審查土地估價報告的關(guān)鍵
土地估價實務(wù)考試寶典之一:審查土地估價報告的關(guān)鍵 土地估價實務(wù)考試寶典之一： 審查土地估價報告的關(guān)鍵 好的報告主要表現(xiàn)為： 第一、報告內(nèi)容全面，正文內(nèi)容和附件資料齊全、配套； 第二、公正客觀，估價方法的選用及評估思路、過程合理、依據(jù)充分； 第三、用詞準(zhǔn)確，報告文字表述嚴謹、邏輯性較強； 第四、評估結(jié)果基本準(zhǔn)確，符合市場行情； 第五、報告裝訂整齊、美觀、統(tǒng)一。 在實際工作中，審查報告的重點除了產(chǎn)權(quán)狀況外，還有通過對估價對象客觀的分析，對 偏離正常價值的過高或過低估價結(jié)果提出調(diào)整建議，以避免國家或當(dāng)事人的重大損失。 報告審查的主要內(nèi)容： 1、 審查估價對象，其中包括權(quán)屬、估價時點、估價作業(yè)日期和有關(guān)證明材料； 2、 審查估價目的，包括價格定義、價值類型； 3、 審查估價數(shù)據(jù)，包括估價報告定性、定量數(shù)據(jù)的來源及獲取方式是否可靠？估價結(jié) 論是否得到相關(guān)數(shù)據(jù)的支持？ 4、 審查估價方法，采用的方法是否合理，數(shù)據(jù)分析是否科學(xué)？ 5、 審查估價條件，包括是否考慮得出估價結(jié)論的必要性，以及應(yīng)用估價結(jié)論的限制條 件，對房地產(chǎn)最高最佳使用評價的結(jié)論及其使用建議是否合理？風(fēng)險分析是否恰當(dāng)？ 估價方法要點之一：市場比較法 應(yīng)用市場比較法估價，要按照《規(guī)程》規(guī)定，選擇具有替代性的、估價時點近期的，市場 上交易的類似比較實例，進行因素比較作適當(dāng)修正后，確定待估宗地的土地價格，要求 比較實例不得少于三個。估價中，除要求選擇的實例與估價對象屬于同一供應(yīng)圈、用途 一致，在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域外，對比較實例選擇、比較因素選擇、因素條件 的比較及因素修正有以下的具體要求： 1、比較實例選擇。所選實例應(yīng)是實際交易實例，并說明案例的具體坐落（門牌號和宗地 號）。比較案例選擇（大于或等于三個）要求： ① 與待估宗地屬同一供應(yīng)圈（即盡量在同區(qū)域、同級別，且基礎(chǔ)設(shè)施完善程度相近。如 同區(qū)域無案例，可選擇鄰近區(qū)域或同一級土地內(nèi)的類似區(qū)域的交易案例，但選擇案例的 交易價格不能相差太大，根據(jù)經(jīng)驗不能超過25%）。 ② 與待估宗地用途應(yīng)相同或相似（按用地類型細類），如無用途相同案例，可選擇用途 相近。例如待估宗地用途為住宅可選擇商住，如工業(yè)可選擇倉儲，前提是已有一至二個 與待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致時應(yīng)設(shè)用途修正。 ③ 與待估宗地的交易類型（價格類型）相同，交易類型一般包括出讓，轉(zhuǎn)讓，股份制改 造，租賃，抵押等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應(yīng)進行交易 類型的修正（除抵押評估外，一般不選擇抵押實例）。 ④ 成交日與待估宗地的估價期日應(yīng)接近。 A：如果市場比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可延長，即選擇幾年的交易案例用于 比較（最長不超過三年）； B：如市場變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短（最長不超過1至2年），一般 交易案例的有效期最長不超過三年； ⑤ 交易案例必須為正常交易（即成交價格為正常價格或可修正為正常價格）。所謂正常 交易應(yīng)是公開、平等、自愿的交易。 ⑥ 價格內(nèi)涵要一致，比如開發(fā)程度、市區(qū)的五通一平與郊區(qū)的差異：是基底的價格還是 含分攤面積的價格等。 按上述要求選擇好比較案例后，分別進行描述，描述內(nèi)容（如有可能，最好到現(xiàn)場查看 ）如下： 1、交易實例狀況： A座落位置、形狀、地質(zhì)； B水、電、路、訊、暖等基礎(chǔ)設(shè)施 C商業(yè)繁華、交通等環(huán)境條件 D土地利用現(xiàn)狀與規(guī)范用途 E有關(guān)地上建筑物的基本情況 F權(quán)利狀況和土地使用年限等 2、成交價格 包括房地總價、土地總價、房屋總價及相應(yīng)的單價和房屋租賃等內(nèi)容，同時說明價格類 型、價格水平及種類等。 3、付款方式 包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付支付等內(nèi)容。 4、成交日期 一般描述包括使用單位、位置、四至、用途、面積、規(guī)劃條件（如建筑面積、容積率、 建筑密度等）、土地等級、土地開發(fā)程度、期日交易、土地使用年限、交易類型、交易 情況、交易價格等。區(qū)域因素及個別因素等條件按用途不同選擇見因素選擇內(nèi)容。 2、因素選擇 估價時選擇的比較因素，應(yīng)包括影響地價的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個別因素 。以上因素 要與報告第二部分分析 的地價影響因素對應(yīng)，不得漏掉重要因素，必要時 應(yīng)說明進行因素選擇的依據(jù)。 選擇因素的原則： ①結(jié)合待估宗地所處區(qū)位及用途選擇因素，用途不同影響地區(qū)地價的因素有差異，且影響 程度不同。
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