中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 目錄 第一部分：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀 1. 目前的總體發(fā)展態(tài)勢(shì) （一）房地產(chǎn)開發(fā)總量及增長(zhǎng)率 （二）銷售總量及變化 1、銷售增長(zhǎng)速度放緩，出現(xiàn)有效需求不足端倪 2、存量住房市場(chǎng)火爆 （三）銷售價(jià)格變動(dòng)狀況 1、總體發(fā)展態(tài)勢(shì) 2、第一第二季度房地產(chǎn)銷售價(jià)格分析，重點(diǎn)以北京、上海為例 二、地區(qū)發(fā)展態(tài)勢(shì) 三、房地產(chǎn)行業(yè)效益情況 1. 2001年上市公司效益分析。 2. 2002年房地產(chǎn)上市企業(yè)業(yè)績(jī)預(yù)測(cè) 四、目前的行業(yè)運(yùn)行環(huán)境 第二部分：未來3到5年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)研究 一、政策因素的影響 1、土地供應(yīng)政策的變化 2、預(yù)售條件及開發(fā)貸款門檻的提高 3、貨幣化分房政策的落實(shí) 4、經(jīng)濟(jì)適用房政策的推行 二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素的影響分析 1、GDP與人均GDP的高速發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響 1、1、未來10年內(nèi)我國(guó)GDP的增長(zhǎng)情況預(yù)測(cè) 1、2、GDP的增長(zhǎng)將帶動(dòng)“十五”期間住房消費(fèi)的增加 1、2、1人均GDP的增長(zhǎng)將增大住房消費(fèi)支出 1、2、2為了實(shí)現(xiàn)GDP的既定增長(zhǎng)目標(biāo)，必然要發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的杠桿作用 2、 規(guī)模城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)的推動(dòng)。 3、西部大開發(fā)的積極影響 4、加入WTO對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期利好 5、奧運(yùn)帶動(dòng)城市建設(shè)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 三、、行業(yè)相關(guān)因素分析 1、技術(shù)因素變革（交通、通訊）的影響 1、1、交通技術(shù)的革新和交通工具的完善 1、2、現(xiàn)代通訊技術(shù)的進(jìn)步 1、3、節(jié)能與供熱方式改革。 1、4、節(jié)水、節(jié)地和治理污染。 1、5、住宅一次裝修到位 2、自然環(huán)境因素的影響 3、消費(fèi)者文化品位與生活方式的提升對(duì)房地產(chǎn)的影響。 第三部分、對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的總體判斷 一、發(fā)展態(tài)勢(shì)總體判斷 (一)總體展望------三個(gè)判斷 1、我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展還處于初級(jí)階段，發(fā)展空間很大 2、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍將處于高速發(fā)展階段 3、未來三年房地產(chǎn)業(yè)將在高位上進(jìn)行調(diào)整，商品房銷售面積增幅將有所降低，估計(jì)，未 來三年增幅在15%左右 (二)未來三年房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行格局 1、市供需兩旺，但供大于求，空置房將增加 2、市場(chǎng)體系逐步完善 3、住房金融快速發(fā)展 4、住宅投資性消費(fèi)將進(jìn)一步增長(zhǎng) 5、行業(yè)集中度將提高 6、區(qū)域性房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生 二、市場(chǎng)需求分析專題 （一）市場(chǎng)消費(fèi)需求觀念的變化 （二）未來幾年房地產(chǎn)潛在市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè) 1、“十五”時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)投資總量的預(yù)測(cè)。 2、“十五”時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè) 3、未來幾年房地產(chǎn)消費(fèi)主要群體特征 （三）消費(fèi)者有效需求的變化方向 三、房地產(chǎn)周期性研究專題 四、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)空間與競(jìng)爭(zhēng)狀況預(yù)測(cè)專題 （一）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體的增多 1. 外資房地產(chǎn)開發(fā)商的涌入。 2. 地涌現(xiàn)出新的競(jìng)爭(zhēng)主體。 （二）跨區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)加劇 （三）土地儲(chǔ)備資源的競(jìng)爭(zhēng)加劇 1、新的土地使用政策導(dǎo)致土地的供應(yīng)量可能會(huì)供不應(yīng)求 2、入世使得土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇 （四）對(duì)消費(fèi)者群體有效需求的競(jìng)爭(zhēng)加劇 （五）市場(chǎng)營(yíng)銷和管理方面的競(jìng)爭(zhēng)。 第四部分：房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)專題 一、政策風(fēng)險(xiǎn) 1、土地轉(zhuǎn)讓制度的改變，加大企業(yè)開發(fā)成本。 2、房地產(chǎn)企業(yè)貸款政策的改變，使得企業(yè)融資渠道受阻 二、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 1、規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)。 2、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 2、1負(fù)債率高，盈利能力差 2、2房屋空置面積很大，沉淀營(yíng)運(yùn)資金量大。 2、3市場(chǎng)利率風(fēng)險(xiǎn) 三、結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn) 四、區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn) 第五部分：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略建議 一、組織架構(gòu)的制度創(chuàng)新 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的創(chuàng)新：個(gè)性化開發(fā) 三、營(yíng)銷創(chuàng)新：品牌魅力 四、管理創(chuàng)新：激發(fā)員工的敬業(yè)精神 五、戰(zhàn)略創(chuàng)新：合作比競(jìng)爭(zhēng)更重要 附表一：2001年房地產(chǎn)上市公司主要指標(biāo)一覽表 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)總體發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)研究報(bào)告 第一部分：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀 1. 目前的總體發(fā)展態(tài)勢(shì) 1. 房地產(chǎn)開發(fā)總量及增長(zhǎng)率 2001年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開始全面升溫，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額624 5億元,比上年增長(zhǎng)25.3％。其中:住宅建設(shè)完成投資4279億元,增長(zhǎng)28.9％；寫字樓建設(shè) 完成投資318億元,增長(zhǎng)8.7％；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)完成投資721億元,增長(zhǎng)31.6％。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新提供的數(shù)據(jù)表明，2002上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)面積保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)。 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)共完成土地開發(fā)面積5090萬平方米，同比增長(zhǎng)52.7％，增幅比去年同 期高出25個(gè)百分點(diǎn)。竣工面積累計(jì)為5826萬平方米，同比增長(zhǎng)20.4％，增幅比去年同期 增長(zhǎng)2.5個(gè)百分點(diǎn)。新開工面積為1.85億平方米，同比增長(zhǎng)19.8％，但比去年同期增幅減 少13.4個(gè)百分點(diǎn)。 今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)共購(gòu)置土地9736.5萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)46.1％。分地 區(qū)看，東部12個(gè)省(市、區(qū))購(gòu)置土地面積最多，為6066.87萬平方米；中部9個(gè)省(區(qū))購(gòu) 置土地面積最少，為1759.42萬平方米。分省份看，浙江、山東、廣東、四川、北京和江 蘇今年上半年購(gòu)置土地面積排在前6名，購(gòu)置土地面積都超過了600萬平方米；而西藏、 海南、寧夏、青海、黑龍江、內(nèi)蒙古購(gòu)置土地面積排在倒數(shù)前6名。 從完成房地產(chǎn)開發(fā)的土地面積看，廣東、湖南、重慶和青海等9個(gè)地區(qū)的土地開發(fā)面積的 增長(zhǎng)幅度超過1倍，反映出房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)前景普遍看好。從絕對(duì)數(shù)上看，完成土地 開發(fā)面積最多的省份依次是廣東；山東、江蘇、遼寧、浙江和天津，完成面積都在270萬 平方米以上；完成土地開發(fā)面積最少的省份依次為西藏、海南、寧夏、內(nèi)蒙古、陜西和 青海。 