星河商業(yè)城項(xiàng)目定位報(bào)告(doc 63)
星河商業(yè)城 項(xiàng)目定位報(bào)告 重要提示 ◎項(xiàng)目定位： 廣安現(xiàn)代休閑商業(yè)城 ◎項(xiàng)目主題： 以購(gòu)物休閑為主的現(xiàn)代商城 ◎規(guī)劃元素： 集中式與分散式規(guī)劃 ◎建筑形式： 塔式建筑 ◎產(chǎn)品特性： 承載商業(yè)原色，重置都市休閑 商場(chǎng)式幻變空間結(jié)構(gòu) 獨(dú)立單位與規(guī)模產(chǎn)權(quán)的有機(jī)結(jié)合 ◎中高檔次： 硬件—產(chǎn)品質(zhì)素高、單位結(jié)構(gòu)優(yōu)先、配套品位高 星河商業(yè)城 （備用名：星河香港城 星河女人世界 廣安華聯(lián)商廈 ） 廣安星河商業(yè)城定位報(bào)告 目 錄 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查說(shuō)明 第一章 基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)情況 一、在經(jīng)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 二、再投資商業(yè)項(xiàng)目選擇 第二章 項(xiàng)目區(qū)位分析 一、區(qū)位環(huán)境分析 二、項(xiàng)目地塊分析 第三章 可類(lèi)比商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析 一、項(xiàng)目板塊開(kāi)發(fā)調(diào)查分析 二、已建項(xiàng)目調(diào)查分析 三、在建項(xiàng)目調(diào)查分析 第四章 目標(biāo)客戶分析 一、目標(biāo)區(qū)域 二、隱形客戶群 三、顯性客戶群 四、目標(biāo)客戶定位分析 第五章 項(xiàng)目定位 一、商業(yè)形態(tài)定位 二、商場(chǎng)定位的意義 三、商場(chǎng)定位的基本要素 四、星河商業(yè)城商業(yè)主題定位 五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 六、目標(biāo)客戶定位 七、價(jià)格定位 項(xiàng)目定位考慮的因素 1、項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，項(xiàng)目所在地的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平。 2、項(xiàng)目所在地的消費(fèi)者心理和特征 3、規(guī)劃設(shè)計(jì)方向。 4、項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)規(guī)劃，目標(biāo)客戶的需求心理和消費(fèi)特征。 5、項(xiàng)目地塊價(jià)值的挖掘。 6、開(kāi)發(fā)商的資源整合:開(kāi)發(fā)商在人力，物力，財(cái)力資源上的有效整合利用. 7、項(xiàng)目所在地所享有的思源廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，在項(xiàng)目中應(yīng)該得到充分利用8、本設(shè)計(jì)要點(diǎn) 之產(chǎn)品具有市場(chǎng)的“引導(dǎo)性”，因此產(chǎn)品的設(shè)計(jì)已經(jīng)拔高于市場(chǎng)；產(chǎn)品以中高檔型商 城為設(shè)計(jì)要點(diǎn)的基礎(chǔ)。 9、在設(shè)計(jì)中，充分注意項(xiàng)目旁的商業(yè)步行街的規(guī)劃與商業(yè)效應(yīng)。 10、項(xiàng)目不在繁華商業(yè)區(qū)，應(yīng)引起設(shè)計(jì)定位的重視。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查說(shuō)明 問(wèn)卷說(shuō)明：本次問(wèn)卷由圣爾澤（重慶）房地產(chǎn)管理咨詢(xún)公司分兩階段進(jìn)行。 一、樣本框：廣安市廣安區(qū)（包括城南、城北區(qū)域：思源大道附近（28份），老城區(qū)（ 26份），城北（26份） 二、抽樣方法：隨機(jī)抽樣； 三、調(diào)查方法：商城面訪和進(jìn)入商鋪?zhàn)咴L； 四、樣本量：廣安市內(nèi)80份，有效數(shù)66。