珠江僑都項目可行性分析報告
珠江僑都項目可行性分析報告 二00二年八月 目 錄 項目名稱 項目地點 項目發(fā)展商 項目概況 投資商概況 發(fā)展商概況 項目建設條件 市場分析 市場定位及形象設計 資金籌措 基本數(shù)據(jù)說明 項目開發(fā)進度 財務分析 項目評估結果 珠江帝景項目可行性分析報告 項目名稱 珠江帝景 項目地點 海珠區(qū)廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段 項目開發(fā)商 廣州珠江僑都房地產有限公司 項目概況 本項目用地根據(jù)市規(guī)劃局（92）城地批字第39號、55號文，位于海珠區(qū)廣州大道以東、 赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段，南連新港路，西至廣州大道。該項目總 體規(guī)劃占地約1000畝，總建筑面積156．7萬平方米，容積率為2．39，項目建設有住宅三 千余套，建筑設計獨特，格調典雅，公建配套設施完善，設有市政客運碼頭、商貿中心 、游艇俱樂部，古塔文化區(qū)和世界華僑博物館等，是集商貿、旅游、娛樂、中西文化于 一體，置業(yè)安居的理想住宅區(qū)，擬建的珠江僑都將能容易吸引海外人士的購房欲望，市 場前景是良好的。 投資商概況 由廣州三聯(lián)華僑房產有限公司（下稱甲方）和廣東珠江投資公司（下稱乙方）及英屬處 女島廣大投資有限公司（下稱丙方）合作開發(fā)經營。 甲方：中國廣州三聯(lián)華僑房產有限公司是由廣州市華僑房屋開發(fā)公司、廣州銀建商品房 產經營公司、廣州市國營農工商聯(lián)合企業(yè)開發(fā)共同組建從事珠江僑都開發(fā)建設的 二級綜合開發(fā)企業(yè)。企業(yè)法定地址：中國廣州市麓景路123號華僑賓館411、414 -418室，法定代表：林廣志 乙方：廣東珠江投資有限公司 法定地址：廣州市中山大道105號華景新城龍門閣三樓 法定代表人：何國華 丙方：（英屬處女島）廣大投資有限公司，聯(lián)系地址：香港跑馬地山光道7號山光大廈八 樓E座，代表：謝世東 公司各股東出資比例如下： A. 甲方提供廣州市(92)城地批字第39號、55號批文及廣州市土地開發(fā)中心1993年11 月17日補充批文批推廣州市海珠區(qū)赤崗地段面積共654107平方米土地的使用權， 并提供政府給予本項目的購房入廣州市戶口指標、境外售房等優(yōu)惠政策作為合作 條件。 B. 乙方負責提供本項目所需的42.86％的注冊資金，即22887.24萬元人民幣。 C. 丙方負責提供本項目所需的57.14％的注冊資金，即相當于30512.76萬元人民幣的 等值外匯。 發(fā)展商概況 1) 發(fā)展商介紹 1. 成立時間：一九九八年一月十六日 注冊資金：53400萬人民幣 注冊地址：廣州市開發(fā)區(qū)夏港大道科技園1號樓B503室 經營范圍：在經市規(guī)劃局（92）城地批字第39號、55號文同意使用的海珠區(qū)廣州大道以 東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段開發(fā)、建設、銷售、 出租及管理自建的商品房。 2. 公司歷史：是由廣州三聯(lián)華僑房產有限公司和廣東珠江投資公司及英屬處 女島廣大投資有限公司合作經營的企業(yè)，主要業(yè)務以房地產開發(fā)、建設 、銷售、出租及管理自建的商品房為主。 3. 企業(yè)負責人的基本情況： 法人代表： 林廣志 總經理： 蔡春萌 2) 發(fā)展商素質 廣州珠江僑都房地產有限公司管理架構設置較為科學合理，獨具特色。