天域度假酒店二期項目可行性研究報告
天域度假酒店二期 項目可行性研究報告 編撰單位：三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 編撰時間：二00三年五月八日 目 錄 1. 總論 1、1 項目概況 1、2 項目提出的背景及建設必要性 1、3 可行性研究的依據(jù)和范圍 1、4 主要技術經(jīng)濟指標 1、5 施工進度計劃 2. 市場調(diào)研及前景預測 2、1 度假公寓的概念 2、2 三亞引入度假公寓的情況介紹 2、3 目前三亞已經(jīng)推出和即將推出的可比項目分析 2、4 本項目與其他項目相比較優(yōu)劣勢分析 2、5 本項目前景預測 3. 項目定位 3、1 主題定位 3、2 功能定位 3、3 市場定位 3、4 項目建設方案及規(guī)劃設計定位 3、5 價格定位 3、6 入市姿態(tài)及推廣時機定位 3、7 銷售方式定位 3、8 物業(yè)管理定位 4. 營銷策略 4、1 宣傳主題概念 4、2 賣點整合 4、3 優(yōu)惠措施 4、4 銷售目標體系——整體推廣思路 4、5 分階段控制的公關效果 4、6 外發(fā)式宣傳策略 4、7 銷售進度目標 4、8 資金回籠計劃 5. 投資估算和資金籌措 5、1 投資估算 5、2 資金籌措 6. 財務評價與社會效益分析 6、1 盈虧平衡分析 6、2 贏利預測 6、3 敏感性分析 6、4 社會效益分析 第七章 結論 第一章 總論 1、1 項目概況 本報告所陳述的對象為三亞天域度假酒店二期，以下簡稱本項目。 本項目位于三亞著名的國家級旅游度假區(qū)亞龍灣。亞龍灣猶如一顆璀璨的明珠，鑲 嵌在地球北緯18°，與阿拉伯海、紅海、加勒比海、孟加拉灣、墨西哥灣、夏威夷群島一 道，呼吸著溫馨的海洋季風，這是一條關于熱帶，關于濱海的假日旅行線。這里長夏無 冬，有最明媚的陽光、最純凈的空氣、最碧藍的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài)環(huán)境在 世界首屈一指。世界旅游組織把三亞認證為4A級旅游目的地。據(jù)國際環(huán)境保護組織對世 界48個國家158個主要城市環(huán)境質(zhì)量進行監(jiān)測評價，三亞空氣質(zhì)量位居世界第二，中國第 一。國家環(huán)境保護總局把三亞亞龍灣浴場列入全國5個水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場。 這些稀有的自然資源使亞龍灣在全球游客中具有很大的吸引力。天域度假酒店二期便位 于亞龍灣海岸線的中點。 本項目建設用地東接天域度假酒店一期；南臨南中國海；西接紅樹林度假酒店（五星級 ）；北靠亞龍灣高爾夫球場，地塊方正規(guī)則，視野開闊，觀海效果極佳，是建設高檔度 假酒店的理想用地。 1、2 項目提出的背景及建設必要性 在過去的20年，隨著中國經(jīng)濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于 世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟發(fā) 展新的增長點，它在擴大開放，帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟平衡發(fā)展以 及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。 在全國旅游發(fā)展的大形勢下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房 地產(chǎn)的交融中脫穎而出。 近幾年，三亞房地產(chǎn)慢慢脫離海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的陰影，開始復蘇，并朝著良性 的方向發(fā)展，三亞的房地產(chǎn)開始了新一輪的升溫。