其中一般投資商調(diào)查55個(gè)，有效樣本44個(gè)；商 業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查25份，有效樣本22份。 五、統(tǒng)計(jì)方法：運(yùn)用SPSS統(tǒng)計(jì)分析軟件進(jìn)行頻數(shù)統(tǒng)計(jì)，相關(guān)分析。 第一章 基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)情況 一、在經(jīng)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 1、經(jīng)營(yíng)商鋪的面積 |面 積 |30 m2以下 |30-50 m2 |50-80 m2 |80-100 m2 |101 m2以上 | |人 數(shù) |22 |27 |2 |2 |3 | |百分比（%） |39.2 |48.2 |3.5 |3.5 |5.6 | [pic] 2、總投資額（商鋪購(gòu)買(mǎi)價(jià)） |投 資 額 |10萬(wàn)元以下|11-20萬(wàn)元 |21-30萬(wàn)元 |31-50萬(wàn)元 |50萬(wàn)元以上| |人 數(shù) |10 |11 |2 |2 |1 | |百分比（%）|37 |41 |7 |11 |4 | [pic] 3、租賃價(jià)（元/m^2） |年 租 金 |4000元以|4001～8000 |8001～10000|10001～12000|12000元以| | |下 |元 |元 |元 |上 | |人 數(shù) |5 |17 |5 |12 |6 | |百分比（%|12 |37 |12 |26 |13 | |） | | | | | | [pic] 4、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品 |業(yè) 種 |食雜 |百貨 |建材 |餐飲 | |人 數(shù) |14 |13 |7 |5 | |百分比（%） |36 |33 |18 |13 | [pic] 6、店員人數(shù) |人 數(shù) |1人 |2～3人 |4～6人 |6～8人 |8人以上 | |人 數(shù) |14 |34 |5 |1 |2 | |百分比（%） |24 |61 |9 |2 |4 | 7、主要交通工具 |交通工具 |一輛小汽車(chē) |一輛送貨車(chē) |社會(huì)車(chē)輛 |摩托車(chē) | |人 數(shù) |1 |3 |23 |6 | |百分比（%） |3 |9.1 |69.7 |18.2 | 二、再投資商業(yè)項(xiàng)目選擇 1、新商業(yè)形態(tài) |商業(yè)形態(tài) |連鎖店 |商鋪 |集中式 |產(chǎn)權(quán)式商鋪 |改行 | |人 數(shù) |16 |32 |10 |2 |1 | |百分比（%） |26.2 |52.4 |16.3 |3.4 |1.7 | [pic] 2、商業(yè)投資計(jì)劃（投資額） |投 資 額 |10萬(wàn)元以下 |11～20萬(wàn)元 |21～30萬(wàn)元 |31～50萬(wàn)元 | |人 數(shù) |30 |19 |4 |1 | |百分比（%） |56 |35 |7 |2 | [pic] 3、購(gòu)買(mǎi)（租賃）面積 |面 積 |30 m2以下 |30～50 m2|50～80 m2|80～100 m2|101 m2以上| |人 數(shù) |16 |29 |2 |3 |3 | |百分比（%） |30.3 |54.8 |3.7 |5.6 |5.6 | [pic] 4、承受的租賃價(jià)格 |單 價(jià) |20元/ m2 |21～30元/ m2 |30元/ m2以上 | |人 數(shù) |15 |17 |3 | |百分比（%） |42.8 |48.5 |8.7 | [pic] 5、承受的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格 |單 價(jià) |1500元/ m2以下|1600～2000 |2001～3000 |3001 | | | |元/ m2 |元/ m2 |元/ m2以上| |人 數(shù) |3 |13 |13 |18 | |百分比（%）|7 |28 |28 |37 | [pic] 6、投資位置 |位 置 |城北 |城南 |開(kāi)發(fā)區(qū)|商業(yè)街 |視位置而定 |城中 | |人 數(shù) |17 |30 |3 |2 |3 |1 | |百分比（%）|30.3 |53.5 |5.4 |3.6 |5.4 |1.8 | [pic] 7、選擇業(yè)態(tài) |業(yè) 