公司 董事會是決策機構，下設總經理經營班子。全公司設置五個職能部門，分別為： 1. 辦公室：負責行政、人事和后勤服務。 2. 財務部：負責財務核算和融資、樓宇按揭。 3. 開發(fā)部：負責房地產開發(fā)前期工作和辦理有關法律手續(xù)。 4. 工程部：負責工程設計、勘探、施工等方面的技術把關，包括各種管 線的申報，協(xié)調工程的生產進度。 5. 銷售部：負責產品廣告宣傳和銷售、市場中介和辦理產權證件。 公司各部門的主要職能是圍繞房地產開發(fā)、設計、銷售、物業(yè)管理等設置，目 標是為建立一個配套設施完善、環(huán)境幽雅怡人、建筑風格獨特、具備良好社區(qū)文化的 大型多功能高尚生活區(qū)。 公司注重功能綜合的管理方式，對項目進行前期市場策劃、市場定位、設計、 施工、銷售、物業(yè)管理實行一條龍的管理，使設計、施工等各職能部門的人員直接面 對市場、面對顧客的需求，更好地建設出符合顧客需要的樓盤。 公司以人為本、尊重科學、尊重人才，采取以崗定人、以崗定責，擇優(yōu)選用， 采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司現(xiàn)有職員45人，95%以上具有大專文化以上 水平，其中本科學歷占30%，職員年齡普遍年輕化。 公司已建立起一套完善的標準化管理體制，使公司各部門的責任、每一位員工 的工作崗位責任、工作要求、任職要求、任職條件、辦事程序和考核標準有章可循， 各部門遵章守法，上行下效，公司整體動作協(xié)調，有較高的工作效率。 產品素質：“珠江帝景”是沿江最大規(guī)模，功能最齊全之項目，地理環(huán)境十分優(yōu) 越，高起點、高要求、高品位，超前的眼光創(chuàng)造出最優(yōu)秀、最具特色的精品，成為行 業(yè)的領頭羊。 3) 發(fā)展商經濟技術實力 1. 本項目投資總額約64億元人民幣，由廣東珠江投資有限公司和廣大投資有限公司負責全 部投資，注冊資金5.34億元（出資比例根據(jù)合同的規(guī)定執(zhí)行）, 項目銷售總收入預計為86億元。 2. 中國廣州三聯(lián)華僑房地產有限公司，為僑都項目提供654107平方米的國有土地使用權， 并提供政府給予本項目購房入廣州市戶口指標、海外售房等政策優(yōu)惠條件。 3. 廣東珠江投資有限公司擁有完整合理的內部結構及各方面專業(yè)人員，在房地產市場競爭 中具備較大的優(yōu)勢，并把控制成本放在各項工作的首位。公司利用大批量生產的優(yōu)勢， 從設計方案上大套用、小調整，原材料大批量采購，加上采用標準化管理模式施工建設 等方式，有效地降低開發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤按中低檔的價格出售，從而 取得價格優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，有效地提高了在市場的競爭力。 近年來，廣東珠江投資有限公司、合生創(chuàng)展集團有限公司憑借其雄厚的經濟實力，良好 的施工質量，不斷強化其品牌優(yōu)勢。兩公司合作，組織開發(fā)的華景新城、暨南花園、駿 景花園，逸景翠園等大中型住宅小區(qū)，在廣州市各具特色、燦爛一方，堪稱典范。 至2002年6月，廣東珠江投資有限公司、合生創(chuàng)展集團有限公司在廣州地區(qū)成功開發(fā)樓盤 15個，建設用地面積約212萬平方米，總建筑面積約593．6萬平方米，已建成面積356萬 平方米。所開發(fā)樓盤銷售良好，已建樓盤平均銷售率達95％以上，市場反應熱烈。公司 在發(fā)展過中，與金融部門、合作單位建立了良好的信用關系。