華源集團(tuán)戰(zhàn)略分析
第一部分 華源集團(tuán)外部運(yùn)營(yíng)環(huán)境分析 【提要】市場(chǎng)多變性和環(huán)境不穩(wěn)定性的趨勢(shì)，使得在任何場(chǎng)合，企業(yè)的資源都不足 以利用它所面對(duì)的所有機(jī)會(huì)或規(guī)避它所受到的所有威脅。企業(yè)外部運(yùn)營(yíng)環(huán)境分析致力于 識(shí)別和評(píng)價(jià)超出企業(yè)控制能力的外部發(fā)展趨勢(shì)與事件，揭示企業(yè)所面臨的主要機(jī)會(huì)與威 脅，從而可以使管理者采用適當(dāng)?shù)膽?zhàn)略，充分利用機(jī)會(huì)、規(guī)避或遠(yuǎn)離威脅的影響。 一、PEST分析 （一）政策法律環(huán)境分析 1.華源集團(tuán)目前的主業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)，政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要體現(xiàn)在： （1）政府對(duì)土地資源的開發(fā)和使用計(jì)劃直接影響到土地的供應(yīng)，從而影響到房地產(chǎn) 業(yè)的開發(fā)狀況。 政府對(duì)土地資源的管理主要表現(xiàn)在政府將采取措施，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地 的供應(yīng)管理，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，嚴(yán)格控制建 設(shè)用地供應(yīng)總量，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)等方面。各級(jí)國(guó)土資源管理部門將根據(jù)規(guī)劃和建設(shè) 的實(shí)際需要，制定建設(shè)用地，特別是房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)計(jì)劃，對(duì)建設(shè)用地供應(yīng)問題 實(shí)行嚴(yán)格控制。制訂政府供地計(jì)劃，把盤活利用存量建設(shè)用地作為土地供應(yīng)的重要途徑 ，納入當(dāng)?shù)毓┑乜偭抗芾怼?政府將強(qiáng)化建設(shè)用地管理，確保政府對(duì)建設(shè)用地的集中統(tǒng)一供應(yīng)。在一個(gè)城市內(nèi)， 必須堅(jiān)持土地利用統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一管理。為了提高政府供地環(huán)節(jié) 的透明度，實(shí)行政務(wù)公開，政府供地計(jì)劃一經(jīng)確定，必須向社會(huì)公開，即政府土地供應(yīng) 計(jì)劃、供地結(jié)果和基準(zhǔn)地價(jià)、土地市場(chǎng)交易信息等將定期向社會(huì)發(fā)布。最近，國(guó)家出臺(tái) 實(shí)施土地儲(chǔ)備制度，將現(xiàn)有國(guó)有土地包括一部分國(guó)有企業(yè)劃撥用地統(tǒng)一合理向社會(huì)公開 招標(biāo)，實(shí)施土地經(jīng)營(yíng)。 關(guān)于土地出讓金征收管理，未按出讓合同約定支付國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的，土地 行政主管部門有權(quán)解除合同，并可要求違約賠償。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要按出讓合同要求的 開發(fā)進(jìn)度開發(fā)土地，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，政府將征 收土地閑置費(fèi)，滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，政府將無(wú)償收回土地使用權(quán)，以防止土地閑置和 爛尾工程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按出讓合同約定交清土地使用權(quán)出讓金的，國(guó)土資源部門 不得為其發(fā)放國(guó)有土地使用證，未取得國(guó)有土地使用證的土地，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押 。 （2）政府對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)采取的政策將會(huì)影響到房地產(chǎn)的流通狀況。 未來(lái)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)影響較大的政策就是交易方式由福利分房政策向貨幣分房政策 的轉(zhuǎn)變。