中華蓼莪文化園可行性研究報告
武進(jìn)太湖旅游度假區(qū) 中華蓼莪文化園 可 行 性 研 究 報 告 上海交通大學(xué)建筑設(shè)計研究院 武進(jìn)旅游局 二○○四年二月 1. 項目環(huán)境現(xiàn)狀 1. 1地理位置 武進(jìn)太湖旅游度假區(qū)位于常州市東南部、太湖之濱的雪堰和潘家兩鎮(zhèn)境內(nèi)，面積16. 86平方公里，是常開地區(qū)唯一的面臨太湖的旅游資源。度假區(qū)距離常州市區(qū)僅35公里， 距離無錫市區(qū)約20公里，距離無錫馬山太湖國家級旅游度假區(qū)和靈山大佛僅5公里路程。 由武進(jìn)太湖蓼莪山旅游發(fā)展有限公司投資建設(shè)的中華蓼莪文化園景區(qū)處于開進(jìn)太湖旅 游度假區(qū)的中央南假側(cè)；東至蓼莪山脊線；西至梅園嶺西段山脊線；規(guī)劃用地范圍約55 .4公頃。其范圍如圖示，中華蓼莪文化園地處環(huán)太湖旅游帶，周邊有知名的靈山大佛、 三國城、水許城、常州中華恐龍園、天宇禪寺、溧陽天目湖和茅山景區(qū)。 1. 2自然條件 氣候：中華蓼莪文化園所處地區(qū)氣候溫和，雨量充沛，四季分明，屬亞熱帶季風(fēng)季候 ；年平均氣溫15℃左右，一月份最冷，七月份最熱，無霜期225天；每年4月到8月為雨季 ，年平均降水量1000-1200mm；常年主導(dǎo)風(fēng)向為東南風(fēng)，年平均風(fēng)速3.1m/s。 地質(zhì)：規(guī)劃有地大部分為低山丘嶺，山峰最高程125.7米，山體坡度以10%以下為主， 主要巖體是烏桐砂巖，土壤為黃泥土、白土、灰心黃泥土，覆土厚度1米左右，地耐力為 15-24t/㎡，抗震防裂度為6-7度。 水文：太湖沿岸湖深平均2米，常年平均水位3.16米，最高洪水位5.1米（1991年）。 最后枯水位2.5米，湖底土質(zhì)主要為粘土和淤積泥質(zhì)構(gòu)成的軟底，在潭底附近有部分沙礫 巖底，由岸邊向湖中延伸。水質(zhì)含磷、等有機物成份較高。水體目前基本達(dá)二級地面水 標(biāo)準(zhǔn)。 植被：由于區(qū)域內(nèi)優(yōu)良的水土條件而形成的小氣候，植物生長茂盛，植被良好，共有 喬水、灌木、竹林、草木植物樹種近百種，栽培作物有水稻、麥子、玉米、茶葉等，還 有桃、桔，梨等多種瓜果。 1. 3其他 道路交通：區(qū)內(nèi)現(xiàn)有環(huán)湖路寬18公尺，東至無錫馬山區(qū)5公里，西至宜興分水鎮(zhèn)與往 浙江公路相連，有盤山公路9公尺至錫宜路約4.5公里，區(qū)內(nèi)離無錫和常州市區(qū)分別30分 到1小時車程； 供水：區(qū)內(nèi)有一古井，日取水約300噸，附近村民日常生活用水主要靠打井取水，武 進(jìn)政府?dāng)M在二年內(nèi)建水廠； 供電：現(xiàn)有雪堰、潘家二鎮(zhèn)的變電所引線路提供； 通訊：郵電服務(wù)目前主要依托雪堰和潘家二鎮(zhèn)，電信服務(wù)質(zhì)量尚可，市政府似在區(qū)內(nèi) 建郵電所。 二、項目建設(shè)條件分析評價 2．1優(yōu)美的自然條件 該園區(qū)依山傍水，地形地貌景觀豐富，三面環(huán)山，南臨太湖，山頂山坡植被良好， 山林疊翠，空氣清新，鳥語花香，景色秀麗；園區(qū)兩側(cè)各有一座山峰廷至太湖邊，宛如 伸出雙臂呵護著中華蓼莪文化園的寧靜和安詳。這些為園區(qū)項目的發(fā)展奠定了風(fēng)景資源 的基礎(chǔ)。 2．