新華世紀園-市場篇
新華世紀園市場報告 目錄 第一章 長寧區(qū)房地產(chǎn)市場概況 一、價位分布 二、樓盤板塊分布 三、房產(chǎn)市場總體去化態(tài)勢分析 第二章 本案所處區(qū)域環(huán)境 一、區(qū)域市場總體去化態(tài)勢分析 二、周邊各案基本情況比較分析 三、周邊個案價格比較分析 四、周邊個案面積比較分析 五、周邊個案房型比較分析 六、周邊個案去化情況比較分析 七、項目SWOT分析 八、區(qū)域客源分析 九、區(qū)域客源分析 第一章 長寧區(qū)房地產(chǎn)市場概況 長寧區(qū)在“九五”期間，區(qū)內(nèi)進行了大量的危棚簡屋的改造工作，基本解決了人均4平 方米以下困難的住房問題。而住宅竣工面積達到480萬平方米，以公寓、花園和職工住宅 為統(tǒng)計對象的房屋成套率超過80%?！笆濉逼陂g，重點將移向優(yōu)化住宅建設(shè)，走中高檔路 線，建造21世紀上海市民適用房。重點建設(shè)“兩線”、“兩區(qū)”?！皟删€”——天山路沿線和長 寧路沿線，總建筑量將超過120萬平方米；“兩區(qū)”——占地70公頃的古北一、二區(qū)和虹橋高 級別墅。天山路沿線建成擁有住宅品質(zhì)、對外交通、環(huán)境質(zhì)量、公共服務(wù)設(shè)施組合優(yōu)勢 的新世紀示范居住區(qū)，規(guī)模達120萬平方米左右。長寧路的遵義路、古北路段是舊區(qū)改造 基地，規(guī)模近50萬平方米，它將以長寧路干道和內(nèi)環(huán)線為交通依托，成為成熟的居住區(qū) 。古北一區(qū)二區(qū)規(guī)模近50萬平方米，與現(xiàn)在的古北新區(qū)構(gòu)成新的古北涉外居住區(qū)。虹橋 高級別墅區(qū)位于西郊賓館西側(cè)，核心區(qū)占地100公頃，將建成規(guī)模最大、環(huán)境最優(yōu)的豪宅 區(qū)。 一、價位分布 截至今年5月底，長寧區(qū)樓盤共144個，其中含別墅24個。目前尚在銷售之中的有12 7個樓盤，另17個則已基本不再發(fā)售，而采用出租的形式在市場上出現(xiàn)。區(qū)內(nèi)樓盤以中高 檔樓盤為主，價位主要集中在5000- 7000元/平米的范圍，該價位站到了總體的43.3%；而價位在3000- 5000元/平米的中檔樓盤與超過7000元/平米的高檔樓盤所占份額差不多，分別是28.3%和 27.6%；區(qū)域內(nèi)僅一個樓盤是低于3000元/平米的。因此本區(qū)的房地產(chǎn)在整個上海市區(qū)范 圍內(nèi)的檔次較高。 二、樓盤板塊分布 本區(qū)域可劃分為7個板塊：新華路板塊、古北新區(qū)板塊、虹橋路板塊、中山公園板塊 、天山路板塊、仙霞路板塊和新涇地區(qū)板塊。 |板塊 |占長寧區(qū)樓盤總數(shù)的百分比| | |（%） | |新華路 |26 | |天山路 |6 | |新涇地區(qū) |8 | |仙霞新村 |26 | |古北地區(qū) |14 | |中山公園 |14 | |虹橋路 |22 | 本區(qū)域樓盤的價位基本上由離市中心距離比較近的內(nèi)環(huán)高架以內(nèi)區(qū)域向內(nèi)環(huán)高架以外 區(qū)域降低。環(huán)線以內(nèi)樓盤均價在6500元左右，環(huán)線以外樓盤均價降低到6100元左右。 虹橋路、古北地區(qū)、新華路三個板塊是區(qū)內(nèi)高價位樓盤和別墅聚集的地區(qū)。三個板 塊的均價在7000元/平米以上。虹橋路板塊集中了區(qū)內(nèi)絕大多數(shù)別墅，占據(jù)了區(qū)內(nèi)別墅份 額的三分之二。而古北則以高檔公寓為主，價位多在5000元/平米以上，在售樓盤中高于 7000元/平米的就占60%。古北的公寓已成為成熟的出租區(qū)，涉外租賃非常活躍，已建成 樓盤幾乎都有可供租賃的房源。 北側(cè)的中山公園（即長寧路周邊）、天山路以及仙霞新村樓盤數(shù)量占總體的30%，價 位在5000- 6000元/平米之間，是中檔住宅區(qū)聚集的地段。新涇地區(qū)的盤量和價位都偏低，均價在4 000元左右，這與該地區(qū)地理位置較偏，基礎(chǔ)設(shè)施配套相對較弱有關(guān)。 三、房產(chǎn)市場總體去化態(tài)勢分析 目的 我們的目的是希望通過對上海整個房產(chǎn)市場的供需對比，從產(chǎn)品形態(tài)、銷售價格、供 給量及銷售率等的分析來得出上海房產(chǎn)市場目前基本的建筑供需態(tài)勢和判斷市場大勢的 基礎(chǔ)，同時也為我們最終的價格定位提供一個較有說服力的參照比。 