態(tài) |自主 |連鎖經(jīng)營(yíng) |統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) |商業(yè)管理 | | |經(jīng)營(yíng) | | |公司 | |人 數(shù) |37 |14 |3 |9 | |百分比（%） |58 |22 |5 |15 | [pic] 8、選擇業(yè)種 |業(yè) 種 |食雜 |百貨 |餐飲 |建材 |超市 |精品店 |專(zhuān)賣(mài)店 |其他 | |人 數(shù) |5 |6 |8 |3 |4 |3 |6 |25 | |百分比（%） |8 |10 |13 |5 |7 |5 |10 |42 | [pic] 9、購(gòu)買(mǎi)商鋪付款方式 |付款方式 |一次性 |分期 |按揭 | |人 數(shù) |21 |26 |13 | |百分比（%） |35 |43 |22 | [pic] 10、打算購(gòu)買(mǎi)的商場(chǎng)（店）是 |標(biāo) 準(zhǔn) |毛坯房（清水房） |裝修房 | |人 數(shù) |45 |9 | |百分比（%） |83 |17 | [pic] 11、如果是集中式商場(chǎng)，選擇幾層？ |層 數(shù) |1F |2F |3F |4F | |人 數(shù) |44 |17 |3 | | |百分比（%） |68 |27 |15 | | [pic] 12、主要交通工具 |交通工具|一輛小汽車(chē)|一輛送貨車(chē)|社會(huì)車(chē)輛 |摩托車(chē) | |人 數(shù) |5 |4 |23 |5 | |百分比（|14 |11 |61 |14 | |%） | | | | | [pic] 第二章 項(xiàng)目區(qū)位分析 一、區(qū)位環(huán)境分析 廣安是中國(guó)改革開(kāi)放和社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)鄧小平同志的故鄉(xiāng)，位于四川省東部，華鎣 山脈中段，嘉陵江、渠江縱貫?zāi)媳?，幅員面積6344平方米，總?cè)丝诩s450萬(wàn)，是四川省毗 鄰重慶市最近的一個(gè)地級(jí)市，四川進(jìn)入三峽經(jīng)濟(jì)區(qū)的“東大門(mén)”，大三峽旅游區(qū)的重要節(jié) 點(diǎn)，廣安城區(qū)由城北和城南組成，城北是老城區(qū)，而城南是從91年開(kāi)始作為廣安城區(qū)的 重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)。是全市的政治、文化商業(yè)中心，是全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)極和廣安市發(fā)達(dá)經(jīng) 濟(jì)圈的核心區(qū)。目前大型的商業(yè)地產(chǎn)已近10家進(jìn)入該區(qū)，五年內(nèi)廣安城南將是一個(gè)現(xiàn)代 化的商業(yè)城市。 二、項(xiàng)目地塊分析 星河商業(yè)項(xiàng)目占地約6667平方米（10畝），土地已征用。屬于高尚商業(yè)用地。 2.1項(xiàng)目地段屬高尚居住區(qū) 星河商業(yè)城項(xiàng)目依傍星河明苑，位于思源廣場(chǎng)南側(cè)，北接思源宮，西側(cè)與城市干道 連接。地勢(shì)平坦，具有良好的交通及景觀條件，屬?gòu)V安市黃金地段，是高尚居住、旅游 、休閑消費(fèi)的最佳場(chǎng)所，適合開(kāi)發(fā)為高檔商業(yè)區(qū)。 2.2與政治性的游覽廣場(chǎng)緊緊相連 星河商業(yè)城緊臨的思源廣場(chǎng)是為了紀(jì)念鄧小平同志而修建的，由于偉人鄧小平的影 響，各地來(lái)廣安思源廣場(chǎng)游覽觀光的游客絡(luò)繹不絕，每個(gè)周末的水幕電影將吸引、匯集 大量的市民和游客。因此，思源廣場(chǎng)成為觀光圣地，勢(shì)必推動(dòng)該區(qū)商業(yè)的發(fā)展，吸引更 多的投資者和經(jīng)商者。 2.3思源大道為項(xiàng)目提供了交通便利 新建的思源大道是廣安的迎賓大道，也是景觀大道。思源大道經(jīng)過(guò)項(xiàng)目并溝通城南 與城北，其中公交車(chē)與的士車(chē)可交梭穿行。為項(xiàng)目提供了極大的交通便利。 2.4地塊周邊是高尚居住區(qū) 根據(jù)目前廣安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和項(xiàng)目所處的地理位置，星河商業(yè)城項(xiàng)目的規(guī) 劃在城南屬于中高檔型商業(yè)用地地塊。