透析房地產(chǎn)投資策劃
透析房地產(chǎn)投資策劃 http://www.soufun.com 2001-11-23 投資策劃指的是由開發(fā)商或由開發(fā)商委托策劃顧問公司，根據(jù)物業(yè)市場環(huán)境進(jìn)行綜合調(diào) 查，將各個方面獲得的多種信息進(jìn)行綜合分析與研究，從而形成項目開發(fā)的初步設(shè)想（ 項目選址、資金籌措、配套設(shè)施等）。然后根據(jù)這一初步設(shè)想進(jìn)一步進(jìn)行策劃，通過與 城市規(guī)劃、土地管理部門以及建造商、投資商（包括金融部門）等的接觸，最終使該項 目設(shè)想具體化和目標(biāo)化。投資策劃的基本內(nèi)容是：項目在哪里建？建什么類型？賣給誰 ？賣多少錢？什么時候賣？怎么賣？前四個問題則是投資策劃的實現(xiàn)步驟。究竟能拿什 么樣的地塊并不能完全由發(fā)展商決定，只能因地制宜，根據(jù)可能獲得的地塊來策劃建什 么，賣給誰，賣多少錢，就成為關(guān)鍵一步，期望能看準(zhǔn)市場空隙，揚長避短，發(fā)揮出地 塊的最大價值。 1、項目定位 　　究竟是做寫字樓還是做商場，是做別墅還是做多高層住宅，做什么檔次的住宅等等 ，這么大的一件事情，不能只靠幾個簡單建議，要仔細(xì)分析市場，不能簡單抄襲。同樣 的地段、同樣品質(zhì)的樓盤，別人能做成功，自己就未必。諸多成功的經(jīng)驗告訴我們，要 想開發(fā)成功，樓盤的市場定位一定要準(zhǔn)確，因此，發(fā)展商不妨多找一些物業(yè)市場方面的 專家，經(jīng)過認(rèn)真論證之后才做市場定位。 　　在廣州，一直不乏這樣的類似例子：某發(fā)展商在最高檔寫字樓商圈里拿到一塊地， 原計劃是建造寫字樓，可是等到準(zhǔn)備開發(fā)時，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)沒有寫字樓的市場空間。不得已 之下惟有將其改成住宅綜合樓，還需要經(jīng)過一個非常痛苦的過程才能贏得市場認(rèn)可，利 潤無疑是差了一大截。這反映了發(fā)展商當(dāng)初所做的市場調(diào)研不夠超前，也因為發(fā)展商對 各類物業(yè)包括寫字樓的市場發(fā)展趨勢欠缺長期、系統(tǒng)的研究，畢竟發(fā)展商所做的是2年甚 至3年以后才面對市場的東西。做好投資策劃的首要前提就是要比別人站得高一點，看得 遠(yuǎn)一點，參考過去、利用現(xiàn)在、預(yù)測未來。 2、市場需求 　　投資策劃最重要的一環(huán)是市場調(diào)查研究，目的在于了解真實的供應(yīng)量或需求量狀況 。 　　要把握供應(yīng)不難，把所有同一地區(qū)或者有競爭的地區(qū)的樓盤資料拿過來，就可以基 本得出結(jié)論。但是，這里卻要特別注意開發(fā)項目幕后的事情：今年真正要推出的數(shù)量包 括成交數(shù)量、投資商的實力、可信度等。如果自己的項目是住宅小區(qū)，是一個長期項目 就應(yīng)該兼顧到近幾年的供應(yīng)量，如果只是單體樓，只需了解這兩年的真正供應(yīng)量即可。 　　了解需求可以采用估算法。但從有多少外資企業(yè)、每個企業(yè)多少員工等來推算需求 量，這很不準(zhǔn)確，不應(yīng)忽略國內(nèi)買家和集團(tuán)的購買能力，而且也要考慮到過去已有多少 購買數(shù)量，現(xiàn)在還有多少人打算購買，將來有多少人一定會買，以及他們對房地產(chǎn)的認(rèn) 識程度。也可以通過做問卷調(diào)查，主要了解的內(nèi)容是目標(biāo)受訪者對項目預(yù)定價格的認(rèn)同 程度以及對物業(yè)的價格預(yù)期。這種工作以前是交給房地產(chǎn)中介代理公司來做，現(xiàn)在，社 會上已經(jīng)有部分專業(yè)的調(diào)研公司，通過他們的工作也許能得到意想不到的效果。 3、資金運作 　　判斷“房子賣多少錢市場能接受”并不難，難的是有成本優(yōu)勢、足以在保證利潤的前 提下定出有競爭力的價格。有符合市場需要的戶型、配套、社區(qū)，又有價格優(yōu)勢，接下 來的銷售推廣自然水到渠成。但是“究竟項目有沒有錢賺”除了市場行情之外，還取決于 發(fā)展商對開發(fā)成本的控制和項目操作。因此：（1）節(jié)約自有資金是最安全的；（2）如 果運作得當(dāng)、銷售順利，只需占總投資30％的自有資金就夠了；（3）資金什么時候使用 ，應(yīng)有用款計劃；（4）對預(yù)售樓花的回款速度要有保守的估計。有的項目開始把推廣工 作完全交給專業(yè)廣告公司來做，這越發(fā)說明這已經(jīng)成為一項具體、量化的執(zhí)行性工作， 不可能也沒必要站到一個項目的高度去承擔(dān)策劃的功能。目前各個項目的銷售培訓(xùn)、銷 售部的管理水平仍然參差不齊，還需要有專業(yè)經(jīng)驗的策劃人參與指導(dǎo)。
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