隨著住房制度改革的持續(xù)推進(jìn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求主體逐漸由集團(tuán)向個(gè)人 轉(zhuǎn)移，政府的房地產(chǎn)金融政策對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展也越來(lái)越重要，住房消費(fèi)信貸對(duì)房地產(chǎn)市 場(chǎng)發(fā)展的重要作用日益顯現(xiàn)出來(lái)。隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和住房制度改革的 不斷推進(jìn)，各大商業(yè)銀行紛紛推出以個(gè)人住房抵押貸款為核心的住宅消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，房 地產(chǎn)消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)必將有迅速的發(fā)展，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)交易必將起到積極的促進(jìn)作用。 （3）政策法律環(huán)境的變化對(duì)華源集團(tuán)房地產(chǎn)行業(yè)的戰(zhàn)略性影響主要表現(xiàn)在： A. 房地產(chǎn)由政策扶持的“安居型”向市場(chǎng)引導(dǎo)的“康居型”轉(zhuǎn)化。 國(guó)家建設(shè)部組織實(shí)施的“2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程”表明：今后我國(guó)的房 地產(chǎn)發(fā)展方向是要以科技為先導(dǎo)，以推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)為核心，以提高住宅功能質(zhì)量、改善 居住環(huán)境為宗旨，小康住宅與普通住宅相比要有一定的示范性、引導(dǎo)性和超前性，力爭(zhēng) 做到一、二十年不落后，三五十年可改造。另一方面，政府已出臺(tái)了《國(guó)家康居示范工程 管理辦法》、《商品住宅性能認(rèn)定管理辦法》以及有關(guān)住房分配貨幣化和發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住宅 等文件，說(shuō)明了政府政策在我國(guó)今后一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)將繼續(xù)推行經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)政 策，形成集團(tuán)消費(fèi)向個(gè)人消費(fèi)的轉(zhuǎn)變的消費(fèi)新格局，并引導(dǎo)“康居型”住宅市場(chǎng)的發(fā)展。 B. 房地產(chǎn)管理的逐漸規(guī)范，操作透明化，稅、費(fèi)的降低。 最近，國(guó)家出臺(tái)了《商品房銷售管理辦法》、《劃撥土地集中通過土地交易市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓、 交易的規(guī)定》以及烏魯木齊市政府計(jì)劃對(duì)一、二、三類范圍內(nèi)的土地停止審批經(jīng)濟(jì)適用房 項(xiàng)目，只用于商品房項(xiàng)目的開發(fā)。說(shuō)明政策環(huán)境將逐漸對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)、交易行為 進(jìn)行規(guī)范。 C. 房地產(chǎn)交易市場(chǎng)將進(jìn)一步完善 政府先后出臺(tái)了《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》、《簡(jiǎn)化房地 產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見》等文件，說(shuō)明政策將進(jìn)一步完善、放開房地產(chǎn)二 級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)，活躍住房交易市場(chǎng)。 2.政策對(duì)集中供熱行業(yè)的影響 由于集中供熱關(guān)系到城市居民取暖的基本需求、關(guān)系到城市環(huán)境的治理等相關(guān)方面 ，為此政府制訂對(duì)集中供熱行業(yè)采暖費(fèi)的指導(dǎo)性價(jià)格政策。對(duì)城市供熱區(qū)域規(guī)劃的城市 發(fā)展計(jì)劃以及對(duì)集中供熱企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模的宏觀調(diào)控政策等將對(duì)集中供熱行業(yè)內(nèi)企業(yè)的發(fā) 展具有重要指導(dǎo)性作用，從整個(gè)熱力行業(yè)的發(fā)展來(lái)看，由于長(zhǎng)期以來(lái)，熱是以福利的形 式提供給市民，因此熱作為一種特殊商品出現(xiàn)在市場(chǎng)中，人們對(duì)集中供熱的認(rèn)識(shí)不夠， 思想意識(shí)未完全轉(zhuǎn)變，用熱交費(fèi)的主動(dòng)性較差。