2. 銷售總量及變化 房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率和銷售增長(zhǎng)率對(duì)比 |年份 |全國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng) |全國(guó)商品房銷售額增長(zhǎng)| | |率（%） |率（%） | |1997 |-2.5 |26.1 | |1998 |13.7 |39.7 | |1999 |11 |28.1 | |2000 |19.1 |30.1 | |2001 |25.3 |29.4 | |2002一季度 |36.2 |16.7 | 總論：銷售增長(zhǎng)速度與投資額增長(zhǎng)速度之間的差距有所增大，銷售增長(zhǎng)速度趨緩，出現(xiàn) 有效需求不足端倪。銷售 增長(zhǎng)速度正在趨緩。 2001年,全國(guó)商品房銷售面積20779萬平方米,占商品房竣工面積的76％，比2000年銷售面 積增長(zhǎng)22.3％；商品房銷售額4626億元,同比增長(zhǎng)29.4％；銷售給個(gè)人4022億元,同比增 長(zhǎng)41.6％,各項(xiàng)指標(biāo)總體表現(xiàn)良好。 但是,從2001年下半年開始,商品房銷售增長(zhǎng)速度逐月回落。2001年全國(guó)商品房銷售額和 住宅銷售額增速月度指標(biāo)逐月回落。全國(guó)商品房銷售額增速2001年2月為54.1％,2001年 6月為39.8％,12月為29.4％，增速不斷回落。同時(shí)，商品房空置面積增長(zhǎng)速度由降轉(zhuǎn)升 。2001年全國(guó)商品房空置面積凈增1100萬平方米,增長(zhǎng)10.05％,遠(yuǎn)高于上年6.7％的增長(zhǎng) 幅度。 2002年一季度的投資額增長(zhǎng)36.2％，但銷售增長(zhǎng)率只有16.7％（去年同期為48.9％）。 2002年一季度平均銷售價(jià)格每平方米2388元，低于去年同期水平；銷售面積增速回落； 空置一年以上的商品房面積達(dá)3755萬平方米。 由此分析，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)有效需求不足的端倪。 [pic] 從幾個(gè)重點(diǎn)的城市看，北京在申奧成功之后，依然是房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區(qū)，銷售面 積仍高于同期竣工面積，在2002年的春季房展會(huì)上，4天銷售了5500套，金額達(dá)30億元人 民幣。 　　上海房地產(chǎn)開發(fā)投資位于全國(guó)各大城市首位，在前兩年的高速發(fā)展之后，進(jìn)入一個(gè) 相對(duì)穩(wěn)定發(fā)展的時(shí)期，2002年前2個(gè)月，商品房竣工90.56萬平米，銷售138.96萬平米， 同比分別增長(zhǎng)4.7％、5.5％。由于購(gòu)房退還20％個(gè)人所得稅的效應(yīng)，導(dǎo)致在滬工作的外 地人購(gòu)房比例迅速上升，也推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)上漲過快，特別是別墅、外銷公寓 等高檔物業(yè)的價(jià)格直線上升，比去年上漲12％。隨著確定的購(gòu)房退稅時(shí)限2003年5月31日 益臨近，預(yù)計(jì)住宅價(jià)格在年內(nèi)就有回調(diào)的可能。另外4年來別墅物業(yè)的銷售面積已占住宅 開發(fā)總面積的近1/3，未來2－3年內(nèi)，供應(yīng)量將達(dá)到940萬平方米，價(jià)格的調(diào)整已經(jīng)是勢(shì) 在必行了。 　　在深圳，由于土地拍賣帶熱土地一級(jí)市場(chǎng)，繼南山區(qū)成為市場(chǎng)升溫地區(qū)外，龍崗和 鹽田等傳統(tǒng)邊緣地區(qū)也成為開發(fā)商進(jìn)行土地儲(chǔ)備的熱點(diǎn)，大型住宅小區(qū)開發(fā)此起彼伏， 吸引了大量普通住宅的消費(fèi)者。一季度有10余個(gè)新盤推出，新增住宅供應(yīng)量超過82萬平 方米，特別是有9個(gè)商用物業(yè)推向市場(chǎng)，總體供應(yīng)量加大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，盡管價(jià)格尚沒 有明顯下降，但許多開發(fā)商通過提高裝修標(biāo)準(zhǔn)的方式進(jìn)行銷售，也預(yù)示著目前價(jià)格面臨 考驗(yàn)。 3. 銷售價(jià)格變動(dòng)狀況 據(jù)國(guó)家計(jì)委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，一季度房屋銷售價(jià)格 同比上漲4.3％，土地交易價(jià)格同比上漲7.9％，房屋租賃價(jià)格持平。 與去年同季相比，35個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲4.3％。其中，東南地區(qū)寧波、南昌、 上海、杭州等地，價(jià)格分別比去年同季上漲12.5％、9.3％、5.7％和5.5％。西部地區(qū)蘭 州、銀川、西寧等地房屋銷售價(jià)格也分別上漲4.5％、2.8％、2.3％。 商品房銷售價(jià)格比去年同季上漲4.1％。在商品房銷售價(jià)格中，住宅價(jià)格上漲5.7％。私 有房屋中住宅和非住宅的銷售價(jià)格上漲幅度均較高，分別上漲6.6％和7.9％；公房交易 價(jià)格同比上漲1.4％。 土地交易價(jià)格繼續(xù)保持較高的上漲幅度，與去年同比上漲7.9％，居民住宅用地交易價(jià)格 同比上漲9.3％，其中普通住宅用地價(jià)格同比上漲10.4％。