興隆珠江灣畔項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告
興隆珠江灣畔項目房地產(chǎn)開發(fā) 可行性研究報告 目錄： 1、項目基本情況 1.1項目概況 1.1.1位置 1.1.2用地規(guī)模與地塊現(xiàn)狀 1.2項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標 1.3項目主要財務(wù)評價結(jié)果指標 2、項目開發(fā)宏觀環(huán)境分析 2.1貴陽經(jīng)濟發(fā)展狀況 2.2貴陽經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析 2.3小河經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析 2.4貴陽住宅市場分析 2.4.1住宅市場供給情況分析 2.4.2住宅市場需求情況分析 2.5貴陽新興住宅區(qū)域的分布分析 2.6項目開發(fā)宏觀環(huán)境評價 3、貴陽城市總體規(guī)劃描述 3.1貴陽市2010年總體城市規(guī)劃 3.2貴陽城市發(fā)展戰(zhàn)略目標 3.3總體發(fā)展戰(zhàn)略 3.4項目開發(fā)規(guī)劃環(huán)境評價 4、項目區(qū)域環(huán)境分析 4.1區(qū)域定義 4.2現(xiàn)狀與規(guī)劃 4.3房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)量 5、項目開發(fā)條件分析 5.1地塊概況 5.2地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃 5.3交通 5.4地塊周邊環(huán)境 5.5項目建設(shè)大型住宅區(qū)的SWOT分析 6、項目開發(fā)競爭對手分析 6.1區(qū)域內(nèi)競爭對手及競爭性樓盤分析 6.2其它區(qū)域競爭對手及競爭性樓盤分析 6.3項目開發(fā)競爭對手評價 7、市場需求分析 7.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析 7.2數(shù)據(jù)分析結(jié)論 8、項目住宅開發(fā)市場定價 8.1目標客戶確定 8.2項目概念定位 8.3項目產(chǎn)品設(shè)計定位 8.4項目價格定位 9、項目開發(fā)投資分析與財務(wù)評價 9.1項目的總開發(fā)成本 9.1.1項目的工程進度估算 9.1.2項目總投資與成本估算 9.1.3項目投資與資金籌措計劃和項目貸款計劃 9.2項目的財務(wù)評價與不確定性分析 10、項目風(fēng)險分析 10.1項目政策性風(fēng)險 10.2項目市場風(fēng)險 10.3項目財務(wù)風(fēng)險 10.4項目自然風(fēng)險 10.5項目社會風(fēng)險 11、項目特征綜述、評估結(jié)論與建議 一、項目基本情況： （一）項目概況： 1、地理位置： 珠江路A地塊位于小河區(qū)東北面，緊鄰南明區(qū)后巢鄉(xiāng)。 東面為小河區(qū)垃圾填埋場；南面為洛解村村民民房,與華烽電器廠緊鄰；西接規(guī)劃中的珠 江路,與樂街小區(qū)相對；北面為山麓。 2、用地規(guī)模與地塊現(xiàn)狀： 珠江路A地塊項目占地47公頃。規(guī)劃范圍內(nèi)大部份為小山丘陵地貌，地塊中央有一凹 地積成水塘。地塊中適宜建筑地段多為農(nóng)民莊稼地，大多種有農(nóng)作物。東面山地上植被 以松樹為主，較為茂盛；東北面為一坡地，坡地上有大量墳?zāi)埂⒗盥駡龊鸵蛔畮?；地塊外圍即南面與華烽廠連接處為洛解村村民聚居地，建有大量民房，大約有230戶左 右，拆遷面積4萬2千多方，該區(qū)域中部是洛解村小學(xué)，目前小學(xué)新址已確定，但仍位于 洛解村內(nèi)。洛解村有巷道與小河區(qū)長江路居住區(qū)聯(lián)接。地形、道路規(guī)劃雜亂，折遷量較 大。西面與規(guī)劃中的珠江路相接，現(xiàn)在是一條便道，便道一另一面是樂街小區(qū)與之相接 ，現(xiàn)樂街小區(qū)的建設(shè)已接近此處。北面是一片山麓。 （二）項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標： 1、珠江路A地塊用地平衡表： |項目 |用地面積（公頃） |百分比（%） | |居住用地 |21.19 |58.5% | |公建用地 |3.17 |8.7% | |道路用地 |5.42 |15% | |公共綠地 |6.47 |17.8% | |總用地 |36.25 |100.00% | 2、珠江路A地塊規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標： |序號 |項目 |數(shù)量 | |1 |總建筑面積 |44.34萬㎡ | |2 |住宅建筑面積 |41.14萬㎡ | |3 |公建建筑面積 |3.2萬㎡ | |4 |總居住戶數(shù) |3244戶 | |5 |總居住人數(shù) |11354人 | |6 |人口毛密度 |313人/公頃 | |7 |人口凈密度 |535人/公頃 | |8 |容積率 |1.23 | |9 |綠地率 |33.5% | 3. 項目主要財務(wù)評價結(jié)果指標： 現(xiàn)金流量表（單位：萬元） |12.50% |年度銷售量 |合計 | | | 二、項目開發(fā)宏觀環(huán)境分析 1. 貴陽經(jīng)濟發(fā)展狀況： 2003年貴陽市國民經(jīng)濟保持了持續(xù)、快速、健康和協(xié)調(diào)發(fā)展的良好勢頭，經(jīng)濟運 行質(zhì)量不斷提高，結(jié)構(gòu)調(diào)整取得成效，人民生活繼續(xù)改善，各項社會事業(yè)全面進步。 