隨著綜合實力的增強，公 司除了繼續(xù)在房地產行業(yè)發(fā)展外，還有計劃參與橋梁高速公路等相關項目的投資建設， 同時還探索投資教育產業(yè)和信息產業(yè)。公司有較強的經濟技術實力，產品銷售實力，具 備開發(fā)大型房地產項目的能力。 4.廣大投資有限公司是香港合生創(chuàng)展集團旗下的投資公司，倚靠集團的實力，在內地投 資創(chuàng)業(yè)。集團自93年在內地投資以來，擁有在內地注冊的十二個房地產項目公司的物業(yè) 發(fā)展及投資權益，其總注冊資金為68054萬元，總建筑樓面面積約為2621300平方米。98 年公司股票在香港聯(lián)交所上市，籌集資金達64300萬元，加上集團對廣州房地產市場的深 刻認識，使本集團成為廣州房地產界之翹楚。 項目建設條件評價 （一）項目優(yōu)勢分析： 1. 良好的區(qū)域人文環(huán)境和發(fā)展?jié)摿?(天然環(huán)境勝人一籌 本項目有很長的江岸線，北望規(guī)劃中海心沙公園及未來的金融、 文化商業(yè)中心珠江新城，區(qū)內有重點文物赤崗塔，己規(guī)劃為赤崗塔公園，周邊均為 住宅區(qū)，空氣清新怡人，自然環(huán)境得天獨厚，與擁擠的喧囂都市相比，實在稱得上 是世外桃源，真正做到“離塵不離城”。 (處于廣州市天河中心區(qū)新城市主軸 本項目處于天河新城市中軸線，和未來廣州市金融、文化、商業(yè)中心珠江新城隔江 相望，地理位置十分優(yōu)越，具有相當好的發(fā)展?jié)摿Α?(本項目鄰近廣州會展中心 本項目東部為規(guī)劃中的廣州會展中心，作為廣州市未來的商貿中心，其發(fā)展必將帶 動周圍地帶房地產的發(fā)展。 (本項目靠近領事館區(qū) 本項目西部為廣州領事館區(qū)，雖然領事館的概念不斷淡化，但規(guī)劃為領事館的地塊 綠草如茵、道路寬闊、環(huán)境怡人。 (本項目為廣州市觀光塔的所在地，規(guī)劃中的廣州市觀光塔將在本項目西北面臨江拔起， 作為廣州市的標志，也有利提高本項目的知名度。 2. 交通方便 (未來交通網絡極為完善，規(guī)劃道路與廣州大道、新港路直接相通，項目東部有規(guī)劃的跨 江大橋與珠江新城直接相通，與地鐵二號線相近，地鐵三號線在本區(qū)東部經過與一號 線、二號線形成網絡，交通十分方便。 (附近設有204路公交車，可直通市中心區(qū)等商業(yè)繁華之地。 3. 配套完善，生活便利 (配套設施齊備 規(guī)劃公建配套有商業(yè)、醫(yī)療、文化娛樂、教育、管理等設施。本區(qū)中心部份規(guī)劃一個大 型會所，與之對應的入 口廣場(市民廣場)面積約l公頃，沿城市中軸設有大型雕塑廣場，東北角靠珠江設游艇 俱樂部，西南有赤崗塔公園、歷史博物館，區(qū)內設有—間中學，兩間小學，三間幼兒園 ，一個衛(wèi)生院，商業(yè)設置在40m寬的城市主干道兩側的建筑裙樓。 4. 附件優(yōu)勢： (從附件營銷環(huán)境分析可以看出，廣州市經濟持續(xù)發(fā)展，隨著國家取消福利分房，轉入貨 幣分房，市民消費欲望己逐步增強，住房更成為居民投資與消費熱點。 (投資商實力人所共知。 本項目投資商己在市內成功開發(fā)不少大型樓盤、其知名度與實力有目共睹，這種無 形資產有助于樓盤更快建立品牌形象，可增加買家信心。 (利用投資商品牌效應，通過宣傳策劃強化、穩(wěn)固公司品牌； (建筑規(guī)劃風格：建筑物主要采用自然式布局形式，與道路、綠化 協(xié)調，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美的建筑空間環(huán)境。