的半壁江山。 由于 聯(lián)排別墅既要有市郊的幽雅居住環(huán)境，又要有良好方便的交通條件，故地鐵所能到達(dá)的 莘莊 周圍聯(lián)排別墅樓盤相對集中，并形成高尚住宅氛圍，對上海人頗有吸引力。其區(qū)域代表 性樓 盤有君臨天下花園、櫻園等。而緊鄰閔行的松江區(qū)，也有部分聯(lián)排別墅樓盤面市，如雅 仕軒。 另一個聯(lián)排別墅供應(yīng)量較多的區(qū)域是浦東新區(qū)及相鄰區(qū)縣。有陽光歐洲城、經(jīng)典花園及 特大 型項目康橋半島等。大虹橋區(qū)域也有聯(lián)排別墅分布，如西郊寶成花苑，但該區(qū)域地價高 故聯(lián) 排別墅少且價高。上海的東北部區(qū)域，中檔客源豐富，且地價相對便宜，因而單體總價 不高 的經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅同樣有較好的銷路，其中錦秋加州花園即是一例。市中心聯(lián)排別墅十 分稀 缺，價高卻很好銷。 　　時下，受到滬人青睞的還有純休閑型的聯(lián)排別墅，多擁有郊外自然景觀的個性氛圍 ，如 位于杭州灣北岸市級旅游開發(fā)區(qū)內(nèi)的金海灣聯(lián)體、休閑別墅，南望千里碧海、西臨世紀(jì) 森林，毗鄰海鮮一條街，對抱有“市區(qū)有住房、海邊有別墅”二次投資置業(yè)理想的年輕一 族極有吸引力，一期房一銷而空。 　　莘莊區(qū)域的聯(lián)排別墅每套主力面積一般在180平方米～230平方米之間，單價大致在 3500～4500元范圍，浦東區(qū)域的聯(lián)排別墅每套主力面積一般在160平方米～230平方米之 間， 單價大致在2900～3700元之間，而北區(qū)的聯(lián)排別墅每套主力面積大都在130平方米～220 平 方米之間，單價大致在3100～4000元之間。 　　總的來看，閔行的聯(lián)排別墅產(chǎn)品設(shè)計更具別墅品質(zhì)，如花園會客廳設(shè)計挑空4米以上 ， 帶車庫，且每戶設(shè)中央空調(diào)，而北區(qū)的聯(lián)排別墅產(chǎn)品設(shè)計則比較經(jīng)濟(jì)。從閔行地區(qū)聯(lián)排 別墅 物業(yè)中有代表性的四個樓盤“君臨天下花園”、“水仙苑”、“櫻園”、“圣淘沙花園”以及九 亭 區(qū)域的“新上海弄里人家”、“九亭明珠苑”來看，銷售率基本上在80％以上，甚至一度達(dá) 到 了100％。其中標(biāo)志性樓盤君臨天下花園開盤三個多月即列上海市銷售第十名，一期銷售 達(dá) 95％，今年又分別榮獲上海2000最佳房型獲獎最多單位和建設(shè)部“創(chuàng)新風(fēng)暴”綜合金獎。 　　目前上海供應(yīng)的聯(lián)排別墅小區(qū)規(guī)模都較大，建筑風(fēng)格則大都為歐美別墅風(fēng)格，這十 分有利于塑造聯(lián)排別墅的高雅居住氛圍。 　　業(yè)內(nèi)人士指出，聯(lián)排別墅建筑風(fēng)格應(yīng)像別墅而不應(yīng)像公寓，莘莊地區(qū)一處像公寓的 聯(lián)體 別墅少人問津即是一例。未來為迎合客源需求的差異化，經(jīng)典豪華聯(lián)體別墅、個性聯(lián)體 別墅和大眾化經(jīng)濟(jì)型聯(lián)體別墅會各自分化出來。專家分析，目前上海別墅市場尚未供求 平衡，生活類別墅仍是發(fā)展方向，在未來幾年中，中價別墅市場前景看好。 三、上海TOWN HOUSE市場發(fā)展?fàn)顩r分析　 研究 TOWN HOUSE 市場，除了要追根溯源，還可以根據(jù)市場發(fā)展的實際情況，劃分為幾個階段，對不同階 段的情況進(jìn)行分析。我們首先根據(jù)市場發(fā)展的時間階段，將TOWN HOUSE 市場分為初始階段、發(fā)展階段、趨向成熟階段。 1. 上海TOWN HOUSE 初始階段市場狀況 該階段TOWN HOUSE 商品小區(qū)在上海剛剛出現(xiàn)，只有少數(shù)發(fā)展商嘗試做TOWN HOUSE ，處于市場探索階段。消費者對于TOWN HOUSE的了解和認(rèn)識很淺，廣大消費者還沒有認(rèn)同和接受這種較新型住宅。該階段主要指 1998年以前。 該時期出現(xiàn)的TOWN HOUSE有伊沙仕花園、海天花園、虹橋金斯花園、雅閣花園、雅仕軒、喬愛別墅、同潤家 園、銀泰花園、錦秋加州花園等。大部分小區(qū)內(nèi)TOWN HOUSE數(shù)量較少，起到點綴作用，如伊沙仕花園、海天花園、喬愛別墅、同潤家園、銀泰 花園等。雅閣花園、雅仕軒、錦秋加州花園、虹橋金斯花園內(nèi)TOWN HOUSE相對較多,較具有代表性。