1、綜合： 全市經(jīng)濟快速增長。全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值280.92億元，按可比價格計算，比上年增長 13.0%，增幅是近年來的最好水平，比全國平均水平高出3.9個百分點，比全省平均水平 高出2.9個百分點。人均生產(chǎn)總值達10962元，比上年增長11.8%。 三次產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展。第一產(chǎn)業(yè)完成增加值28.81億元，增長6.7%，第二產(chǎn)業(yè)完成增加 值191.94億元，增長14.8%，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值160.17億元，增長11.8%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)比重由上年的7.9：50.9：41.2調(diào)整為7.6：50.4：42.0，三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻 率分別為4.1%、59.3%和36.6%。 [pic] 非公有經(jīng)濟快速增長。全年非公有制經(jīng)濟實現(xiàn)增加值147.85億元，按可比價格計算 ，比上年增長了22.0%，高于全市經(jīng)濟增長9個百分點，占全市生產(chǎn)總值的比重達38.8%， 比上年提高了2.6個百分點。 價格總體水平有所上揚。全年居民消費價格指數(shù)為100.8，比上年上漲0.8%。從居民 消費的八大類別看，食品、醫(yī)療保健和個人用品、居住、娛樂教育文化用品及服務(wù)等四 大類價格分別上漲2.4%、7.6%、1.6%、0.9%，煙酒及用品、衣著、交通和通訊、家庭設(shè) 備用品及維修服務(wù)等四大類價格分別下降2.6%、6.2%、2.9%、4.7%。 勞動就業(yè)規(guī)模繼續(xù)擴大。年末全市在崗職工55.45萬人，在崗職工年平均工資12182 元，比上年增長10.9%，扣除價格因素，實際增長10.0%。全年有1.82萬下崗失業(yè)人員實 現(xiàn)了再就業(yè)。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率3.9%。 經(jīng)濟和社會發(fā)展中存在的主要問題是：電力供需矛盾仍較突出，企業(yè)經(jīng)濟效益有待 進一步提高，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不盡合理；部分行業(yè)低水平重復(fù)建設(shè)尚未解決，資源浪費狀況仍 不同程度存在；農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施仍顯薄弱，農(nóng)民增收渠道不多；城鄉(xiāng)居民收入差距繼續(xù)擴 大，就業(yè)再就業(yè)壓力仍然比較大等。 2、工業(yè)和建筑業(yè)： 工業(yè)生產(chǎn)在結(jié)構(gòu)調(diào)整中穩(wěn)定增長，在國民經(jīng)濟中仍然占據(jù)主導(dǎo)地位。全年全部工業(yè) 增加值完成151.62億元，比上年增長14.1%。全部工業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率達45.3%，拉 動經(jīng)濟增長5.9個百分點，成為推動經(jīng)濟全市經(jīng)濟增長的主導(dǎo)力量。 規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值121.21億元，增長16.1%。其中：重工業(yè)完成增加值7 6.56億元，輕工業(yè)完成增加值44.64億元，分別比上年增長14.6%和19.6%；國有及國有控 股企業(yè)完成增加值77.9億元，增長7.9%；股份制企業(yè)完成增加值79億元，增長18.0%；大 中型企業(yè)完成增加值78.02億元，增長9.4%。產(chǎn)品銷售率達96.76%。 工業(yè)經(jīng)濟效益繼續(xù)提高。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)盈虧相抵后實現(xiàn)利潤總額11.18億元 ，比上年增長1.6倍，其中：市屬扭虧增盈考核企業(yè)盈虧相抵后實現(xiàn)利潤3238萬元。 建筑業(yè)持續(xù)發(fā)展。全市建筑業(yè)完成增加值40.32億元，比上年增長17.9%。全年具有 資質(zhì)等級的建筑企業(yè)實現(xiàn)利潤總額3.89億元，實現(xiàn)稅金總額4.75億元。全年房屋建筑施 工面積1217.8萬平方米，比上年增長14.5%，房屋建筑竣工面積368.49萬平方米，比上年 下降11.2%。 3、固定資產(chǎn)投資： 固定資產(chǎn)投資快速增長。金陽新區(qū)建設(shè)取得明顯成效，西出口、貴陽大劇院、火 車站中心廣場環(huán)境工程、藥業(yè)GMP改造、海信工業(yè)園彩電生產(chǎn)線、南方匯通微硬盤項目等 重點基礎(chǔ)設(shè)施工程和技改項目順利推進。全社會固定資產(chǎn)投資完成239.9億元，比上年增 長27.6%。其中：基本建設(shè)投資突破百億元大關(guān)，完成104.45億元，增長33.0%；更新改 造投資完成53.45億元，增長28.0%；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成60.62億元，增長21.2%。