政府將采取多種方式來(lái)轉(zhuǎn)變市民的用熱 意識(shí)，用有效的管理方式來(lái)規(guī)范熱力行業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展，實(shí)行一戶一循環(huán)、分戶計(jì)量，就 是政府將逐步推廣的規(guī)范熱力市場(chǎng)的組成部分。 未來(lái)熱力行業(yè)的發(fā)展，在城市藍(lán)天工程中，政府將繼續(xù)對(duì)集中供熱給予支持并采取 鼓勵(lì)清潔能源（天然氣、燃油）供熱的方式。以清潔能源為熱源的情況將逐年增長(zhǎng)，但 由于我國(guó)以燃煤為主的能源結(jié)構(gòu)近期很難從根本上改變，因此，以煤作為供熱采暖的熱 源將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。近年來(lái)，由于國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和電力建設(shè)的加速發(fā)展，電力供應(yīng) 的緊張局面趨于緩和，部分地區(qū)出現(xiàn)了電力過剩資源實(shí)現(xiàn)供熱，可謂節(jié)能、環(huán)保一舉兩 得，是政府重點(diǎn)推行的項(xiàng)目。現(xiàn)行集中供熱為調(diào)整型供熱，在不久的將來(lái)，各熱力公司 在生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理方面對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)程度不同，各供熱站之間的互相重組是完全可能 的，通過重組來(lái)擴(kuò)大規(guī)模，進(jìn)一步保護(hù)環(huán)境節(jié)約能源。 3.政策對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的影響 政府將制訂物業(yè)管理行業(yè)的各項(xiàng)制度條例，逐步將物業(yè)管理行業(yè)納入社會(huì)化管理， 各物業(yè)管理企業(yè)將逐步成為物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主體。物業(yè)管理質(zhì)量與物業(yè)費(fèi)將 成為選擇與配置物業(yè)管理資源的重要手段，同時(shí)未來(lái)政府政策對(duì)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主關(guān) 系和如何規(guī)范，物業(yè)管理行業(yè)的政策法規(guī)將對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起到重要作用。 我國(guó)政府對(duì)物業(yè)管理逐漸納入市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的軌道，出臺(tái)了《自治區(qū)城市住宅物業(yè)管理 辦法》等文件，同時(shí)政府對(duì)這兩個(gè)行業(yè)實(shí)行統(tǒng)一定價(jià)的規(guī)定，表明政策對(duì)這兩個(gè)行業(yè)的盈 利空間有較大的影響。 4.政策對(duì)制藥行業(yè)的影響 政府制訂的我國(guó)醫(yī)療體制改革政策以及對(duì)制藥行業(yè)藥品生產(chǎn)、流通企業(yè)的生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn) 、生產(chǎn)規(guī)模、價(jià)格調(diào)控，國(guó)家基本藥品種的規(guī)定等對(duì)制藥生產(chǎn)制造企業(yè)都有重要影響作 用；同時(shí)國(guó)家對(duì)中藥、民族藥的具體發(fā)展規(guī)劃也將影響制藥企業(yè)的生產(chǎn)發(fā)展方向。 自1992年起，國(guó)家中制藥管理局和科技部先后組織和支持?jǐn)?shù)十名專家、教授和管理 人員對(duì)中藥現(xiàn)代化問題進(jìn)行了深入研究。1997年，國(guó)家十四個(gè)部委開始在全國(guó)推廣中藥 現(xiàn)代化科技產(chǎn)業(yè)行動(dòng)?？萍疾颗鷾?zhǔn)了為實(shí)施該計(jì)劃制定的《中藥現(xiàn)代化研究開發(fā)和產(chǎn)業(yè)化 實(shí)施方案》。為更好組織實(shí)施該方案，不久前成立了“中藥現(xiàn)代化項(xiàng)目管理辦公室”，同時(shí) 每年撥款1000多萬(wàn)元用于藥材種植、國(guó)際市場(chǎng)需求的現(xiàn)代中藥篩選和研究開發(fā)項(xiàng)目。 （二）經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 1.