淄博現(xiàn)代城項目計劃書
|淄博現(xiàn)代城項目計劃書 | |　　煙絲發(fā)表于搜房社區(qū)-王續(xù)升論壇 | | 作者：書生落魄 | | | | 作為淄博市的中心城市，張店區(qū)被人們寄予了厚望。隨著近年來經(jīng)| |濟(jì)的飛速發(fā)展，越來越多的商家在這片土地上成長起來。另外，許多外| |地的企業(yè)紛紛登陸，力求把握商機(jī)，開拓市場。這些外地駐淄的辦事處| |、分公司和本地中小企業(yè)的發(fā)展壯大，如春風(fēng)拂地，激活了張店區(qū)的商| |務(wù)寫字樓市場。一些面對中小企業(yè)的商務(wù)寫字樓開始熱銷，定位準(zhǔn)確并| |致力寫字樓創(chuàng)新的張店區(qū)新一代商務(wù)寫字樓項目呈現(xiàn)出良好的發(fā)展空間| |和發(fā)展?jié)摿Α? | |一、市場調(diào)查分析： | |淄博市近年來中小企業(yè)的發(fā)展已明顯呈上升勢頭，并逐漸成為本市經(jīng)濟(jì)| |發(fā)展的一股生力軍。這些中小企業(yè)對辦公物業(yè)的需求一般有以下幾個特| |點(diǎn)：一是性價比高，樸素簡約中透露出適合這些人群的人文氣氛就可以| |；二是全天候辦公條件，有專業(yè)的現(xiàn)代辦公條件，有餐飲，有健身場所| |，適合24小時辦公；三是多功能，反用SOHO的概念，在辦公的物業(yè)中加| |上居家的概念，既能辦公，也能休閑娛樂；四是現(xiàn)房。 | |而目前，根據(jù)我們對寫字樓市場的調(diào)查，除了過去已有的與大賓館酒店| |結(jié)合的寫字樓外，從近兩年開始，為吸引高科技公司及跨地市、跨國大| |公司進(jìn)駐淄博，近幾年新建的寫字樓多趨于高檔。各寫字樓大都集中在| |人流較大、商業(yè)繁華地段，出租條件也基本相同（水、電、暖、網(wǎng)配套| |齊全），租金一般一年結(jié)算一次，每平方米每天2—2.5元，也有按月交 | |租的情況。 | |未來淄博市對商務(wù)寫字樓的主流需求市場是外地駐淄辦事處、分公司和| |本地成長中的中小企業(yè)。商住兩用公寓會在一定的時期內(nèi)成為商務(wù)樓市| |場的寵兒，但根據(jù)北京、上海等大城市商務(wù)寫字樓的發(fā)展情況和現(xiàn)狀分| |析，性價比高、功能設(shè)計出新、體現(xiàn)淄博本地文化的新型商務(wù)樓將會成| |為成熟企業(yè)最終的選擇。 | |二、競爭對手調(diào)查分析： | |目前與本項目鄰近的較有規(guī)模的寫字樓有“園林大廈”、已經(jīng)開盤的“鉆 | |石大廈”、即將開盤的“榮寶齋”、天樂園集團(tuán)興建的商務(wù)大廈和齊賽電 | |腦城二期工程以及中關(guān)村科技電腦城。 | |其中園林大廈由于開發(fā)早，入住率較高，經(jīng)營穩(wěn)定。但其由于興建較早| |，配套設(shè)施不完善，越來越不能夠滿足現(xiàn)代商家多方面、高水平、全方| |位的辦公要求，對新客戶吸引力相對不足； | |鉆石大廈與容寶齋隔路相望，位置與價格相差無幾，同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)| |重。雖然后者著力宣傳傳統(tǒng)文化，想突出文化定位上的差異，與前者做| |出區(qū)別，但客戶看到的多是二者之間的共同之處。鉆石大廈從前期的銷| |售情況來看并不樂觀，由于與園林大廈相隔太近，客戶相對較少，而其| |他地段新舊商務(wù)寫字樓林立，新客戶的開發(fā)上也頗具難度。其所處的位| |置雖然不錯，但由于許多客觀原因，并不能夠突現(xiàn)地段優(yōu)勢，反而成為| |其發(fā)展客戶的一個瓶頸，相同的情況也將出現(xiàn)在即將開盤的容寶齋身上| |。 | |天樂園集團(tuán)興建的商務(wù)大廈地處柳泉路與人民西路交叉路口，交通便利| |，是政府機(jī)關(guān)和商賈云集的政務(wù)、商務(wù)中心所在，位置十分優(yōu)越。其資| |金之雄厚、規(guī)模之大、配套設(shè)施之完善，使之在同行業(yè)內(nèi)充滿競爭力。| |是本項目最具競爭力的對手之一。