特別是隨著近幾年國內(nèi)經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)、 國家假日經(jīng)濟的刺激、國人消費觀念的改變以及三亞旅游綜合環(huán)境的不斷改善，使得三 亞作為全國唯一的熱帶旅游度假目的地越來越受到國內(nèi)及國際的關注。與其同時，三亞 也因為良好的氣候和優(yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是東北、華北地區(qū)的人們對到三亞 過冬、度假充滿熱情，客觀上造成了三亞近期推出的房產(chǎn)特別是海景房大多數(shù)被內(nèi)地人 所購買。業(yè)內(nèi)人士認為，未來幾年的三亞房地產(chǎn)，特別是海景房產(chǎn)具有較大的市場需求 。 在美麗的亞龍灣區(qū)域內(nèi)可以供給的濱海一線房地產(chǎn)目前尚無一家，亞龍灣二線房地 產(chǎn)產(chǎn)品也屈指可數(shù)，在未來幾年內(nèi)將遠遠難以滿足市場對亞龍灣濱海房地產(chǎn)產(chǎn)品的強大 需求。在此背景下，我們準備開發(fā)建設的天域度假酒店二期無疑適時而上，具有一定的 建設必要性，一方面盡可能的提供給市場高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場的需求，另一 方面也會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟效益和社會效益 。 1、3 可行性研究的依據(jù)和范圍 本報告是基于對市場的充分了解和對該項目的市場前景有著準確的判斷而作的，具 有科學性和前瞻性。本報告在以下的部分將著重對本項目的市場分析、項目定位、規(guī)劃 設計定位、營銷推廣策略以及項目的財務評價進行研究。 1、4 主要技術經(jīng)濟指標 總占地面積：58070平方米 總建筑面積：67981平方米 可銷售面積：34000平方米， 建筑密度：24。46% 容積率：0。72 綠化率：65。6% 1、5 施工進度計劃 1、5、1 2003年11月29日破土動工 1、5、2 2004年1月26日結構達到正負零 1、5、3 2004年5月18日結構封頂 1、5、4 2005年6月30日交付使用 第二章 市場調(diào)研及前景預測 2、1 產(chǎn)權式酒店的概念 　　產(chǎn)權式酒店由"時權酒店"（TIME SHARE）演變而來。它是由消費者或個人投資者買斷酒店客房在特定時間里的使用權。首 創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大 .奈特。1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進行了真正意義上的而產(chǎn)權酒店則 是進而買斷產(chǎn)權而不僅是買斷時段，即將酒店的客房分割，每間客房作不住時為一個帶 有獨立產(chǎn)權的獨立單位，出售給客戶。投資者既可長期居住，也可在不住時將客房委托 給酒店經(jīng)營獲取回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權。產(chǎn)權酒店是一 種旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有效結合的投資品種。 產(chǎn)權式酒店的流行趨勢 　　 由于產(chǎn)權式酒店是將建設酒店所需的投資和宏大的管理體系分解為單體的組合，為擁有 一定閑置資金的投資人獲得較高回報，且不想承受投資風險的個人或法人提供了機會， 因此正在全球范圍內(nèi)快速增長。據(jù)國際旅游組織2002年報告，其增長率達到19.3%。到2 003年，已有6.5萬個家庭在81個國家的6000多個旅游目的地購買了時權酒店和產(chǎn)權酒店 。美國的"產(chǎn)權酒店"已超過了1000個。 在中國內(nèi)地，從1995年開始流行。目前北京、青島、北海、珠海、長春、蘭州、 昆明、長沙、深圳、海南等地均開始出現(xiàn)各種規(guī)模的產(chǎn)權酒店。 