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）變化趨勢(shì) 房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房產(chǎn)、地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資的范 疇，受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響非常大，因此，同國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有周期性一樣，房 地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也具有周期性。從圖1可以看出，從1986年到1998年，商品房銷售額呈現(xiàn)出 劇烈的波動(dòng)，顯示出一定的周期性，同樣，反映宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的GDP增長(zhǎng)率也呈現(xiàn)出 周期性，雖然二者的振幅相差很大，但仍然可以看出二者的波動(dòng)步調(diào)基本上是一致的。 只是有些年份房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)幅度會(huì)稍領(lǐng)先于GDP的波動(dòng)，這說(shuō)明房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具 有一定的先導(dǎo)性（見下圖1）： 另一方面，與房地產(chǎn)行業(yè)相比，城市集中供熱、物業(yè)管理行業(yè)由于產(chǎn)品收入彈性比 較小的行業(yè)特點(diǎn)，決定了這兩個(gè)行業(yè)的銷售收入比較穩(wěn)定，具有穩(wěn)定性行業(yè)的特點(diǎn)。同 時(shí)這兩個(gè)行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)性比較密切，即房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將帶動(dòng)集中供熱及 物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。最后，GDP的升降關(guān)系到國(guó)民收入分配格局，影響我國(guó)居民的收入 多少，也必將對(duì)集中供熱、物業(yè)管理、藥業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。 根據(jù)自治區(qū)十五規(guī)劃GDP 的增長(zhǎng)目標(biāo)為9%，烏魯木齊市十五規(guī)劃綱要在未來(lái)五年內(nèi)將保持在10%的增長(zhǎng)，爭(zhēng)取增長(zhǎng) 幅度為12%的態(tài)勢(shì)，這將對(duì)華源集團(tuán)所從事的三項(xiàng)主業(yè)是一個(gè)有利的機(jī)會(huì)。 2.居民可支配收入 房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求是由居民購(gòu)房能力的大小決定的。而居民的購(gòu)房能力主要取決于 居民的可支配收入。其用于購(gòu)房的款項(xiàng)包括：原有的儲(chǔ)蓄存款、當(dāng)年總收入中扣除消費(fèi) 支出的余額、住房公積金、住房補(bǔ)貼。由于房地產(chǎn)行業(yè)土地資源的稀缺性，使得房地產(chǎn) 業(yè)的地域性特征十分明顯，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品供給缺乏彈性。同時(shí)由于我國(guó)居民的可支 配收入偏低，而房?jī)r(jià)卻居高不下，隨著我國(guó)貨幣分房制度的落實(shí)以及居民可支配收入的 增加，居民可支配收入對(duì)房地產(chǎn)有效需求的影響將越來(lái)越大。 居民可支配收入是構(gòu)成居民有效需求的重要影響因素；居民可支配收入的變化同樣 對(duì)集中供熱、物業(yè)管理和藥業(yè)產(chǎn)生重要影響。 預(yù)計(jì)，未來(lái)我國(guó)就業(yè)壓力仍然比較大，居民可支配收入增幅有限；另外我國(guó)社會(huì)保 障體系仍在不斷完善之中，因此在近階段居民可支配收入對(duì)華源集團(tuán)的發(fā)展不是十分有 利。 3.消費(fèi)模式 消費(fèi)者的消費(fèi)行為、習(xí)慣決定了房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的需求趨勢(shì)。隨著消費(fèi)者收入的增加 和消費(fèi)者素質(zhì)的提高，消費(fèi)者將更加注重住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、戶型、結(jié)構(gòu)，注重居住質(zhì)量 、信息的溝通和交流以及居住環(huán)境、售后服務(wù)。只有那些能夠不斷滿足消費(fèi)者多樣化需 求，并注重售后服務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)商才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。另外，消費(fèi)者消 費(fèi)心理、消費(fèi)模式的變化也將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局產(chǎn)生積極作用。 