具體情況如下： |項目名稱 |錦秋加洲花園 |雅仕軒 |雅閣花園 | |項|地址 |寶山陳太路 |松江莘松路 |莘松路場東路 | |目| | | | | |概| | | | | |要| | | | | | |投資興建 |香港遠(yuǎn)東發(fā)展有限 |上海莘迪房地產(chǎn) |雅閣置業(yè) | | | |公司 | | | | |物業(yè)公司 |錦秋物業(yè) |雅仕物業(yè) |福而偉 | | |開盤日期 |98年 |一期98-5；二期99 |一期98-6；二期20| | | | |年7月 |00-1 | | |交房日期 | |二期2000年5月 |一期99-10；二期2| | | | | |000-4 | |開|占地面積 |80萬 |10萬 |11萬 | |發(fā)| | | | | |概| | | | | |要| | | | | | |建筑面積 |70萬 |5萬 | | | |容積率 |0.88 |0.5 |0.6 | | |總戶數(shù) |3000 |600戶 |600戶 | | |間距 |15米 |15-20米 |15-25 | | |綠化率 | | | | |建|設(shè)計風(fēng)格 |歐式 |歐式 |英式 | |筑| | | | | |設(shè)| | | | | |計| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |景觀設(shè)計 | | | | | |建筑設(shè)計 | | | | | |棟戶數(shù) |10以上 |6、8、9、11 |2、4、6、9 | | |主力房型 |3DLK |4DLK |4DLK | | |主力面積 |140-180 |147、172 |146-173（聯(lián)）；1| | | | | |96-243（單） | | |層數(shù) |3 |3 |3 | | |層高 |3 |3 |3.5 | | |面寬 |5.1 |4.8-6 |7 | | |花園面積 |20-30 |57-76 |50-100 | | |露臺面積 |25 |10 |15-20 | | |車庫 |室外 |室外 |室內(nèi)、室外 | | |外立面 |彩色涂料 |涂料 |涂料 | |銷|單價范圍 |2400-2700（一期）|2952-3256 |2840-3700 | |售| |2600-3000（二期）| | | |情| |3000-3500（三期）| | | |況| |3200-4200（四期）| | | | | | | | | | |均價 | |3050 |3300 | | |總價范圍 |30-70萬 |41-56萬 |42-91萬 | | |主力總價 |40-50萬 |48萬 |50萬 | | |銷售率 |70% |100% |一期100%；二期50| | | | | |% | 錦秋加洲花園 錦秋加洲花園是上海開發(fā)較早，較有代表性的TOWN HOUSE 項目之一。位于寶山區(qū)大場一帶，周邊環(huán)境較差。出行靠小區(qū)巴士，沿途滬太路一段交 通狀況差。 小區(qū)規(guī)模很大，占地80萬平方米，分期開發(fā)，以多聯(lián)體為主。一棟多達(dá)10戶以上，建 筑平行布置，缺少變化，是較典型的排屋，外立面呆板，顏色較通俗。前后間距不大， 只有15米。小區(qū)綠化率低，組團(tuán)綠化較少。車位為露天車位，在房子的前面。房型面積 在140- 180平方米左右，相對較小，限制了房間的布局。小區(qū)配有俱樂部、商場、商務(wù)中心、幼 兒園、小學(xué)等。 　　錦秋加洲花園定位較低，開始總價只要30萬左右，后幾期價位稍微上升，到四五十 萬，屬經(jīng)濟(jì)型別墅。 雅閣花園 也是上海較早開發(fā)的TOWNHOUSE小區(qū)之一，位于松江、閔行交界的松閔別墅區(qū)內(nèi)。周邊以 中檔別墅為主，目前周邊配套尚不成熟，主要依靠莘莊鎮(zhèn)的配套設(shè)施。出行主要依靠社 區(qū)巴士和自備車。 小占地區(qū)11萬平方米，分兩期開發(fā)，集聯(lián)體、獨立別墅于一體，聯(lián)體別墅以多聯(lián)體為 主。室外車庫，外立面一般，房型不大140——170平方米。小區(qū)配有俱樂部、高爾夫球場 、游泳池、網(wǎng)球場、商務(wù)中心、幼兒園。 雅閣花園總價不高，總價40萬左右，也屬經(jīng)濟(jì)型別墅。 雅仕軒 也位于松江別墅區(qū)內(nèi)。小區(qū)占地10萬平方米，以多聯(lián)體為主，建筑平行布局，綠化率較 高，但基本為草坪。房型較小，為經(jīng)濟(jì)別墅。房型設(shè)計不盡合理，主臥設(shè)于二樓，私密 性差。三樓有三間臥房，布局局促，露臺較小。小區(qū)另有俱樂部、網(wǎng)球場、游泳池、超 市、餐廳、便利店等。 虹橋金斯花園 　　位于吳中路、虹中路交界處，地段位置佳，交通便捷。 　　小區(qū)為公寓和TOWN ...
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