房產(chǎn)市場總體分析 1）房產(chǎn)市場需求一覽表: |購房總價 |40-60萬元 |60-80萬元 |80萬元以上 | |需求比例 |38% |32% |需求強烈（環(huán)線 | | | | |內(nèi)） | |房型面積 |60-80平方米 |80-120平方米 |130平方米以上 | |需求比例 |7% |65%、35% |7% | |建筑類型 |多層 |小高層 |高層 | |需求比例 |77.2% |22.3% |5% | |小區(qū)配套 |小區(qū)環(huán)境 |小區(qū)車位 |小區(qū)會所 | |需求比例 |62.8% |53.9% |31.4% | 2. 產(chǎn)品形態(tài)分析 就目前的房產(chǎn)市場來看，新開樓盤大多呈現(xiàn)出清新簡約的建筑風格，同時小區(qū)的 綠化設(shè)計也已從以往的強調(diào)高綠化率，“升華”為追求自然美景和生活意境相協(xié)調(diào) ； 3. 銷售價格分析 就我們統(tǒng)計分析，今年本市新開樓盤普遍采取了“產(chǎn)品策略”，即對自身開發(fā)項目 力求完美，希望借此向目標客戶展示最符合他們目前及今后需求的產(chǎn)品（包括房 型格局、居住環(huán)境、配套設(shè)施等）；而同時在價格的制定上，則多采取按質(zhì)定價 的策略，很少采用“奇貨可居”的高價策略和低價的“價格誘餌”策略。從中我們不 難看出，“價格的杠桿原理”在這里得到了最充分的發(fā)揮，發(fā)展商價格制定的合理 與否，將直接影響到發(fā)展商的預(yù)期銷售目標，并進而影響到發(fā)展商在最短時間段 內(nèi)獲取最大利潤的可能性； 4. 主力房型分析 時下購房主力正從高收入群體向中等收入群體轉(zhuǎn)變，購房者的平均單位購房面積 沒有下降，而呈逐年上升的趨勢。與此相隨，購房者對于三房的青睞程度和選擇 比例也在增加。今年的新開樓盤，三房戶型比例已與二房戶型比例相近；三房面 積以130平方米左右為主、二房面積以100平方米左右為主。隨著上海房產(chǎn)市場購 買需求的進一步提升，預(yù)計在今后幾年內(nèi)三房戶型的需求比例還會增加，三房面 積也會分化，130平方米以上的三房比例還會逐漸增加； 2. 本案所處區(qū)域環(huán)境 本案位于新華路西端，與凱旋路相鄰。新華路曾經(jīng)是國賓道，一些使館、別墅也在 該條道路上，該路給人以典雅、幽靜之感覺，在上海市民的心目中，它是一條比較高級 的路段。但新華路整條道路給人們的印象并非從頭到位都是一致的，大體上由東端向西 端呈逐漸衰減態(tài)勢。東端靠近淮海西路，與上海影城相鄰，因此是新華路上最黃金的地 段，由此向西，地段優(yōu)勢逐漸減弱，本案雖然處于新華路上，但地段優(yōu)勢相對較小。 本案附近的生活設(shè)施較為齊全，附近的商店、超市、娛樂設(shè)施眾多。銀行、郵局就 在周邊。如果需要就醫(yī)，光華醫(yī)院就在附近。 本區(qū)域的文化氛圍較為濃厚，幸福路小學、新華小學、復(fù)旦中學、建青實驗學校、 東華大學、上海交通大學等都距本案不遠。特別是東華大學和上海交大都是全國重點大 學，有很高知名度，上海交大更是不僅在國內(nèi)，而且在國際上也有一定的影響。 本區(qū)域的交通狀況也較良好。臨近本案就有輕軌明珠線延安西路站。公交線路眾多 ：有48路（連云路——延安西路——上海動物園）、57路（銅仁路——凱旋路——龍柏新村）、 72路（日暉新村——凱旋路——天山支路）、113路（西區(qū)汽車站——凱旋路——上?；疖囌荆?126路（虹橋路加華商業(yè)中心——凱旋路——新開河儀電招商市場）、309路（公興路——仙霞 路）、311路（十六浦——凱旋路——北新涇鎮(zhèn)）、320路（延安東路外灘——凱旋路——天山路 ）、328路（上海火車站——凱旋路——上海動物園）、519路（安化路凱旋路——航華新村） 、806路（中山南一路——香花橋——虹橋國際機場）、808路（金鐘路——安順路——上海體育 館）、840路（上海體育館——新華路——大華新村）、855路（新涇八村——長順路、911路（ 老西門——凱旋路——萬科城市花園）。 一、區(qū)域市場總體去化態(tài)勢分析 目的 我們有必要在這里通過針對本案所處區(qū)域（主要以新華路沿線為主）在以下各個方面 的歸納分析來作為我們確立本案市場銷售定價的一個參照依據(jù)和基準；同時也幫助我們 確立并了解目標消費群體的特性。這樣不但有助于小區(qū)的定位，也可以通過對目標消費 群體、本案區(qū)域的商建配套設(shè)施、競爭個案的整體規(guī)劃等來分析并規(guī)劃本案小區(qū)會所和 小區(qū)配套等方面的設(shè)置（避免重復(fù)建設(shè)），另外亦可通過本欄分析來確立本案今后的主 要訴求對象。 