消費(fèi)者消費(fèi)需求的多樣化，帶來(lái)了企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中環(huán)境的不穩(wěn)定性，這將對(duì)華源 集團(tuán)在房地產(chǎn)行業(yè)及藥業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展提出更高的要求。 消費(fèi)模式的變化對(duì)城市集中供熱及物業(yè)管理的影響由于受到政府政策的影響而表現(xiàn) 的不是很重要。 4.利率 利率作為資金的使用價(jià)格，是國(guó)家宏觀貨幣政策的一個(gè)調(diào)控目標(biāo)，在金融體系中扮 演著調(diào)節(jié)貨幣資金流量的重要作用。隨著我國(guó)連續(xù)7次降息，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了積 極的促進(jìn)作用。 利率下調(diào)從兩方面促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其一是降息使開發(fā)商的財(cái)務(wù)成本下降， 從而降低了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，使房?jī)r(jià)有了下調(diào)的可能；其二是降息使居民存款的利息 下降，刺激了持幣者購(gòu)房的愿望。同樣，開征利息稅也使居民的存款收入下降，并且開 征利息稅和降息的不同點(diǎn)是存款額越大的其上繳的利息稅越多，因此開征利息稅會(huì)使得 這部分人將房地產(chǎn)作為一個(gè)新的投資渠道，從而能促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售。 根據(jù)有關(guān)資料預(yù)計(jì)，我國(guó)利率仍然有進(jìn)一步下調(diào)空間，這對(duì)華源集團(tuán)未來(lái)的發(fā)展是 一個(gè)有利的因素。 5.通貨變化 通貨膨脹導(dǎo)致了消費(fèi)者的實(shí)際購(gòu)買力下降，而通貨緊縮將使消費(fèi)者、房地產(chǎn)開發(fā)商 的預(yù)期下降，致使房地產(chǎn)行業(yè)的需求低迷，供給乏力。這些通貨的變化都不利于房地產(chǎn) 市場(chǎng)的發(fā)展。近幾年，我國(guó)通貨緊縮的趨勢(shì)比較明顯，由于房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用 比較明顯，國(guó)家通過宏觀經(jīng)濟(jì)政策和金融工具大力發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時(shí)調(diào)整收入分 配結(jié)構(gòu)，都在一定程度上緩解了通貨變化的不利影響，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。 預(yù)計(jì)，我國(guó)未來(lái)通貨緊縮的趨勢(shì)仍將維持一定時(shí)期，這對(duì)華源集團(tuán)近期的利潤(rùn)增長(zhǎng) 是一個(gè)不利的外部因素。 （三）社會(huì)文化環(huán)境分析 影響華源集團(tuán)關(guān)鍵的社會(huì)、文化、人口及環(huán)境因素包括： 1.人口數(shù)量、質(zhì)量和結(jié)構(gòu) （1）對(duì)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的影響 人口是構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的基礎(chǔ)，產(chǎn)品的有效需求也是建立在人口的基礎(chǔ)之上的 。一個(gè)城市的人口規(guī)模大小在一定程度上能夠決定房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的大?。蝗丝诘馁|(zhì)量 取決于國(guó)民受教育的程度，而人口的質(zhì)量直接決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品開發(fā)的方向，因?yàn)?人的素質(zhì)的提高必然會(huì)對(duì)住宅產(chǎn)品有更高的要求；人口結(jié)構(gòu)的狀況一定程度上影響房地 產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)和選擇，目前我國(guó)人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)老齡化的趨勢(shì)，同時(shí)家庭人口結(jié)構(gòu)也逐漸 減少，單親、三口之家也會(huì)對(duì)住宅產(chǎn)品個(gè)性化提出越來(lái)越高要求。 （2）對(duì)藥業(yè)發(fā)展的影響 主要影響在于人口結(jié)構(gòu)的變化上，未來(lái)我國(guó)年齡結(jié)構(gòu)趨向于老齡化，同時(shí)人口素質(zhì) 的提高，必然要求...
華源集團(tuán)戰(zhàn)略分析