2豐富的人文資源 該區(qū)歷史上曾留下了不少的名勝古跡，其中蓼莪寺最為著名，始建于東晉，得名于《詩 經(jīng)·小雅·蓼莪篇》，是全國唯一的孝子祠遺址。雖屢經(jīng)興廢，經(jīng)一期工程修復(fù)后，已具風(fēng) 貌。悠久的歷史文化，可以精心挖掘和創(chuàng)造出獨特的人文景觀和個性鮮明的主題旅游文 化，確定在相鄰旅游區(qū)的地位，以與眾不同的旅游價值和魅力召喚游客。 2．3雄厚的區(qū)域旅游整體規(guī)模 江蘇太湖地區(qū)一直是國內(nèi)外旅游文化的熱點，附近有無錫馬山國家級旅游度假區(qū)、靈山 大佛、水滸三國影視城、歐洲城等景區(qū)，和正在規(guī)劃建設(shè)中的其他旅游度假觀光區(qū)，旅 游資源分布各有特色，各區(qū)可以揚長避短，相互協(xié)調(diào)，建成各具特點而又密切聯(lián)系的旅 游基地，將形成強大的規(guī)模優(yōu)勢，有力地推動整個區(qū)域的旅游業(yè)的發(fā)展。今后毫無疑問 ，蘇錫常地區(qū)的濱湖旅游事業(yè)將如本地區(qū)的經(jīng)濟一樣熠熠生輝。本園區(qū)的開發(fā)可以充分 發(fā)揮這種地域邊緣優(yōu)勢。 2．4便利的交通條件 隨著滬寧高速公路、寧杭高速公路、新長鐵路的開通，以及潘分公路、環(huán)湖公路、潘百 公路、潭底公路等道路的進(jìn)一步建設(shè)、加上在潭底附近建設(shè)開通直達(dá)蘇州、無錫、湖州 、杭州的航班，將使本地區(qū)成為交通便利，對國內(nèi)外游客具有吸引力的旅游觀光基地。 3. 項目內(nèi)容概況 中華蓼莪文化園的規(guī)劃布局以武進(jìn)太湖旅游度假區(qū)的整體構(gòu)想為基礎(chǔ)，秉承地域傳統(tǒng) ，利用自然景觀，注入文化內(nèi)涵，力圖凸顯“文化園林”之特色。全園區(qū)主要可分六龍廣 場、蓼莪山村、凈澄湖、二十四孝子石刻長廊、蓼莪禪寺和太湖觀音等六大景點。整個 文化園區(qū)以真山真水，人文勝跡作為創(chuàng)作源泉，著力對蓼莪山的文化與自然進(jìn)行藝術(shù)提 煉和環(huán)境塑造。靈活運用古園林建筑設(shè)計理論和現(xiàn)代科技手法，真正做到步移景異、移 步換景。古蘊濃郁的建筑，自然高下的山勢，縈繞開合的水系，構(gòu)成了景區(qū)的結(jié)構(gòu)框架 。主要景觀呈軸線狀展開，高潮迭起，交相輝映。由建筑、水體、水面、綠化等造景要 素組成大小空間環(huán)境，形成既有太湖地域風(fēng)情，又令人耳目一新的現(xiàn)代文化園林風(fēng)光， 并體現(xiàn)出多元協(xié)調(diào)，蘊古出新，親和人性，寓教于樂，湖山毓秀的文化園林布局特點。 （詳見規(guī)劃用地面積和效果圖） |規(guī)劃用地面積指標(biāo) | |蓼莪文化園區(qū)總用地 |55．4公頃（投影面積） | |蓼莪寺用地 |2．2公頃 | |太湖觀間用地 |0．42公頃 | |入口廣場 |3．67公頃 | |商業(yè)用地 |0．68公頃 | |停車聲 |1．42公頃 | |道路用地 |2．05公頃 | |綠化用地（含水體） |40．6公頃 | 四.客源市場分析 據(jù)調(diào)查研究，中國城市居民觀光旅游，隨距離增加而衰減，37%的出游市場分布在距 城市15KM的范圍內(nèi)，24%的市場分布在15-50KM內(nèi)，21%分布在50- 500KM內(nèi)，由旅游中心城市出發(fā)的非本市場居民的目的地選擇范圍，主要集中在距城市2 50KM半徑范圍內(nèi)。