2、2 天域度假酒店二期引入產(chǎn)權式酒店模式情況分析 一．市場形勢分析 （一）客觀區(qū)域市場分析 天域二期的定位是：中國亞龍灣國家級旅游度假區(qū)的一家有五年成功經(jīng)營歷史的五 星級度假酒店的二期工程。 酒店是旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，而度假酒店是酒店類型中數(shù)量不多，但占經(jīng)濟比 重較大的類型之一。項目所處的市場形勢利好。 1．從三亞市來看，是我國近年來旅游業(yè)發(fā)展最迅速的城市之一。 在過去的20年，隨著中國經(jīng)濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于 世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟發(fā) 展新的增長點，它在擴大開放，帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟平衡發(fā)展以 及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。 在全國旅游發(fā)展的大形勢下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地 產(chǎn)的交融中脫穎而出。2001年，坐落在大東海的“瑞海豪庭”推出高檔海景房，在極短的 時間內(nèi)，三幢高層樓盤就發(fā)售一空，點燃了三亞房地產(chǎn)春天來臨的信號。緊接著，“碧海 藍天”、“藍?；▓@”、“昌達海景花園”等隨之跟進。2002年底，“陽光海岸”投資資愈三億 ，在三亞灣開發(fā)高檔海景小區(qū)，打造高品質(zhì)的海景居所。現(xiàn)在，一批依山傍海，環(huán)境優(yōu) 美的海景房成為頗受消費者歡迎的“皇帝女”，銷售勢頭有增無減。2003年1月- 7月，三亞市共銷售住宅面積達31.17萬平方米，商鋪面積1.67平方米，在非典疫情剛過 去的7月份中，銷售面積達3.11萬平方米（其中認購面積為1.35萬平方米），這表明，幾 經(jīng)風雨，三亞房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)駛?cè)虢】悼焖俚陌l(fā)展軌道。 2．三亞有著天生麗質(zhì)的自然美。陽光、海水、沙灘、椰樹是這個城市美為驕人的資源。 而天域二期，則是位于綜合自然條件最好的亞龍灣。國家環(huán)保總局對全國17個沿海城市 的28個海水浴場進行的水質(zhì)監(jiān)測結果表明：三亞大東海浴場、亞龍灣浴場是全國5個水質(zhì) 優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場。這一稀缺資源對世人的吸引力越來越大。每年有300多萬的 海內(nèi)外游客赴三亞休閑度假，居住養(yǎng)生。亞龍灣更是成為人們來三亞旅游的必到之處。 3．的生態(tài)市貌和與時俱進的青春活力，讓世界矚目。近年來三亞城市發(fā)展日新月異， 城市品位顯著提升。市委、市政府圍繞建設“國際性熱帶濱海風景旅游城市”這個目標， 以“旅游度假、生態(tài)示范”為個性特色，對城市總體規(guī)劃進行了布局修編，創(chuàng)造了“山、 海、河、城”融為一體的城市生態(tài)環(huán)境，大力營造城在綠中、城在花中、城在水中的大生 態(tài)環(huán)境。為了增加城市的綜合競爭力以及在世界范圍內(nèi)的知名度，三亞市政府進行了系 列的形象工程建設，組織了大量的重大文化活動，……這一切都成功地將三亞推向全國、 甚至世界優(yōu)秀旅游城市的前列。 4．房產(chǎn)投資從腹地轉(zhuǎn)移到旅游度假勝地，旅游地產(chǎn)正在形成市場。據(jù)新華社經(jīng)濟觀察 報道，2001年到2003年之中，三亞房地產(chǎn)的購買者當?shù)鼐用裰徽?0%，海南島的客戶占了 20%，而全國其他城市的購買者占了70%。