而正由于其規(guī)模龐大，所占用的資金| |和人力物力也耗費(fèi)巨大，高額的成本使其急需資金的回籠，但就目前寫| |字樓市場的宏觀供求現(xiàn)狀來分析不容樂觀，所以大廈本身蘊(yùn)藏著較大的| |風(fēng)險。（位于共青團(tuán)路和西六路交叉路口的中關(guān)村科技大廈情況類似）| |由金昌房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的齊賽科技城二期工程已經(jīng)進(jìn)入收尾階段，| |由于緊靠已經(jīng)形成規(guī)模和擁有較高知名度及人氣的一期工程，新樓盤的| |銷售形式樂觀。其中1、2層是沿街商鋪，均價在4960元/平方米上下，3| |—5層為SOHO式公寓，均價為2200元/平方米左右。當(dāng)工程全面竣工后， | |總營業(yè)面積達(dá)到6萬平方米，逐漸形成魯中地區(qū)規(guī)模最大的電腦銷售市 | |場和高科技標(biāo)志性園區(qū)。資金方面由淄博市中國銀行為其做為金融支持| |，有強(qiáng)有力的后盾。其弱點(diǎn)在于過分依賴長期以來一期工程所形成的良| |好人氣，在二期工程的推廣宣傳上沒有力度，售樓處極為簡陋，缺乏專| |業(yè)策劃包裝，這將會使其流失很大一部分不知情的客戶。 | |三、項目定位 | |1、定位 | |新都市主義社區(qū)——淄博現(xiàn)代城 | |2、 定位詮釋 | |位置：黃金區(qū)位，緊鄰核心商務(wù)圈及政府重要職能部門。 | |總規(guī)劃用地面積6000平方米 | |主體建筑用地4000平方米 | |公共建筑用地1000平方米 | |公共綠地500平方米 | |道路用地面積500平方米 | |主體建筑共4層，建筑面積16000平方米 | |公共建筑面積800平方米 | |形象：現(xiàn)代都市主義辦公社區(qū)。 | |配套設(shè)施：檔次最高、配置最好，全智能化建筑，適應(yīng)信息時代需求；| |平面特性：完全框架結(jié)構(gòu)，可自由分割組合、間隔合理實用，滿足不同| |企業(yè)需要。 | |3、 文案 | |21世紀(jì)的中國，正以日新月異的速度全速前進(jìn)；21世紀(jì)的淄博，緊跟時| |代步伐，向現(xiàn)代化大都市的目標(biāo)努力奮斗?，F(xiàn)代化的都市需要高效的現(xiàn)| |代化辦公，為各行業(yè)的創(chuàng)業(yè)者提供黃金地段、現(xiàn)代化配套設(shè)施、人性化| |物業(yè)服務(wù)，“中國·淄博現(xiàn)代城”應(yīng)韻而生。 | |四、項目可行性報告分析 | |1、 項目概況： | |金潤公司預(yù)代理開發(fā)的淄博現(xiàn)代城商務(wù)寫字樓位于淄博市張店區(qū)西六路| |與人民西路交叉路口。新城區(qū)的規(guī)劃已經(jīng)走上日程，市政中心和商務(wù)中| |心漸漸西移，紛紛向世紀(jì)路靠攏。淄博現(xiàn)代城正處于城市重心西行的主| |干道上，位置絕佳。北鄰淄博市招辦、淄博職業(yè)學(xué)院；南鄰齊賽科技電| |腦城和正在建設(shè)中的中關(guān)村科技城；西靠剛剛建成的張店區(qū)政務(wù)中心；| |東臨市土地局；與正在興建的市法院辦公大廈和齊魯證券大廈隔路相望| |。緊靠五里橋綜合市場，與東北方向的大富源超市及東面的淄博人民公| |元僅相隔1500米，且有直達(dá)公交車相通；2路、121路、34路公共汽車均| |可直達(dá)本項目，購物出行方便，地處黃金位置，交通便利，商機(jī)無限。| |2、 項目規(guī)劃布局： | |現(xiàn)代城項目開發(fā)規(guī)模定位中等，整體建筑4層，其中1層為沿街商鋪，2-| |4層為統(tǒng)一樣式的單元房采用排列式布局，所有單位均為南北朝向，通 | |風(fēng)采光具佳。 | |3、 相關(guān)市政規(guī)劃的影響力： | |目前市政中心西移的規(guī)劃正在實施，本項目處于政府重要職能部門聚集| |的人民路西首，是市政中心西遷過程中最大的收益者。日前政府對人民| |路的改造基本完成這對本項目建成后小區(qū)的業(yè)主出行提供極大的便利，| |有利于本項目的推廣，改變?nèi)藗儗Ρ卷椖克谄瑓^(qū)的認(rèn)識。 | |五、目標(biāo)客戶群分析鎖定： | |根據(jù)上述市場調(diào)查分析，結(jié)合我們商務(wù)樓的自身情況和特點(diǎn)，我們可以| |把目標(biāo)消費(fèi)群體做出如下分析： | |從區(qū)域分布來看，整個淄博現(xiàn)代城的目標(biāo)客戶主要集中市政路兩旁或市| |中心區(qū)的中小企業(yè)公司；從經(jīng)營狀況上來看，淄博現(xiàn)代城的目標(biāo)客戶普| |遍經(jīng)營較為穩(wěn)定，有一定利潤空間，但普遍存在規(guī)模小、資金少、看重| |眼前利益等問題，這和本項目的檔次定位是密切相關(guān)的；從職業(yè)構(gòu)成來| |看，本項目的目標(biāo)客戶大多集中在效益較好的證券、法律、財會、旅游| |、中介、部分民營公司和IT經(jīng)營公司。工薪階層也將占本項目的一定比| |例；從本項目目標(biāo)客戶的偏好來看，本項目的目標(biāo)客戶大多適應(yīng)現(xiàn)代化| |、都市化的辦公條件和辦公環(huán)境，追求品位和成就感；從目標(biāo)客戶的年| |齡構(gòu)成來看，本項目的目標(biāo)客戶將主要集中在20歲至40歲之間，年輕而| |富有活力，追求時尚浪漫和都市主義。 | |目標(biāo)客戶對高尚和精品住宅的心態(tài)分析表 | | | |置業(yè)目的 以辦公自住為主/會居較長一段時間 | |戶型面積 經(jīng)濟(jì)實用、不浪費(fèi) | |功能 齊全、布局合理 | |公共裝修 要求具有品味、高尚、實用 | |物業(yè)管理 注重安全、服務(wù)內(nèi)容和品牌 | |配套 滿足現(xiàn)代化辦公需求 | |建筑質(zhì)量 要求高 | |裝修 公共面積裝修上檔次 | |公共交通 依賴程度高、快速到達(dá)工作地點(diǎn) | |環(huán)境 宜人并整潔幽靜 | |安全 要求保安措施嚴(yán)密 | |景觀 比較好即可 | |休閑 盡量充足的休閑空間和設(shè)施 | |人氣 要求旺盛 | |工程進(jìn)度 要求工程進(jìn)度快、怕爛尾 | |業(yè)主心態(tài) 優(yōu)越感、成就感、表現(xiàn)欲 | | | |1、 由于本項目自身特點(diǎn)和所處位置，建議在底層主要針對各 | |大銀行金融保險機(jī)構(gòu)、通信類大企業(yè)、各大旅游公司等有實力的大公司| |招租。這些客戶最看中交通便利，人流量大、宣傳效果高的黃金地段，| |也不會在租金和其他事宜上與公司過多糾纏。 | |2、二樓開始直至四樓，建議主要針對外地駐淄辦事處、分公司和本地 | |成長中的中小企業(yè)。可以根據(jù)客戶要求，開發(fā)一部分做為商住兩用公寓| |，樓上住宿，樓下辦公或者住宿間與辦公室隔壁相鄰。租金建議定于每| |天每平方2.2元，暫時低于市場價，以吸引客戶為主要目的。在以后的 | |運(yùn)做過程中，打響了企業(yè)的知名度和美譽(yù)度之后，價格再做響應(yīng)的上浮| |。 | |六、物業(yè)發(fā)展建議： | |1、 規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)分析及建議： | |我們認(rèn)為，一個好的項目是由多重環(huán)境所組成的，對一個項目的建筑規(guī)| |劃布局進(jìn)行評價，必須包括對空間環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、景觀環(huán)境和視覺環(huán)| |境的評價。 | |其中，空間環(huán)境要滿足人的活動要求，生態(tài)環(huán)境要有益于人的生理要求| |，視覺環(huán)境要滿足人的心理要求，當(dāng)然，評判一個項目的標(biāo)準(zhǔn)還有文化| |環(huán)境和人文環(huán)境以及智能環(huán)境管理環(huán)境等。 | |根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)，我們認(rèn)為，目前整個項目的規(guī)劃布局主要應(yīng)該從以下幾| |個方面入手： | |（1）從空間環(huán)境上看： ...
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