項(xiàng)目周?chē)幸呀ê驮俳ǖ淖≌瑓^(qū)均為高尚居住區(qū) ，為項(xiàng)目提供了優(yōu)質(zhì)客源。 3、項(xiàng)目SWOT分析 3.1項(xiàng)目SWOT分析表 |優(yōu)勢(shì)（S） |劣勢(shì)（W） | |[pic]交通便捷。緊鄰思源大道，未|[pic]目前區(qū)域配套不完善，區(qū)域環(huán)境 | |來(lái)區(qū)域發(fā)展有良好的預(yù)期； |較差，人氣不旺，購(gòu)物休閑商業(yè)氛圍差| |[pic]新興高尚居住區(qū)，規(guī)劃合理；|。 | |[pic]自然環(huán)境好。規(guī)模較大的思源|[pic]目前市民對(duì)該區(qū)的中高檔休閑商 | |廣場(chǎng)、思源宮、向陽(yáng)大市場(chǎng)和圖書(shū) |業(yè)尚未有明確認(rèn)識(shí)。 | |館為本項(xiàng)目平添了更多更輕松的商 |[pic]板塊的景觀配套、商業(yè)配套發(fā)展 | |業(yè)機(jī)會(huì)。 |需要較長(zhǎng)時(shí)間。 | |[pic]項(xiàng)目具有一定的商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)|[pic]休閑商業(yè)價(jià)格空間受限。 | |； | | |[pic]項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)化、高品質(zhì)、高檔次| | |開(kāi)發(fā)； | | |[pic]項(xiàng)目旁有一新興商業(yè)步行街，| | |為項(xiàng)目增添了規(guī)模商業(yè)機(jī)會(huì)。 | | |機(jī)會(huì)（O） |威脅（T） | |[pic]高尚居住區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展|[pic]面臨的商業(yè)樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)力較大，對(duì) | |潛力較大；商業(yè)地產(chǎn)有更大的空間 |項(xiàng)目有一定的影響。 | |； |[pic]面臨的競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)樓盤(pán)規(guī)模大。 | |[pic]該區(qū)本項(xiàng)目可作為廣安城南的|[pic]商業(yè)投資者看好的好地段較多的 | |標(biāo)志性高檔商業(yè)區(qū)來(lái)開(kāi)發(fā)； |目前還是城北。 | |[pic]此區(qū)域缺乏高檔次、品質(zhì)優(yōu)的|[pic]市區(qū)投資商對(duì)城南商業(yè)板塊的環(huán) | |商業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)； |境沒(méi)有足夠的認(rèn)識(shí)。 | |[pic]只要宣傳和現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售得力的情| | |況下，可以創(chuàng)造高單價(jià)； | | |[pic]目前區(qū)域處于高檔商業(yè)地產(chǎn)的| | |啟蒙期，供應(yīng)量較小。 | | 3.2 SWOT分析的優(yōu)劣運(yùn)用： 3.2.1發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)會(huì) (在區(qū)域配套、環(huán)境不斷完善的基礎(chǔ)上，借助其優(yōu)越的地理位和媒體的宣傳炒作，提 升其商業(yè)區(qū)的認(rèn)同度，美譽(yù)度。 (結(jié)合本項(xiàng)目定位和考慮規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)上，產(chǎn)品設(shè)置注意傾向市場(chǎng)需求空檔 (充分利用思源廣場(chǎng)的知名度來(lái)吸引市內(nèi)外的客戶，增強(qiáng)客戶購(gòu)買(mǎi)信心 3.2.2消除、弱化威脅及劣勢(shì) (借助城南市場(chǎng)良好的潛力，訴求城南未來(lái)的發(fā)展和升值潛力 (開(kāi)發(fā)時(shí)間宜早不宜遲（明年為鄧小平同志誕辰一百周年）...
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