這就證明中國的旅游地產(chǎn)正在形成市場。房地 產(chǎn)投資從腹地走向旅游度假勝地，是房地產(chǎn)發(fā)展的一個必然。這就使得人們的眼光自然 投向三亞這樣的旅游勝地，給三亞房地產(chǎn)帶來了百年一遇的良機。 2001年，以瑞海豪庭的被搶購為代表的地產(chǎn)經(jīng)濟復蘇只是一個信號。我們可以看到 ，三亞全方位的旅游開發(fā)和各類樓盤的上市，吸引了來自全國各大城市的買家，包括港 澳臺和東南亞各國的買家。在中國最好的度假地區(qū)投資房產(chǎn)，似乎成了人們相互之間發(fā) 自內(nèi)心的默契。一線海景和近海的公寓、酒店式公寓、別墅等成了房產(chǎn)投資的首選。尤 其是亞龍灣的一線海景，這種最為稀缺的資源尤為搶手。三亞現(xiàn)在的海景房地產(chǎn)，價格 一升再升，很多房產(chǎn)一開盤就差不多全部售罄。所有在三亞的房地產(chǎn)商都明白了一個道 理：時機來了。 綜上所述，天域二期的開發(fā)有著良好的外部經(jīng)濟環(huán)境，社全環(huán)境和地理位置。這都 是本項目面對的市場基礎。 （二）市場供求分析 天域酒店開業(yè)之時，亞龍灣僅為凱萊一家五星級酒店，客房接待能力達不到30萬人 次/年，但經(jīng)過幾年的發(fā)展，已經(jīng)出來了喜來登、環(huán)球城等十幾家星級酒店，客房接待能 力越過300萬人次/年。三亞旅游市場的穩(wěn)步發(fā)展給酒店業(yè)帶來蓬勃生機。 從目前來看，亞龍灣酒店的接待能力并沒有飽和，尤其是在周末和節(jié)假日，入住亞 龍灣五星級酒店要提前一周預訂，在黃金周根本就供不應求。根據(jù)亞龍灣公司提供的資 料，近五年來游客增長的速度遠大于酒店接待能力與增長速度之比如下： 圖例： （表3） 單位：萬/人次 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 從上表可見亞龍灣的酒店還沒有達到飽和，星級客房接等依然有很大的市場。天域 二期的開發(fā)完全是順應了這一市場需求的。天域二期與天域一期聯(lián)為一體，以其完全開 敞式的熱帶濱海酒店風格，以其毫無可比擬的特色區(qū)別于凱萊、喜來登等酒店，這將牢 固的鞏固和保持其競爭地位。 （三）項目比較分析 1．項目地塊情況 項目的地塊A5- 2，約58070m2，位于亞龍灣中部，南面南中國海，北靠起伏的山嶺和亞龍灣高爾夫球場 ，緊挨著天域一期，是一塊優(yōu)質(zhì)的專屬沙灘的一線海景地。用開發(fā)度假酒店，是非常珍 貴非常稀缺的一塊寶地。 因為政府對一線海景地開發(fā)的限制，使得這塊地有著極大的升值潛力。無論開發(fā)為 何種物業(yè)，它都是稀缺的，不可多得的。 2．市場定位 天域二期是設計為五星級標準的度假酒店，與一期一樣，目標是來三亞度假的具有 高消費能力的頂級富豪、高端游客，包括世界500強企業(yè)、新崛起的經(jīng)濟大鱷以及其它社 會高層機構和知名人士。從產(chǎn)權發(fā)售的角度考慮，同樣是為這樣一群高端客戶提供亞龍 灣的自有星級酒店產(chǎn)權客房，對象中包括以高端旅游房產(chǎn)為目標的自有資金在千萬以上 的投資群體。 3．比較分析 在同樣的地理條件下，亞龍灣暫時尚未出現(xiàn)可類比的項目，擁有一線海景的凱萊、 喜來登等酒店，沒有一家發(fā)出產(chǎn)權銷售的信息。嚴格來說三亞引入產(chǎn)權酒店概念的房地 產(chǎn)項目并不多見。三亞市房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展產(chǎn)品上產(chǎn)權酒店基本是一個空白。 目前唯一競爭對手是位于亞龍灣天域一期北面的“華宇皇冠假日酒店”。因位于二線海 景，所以與本項目存在不可比性。“華宇皇冠假日酒店”現(xiàn)在價格定位是：13000元/平方 米（均價）。 |項目名稱 | | |項目位置 | | |開發(fā)商 | | |開盤或預計開盤日期 | | |總占地面積 | |總建筑面積 | ...
天域度假酒店二期項目可行性研究報告