以此做參考，可將園區(qū)主要國內(nèi)客源市場定位在200KM半徑范圍內(nèi)。而 這一地區(qū)恰恰包括由寧鎮(zhèn)揚、蘇錫常、杭嘉湖和上海構(gòu)成的中國當(dāng)今最大的城市帶，園 區(qū)就處該城市帶的中部。這些城市人口眾多，經(jīng)濟發(fā)達(dá)人民收入水平高，出游愿望強烈 。再加上園區(qū)宗教文化濃，為全國唯一孝道寺廟，并與靈山大佛相呼應(yīng)，必將吸引廣大 游客的注意力。比照2001年周邊景點接待游客情況，成熟后的中華蓼莪文化園游客人數(shù) 達(dá)到120萬人次/年是可以達(dá)到的，詳見市場潛在旅游者預(yù)測表 目前市場潛在旅游者預(yù)測表 |區(qū)城市場 |人口數(shù)（萬）|熟知度% |潛在游客數(shù)（萬） | |上海 |1400 |30 |18．9 | |南京 |518 |30 |4．8 | |無錫 |428 |50 |22 | |蘇州 |571 |30 |8 | |常州 |331 |50 |35．0 | |鎮(zhèn)江南通揚州 |500 |30 |605 | |杭州 |592 |23 |6 | |嘉興湖州 |300 |23 |5 | |浙江其他城市 |500 |22 |3．3 | |其它華東市場 |2000 |15 |7．5 | |海外市場 | | |3 | |總計 | | |120 | |周邊景點接待游客情況（2001年度） | |景點名 |游客人數(shù)（萬人） | |靈山大佛 |207 | |中華恐龍園 |102 | |天目湖度假區(qū) |128 | |無錫三國水滸城 |176 | |常州天寧寺 |111 | |茅山 |153 | 五.項目投資估算 本投資估算主要由前期費用，總體部分，入口廣場、凈澄湖、蓼莪禪寺、太湖觀音、 王裒雕像等部分組成，詳見表（1）投資估算表。 項目投資估算表 單位：萬元（表1） |序號 |項目名稱 |投資額 | |一、 |前期費 |4700 | |1 |其中：拆遷費 |600 | |2 |征地費 |4000 | |3 |前期動作 |100 | |二、 |總體 |1450 | |1 |其中：停車場 |250 | |2 |道路用地 |250 | |3 |綠化用地 |800 | |4 |地形調(diào)整 |150 | |三、 |入口廣場 |3600 | |1 |其中：廣場 |1500 | |2 |龍之居 |1300 | |3 |蓼莪鄉(xiāng)村 |800 | |四、 |凈澄湖 |635 | |1 |其中：茶室 |30 | |2 |前廊 |55 | |3 |湖橋、樓閣等 |250 | |4 |蓼莪會館 |110 | |5 |小別墅 |130 | |6 |蓮花廣場 |60 | |五、 |蓼莪禪寺 |2680 | |1 |其中：廟宇 |2500 | |2 |二十四孝子廊 |100 | |3 |孝子廣場 |80 | |六、 |太湖觀音、王裒雕像等 |3800 | |七、 |預(yù)留費 |200 | |八、 |總投資 |17065 | | | | | 六.經(jīng)濟效益分析 本研究報告使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基本條件是根據(jù)國內(nèi)旅游業(yè)的實際經(jīng)營情況，在分析旅 游市場發(fā)展前景的基礎(chǔ)上，結(jié)合太湖旅游大環(huán)境以及蓼莪文化園景區(qū)的規(guī)劃情況而預(yù)測 的 6．1營業(yè)收入的測算標(biāo)準(zhǔn) 6．1．