層數(shù)以13層為主，18—20層為次，局部點綴32 層。區(qū)內的水系規(guī)劃設計為“東方威尼斯”的風格。 (物業(yè)管理：擬聘請知名物業(yè)管理公司作為物業(yè)管理顧問，為住戶提供高質素的服務。 (裝修標準：豪華裝修及個性基本型供選擇。 (單位面積與比例：(以下面積均為關門面積) A． 65一一80m2，占總面積的20％； B． 80一一100 m2，占總面積的45％； C． 100一一120 m2，占總面積的20％； D． 120一一150 m2，占總面積的10％； E． 150 m2以上復式單位，占總面積的5％。 (交通狀況：本項目西臨城市主干道廣州大道，南毗新港西路，上華南快速干線只需5分 鐘車程，而地鐵2號線經過項目南面，地鐵3號線經過項目東面，交通十分便利。 (硬件方面，施工選材將選用能充分體現(xiàn)本項目特色及品位、具前瞻性的材料； (通過整體營銷手段樹立及鞏固珠江僑都高品質、高品味的樓盤形象。 （二）、項目發(fā)展前景分析 1. 珠江僑都是經市人大常委會立案，由市政府組織實施的大型建設項目，項目位于廣州大 橋南頭東側的赤崗區(qū)，瀕臨珠江，與正在開發(fā)為高級住宅綜合區(qū)的二沙島隔江相峙， 與規(guī)劃開發(fā)為金融、商貿中心珠江新城遙相呼應，并與正在開發(fā)的領事館區(qū)及廣州市 會展中心、笆洲島互相連接，珠江僑都將是市區(qū)珠江河岸東段建設的重要組成部分。 2. 售價潛力 僑都周邊現(xiàn)有樓盤分析 (濱江西與濱江東，價格約在7000元／平方米。 (海印橋至廣州大橋西側是高檔盤的集中地段，由于面對北面的二沙島的別墅群及綠草坪 ，價格在9000—10000元／平方米左右，相對區(qū)域內和第二排望江物業(yè)，如怡樂路或橋 西區(qū)綠翠園小區(qū)，因大部分江景被遮擋而定位下調明顯，5000—7000是普遍的價位水準 。 (廣州大橋東側開始至本項目，因規(guī)劃、配套的不夠完善而開發(fā)力度較弱，區(qū)內物業(yè)價位 皆在6000元左右／平方米。 因此僑都的售價潛力，依地理環(huán)境來說，售價可愛達6000- 10000元/M2，具有較在大的升值潛力。 3. 廣州市改革開放后，經濟迅速發(fā)展，其國際地位進一步提高，海外華僑或返居故里， 落葉歸根，或投資置業(yè)，拓展經濟原有的華僑新村己滿足不了僑務工作的需要，因 此，建設一個華僑新村是當前形勢發(fā)展的需要。 4. 珠江僑都用地面積約一千畝，建設有住宅三千余套，建筑設計獨特，格調典雅?？紤] 了海外華人、華僑的生活習慣需求。僑都公建配套設施完善，設有市政客運碼頭、 商貿中心、游艇俱樂部，古塔文化區(qū)和世界華僑博物館等，是集商貿、旅游、娛樂 、中西文化于一體，置業(yè)安居的理想住宅區(qū)，擬建的珠江僑都將能容易吸引海外人 士的購房欲望，市場前景是良好的。 5. 目前盡管我國處在經濟調控期，廣州市房地產業(yè)仍趨于穩(wěn)定，珠江僑都是不可多得的 市區(qū)住宅群，無疑給投資者增強了信心。 1. 去年8月，市政府法定對廣州大道實施擴建改造，并在廣州大橋南、北兩頭建設橋 頭綠地?，F(xiàn)在，廣州大道南段的擴建工程己全面完成，路面擴寬至雙向10車道8 0米寬，中央為6米寬綠化帶，兩側的機動車道人行道之間分別用13米綠化帶隔開 ，并配有公共交通專用道和港灣式公共巴士站。這樣，廣州大道己成為一條廣州 城市主干道的“樣板路”，代表了廣州市道路建設的全新形象。 2. 在二沙島東段建設濱江公園和二沙島軸線廣場。沿江設置綠化帶，并實施沿江欄桿 改造工程。在海沁沙建生...
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