營銷市場誰主沉浮—關(guān)于地產(chǎn)中介之思考
營銷市場誰主沉浮 ——關(guān)于地產(chǎn)中介之思考 http://www.soufun.com 2001-11-23 一直以來，地產(chǎn)中介作為潤滑劑推動著房地產(chǎn)市場的發(fā)展并對房地產(chǎn)的技術(shù)革新及消費 者的認知深入起到了不可磨滅的作用，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其自身也得以逐步壯大 ，并向著獨立的產(chǎn)業(yè)部門邁進，這也充分符合了商品經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律——社 會分工細化的具體表現(xiàn)。 一、中介行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 　　珠海地產(chǎn)中介自90年代初誕生以來發(fā)展迅速，目前已有大小中介機構(gòu)400余家，可謂 “百花齊放”。但公司規(guī)模普遍較小，檔次較低，技術(shù)含量不足，目前僅有較為大型中介 機構(gòu)10余家，可以說整個行業(yè)尚處于初級階段，資本及技術(shù)的原始積累者占九成以上。 二、中介行業(yè)目前存在問題 　　由于處于上述的發(fā)展現(xiàn)狀，使行業(yè)內(nèi)部既存在激烈競爭，又缺乏“游戲”規(guī)則。如許 多公司之間為爭取客戶不注重技術(shù)及質(zhì)量的提高，而搞惡性價格競爭，這種作法可能使 客戶獲得暫時的恩惠而“投懷送抱”，但對整個中介行業(yè)的發(fā)展是極其不利的，因為中介 公司只有規(guī)?；拍苷?guī)化，從而不斷提高服務(wù)水平、贏得信譽、立足市場。非理性的 降低收費標準使小公司獲得競爭優(yōu)勢，大公司無法進一步發(fā)展壯大，而小公司抗風(fēng)險能 力差，其交易中途夭折或公司倒閉都將對市場產(chǎn)生負面影響，從而使整個行業(yè)信譽受損 。因此，為提高整個行業(yè)的服務(wù)水平，建議主管部門或行業(yè)協(xié)會盡快推出中介服務(wù)收費 的最低標準（國外發(fā)達地區(qū)已有類似政策）。 　　另外，中介行業(yè)目前內(nèi)部分工不明確，普遍存在著“大而全”、“小而全”現(xiàn)象。如大 公司經(jīng)營“租、售、整、散”，小公司也同樣經(jīng)營“租、售、整、散”，自身定位模糊。 三、中介行業(yè)發(fā)展趨勢 　　中介作為房地產(chǎn)市場的必要組成部分，將逐步深入房地產(chǎn)市場本身，成為房地產(chǎn)供 求雙方的橋梁。隨著二手樓宇交易比重的上升，中介在今后幾年將有突飛猛進的發(fā)展。 　　首先，企業(yè)個性化日益突出，如小公司向租賃、信息咨詢方面發(fā)展；在公司根據(jù)資 源及人才組合特點或向二手樓交易方向發(fā)展，或向以策劃、營銷為主導(dǎo)的一手樓方向發(fā) 展；也有的企業(yè)遵循“無整（盤）不富、無散（盤）不穩(wěn)”的原則而走一條綜合發(fā)展的道 路。 　　其次，市場內(nèi)外同時膨脹。就區(qū)域而言，市場內(nèi)部，“二手樓企業(yè)”加開分點，擴大 內(nèi)部連續(xù)；市場外部，“一手樓企業(yè)”在內(nèi)部樓盤支持下逐步向外擴張，形成內(nèi)、外連鎖 ?？傊?，膨脹都對行業(yè)發(fā)展有利。 　　另外，人才組合決定企業(yè)的生命力和創(chuàng)造力。創(chuàng)造一個一流的物業(yè)代理機構(gòu)僅從經(jīng) 濟實力方面并非高不可攀，企業(yè)的技術(shù)含量才是真正的衡量指標。雖然一定時期內(nèi)市場 上可能存在著個別技術(shù)含量低、推廣不計成本、或有“捷徑”可循的所謂大型中介機構(gòu)， 但在時間面前，他們是最易“褪色”的。中介機構(gòu)的真正生命力來源于企業(yè)內(nèi)部的效率及 外部的開拓能力，而這種效率和開拓能力直接產(chǎn)生于人才組合。
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