1門票收入 參考本地區(qū)重要的主題景點門票價格：蘇州樂園80元/人，杭州未來世界80元/人，無錫 中視影視基地三國、水滸景區(qū)65元/人，中華恐龍園60元/人，靈山大佛50元/人。中華蓼 莪文化園主要由太湖觀音、蓼莪禪寺、凈澄湖等景點組成。根據(jù)經(jīng)濟需求規(guī)律和游客的 旅游心理，本景區(qū)的門票價格定為40元/人，境內(nèi)外人士一律同等票價。估計每年收入4 800萬元。 6．1．2客房收入 龍之居賓館，設(shè)100套標(biāo)準(zhǔn)房200張床位，按平均房價80元/床，每年收入計480萬元。 6．1．3入園旅游等消費收入 本景區(qū)的特色餐飲、游覽和參與性娛樂項目共有20多項。隨著景區(qū)知名度的逐步提高 ，可以適當(dāng)提高門票票價，以增加營業(yè)收入。出于對游客旅游心理的考慮和計算的簡化 ，本研究報告以提高入園旅游的平均水平來計算該項營業(yè)收入的增長。營業(yè)初期的入園 旅游消費水平規(guī)劃為30元/人，消費人數(shù)為80萬人次，每年收入計2400萬元。 6．1．4蓼莪鄉(xiāng)村商業(yè)街租金及購物收入 商業(yè)街可以出租攤位的方式來提高相應(yīng)的收入，商業(yè)街面積共7500平方米，按每日1 。5元/平方米計算，收入約405萬元/年。購物每人按10元計，60萬人次計600萬元/年。 由此可得，正常年份總收入為8685萬元。2004年7月試營業(yè)，7- 12月按35%計算。詳見附表（3） 6．2營業(yè)成本的測算標(biāo)準(zhǔn) 6．2．1游樂營業(yè)成本 該成本是指景點設(shè)施所消耗的水電費及日常維修費用，不包括門票印刷和服務(wù)人員的 工資（這兩項列入管理費用內(nèi)測算）。本研究報告為了簡化測算程序，把日常維修費用 和國內(nèi)旅游待業(yè)的平均營銷成本占營業(yè)收入百分比的水準(zhǔn)，按門票收入的25%提取高預(yù)測 營銷成本。每年計1200萬元。 6．2．2客房營業(yè)成本 按營業(yè)收入的30%計算，每年計144萬元。 6．2．3消費營業(yè)成本 消費營業(yè)成本主要是指餐飲成本和休閑設(shè)施的耗費和簡單維修保養(yǎng)費用，前者參照餐 飲、商品零售行業(yè)的平均毛利水平，一般為40- 50%；成本約為800萬元。但本園區(qū)滾動開發(fā)的規(guī)模效應(yīng)明顯，休閑設(shè)施和游樂設(shè)施帶來 的收入增量數(shù)量巨大，本應(yīng)計入門票收入欄目中。但是，根據(jù)經(jīng)濟需求規(guī)律和游客的旅 游心理，本景區(qū)的門票價格確定為40元/人，且境內(nèi)外人士一律同等票價，除了游客人數(shù) 增加等因素以外，在門票收入中不再反映設(shè)施增加和游客消費水準(zhǔn)增加帶來的收入增量 。 6．2．4商業(yè)街成本 商業(yè)街投資800萬元，按一定比率承擔(dān)，公共部分投資為100萬元/年；購物成本按40%， 計240萬元。詳見附表（4） 6．3營業(yè)費用的測算標(biāo)準(zhǔn) 6．3．1營業(yè)費用主要指廣告宣傳費用等，按每年50萬元計算。 6．3．2水、電、煤氣費用按每年60萬元計算。 6．3．3維修保養(yǎng)費用按每年180萬元計算。 6．4管理費用的測算標(biāo)準(zhǔn) 6．4．1固定資產(chǎn)折舊、遞延資產(chǎn)等，按...
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