房屋租賃市場(chǎng)比較平穩(wěn)，價(jià)格 與上年同季持平。 2002年第二季度 國(guó)家計(jì)委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查顯示，今年二季度，全國(guó) 房屋銷售價(jià)格和土地交易價(jià)格升勢(shì)明顯，與去年同季相比，房屋銷售價(jià)格上漲2.8％，土 地交易價(jià)格上漲5.4％，房屋租賃價(jià)格上漲1.2％。 統(tǒng)計(jì)顯示，今年二季度，商品房銷售價(jià)格比去年同季上漲2.6％。商品房銷售價(jià)格的 上漲，除需求拉動(dòng)外，房屋質(zhì)量、居住環(huán)境和物業(yè)管理水平的提高也是重要因素之一。 在商品房銷售價(jià)格中，住宅價(jià)格上漲2.9％。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房和普通住房銷售價(jià)格分 別上漲1.2％和3.2％；豪華住宅價(jià)格上漲1.7％。與此同時(shí)，私有房屋銷售和公房交易價(jià) 格分別比去年同季上漲4.0％和2.5％。受需求增加的影響，特別是二級(jí)市場(chǎng)的逐步開放 ，私有房屋中住宅銷售價(jià)格上漲幅度較高，與去年同季相比上漲10.6％。 1、北京 偉業(yè)指數(shù)顯示：一季度北京房?jī)r(jià)整體表現(xiàn)為下跌。 綜合價(jià)格（未包括遠(yuǎn)郊區(qū)縣內(nèi)銷住宅）為7898元／平方米，下跌了0.6％；其中城八 區(qū)內(nèi)銷住宅綜合價(jià)格為5770元／平方米，下跌了1.6％，外銷公寓綜合價(jià)格為11318元／ 平方米，跌了2.9％，連續(xù)3個(gè)季度下跌；城近郊區(qū)別墅綜合價(jià)格為12354元／平方米，與 上季度持平；遠(yuǎn)郊區(qū)別墅綜合價(jià)格為7498元／平方米，跌了4.3％；而寫字樓綜合租金為 146元／月平方米，跌了1.7％。 新綜合價(jià)格（包括了遠(yuǎn)郊區(qū)縣內(nèi)銷住宅樣本）為6867元／平方米，跌了2.2％，連續(xù) 3個(gè)季度下跌，總跌幅已達(dá)9％。原因是郊區(qū)內(nèi)銷住宅規(guī)模一直呈加速擴(kuò)大趨勢(shì)，而城區(qū) 住宅規(guī)模已近極限，在售面積趨縮，導(dǎo)致新綜合價(jià)格被迅速拉低。 郊區(qū)綜合價(jià)格（包括遠(yuǎn)郊區(qū)內(nèi)銷住宅與別墅）為4249元／平方米，跌了5.7％，因?yàn)?在郊區(qū)化的發(fā)展趨勢(shì)中，相對(duì)低價(jià)的普通住宅規(guī)模的擴(kuò)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)地高出相對(duì)高價(jià)的別墅， 未來將持續(xù)下跌。 僅遠(yuǎn)郊區(qū)縣內(nèi)銷住宅綜合價(jià)格和寫字樓綜合售價(jià)微漲。遠(yuǎn)郊區(qū)縣內(nèi)銷住宅綜合價(jià)格 為2760元／平方米，小漲1.1％，寫字樓綜合售價(jià)為14329元／平方米，微漲0.7％。 2、上海 黃浦、徐匯、長(zhǎng)寧、虹口、普陀、寶山、閔行、嘉定等8個(gè)區(qū)房?jī)r(jià)呈上升走勢(shì)，有的 上升幅度還不小。尤其是黃浦延安東路以北至南蘇州路；徐匯漕河涇、龍華和田林；長(zhǎng) 寧內(nèi)環(huán)線至哈密路；虹口北外灘；普陀長(zhǎng)征、真北以及寶山大華、大場(chǎng)等地區(qū)，近期上 述區(qū)域市場(chǎng)都較紅火。另外盧灣、靜安、閘北、松江、青浦、奉賢等6個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)走勢(shì)相 對(duì)平穩(wěn)，楊浦則略有下降。浦東新區(qū)2001年房?jī)r(jià)上升幅度很大，但近來稍有平緩。 眼下價(jià)格上漲項(xiàng)目大都集中在7000元以上的高檔盤群體之中，約占市場(chǎng)總量15％。 據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局和上海市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，一季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上供求 趨于平衡，商品房銷售保持良好勢(shì)頭，存量房屋交易穩(wěn)步上升。 2. 地區(qū)發(fā)展態(tài)勢(shì) 從區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展來看，分成東部、中部和西部三個(gè)部分，其中以東部為主導(dǎo)。以北 京、上海、廣東、江蘇、浙江、天津、海南為代表的東部地區(qū)占了全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資 、建設(shè)、銷售和利稅的主導(dǎo)地位，集中了絕大部分開發(fā)企業(yè)。2000年，東部地區(qū)房地產(chǎn) 開發(fā)投資占全國(guó)的比重為 73.3％，中部地區(qū)所占比重為 13.5％，西部地區(qū)所占比重為13.2％，中、西部合計(jì)只有 26.7％。當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)主要就集中在北京、上海、廣州、深圳等地，這些地區(qū) 基礎(chǔ)好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展...
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