全社 會固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)完成投資2.19億元，比上年增長67.5%；第二產(chǎn)業(yè)完成投資 71.34億元，比上年增長29.5%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資166.37億元，比上年增長26.4%。 4、國內(nèi)貿(mào)易： 消費品市場繼續(xù)保持增長。全年社會消費品零售總額完成153.67億元，比上年增長 了12.5%。從城鄉(xiāng)看，城市消費品零售總額完成140.7億元，比上年增長了12.6%，占零售 總額的91.6%；縣及縣以下消費品零售總額12.97億元，比上年增長11.1%，占零售總額的 8.4%。從行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)完成零售額118.44億元，比上年增長12.0%；餐飲業(yè)完 成零售額30.98億元，比上年增長16.6%，增幅高于批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)4.6個百分點，占全社 會消費品零售總額的比重由上年的19.5%上升到20.2%。 5、財政和金融： 2003貴陽市財政收入穩(wěn)定增長。全市財政總收入91.6億元，比上年增長15.7%，其中 ：地方財政收入完成40.39億元，增長22.1%；財政支出保持適度增長，支出結(jié)構(gòu)日趨合 理，全年財政總支出53.03億元，增長8.8%。 金融存貸款業(yè)務(wù)量繼續(xù)增加，中長期貸款增長較快，資金運行趨于活躍。年末全市 金融機構(gòu)各項存款余額893.6億元，比年初增長22.1%，其中：企業(yè)存款余額352.55億元 ，增長16.1%；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額344.95億元，增長19.8%。金融機構(gòu)各項貸款余額 763.61億元，比年初增長28.2%，其中：中長期貸款398.47億元，增長41.4%；短期貸款 267.15億元，增長1.5%。全市金融機構(gòu)現(xiàn)金收入1606.06億元，現(xiàn)金支出1577.59億元， 收支相抵，凈回籠現(xiàn)金28.47億元，比上年多回籠現(xiàn)金0.88億元。 保險、證券業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。全市保險部門的保費收入10.95億元，增長11.1%，其中： 財產(chǎn)保險費收入3.92億元，壽險保費收入5.9億元，分別增長3.7%和12.4%。全年保費陪 付金額為2.97億元，其中：財產(chǎn)險陪付2.05億元，壽險陪付0.7億元，分別增長12.0%和 4.2%。年末全市共有上市公司8家，股票交易戶數(shù)為17萬戶，比上年增長2.0%，全年股票 交易額為181.11億元。 6、城市建設(shè)和環(huán)境保護 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，公用事業(yè)綜合服務(wù)水平不斷提高。年末市區(qū)道路總長 787公里，道路面積624.3萬平方米。公交運營車輛1870輛，折合標準運營車輛2238標臺 ，其中：公共汽車1077輛，中巴車793輛。運營線路網(wǎng)長度1298公里，公交客運總量4.4 9億人次，城市出租汽車2444輛。 全市自來水綜合生產(chǎn)能力125.7萬立方米/日，供水管道長度1735.48公里。全年供水 總量25551萬立方米，其中生活用水13687萬立方米。自來水普及率達97.1% 年末有煤氣用戶24.78萬戶，液化氣用戶19萬戶。全年煤氣供應(yīng)量10990萬立方米， 其中家庭用氣5737萬立方米；液化氣供應(yīng)量氣量23517噸。 環(huán)境保護工作不斷加強。建設(shè)循環(huán)經(jīng)濟型生態(tài)城市工作順利實施，深入開展城市環(huán) 境綜合治理，積極實施清潔能源工程建設(shè)，大氣環(huán)境質(zhì)量有所改善，全市空氣質(zhì)量污染 指數(shù)降至65，空氣質(zhì)量好于國家二級標準（優(yōu)良）的天數(shù)達到351天，占全年總天數(shù)的9 6%；市區(qū)大氣可吸入顆粒物年平均值為0.103毫克/平方米；二氧化硫的年平均值為0.08 9毫克/平方米，酸雨污染得到有效的控制，降水PH值為6.08。地面水環(huán)境質(zhì)量進一步提 高，水質(zhì)達標率為94.44%，飲用水水源水質(zhì)達標率100%。城市區(qū)域環(huán)境噪音和交通干線 噪音平均值分別為55.8DB（A）和69 DB（A）。加強對廢水、廢氣、廢渣和噪音等污染源的治理，新增工業(yè)廢水處理能力898 0噸/日和工業(yè)廢氣處理能力16. 76萬標立方米/時，主要污染物排放量進一步降低，治理污水、生活垃圾、工業(yè)固體廢物 取得明顯的成效。 年末建成區(qū)園林綠地面積4738公頃，建成區(qū)綠化覆蓋面積4801公頃，公共綠地面積 1691公頃。建成區(qū)綠地率38.8%，綠化覆蓋率39.4%，人均公共綠地面積12.4平方米。 7、人口、人民生活和社會保障： 年末全市總?cè)丝跒?48.7萬人（常住人口），比上年增加2.43萬人，增長0.7%，其中 城市人口163萬人。人口出生率12‰，人口死亡率5.78‰，人口自然增長率6.22‰。 城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長，生活水...
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