1. 區(qū)域市場評估 作為本案的輻射區(qū)域，徐匯區(qū)房地產(chǎn)市場的一舉一動都將影響到本案。而在2001 年徐匯區(qū)根據(jù)市府的總體規(guī)劃，作出驚人的決定，今后將不再建造單價低于4000 元/平方米的商品住宅，依據(jù)“可持續(xù)發(fā)展綜合區(qū)”這一概念一心一意打造小區(qū)規(guī)模 大、容積率低、環(huán)境優(yōu)美的高級住宅區(qū)。而本案作為徐匯區(qū)的輻射區(qū)域，加上交 通位置的優(yōu)越條件（位于本案的輕軌凱旋路站正好與徐家匯形成一個兩點一線的 互動格局）；另外，受徐家匯整體房價的制約，將有相當一部分的消費者會轉(zhuǎn)向 本案區(qū)域?qū)ふ疫m合他們的房源。而同時根據(jù)相關(guān)材料統(tǒng)計分析，目前市場上傾向 于購買小高層的消費者呈逐漸上升的趨勢，這勢必會為本案今后吸引到相當一部 分意向不到的客源。 2. 周邊各案基本情況比較分析 |案名 |基地面積(|建筑面積 |容積率 |樓層 |綠化率(%) | | |平米) | | | | | |申亞新華府 |11380 |39400 |2.97 |高層、小高層|31 | |當代新華 |13000 |47000 |3.61 |小高層 |36 | |新華名邸 |15000 |46000 |3.07 |小高層 |35 | |晶采名人大廈|2500 |18000 |7 |高層 |60 | |香榭苑 |8098 |28000 |3.46 |小高層 |35 | |佳達新苑 |9700 |28000 |2.8 |小高層、多層|32 | |淮海新公館 |8521 |44882 |5.27 |高層 |42 | |淮海新名門 |8000 |19040 |2.38 |小高層 |50 | 分析與說明： 1. 本區(qū)域位于上海老市區(qū)，發(fā)展歷史較悠久，建筑密度大，由此導致該區(qū)域的小區(qū)規(guī)模都 偏小，基本上都在10000平米左右。晶采名人大廈的基地面積只有2500平米，是各樓盤 中最小的，基地面積最大的為新華名邸，達15000平米。 2. 各樓盤一般以小高層和高層為主，其中小高層又要比高層多，而多層在本區(qū)域極為少見 。 3. 由于該區(qū)域基本上為小高層和高層，所以各樓盤的容積率都較高，一般為3左右，晶采 名人大廈的容積率則達到了7。 4. 各區(qū)域的基地面積不大，使得大部分樓盤的綠化率不高，所列8個樓盤中，有5個樓盤的 綠化率未超過40%。目前上海市的大部分樓盤小區(qū)的綠化率都已超過了40%，由此可見 該區(qū)域大部分樓盤的綠化率偏低。但有些樓盤由于容積率偏高，為了消化這一不利因 素，特意增大了綠化率，如晶采名人大廈的容積率雖然很高，但它的綠化率也很高， 達到了60%。 三、周邊個案價格比較分析 |案名 |單價范圍(元/|均價(元/平米|總價范圍(萬)|主力總價(萬)| | |平米) |) | | | |申亞新華府 |5700-7800 |7000 |63-313 |150 | |當代新華 |5400-7200 |6000 |70-160 |80 | |新華名邸 |4880-6500 |5600 |47-83 |50-60 | |晶采名人大廈|8000-10000 |9000 |70-200 |100 | |香榭苑 |5500-6900 |6400 |53-170 |70-110 | |佳達新苑 |4800-7086 |5800 |47-162 |50-90 | |淮海新公館 |6700-9300 |7500 |76-167 |100 | |淮海新名門 |5500-7200 |6400 |63-175 |90 | 分析與比較： 1. 本區(qū)域由于是位于市中心較好地段，由此決定了該區(qū)域各樓盤的價位普遍較高。從均價 來看，新華名邸最低，但也要達到5600元/平米；最高的為晶采名人大廈，為9000元/ 平米。 2. 該區(qū)域價位一般呈這樣的分布，即沿新華路越往東價位越高，如果在新華路兩側(cè)，則越 靠近新華路價位越高。新華路是東西向，其東端是淮海西路，屬于被上海市民普遍認 可的高級地段，晶采名人大廈和淮海新公館的均價是所列樓盤中最高的兩個，它們所 處的位置也正好是位于新華路和淮海西路相交的地段。佳達新苑離本區(qū)域的黃金交叉 點（新華路、淮海西路）較遠，當代新華和新華名邸位于新華路的中段，離新...
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